ECLI:NL:RBZWB:2022:2894

• Datum uitspraak: 25 mei 2022
• Publicatiedatum: 30 mei 2022
• Zaaknummer: 9279541 CV EXPL 21-1786
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: J.W. Ponds
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 13 uitgaand · 4 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatige opzegging huurovereenkomsten standplaatsen vakantiepark wegens prematuur herstructureringsplan

De zaak betreft een geschil tussen Duinrand Recreatie B.V. en huurders van standplaatsen op vakantiepark Duinrand-West te Burgh-Haamstede. Duinrand had de huurovereenkomsten opgezegd wegens een herstructureringsplan, waarbij standplaatsen nodig zouden zijn voor nieuwbouw van kampeerhuisjes en recreatiewoningen. De huurders betwistten de rechtsgeldigheid van de opzeggingen.

De rechtbank beoordeelde of de opzeggingen voldeden aan artikel 11 lid 1 onder h van de Recron-voorwaarden 2016, dat opzegging wegens herstructurering toestaat mits sprake is van een concreet en uitvoerbaar plan. Hoewel een wijzigingsplan was vastgesteld, ontbraken op het moment van opzegging in december 2020 nog de benodigde vergunningen en was er geen redelijke verwachting dat deze op korte termijn zouden worden verkregen.

De rechtbank oordeelde dat Duinrand prematuur had gehandeld en dat de opzeggingen niet rechtsgeldig waren. Hierdoor zijn de huurovereenkomsten na 31 december 2021 blijven bestaan. De vorderingen van Duinrand tot ontruiming en beëindiging van de huurovereenkomsten werden afgewezen. De kosten van de procedure werden aan Duinrand opgelegd.

De huurders met niet verplaatsbare kampeermiddelen hadden voorwaardelijke schadevergoedingsvorderingen ingesteld, maar deze hoefden niet te worden beoordeeld vanwege het afwijzen van de hoofdvordering. De uitspraak bevestigt dat opzegging van huurovereenkomsten op basis van herstructurering strikte voorwaarden kent en dat een concreet en uitvoerbaar plan vereist is.

Uitkomst: De opzeggingen van de huurovereenkomsten zijn niet rechtsgeldig wegens het ontbreken van een concreet en uitvoerbaar herstructureringsplan, waardoor de huurovereenkomsten blijven bestaan.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Middelburg

zaak/rolnr.: 9279541 CV EXPL 21-1786

vonnis d.d. 25 mei 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DUINRAND RECREATIE B.V. ,

gevestigd te Burgh-Haamstede,

eiseres in conventie,

verweerster in voorwaardelijke reconventie,

verder te noemen: Duinrand,

gemachtigde: mr. A.M. E. van Wijk- Driessen , advocaat te Nijmegen,

tegen

1. a. [gedaagde 1a] en

b.
[gedaagde 1b] ,

wonende te Duisburg, Duitsland

(in de dagvaarding gedaagden sub 2.1 en 2.2),

gedaagden in conventie,

hierna tezamen: [gedaagde 1a] c.s.,

2. a.
[gedaagde 2a] en

b.
[gedaagde 2b] ,

wonende te Sliedrecht

(in de dagvaarding gedaagden sub 3.1 en 3.2),

gedaagden in conventie,

hierna tezamen: [gedaagde 2a] c.s.,

3.
[gedaagde 3] ,

wonende te Köln, Duitsland

(in de dagvaarding gedaagde sub 4),

gedaagde in conventie,

hierna: [gedaagde 3] ,

4.
[gedaagde 4] ,

wonende te Duisburg, Duitsland

(in de dagvaarding gedaagde sub 5),

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 4] ,

5.
[gedaagde 5] ,

wonende te Arnhem

(in de dagvaarding gedaagde sub 9),

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 5] ,

6.
[gedaagde 6] ,

wonende te Duisburg

(in de dagvaarding gedaagde sub 11),

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 6] ,

7.
[gedaagde 7] ,

wonende te Bavel

(in de dagvaarding gedaagde sub 13),

gedaagde in conventie,

hierna: [gedaagde 7] ,

8. a.
[gedaagde 8a] en

b.
[gedaagde 8b] ,

wonende te Zevenbergen

(in de dagvaarding gedaagden sub 15.1 en 15.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 8a] c.s.,

9.
[gedaagde 9] ,

wonende te Steinheim, Duitsland

(in de dagvaarding gedaagde sub 16),

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 9] ,

10. a.
[gedaagde 10a] en

b.
[gedaagde 10b] ,

wonende te ’s-Gravenhage

(in de dagvaarding gedaagden sub 17.1 en 17.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 10a] c.s.,

11. a.
[gedaagde 11a] en

b.
[gedaagde 11b] ,

wonende te Hoeven

(in de dagvaarding gedaagden sub 18.1 en 18.2),

gedaagden in conventie,

hierna tezamen: [gedaagde 11a] c.s.,

12.
[gedaagde 12] ,

wonende te Wuppertal, Duitsland

(in de dagvaarding gedaagde sub 20),

gedaagde in conventie,

hierna: [gedaagde 12] ,

13.
[gedaagde 13] ,

wonende te Bavel

(in de dagvaarding gedaagde sub 23),

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 13] ,

14.
[gedaagde 14] ,

wonende te Wezembeek-Oppem, België

(in de dagvaarding gedaagde sub 25),

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 14] ,

15.
[gedaagde 15] ,

wonende te Barendrecht

(in de dagvaarding gedaagde sub 26),

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 15] ,

16. a.
[gedaagde 16a] en

b.
[gedaagde 16b] ,

wonende te Barendrecht

(in de dagvaarding gedaagden sub 27.1 en 27.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 16a] c.s.,

17.
[gedaagde 17] [gedaagde 16a] ,

wonende te Barendrecht

(in de dagvaarding gedaagde sub 28),

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 17] [gedaagde 16a] ,

18.
[gedaagde 18] ,

wonende te Weltetal, Duitsland

(in de dagvaarding gedaagde sub 29),

gedaagde in conventie,

hierna: [gedaagde 18] ,

19.
[gedaagde 19] ,

wonende te Veldhoven

(in de dagvaarding gedaagde sub 31),

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 19] ,

20.
[gedaagde 20] ,

wonende te Ter Aar

(in de dagvaarding gedaagde sub 32),

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 20] ,

21. a.
[gedaagde 21a] en

b.
[gedaagde 21b] ,

wonende te Zevenbergen

(in de dagvaarding gedaagden sub 33.1 en 33.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 21a] c.s.,

22. a.
[gedaagde 22a] en

b.
[gedaagde 22b] ,

wonende te Rotterdam

(in de dagvaarding gedaagden sub 37.1 en 37.2),

gedaagden in conventie,

hierna tezamen: [gedaagde 22a] c.s.,

23. a.
[gedaagde 22a] en

b.
[gedaagde 23b] ,

wonende te Zevenbergen

(in de dagvaarding gedaagden sub 39.1 en 39.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 23a] c.s.,

24. a.
[gedaagde 24a] en

b.
[gedaagde 24b] ,

wonende te Hedel

(in de dagvaarding gedaagden sub 40.1 en 40.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 24a] c.s.,

25.
[gedaagde 25] ,

wonende te Dormagen, Duitsland

(in de dagvaarding gedaagde sub 41),

gedaagde in conventie,

hierna: [gedaagde 25] ,

26.
[gedaagde 26] ,

wonende te Rotterdam

(in de dagvaarding gedaagde sub 43),

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 26] ,

27.
[gedaagde 27] ,

wonende te Duisburg, Duitsland

(in de dagvaarding gedaagde sub 48),

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 27] ,

28.
[gedaagde 28] ,

wonende te Gent, België

(in de dagvaarding gedaagde sub 50),

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 28] ,

29.
[gedaagde 29] ,

wonende te Sleeuwijk

(in de dagvaarding gedaagde sub 51),

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 29] ,

30.
[gedaagde 30] ,

wonende te Rotterdam

(in de dagvaarding gedaagde sub 53),

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 30] ,

31. a.
[gedaagde 31a] en

b.
[gedaagde 31b] ,

wonende te Etten-Leur

(in de dagvaarding gedaagden sub 54.1 en 54.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 31a] c.s.,

32.
[gedaagde 32] ,

wonende te Bergisch Glasbach, Duitsland

(in de dagvaarding gedaagde sub 55),

gedaagde in conventie,

hierna: [gedaagde 32] ,

33.
[gedaagde 33] ,

wonende te Neuss, Duitsland

(in de dagvaarding gedaagde sub 56),

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 33] ,

34.
[gedaagde 34] ,

wonende te Leichlingen, Duitsland

(in de dagvaarding gedaagde sub 59),

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 34] ,

35. a.
[gedaagde 35a] en

b.
[gedaagde 35b] ,

wonende te Pelt, België

(in de dagvaarding gedaagden sub 60.1 en 60.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 35a] c.s.,

36. a.
[gedaagde 36a] en

b.
[gedaagde 36b] ,

wonende te Huissen

(in de dagvaarding gedaagden sub 61.1 en 61.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 36a] c.s.,

37. a.
[gedaagde 37a] en

b.
[gedaagde 37b] ,

wonende te Maastricht

(in de dagvaarding gedaagden sub 62.1 en 62.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 37a] c.s.,

38. a.
[gedaagde 38a] en

b.
[gedaagde 38b] ,

wonende te Gieterveen

(in de dagvaarding gedaagden sub 65.1 en 65.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 38a] c.s.,

39. a.
[gedaagde 39a] en

b.
[gedaagde 39b] ,

wonende te Goes

(in de dagvaarding gedaagden sub 67.1 en 67.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 39a] c.s.,

40. a.
[gedaagde 40a] en

b.
[gedaagde 40b] ,

wonende te Zierikzee

(in de dagvaarding gedaagden sub 68.1 en 68.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 40a] c.s.,

41. a.
[gedaagde 41a] en

b.
[gedaagde 41b] ,

wonende te Rijswijk

(in de dagvaarding gedaagden sub 69.1 en 69.2),

gedaagden in conventie,

hierna tezamen: [gedaagde 41a] c.s.,

42. a.
[gedaagde 42a] en

b.
[gedaagde 42b] ,

wonende te Grefrath, Duitsland

(in de dagvaarding gedaagden sub 70.1 en 70.2),

gedaagden in conventie,

hierna tezamen: [gedaagde 42a] c.s.,

43.
[gedaagde 43] ,

wonende te Goes

(in de dagvaarding gedaagde sub 71),

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

hierna: [gedaagde 43] ,

44.
[gedaagde 44] ,

wonende te Spijkenisse

(in de dagvaarding gedaagde sub 74),

gedaagde in conventie,

hierna: [gedaagde 44] ,

45.
[gedaagde 45] ,

wonende te Viersen, Duitsland

(in de dagvaarding gedaagde sub 76),

gedaagde in conventie,

hierna: [gedaagde 45] ,

46. a.
[gedaagde 46a] en

b.
[gedaagde 46b] ,

wonende te Breda

(in de dagvaarding gedaagden sub 77.1 en 77.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 46a] c.s.,

47. a.
[gedaagde 47a] en

b.
[gedaagde 47b] ,

wonende te Heesch

(in de dagvaarding gedaagden sub 78.1 en 78.2),

gedaagden in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

hierna tezamen: [gedaagde 47a] c.s.,

gedaagden in conventie hierna tezamen: de huurders,

eisers in voorwaardelijke reconventie hierna tezamen: de huurders met een niet verplaatsbaar kampeermiddel,

gemachtigde: mr. M .P.H. van Wezel.

1. Het procesverloop

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 6 oktober 2021 en de daarin vermelde processtukken.

- de brieven van mr. Van Wijk-Driessen van 2 november 2021 en 22 november 2021, met de aanvullende producties 27 en 28;

- de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie;

- de akte overlegging producties van Duinrand, met de aanvullende producties 29 tot en met 39;

- de brief van mr. Van Wezel van 21 maart 2022, met de aanvullende producties 10 en 11;

- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 25 maart 2022, de spreekaantekeningen van mr. Van Wijk-Driessen en de spreekaantekeningen van mr. Van Wezel.

1.2.

Na het tussenvonnis van 6 oktober 2021 heeft Duinrand verzocht de procedure in conventie tegen de gedaagden die in de dagvaarding zijn vermeld onder 1, 7, 10, 14, 19.1, 19.2, 21, 24, 34, 35, 36, 42, 44, 46, 49, 52, 64, 66, 73 en 75 door te halen. Voorts heeft Duinrand bij gelegenheid van de mondelinge behandeling kenbaar gemaakt ook haar vordering tegen de in de dagvaarding onder 63 vermelde gedaagde, tevens eiser in voorwaardelijke reconventie, te willen intrekken. Gelet op deze verzoeken en de instemming van de betreffende gedaagden, is de procedure in conventie tegen deze gedaagden, als ook de procedure in voorwaardelijke reconventie tussen de in de dagvaarding onder 63 vermelde gedaagde en Duinrand, op de rol doorgehaald.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

Recreatiepark Duinrand

2.1.

Recreatiepark Duinrand (hierna: het recreatiepark) is gelegen aan de [adres] in Burgh-Haamstede, gemeente Schouwen-Duiveland en wordt sinds 1964 geëxploiteerd door de familie [X] . Het recreatiepark bestaat uit twee delen, Duinrand-Oost en Duinrand-West. Op 31 maart 1992 is Duinrand Recreatie B.V. opgericht (‘Duinrand Recreatie B.V. oud’, zijnde een andere vennootschap dan Duinrand, in het handelsregister ingeschreven onder nummer 22016142). Bestuurders van deze vennootschap waren de heer [voorletter dhr.] . [X] (hierna: [X] ) en mevrouw [voorletter mevr.] [X] - [achternaam] (de moeder van [X] ; hierna: [X] - [achternaam] ). Deze vennootschap is op 18 oktober 2004 ontbonden en is na vereffening op 21 januari 2005 opgehouden te bestaan. De exploitatie van Recreatiepark Duinrand is destijds als eenmanszaak voortgezet.

2.2.

Op 7 april 2008 zijn Fiorinvest B.V. (ingeschreven in het handelsregister onder nummer 20139857; hierna: Fiorinvest) en Duinrand (‘Duinrand Recreatie B.V. nieuw’, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 22056320) opgericht. Fiorinvest is, althans was destijds enig aandeelhouder en bestuurder van Duinrand. De activa en passiva van Recreatiepark Duinrand, althans de onroerende zaken, zijn ingebracht in Fiorinvest. Sinds 18 november 2016 is Fiori Group B.V. enig aandeelhouder en bestuurder van Duinrand.

2.3.

Fiorinvest en Duinrand zijn op 22 mei 2017 voor vijf jaar (vanaf 1 januari 2017 tot en met 31 december 2021) een exploitatieovereenkomst aangegaan. In de considerans van deze overeenkomst (hierna: de exploitatieovereenkomst) is – onder meer – opgenomen dat Fiorinvest eigenaar is van diverse percelen aan de [adres] te Burgh-Haamstede, dat Duinrand een aantal van die percelen als recreatieterrein (Duinrand-West en Duinrand-Oost) huurt en exploiteert, dat Fiorinvest voornemens is dit recreatieterrein op termijn te herontwikkelen en dat Fiorinvest en Duinrand hun afspraken omtrent de huur en exploitatie daarvan in de exploitatieovereenkomst wensen vast te leggen. In de exploitatieovereenkomst is voorts – onder meer – bepaald dat Duinrand als exploitant met betrekking tot de standplaatsen met derden huurovereenkomsten sluit (artikel 2.2.), dat zij in het kader van een herontwikkeling van het recreatieterrein gehouden is alle huurovereenkomsten op te zeggen en dat Fiorinvest alle daaruit voortvloeiende kosten zal dragen (artikel 4.11).

Huurovereenkomsten en Recron-voorwaarden

2.4.

De huurders huren allen een vaste standplaats (onbebouwde grond) op het recreatiepark. De standplaatsen van de huurders zijn gelegen op Duinrand-West. De betreffende huurovereenkomsten (hierna: de huurovereenkomsten) zijn op verschillende momenten gesloten; een aantal daarvan is reeds vóór 2004 aangegaan en de overige huurovereenkomsten zijn in de periode vanaf 1 januari 2006 tot en met 3 augustus 2019 tot stand gekomen.

2.5.

Op de huurovereenkomsten zijn Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen van toepassing (hierna: de Recron-voorwaarden). Deze voorwaarden van de Vereniging van Recreatieondernemers Nederland zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en de ANWB. In de per 1 januari 2003 in werking getreden Recron-voorwaarden (hierna: de Recron-voorwaarden 2003) is – voor zover voor de beoordeling van het geschil van belang – het volgende opgenomen:

“ (…)

Artikel 3: Duur en afloop van de overeenkomst

1. De overeenkomst wordt voor de eerste maal aangegaan voor de duur van één jaar. (…) Zij wordt na afloop daarvan telkens automatisch voor één jaar verlengd onder de dan geldende voorwaarden.

2. Partijen kunnen bij het aangaan van de overeenkomst ook bepalen dat de overeenkomst op een bepaalde datum van rechtswege zal eindigen.

(…)”

In de per 1 januari 2008 in werking getreden Recron-voorwaarden (hierna: de Recron-voorwaarden 2008) is – voor zover voor de beoordeling van het geschil van belang – het volgende opgenomen:

“(…)

Artikel 3: Duur en afloop van de overeenkomst

1. De overeenkomst wordt voor de eerste maal aangegaan voor de duur van één jaar. (…) Zij wordt na afloop daarvan telkens automatisch voor één jaar verlengd onder de dan geldende voorwaarden.

2. Partijen kunnen bij het aangaan van de overeenkomst ook bepalen dat de overeenkomst op een bepaalde datum van rechtswege zal eindigen.

(…)”

De per 1 maart 2016 in werking getreden Recron-voorwaarden (hierna: de Recron-voorwaarden 2016) luiden – voor zover voor de beoordeling van het geschil van belang – als volgt:

“(…)

Wat de recreant zeker moet weten!

• Een vaste plaats is een onbebouwd deel van het terrein. Deze plaats mag u uitsluitend voor recreatieve doeleinden gebruiken en voor de plaatsing van een kampeermiddel. De plaats en/of het kampeermiddel is geen Woonruimte in de zin van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en er geldt geen wettelijke huurbescherming.

• Het contract is tijdelijk: de huur van de grond geldt telkens voor een jaar en wordt in beginsel jaarlijks automatisch verlengd. Houd rekening met dit tijdelijke karakter. De ondernemer kan u een overeenkomst aanbieden voor een langere periode. Zo’n overeenkomst geeft u meer zekerheid, maar anderzijds bent u dan ook gehouden te voldoen aan de (financiële) verplichtingen over een langere periode dan één jaar. Informeer hierover bij de ondernemer.

•
Een overeenkomst voor een vaste plaats kan door u of door de ondernemer tegen het eind van de contractsperiode of tussentijds worden beëindigd. Een beëindiging heeft consequenties voor u en voor het op de vaste plaats geplaatste kampeermiddel. Na de beëindiging van de overeenkomst kunt u niet langer gebruik maken van de plaats. Uw kampeermiddel moet dan zijn verwijderd. Hierover zijn in de RECRON-voorwaarden nadere bepalingen opgenomen. (…)

•
Verkoop: voor verkoop van uw kampeermiddel op dezelfde standplaats is toestemming nodig van de ondernemer. Het terrein is immers van de ondernemer en deze houdt zeggenschap over welke huurders op zijn standplaatsen komen. Aan de toestemming kunnen voorwaarden zijn verbonden. De koopprijs van het kampeermiddel kan niet méér zijn dan de waarde van het kampeermiddel zelf, dus zonder de grond, zonder vergoeding voor het plekje, de ligging en het uitzicht e.d. Bij het bepalen van de koopprijs is vooral van belang het merk en type van het kampeermiddel, vervolgens de afschrijving wegens leeftijd en/of de staat van onderhoud.

•
In deze voorwaarden is de opzegging wegens herstructurering van de niet verplaatsbare kampeermiddelen niet geregeld. In die gevallen is het aan de contractanten om zelf een oplossing te vinden, bij gebreke waarvan elk der partijen zich kan wenden tot de Geschillencommissie of de burgerlijk rechter.

(…)

Artikel 1: Definities

1. In deze voorwaarden wordt verstaan onder:

a. overeenkomst : overeenkomst tussen de recreant en de ondernemer inzake het gebruik van de plaats;

b. recreant : degene die met de ondernemer de overeenkomst inzake de plaats aangegaan is;

c. ondernemer : degene die met de recreant de overeenkomst inzake de plaats heeft gesloten;

d. plaats : een plaats die is ingericht om gedurende het gehele jaar een kampeermiddel geplaatst te houden, ongeacht de periode van gebruik;

e. kampeermiddel : (sta)caravan, chalet, zomerhuisje e.d. Een zomerhuisje is een kampeermiddel dat ter plaatse is gebouwd (steen voor steen of plank voor plank) en dat voor toepassing van deze voorwaarden als niet verplaatsbaar kampeermiddel wordt beschouwd;

(…)

j. overeenkomstjaar : de periode van één jaar welke aanvangt op de datum tegen welke de overeenkomst gebruikelijk op het recreatiebedrijf van de ondernemer wordt verlengd;

(…)

p. herstructurering : een andere inrichting aan (een deel van) het terrein geven;

(…)

(…)

Artikel 3: Duur en afloop van de overeenkomst

1. De overeenkomst wordt gesloten voor de resterende duur van een overeenkomstjaar en het daaropvolgende overeenkomstjaar. Zij wordt na afloop daarvan telkens automatisch voor één overeenkomstjaar verlengd onder de dan geldende voorwaarden.

2. In afwijking van het eerste lid kunnen de recreant en de ondernemer bij het aangaan van de overeenkomst bepalen dat de overeenkomst op een bepaalde datum van rechtswege zal eindigen.

(…)

Artikel 11: Beëindiging door de ondernemer

1. De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk beëindigen indien:

(…)

h. de ondernemer een herstructureringsplan voor (een deel van) het terrein tot uitvoering gaat brengen waarvoor de plaats van recreant, waarop een verplaatsbaar of een niet meer verplaatsbaar kampeermiddel is geplaatst, nodig is.

Om tot opzegging te kunnen overgaan, moet de ondernemer een concreet en uitvoerbaar plan hebben in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is.

2. Opzegging door de ondernemer geschiedt schriftelijk bij aangetekend schrijven of persoonlijk overhandigde brief met inachtneming van een termijn van drie maanden tegen het einde van het lopende overeenkomstjaar.

3. Bij opzegging wegens herstructurering zoals vermeld onder sub h van het eerste lid dient de ondernemer een opzegtermijn van één jaar in acht te nemen voor afloop van het lopende overeenkomstjaar.

4. De ontruiming en opruiming van de plaats worden geregeld in artikel 15.

Artikel 12: Herstructurering

1. Dit artikel is uitsluitend van toepassing op een overeenkomt voor een verplaatsbaar of een niet meer verplaatsbaar kampeermiddel.

(…)

5. a. Indien sprake is van een verplaatsbaar kampeermiddel en een minimaal gelijkwaardige plaats niet op het terrein beschikbaar is, heeft de recreant de plaats te ontruimen en heeft hij recht op een tegemoetkoming in de verplaatsingskosten indien hij de plaats heeft ontruimd overeenkomstig artikel 15 lid 1. De verplaatsingskosten vanaf de plaats tot buiten het terrein zijn voor rekening van de ondernemer.

Indien de recreant een minimaal gelijkwaardige plaats op het terrein wordt aangeboden onder de verplichting voor de recreant te moeten bijdragen in de aanlegkosten zoals bedoeld onder art 1.1 sub m, heeft de recreant het recht de plaats te weigeren en kan hij aanspraak maken op de tegemoetkoming zoals bedoeld in lid 6.

b. Indien het kampeermiddel ondanks het bepaalde in het tweede lid van artikel 2 niet meer verplaatsbaar is en er voor de recreant voor een ander kampeermiddel een minimaal gelijkwaardige plaats niet beschikbaar is, heeft de recreant het recht op een tegemoetkoming in verband met de verwijdering van het kampeermiddel.

6. De tegemoetkoming in de verplaatsingskosten van het kampeermiddel als bedoeld in lid 5 onder a en de tegemoetkoming als bedoeld in lid 5 onder b bedraagt € 1.467. In het geval van een verplaatsbaar en niet meer verplaatsbaar geschakeld/dubbel kampeermiddel bedraagt de tegemoetkoming € 2.201. (…)

(…)”

2.6.

In de ‘Vaknota Herstructurering’, een toelichting van de Recron bij de de Recron-voorwaarden 2016 (hierna: de Vaknota), is – voor zover voor de beoordeling van het geschil van belang – het volgende opgenomen:

“(…)

Artikel 11 Beëindiging door de ondernemer.

(…)

1.h. Herstructurering als opzeggingsgrond bestond natuurlijk al. Nieuw is dat je pas tot opzegging op basis van herstructurering kunt overgaan als je een concreet en uitvoerbaar plan hebt. Hiermee wordt bedoeld dat u de benodigde vergunningen e.d. al in bezit moet hebben of dat deze op redelijke termijn te verwachten zijn. Dit lijkt een inperking maar is het niet. “Nu” is het ook al zo dat de vergunningen verleend moeten zijn voordat u de gasten over de plannen informeert en hen vervolgens met een opzegtermijn van 18 maanden opzegt.

(…)

Artikel 12 Herstructurering

(…)

4. Dit lid is volledig nieuw. (…)

(…)

Als opzeggrond is herstructurering voor niet verplaatsbare kampeermiddelen (lees: huisjes, steen voor steen, plank voor plank gebouwd) uit de voorwaarden 2013 gehaald. Dit betekent voor u dat als u de overeenkomsten met de huisjeseigenaren omdat u wil herstructureren wilt ontbinden, u eerst met hen moet onderhandelen over de prijs van het huisje. Laat het duidelijk zijn, partijen die deze voorwaarden hebben gemaakt hebben nooit de bedoeling gehad dat er niet meer opgezegd zou kunnen worden wegens herstructurering. Men wenste alleen niet dat de compensatieregeling, zoals verwoord in de voorwaarden, op de niet verplaatsbare kampeermiddelen van toepassing zou zijn. Wij begrijpen dat dit voor u wellicht moeilijk is omdat ook u niet exact weet wat zo’n huisje waard is. Eén ding is zeker, het moet de waarde zijn van het huisje, zonder rekening te houden met de omgeving, het uitzicht e.d. Feitelijk zou je het huisje op een dieplader moeten zetten, ernaar kijken en dan zeggen “wat is het waard”. Indien de gast en u geen overeenstemming over de prijs bereiken akn [lees: kan]
iederzich wenden tot de Geschillencommissie of de burgerlijke rechter.

(…)

4.c Indien een niet verplaatsbaar kampeermiddel moet wijken voor de herstructurering, bepalen ondernemer en recreant in onderling overleg het bedrag dat aan vergoeding betaald moet worden.

Komen ondernemer en recreant er in onderling overleg niet uit wat de vergoeding moet zijn, dan zal de burgerlijke rechter of de Geschillencommissie zich hierover moeten buigen. (…)

(…)”

2.7.

In geen van de huurovereenkomsten is bepaald dat de huurovereenkomst op een bepaalde datum van rechtswege zal eindigen. Alle huurovereenkomsten zijn voor de duur van een jaar aangegaan en zijn telkens overeenkomstig artikel 3 van de op dat moment geldende Recron-voorwaarden met een jaar verlengd.

2.8.

Een aantal huurders gebruikt de gehuurde standplaats voor de plaatsing van een (niet meer) verplaatsbaar kampeermiddel (caravan/chalet). Op de standplaatsen van de andere huurders (de eisers in voorwaardelijke reconventie) is sprake van een niet verplaatsbaar kampeermiddel (vakantiehuisje).

Herstructureringsplan – bestuursrechtelijk traject

2.9.

In het kader van een beoogde herontwikkeling van het recreatiepark hebben Duinrand en Fiorinvest op of omstreeks 20 september 2018 aan de gemeente Schouwen-Duiveland (hierna: de gemeente) een presentatie gegeven van hun ‘Burgh-Haamstede Resort, Masterplan Concept’.

2.10.

In november 2018 zijn Fiorinvest en de gemeente een intentieovereenkomst (hierna: de intentieovereenkomst) aangegaan. In de considerans van de intentieovereenkomst is – onder meer – opgenomen dat Fiorinvest in november 2017 bij de gemeente een principeverzoek voor de herontwikkeling van het recreatiepark heeft ingediend, dat Fiorinvest de haalbaarheid van het betreffende plan om het park (Duinrand West en Duinrand Oost) “om te vormen naar een terrein met maximaal 220 recreatiewoningen, (…)” nog moet onderzoeken en aantonen, dat zij het herstructureringsplan in een ‘einddocument’ zal toelichten en Fiorinvest en de gemeente de intentie hebben “om bij een positieve uitkomst van deze fase vervolgstappen met elkaar af te spreken”.

2.11.

Op 26 juni 2019 is het in de intentieovereenkomst bedoelde einddocument bij de gemeente ingediend.

2.12.

Duinrand-West en Duinrand-Oost vallen onder het bestemmingsplan ‘Kop van Schouwen’ (inclusief ‘1e herziening Kop van Schouwen’). Dit bestemmingsplan voorziet in een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om onder bepaalde voorwaarden het bestemmingsplan te wijzigen. Op 24 februari 2020 is bij de gemeente een wijzigingsplan ingediend “voor het mogelijk maken van 100 kampeerhuisjes ten behoeve van de realisatie van het project De Schouwse Valleien West (voorheen Duinrand West)”. Bij de indiening van dit wijzigingsplan (hierna: het wijzigingsplan) zijn onder meer het volgende opmerkingen geplaatst:

“Nog een aantal inhoudelijke opmerkingen bij het wijzigingsplan:

• De bestaande zendmast op het terrein Duinrand West zal waarschijnlijk verplaatst moeten worden. Die verplaatsing past niet in de wijzigingsregels, dus daarvoor zal een afzonderlijke procedure moeten worden doorlopen.
• Vóór de realisatie van het plan voor west moeten nog een aantal onderzoeken worden uitgevoerd: (…). Die onderzoeken zullen worden uitgevoerd voorafgaand aan het indienen van de omgevingsvergunningaanvraag.

Verder is van belang dat op basis van de stikstofberekeningen een vergunning op basis van de Wet natuurbescherming moet worden aangevraagd. Wij vragen die vergunning (voor de totale ontwikkeling) aan bij de provincie.

(…)”

2.13.

Op 5 oktober 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente (hierna: het college) het “Ontwerp-wijzigingsplan Realiseren kampeerhuizen camping Duinrand [adres] [huisnummer] Burgh-Haamstede” (hierna: het ontwerp-wijzigingsplan) ter inzage gelegd, met de volgende toelichting:

“Het plan

Initiatiefnemer is voornemens camping Duinrand in Burgh-Haamstede te herstructureren. Het betreft de totale transformatie tot één modern en toekomstgericht vakantiepark. Duinrand Recreatie bestaat uit een oostelijk en een westelijk deel (…). Als eerste wordt het westelijke deel getransformeerd. De herstructurering voor het westelijk deel past grotendeels in het bestemmingsplan. Uitzondering hierop is de realisatie van 100 kampeerhuisjes. Om deze kampeerhuisjes mogelijk te maken is er een verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan ingediend.

Het plan ziet alleen op Duinrand West ( [adres] [huisnummer] ). Het oostelijke deel ( [adres] 88-90) maakt geen onderdeel uit van dit plan.

(…)”

2.14.

Op 15 december 2020 is vanuit de gemeente aan Duinrand kenbaar gemaakt dat het college voornemens was het ontwerp-wijzigingsplan (gewijzigd) vast te stellen. Dit heeft het college vervolgens bij besluit van 17 december 2020 gedaan (hierna: het wijzigingsplan).

2.15.

Op 12 februari 2021 is – onder meer – door de Vereniging [naam vereniging] , waarin (een deel van) de huurders zijn, althans waren verenigd (hierna: DSS) tegen het wijzigingsplan beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling). Op 15 februari 2021 is de beroepstermijn versteken zonder dat een voorlopige voorziening was ingediend, zodat het wijzigingsplan op 16 februari 2021 in werking is getreden.

2.16.

Op 7 mei 2021 heeft Fiorinvest een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van 69 recreatiewoningen op Duinrand-West (hierna: de aanvraag omgevingsvergunning recreatiewoningen).

2.17.

De Afdeling heeft op 1 juli 2021 opdracht gegeven aan de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de STAB) om de voor de beoordeling van het beroep relevante gevolgen van het wijzigingsplan te beschrijven.

2.18.

Op 19 juli 2021 is het ontwerp van het nieuwe bestemmingsplan ‘Schouwse Valleien Burgh-Haamstede’ ter inzage gelegd.

2.19.

Op 2 augustus 2021 heeft de voorzieningenrechter van de Afdeling het verzoek van – onder meer – DSS om het wijzigingsplan te schorsen totdat de Afdeling in de hoofdzaak uitspraak heeft gedaan, afgewezen. De voorzieningenrechter heeft daartoe overwogen:

“(…)

4. Fiorinvest heeft in de schriftelijke uiteenzetting en op de zitting toegelicht, dat zij pas met de uitvoering van de voor het eerst in het wijzigingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen zal beginnen als het plan onherroepelijk is. Zij zal de uitspraak van de Afdeling in de bodemprocedure afwachten en tot dat moment ook geen aanvragen om omgevingsvergunning voor de eerst in het wijzigingsplan mogelijk gemaakte bouw van kampeerhuisjes indienen.

Gelet op deze toezegging stelt de voorzieningenrechter vast, dat het in werking zijn van het wijzigingsplan voordat in de bodemprocedure wordt geoordeeld over het beroep, op zichzelf in bestuursrechtelijke zin geen onherstelbare gevolgen voor de vereniging en anderen zal hebben.

De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat met het verzoek geen spoedeisend belang is gemoeid dat het treffen van een voorlopige voorziening rechtvaardigt.

Het belang van de vereniging en anderen is dan immers uitsluitend gelegen in een voorlopig rechtmatigheidsoordeel van de voorzieningenrechter over het wijzigingsplan ten behoeve van de civiele procedure over de huuropzegging. De voorlopige voorzieningenprocedure bij de bestuursrechter leent zich daar echter niet voor, zoals de vereniging en anderen ter zitting ook hebben erkend.

(…)”

2.20.

De STAB heeft op 17 november 2021 haar advies aan de Afdeling uitgebracht. Ten tijde van de mondelinge behandeling in deze procedure had de Afdeling nog geen uitspraak gedaan in de beroepsprocedure inzake het wijzigingsplan.

2.21.

Op 23 december 2021 heeft de gemeenteraad het nieuwe bestemmingsplan ‘Schouwse Valleien Burgh-Haamstede’ (gewijzigd) vastgesteld. Ten tijde van de mondelinge behandeling lag dit bestemmingsplan (hierna: het bestemmingsplan) ter inzage. In de toelichting op het bestemmingsplan is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:

“ 1.1 Aanleiding en doel

Initiatiefnemer is voornemens het bestaande vakantiepark Duinrand aan de [adres] te Burgh-Haamstede te herstructureren. Het voornemen betreft de herstructurering van de bestaande deellocaties van Duinrand Recreatie tot vakantiepark ‘De Schouwse Valleien’, tot een modern en toekomstgericht vakantiepark. Duinrand Recreatie (en straks De Schouwse Valleien) bestaat uit een oostelijk en een westelijk deel, namelijk de vakantieparken Duinrand Oost ( [adres] 88-90) en Duinrand West ( [adres] [huisnummer] ). Hoewel beide deelgebieden fysiek van elkaar worden gescheiden door een ander verblijfsrecreatieterrein, vormen beide deelgebieden in functioneren één geheel, met één centrale receptie en centrale voorzieningen op deelgebied West. Beide deelgebieden behoren voorts tot één eigenaar en worden door één ontwikkelaar in samenhang met elkaar gefaseerd ontwikkeld.

Voor deelgebied West is op 15 december 2020 een wijzigingsplan vastgesteld, voor het mogelijk maken van 100 kampeerhuisjes. De overige ontwikkelingen op het westelijk deel zijn mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan ‘Kop van Schouwen’, inclusief ‘1e herziening Kop van Schouwen’. Binnen deelgebied Oost is de realisatie van een gedeelte van de recreatiewoningen niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan ‘Kop van Schouwen’, inclusief ‘1e herziening Kop van Schouwen’. Om die reden wordt voor deelgebied Oost een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Omdat sprake is van één project, met één eigenaar en één ontwikkelaar en met samenhangende ruimtelijke effecten is deelgebied West – bij wijze van consolidatie – eveneens opgenomen in dit bestemmingsplan. De planologische, ruimtelijke en milieueffecten worden voor beide deelgebieden gecombineerd beschreven en getoetst.

2.22.

Op 15 februari 2022 heeft de gemeente aan Fiorinvest meegedeeld dat zij in de aanvraag omgevingsvergunning recreatiewoningen ontvankelijk is en dat deze aanvraag in beginsel voor 29 maart 2022 zal worden afgehandeld.

Opzegging huurovereenkomsten

2.23.

Duinrand heeft de huurovereenkomsten bij brieven gedateerd 16 december 2020 opgezegd tegen 31 december 2021. Deze brieven zijn in december 2020 door een deurwaarder aan de in Nederland woonachtige huurders betekend en zijn eveneens in december 2020 met een aanvraag voor de betekening daarvan aan de in het buitenland woonachtige huurders naar de ontvangende instanties in het buitenland verzonden. De betekening in het buitenland heeft vervolgens in januari 2021 plaatsgevonden.

2.24.

In de brieven aan de huurders van standplaatsen met niet verplaatsbare kampeermiddelen (vakantiehuisjes) is – onder meer – opgenomen dat de huurder recht heeft op vergoeding van de waarde van het kampeermiddel, dat opdracht is gegeven voor een taxatie en dat de huurder zal worden uitgenodigd voor een gesprek teneinde aan de hand van dat taxatierapport concrete afspraken te maken.

2.25.

De huurders hebben de opzegging niet aanvaard en hebben zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomsten bij gebreke van een opzeggingsgrond niet rechtsgeldig zijn opgezegd. Een aantal huurders heeft daarnaast een beroep gedaan op onbevoegdheid van Duinrand om de huurovereenkomsten op te zeggen. Voorts heeft een aantal huurders mede het standpunt ingenomen dat de opzegging niet tijdig is gedaan.

2.26.

Duinrand en Fiorinvest hebben gezamenlijk bij aangetekende brief van 16 november 2021 (nogmaals) aan een deel van de huurders, waarvan in deze procedure thans in totaal nog achttien huurders zijn betrokken (hierna weergegeven op volgorde van de (in totaal 34) brieven zoals overgelegd door Duinrand als productie 28: [gedaagde 1a] c.s., [gedaagde 24a] c.s., [gedaagde 15] , [gedaagde 40a] c.s., [gedaagde 33] , [gedaagde 16a] c.s., [gedaagde 22a] c.s., [gedaagde 17] [gedaagde 16a] , [gedaagde 43] , [gedaagde 31a] c.s., [gedaagde 21a] c.s., [gedaagde 4] , [gedaagde 29] , [gedaagde 38a] c.s., [gedaagde 19] , [gedaagde 36a] c.s., [gedaagde 23a] c.s. en [gedaagde 26] ) de huurovereenkomst opgezegd en wel tegen 31 december 2022.

2.27.

Daarnaast heeft Duinrand bij aangetekende brief van 16 november 2021 (nogmaals) aan een deel van de huurders, waarvan in deze procedure thans nog zeven huurders zijn betrokken (hierna weergegeven op volgorde van de (in totaal 34) brieven zoals overgelegd door Duinrand als productie 28: [gedaagde 12] , [gedaagde 3] , [gedaagde 18] , [gedaagde 45] , [gedaagde 9] , [gedaagde 27] , [gedaagde 35a] c.s.) de huurovereenkomst opgezegd, ditmaal tegen 31 december 2022.

Taxaties inzake niet verplaatsbare kampeermiddelen

2.28.

[X] heeft namens Fiorinvest opdracht gegeven aan de heren [taxateur 1] en [taxateur 2] van VOF [Naam VOF] recreatie bedrijfsmakelaardij te ’s-Hertogenbosch om de niet verplaatsbare kampeermiddelen te taxeren. [Naam VOF] heeft op 4 januari 2021 haar rapport uitgebracht.

2.29.

In april 2021 hebben Taxatie- en adviesbureau [naam taxatie- en adviesbureau] in opdracht van DSS met betrekking tot de niet verplaatsbare kampeermiddelen een taxatierapport uitgebracht.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Duinrand vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomsten op 31 december 2021 eindigen of zijn geëindigd, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn zullen eindigen;

II. de huurders te veroordelen om de door hen gehuurde jaarplaatsen op vakantiepark Duinrand-West, gelegen te (4328 PL) Burgh-Haamstede aan de [adres] [huisnummer] , op uiterlijk 31 december 2021, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, geheel leeg en ontruimd ter beschikking van Duinrand te stellen en met alle daarin/daarop aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel, met een maximum van € 100.000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag en maximum, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat elk van de huurders daartoe in verzuim is;

III. de huurders te veroordelen om, indien zij niet binnen de gestelde termijn aan het vonnis voldoen en met de ontruiming in gebreke blijven en Duinrand de ontruiming zelf dient uit te (laten) voeren, de kosten van de ontruiming, op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden, bestaande uit een exploot als proces-verbaal van de met deze bewerking van de verlating en ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder, waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven, aan Duinrand te voldoen;

IV. de huurders hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder uitdrukkelijk begrepen.

3.2.

De huurders voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijk verklaring van Duinrand in haar vorderingen, althans tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Duinrand, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

in voorwaardelijke reconventie

3.3.

De huurders met een niet verplaatsbaar kampeermiddel vorderen voorwaardelijk – voor het geval de kantonrechter in conventie oordeelt dat de huurovereenkomsten op 31 december 2021 eindigen, zijn geëindigd of op een door de kantonrechter te bepalen termijn zullen eindigen – om Duinrand bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot voldoening van schadevergoeding, primair conform de aan het vonnis te hechten schadeopstelling uit productie 6 en 9 ‘Taxatie Minderhoud Verkoop’, subsidiair minimaal conform de aan het vonnis te hechten schadeopstelling uit productie 6 en 9 ‘Taxatie Minderhoud Technisch’, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum vonnis tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van Duinrand in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.4.

Duinrand voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van de huurders met een niet verplaatsbaar kampeermiddel in hun vorderingen, althans tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van de huurders met een niet verplaatsbaar kampeermiddel in de proceskosten, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

4. De beoordeling

in conventie

Inleiding

4.1.

Omdat een deel van de huurders in Duitsland woont en Duinrand in Nederland is gevestigd, heeft de zaak internationale aspecten, zodat eerst, ambtshalve, dient te worden onderzocht of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft en zo ja, welk recht van toepassing is.

4.2.

Omdat de vordering een burgerlijke of handelszaak betreft die is ingesteld na 10 januari 2015, moet de vraag of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft, worden beantwoord op grond van Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (de Brussel I bis-Verordening). Nu de vordering huurovereenkomsten met betrekking tot een in Nederland gelegen onroerende zaak betreft, komt in deze zaak op grond van artikel 24, aanhef en onder 1 van de Brussel I bis-Verordening bij uitsluiting aan de Nederlandse rechter rechtsmacht toe.

4.3.

De vordering dient naar Nederlands recht te worden beoordeeld. In de Recron-voorwaarden is bepaald dat op geschillen met betrekking tot een overeenkomst waarop deze voorwaarden van toepassing zijn, Nederlands recht van toepassing is. Omdat de vordering huurovereenkomsten met betrekking tot een in Nederland gelegen onroerende zaak betreft, is op grond van artikel 4 lid 1, aanhef en onder c van de Verordening (EG) Nr. 593/2008 van het Europees Parlement en de Raad van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (de Rome I-Verordening) ook Nederlands recht van toepassing indien en voor zover de Recron-voorwaarden in dit geval niet van toepassing zouden zijn.

4.4.

In deze zaak ligt de vraag voor of de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd en als gevolg van die opzegging zijn geëindigd dan wel zullen eindigen. Duinrand stelt zich op het standpunt dat dit het geval is. Zij meent, kort gezegd, dat sprake is van de beëindigingsgrond als bedoeld in artikel 11 lid 1, onder h Recron-voorwaarden 2016 en dat zij, daartoe mede op grond van de exploitatieovereenkomst bevoegd, in december 2020 alle huurovereenkomsten rechtsgeldig heeft opgezegd. De huurders menen daarentegen dat, om meerdere redenen, géén rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomsten heeft plaatsgevonden, zodat de huurovereenkomsten nog van kracht zijn en van (gedwongen) ontruiming geen sprake kan zijn. Op de stellingen van partijen zal hierna – voor zover voor de beoordeling van het geschil van belang – worden ingegaan.

4.5.

De kantonrechter stelt voorop dat dit geschil binnen het thans geldende juridisch kader, op basis van de huidige regelgeving en jurisprudentie en de daaruit voortvloeiende (mate van) huurbescherming, moet worden beoordeeld. De omstandigheid dat, zoals namens de huurders naar voren is gebracht, momenteel sprake is van een maatschappelijk en politiek debat over de rechten van huurders van grond op vakantieparken, de (wijze van) beëindiging van huurovereenkomsten met betrekking tot vaste staanplaatsen op vakantieparken en het in toenemende mate verdwijnen van dergelijke standplaatsen in Zeeland en daarbuiten, maakt dat niet anders en kan er niet toe leiden dat aan de huurders meer of andere huurbescherming wordt toegekend dan hen op grond van het huidige recht toekomt. Dat laat uiteraard onverlet dat dit geschil binnen het huidige juridische kader met inachtneming van alle relevante feiten en omstandigheden en waar nodig en mogelijk met afweging van alle betrokken belangen zal worden beoordeeld.

Huurregime

4.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomsten zien op de huur van onbebouwde grond, waarop de algemene huurregeling van Boek 7 BW, Titel 4, Afdeling 1 tot en met 4 van toepassing is. De beëindiging van een dergelijke huurovereenkomst is geregeld in Afdeling 4. In het daarin opgenomen artikel 7:228 BW is in lid 1 bepaald dat een huur voor bepaalde tijd aangegaan, eindigt wanneer die tijd is verstreken, zonder dat daartoe een opzegging is vereist. Ingevolge het tweede lid eindigt een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan of voor onbepaalde tijd verlengd, door opzegging en dient de opzegging te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. Aangezien artikel 7:228 BW van regelend recht is, kan daarvan bij overeenkomst worden afgeweken. Indien en voor zover Recron-voorwaarden van toepassing zijn en in een beëindigingsregeling voorzien, is sprake van een dergelijke afwijking.

Recron-voorwaarden

4.7.

Dat op de huurovereenkomsten Recron-voorwaarden van toepassing zijn, is niet in geschil. Tussen partijen bestaat wel discussie over de vraag wélke Recron-voorwaarden op de – op verschillende momenten tot stand gekomen – huurovereenkomsten van toepassing zijn.

4.8.

De kantonrechter stelt vast dat in de (in deze procedure overgelegde) Recron-voorwaarden (2003, 2008 en 2016) in alle gevallen in artikel 3 is bepaald dat de huurovereenkomst telkens voor een jaar wordt verlengd “onder de dan geldende voorwaarden”. Dit betekent derhalve dat ten tijde van de opzegging in december 2020 op álle huurovereenkomsten de Recron-voorwaarden 2016 van toepassing waren.

Mogelijkheid opzegging huurovereenkomst – (niet meer) verplaatsbare en niet verplaatsbare kampeermiddelen

4.9.

Omdat alle huurovereenkomsten jaarlijks automatisch worden verlengd en alleen door opzegging kunnen worden beëindigd, hebben zij daarmee naar het oordeel van de kantonrechter in feite het karakter van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een huur voor bepaalde tijd aangegaan, in de zin van artikel 7:228 lid 1 BW, eindigt immers wanneer die tijd is verstreken, zonder dat daartoe een opzegging vereist is en die situatie doet zich met betrekking tot deze huurovereenkomsten nu juist niet voor.

4.10.

Of en, zo ja, onder welke voorwaarden een duurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan, opzegbaar is, wordt bepaald door de inhoud daarvan en door de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen. Indien wet en overeenkomst niet voorzien in een regeling van de opzegging, geldt dat de overeenkomst in beginsel opzegbaar is. Op grond van art. 6:248 lid 1 BW kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Die eisen kunnen voorts in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding.

Ook als de wet of een duurovereenkomst wel voorziet in een regeling van de opzegging, kunnen, indien de wet en hetgeen tussen partijen is overeengekomen daarvoor ruimte laten, de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval op grond van art. 6:248 lid 1 BW meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld worden. Een beroep op een uit de wet of een overeenkomst voortvloeiende bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen kan op grond van art. 6:248 lid 2 BW onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

Het is mogelijk dat een voor onbepaalde tijd gesloten duurovereenkomst naar de bedoeling van partijen niet-opzegbaar is. De wederpartij van degene die zich op de niet-opzegbaarheid beroept, kan daartegen onder omstandigheden een beroep doen op, kort gezegd, de artikelen 6:248 lid 2 BW en 6:258 BW (zie HR 2 februari 2018, Goglio/SMQ, ECLI:NL:HR:2018:141).

4.11.

In de Recron-voorwaarden 2016 is in de artikelen 10 tot en met 14 een opzeggingsregeling opgenomen. Duinrand beroept zich op de opzeggingsgrond als bedoeld in artikel 11 lid 1 onder h van de Recron-voorwaarden 2016. In deze bepaling is voorzien in de mogelijkheid om de huurovereenkomst, onder bepaalde voorwaarden, te beëindigen indien sprake is van een tot uitvoering te brengen herstructureringsplan waarvoor “de plaats van recreant, waarop een verplaatsbaar of een niet meer verplaatsbaar kampeermiddel is geplaatst, nodig is”. Dat daarmee de opzegbaarheid van de huurovereenkomsten met de huurders met een (niet meer) verplaatsbaar kampeermiddel is gegeven, is tussen partijen niet in geschil, zodat in ieder geval ten aanzien van die huurovereenkomst moet worden getoetst of is voldaan aan de voorwaarden voor opzegging op grond van artikel 11 lid 1 onder h van de Recron-voorwaarden 2016.

4.12.

Duinrand stelt zich op het standpunt, mede onder verwijzing naar de Vaknota, dat ook de huurovereenkomsten met de huurders met een niet verplaatsbaar kampeermiddel (de vakantiehuisjes) overeenkomstig het bepaalde in artikel 11 lid 1 onder h van de Recron-voorwaarden 2016 kunnen worden opgezegd. Volgens de huurders volgt echter, a contrario, uit artikel 11 lid 1 onder h van de Recron-voorwaarden 2016 dat deze huurovereenkomsten – anders dan onder de daarvóór geldende Recron-voorwaarden waarbij tussen deze groepen huurders (nog) geen onderscheid werd gemaakt – níet opzegbaar zijn. Van een situatie waarin met betrekking tot deze huurovereenkomsten een opzeggingsregeling ontbreekt, waardoor deze huurovereenkomsten in beginsel wel opzegbaar zijn, is volgens de huurders dan ook geen sprake. De kantonrechter overweegt op dit punt als volgt.

4.13.

Bij de uitleg van de Recron-voorwaarden 2016 in de verhouding tussen Duinrand en de huurders geldt de zogenoemde cao-norm. Dit betekent dat deze voorwaarden naar objectieve maatstaven moeten worden uitgelegd. Daarbij zijn de bewoordingen van de betreffende bepalingen, inclusief de eventueel daaraan toegevoegde schriftelijke toelichting, in beginsel van doorslaggevende betekenis en komt het daarbij aan op de betekenis die naar objectieve maatstaven volgt uit deze bewoordingen. Bij die uitleg kan onder meer acht worden geslagen op de elders in de Recron-voorwaarden 2016 gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden (vgl. o.a. HR 8 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9621).

4.14.

Huurders stellen terecht dat de door Duinrand aangehaalde toelichting in de Vaknota bij de uitleg van de Recron-voorwaarden 2016 conform de cao-norm buiten beschouwing moet blijven. De Vaknota is immers een intern document van de Recron en betreft niet een aan de Recron-voorwaarden 2016 toegevoegde schriftelijke toelichting waarop bij de uitleg van die voorwaarden acht mag worden geslagen. Dat laat echter onverlet dat (ook) in de considerans van de Recron-voorwaarden 2016 – die voor die uitleg wél van belang is – letterlijk is opgenomen dat de opzegging wegens herstructurering van de niet verplaatsbare kampeermiddelen in deze Recron-voorwaarden niet is geregeld en dat het in die gevallen aan partijen is om een oplossing te vinden, zo nodig via de Geschillencommissie of de rechter. Uit deze bewoordingen in de considerans, uitgelegd naar objectieve maatstaven, volgt niet, anders dan de huurders stellen, dat opzegging op deze grond van deze huurovereenkomsten is uitgesloten. Integendeel, met deze overweging waarin erop wordt gewezen dat de opzegging in deze voorwaarden niet is geregeld, is die mogelijkheid in beginsel juist gegeven en zal voorts bij gebreke van een contractuele regeling overeenkomstig het hiervoor onder 4.7. weergegeven juridisch kader moeten worden bepaald of en, zo ja, onder welke voorwaarden deze huurovereenkomsten opzegbaar zijn.

4.15.

Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen ook de huurovereenkomsten met betrekking tot standplaatsen met een niet verplaatsbaar kampeermiddel, als zijnde te beschouwen als duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, worden opgezegd, mits daarvoor een voldoende zwaarwegende grond aanwezig is. Wat die zwaarwegende grond betreft, dient naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval te worden aangesloten bij de in artikel 11 lid 1 onder h van de Recron-voorwaarden 2016 opgenomen opzeggingsgrond en de daarvoor geldende voorwaarden. Niet valt in te zien dat ingeval van een huurovereenkomst met betrekking tot standplaatsen met een niet verplaatsbaar kampeermiddel andere, zwaardere opzeggingsgronden zouden moeten gelden. Dit zou immers betekenen dat op dit punt tussen de huurders een onderscheid wordt gemaakt dat niet gerechtvaardigd is, omdat alle huurders zich in zoverre in dezelfde situatie bevinden. Om diezelfde reden dient ook bij de opzegging van deze huurovereenkomsten ingeval van herstructurering, analoog aan het daaromtrent in artikel 11 lid 3 van de Recron-voorwaarden 2016 bepaalde, een opzegtermijn van ten minste een jaar in acht te worden genomen. Daarnaast zal de opzegging van huurovereenkomsten met huurders met niet verplaatsbare kampeermiddelen gepaard moeten gaan met een aanbod tot betaling van een vergoeding die, anders dan de vergoeding als bedoeld in artikel 12 van de Recron-voorwaarden 2016, (wel) is toegespitst op het op de standplaats aanwezige niet verplaatsbare kampeermiddel. Op dit punt verkeren de huurders immers juist níet in gelijke omstandigheden en dient rekening te worden gehouden met de specifieke situatie van iedere individuele huurder. Om die reden heeft het gerechtshof in de Ridderhof-zaak de met artikel 12 lid 6 van de de Recron-voorwaarden 2016 vergelijkbare bepaling uit een eerdere versie van de Recron-voorwaarden (artikel 10 lid 6 sub b van de Recron-voorwaarden 2008) vernietigt (ECLI:NL:GHDHA:2014:17, r.o. 5.10), welke casus aanleiding is geweest om de opzegging wegens herstructurering voor niet verplaatsbare kampeermiddelen te schrappen in de Recron-voorwaarden 2016.

4.16.

Daarmee ligt vervolgens de vraag voor óf – zoals Duinrand stelt en de huurders betwisten – aan de vereisten voor opzegging wegens herstructurering is voldaan.

Vereisten opzegging wegens herstructurering - concreet en uitvoerbaar plan

4.17.

Ingevolge artikel 11 lid 1, aanhef en onder h van de Recron-voorwaarden 2016 kan alleen rechtsgeldig tot opzegging wegens herstructurering worden overgegaan, indien sprake is van een concreet en uitvoerbaar plan, in die zin dat de benodigde vergunning(en), wijziging(en) of ontheffing(en) zijn verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten zijn. Dit betekent dat het enkele hebben van een voldoende concreet herstructureringsplan niet voldoende is. Ook moet – op het moment waarop de huurovereenkomst wordt opgezegd – redelijkerwijs de verwachting bestaan dat dit plan ook kan en zal worden gerealiseerd. Dit betekent niet dat ten tijde van de opzegging alle benodigde vergunningen al moeten zijn verkregen, maar wel dat op dát moment objectief bezien de reële verwachting gerechtvaardigd is, dat de vergunningen op korte termijn zouden kunnen worden verkregen (vgl. ECLI:NL:GHDHA:2014:17, r.o. 4.2).

4.18.

Dat er in december 2020 sprake was van een voldoende concreet herstructureringsplan inzake de realisatie van een nieuw vakantiepark ‘De Schouwse Valleien’, onder meer omvattende de bouw van 100 kampeerhuisjes en 69 vakantiewoningen op Duinrand-West, waartoe op dat moment reeds het wijzigingsplan was vastgesteld, staat vast. Daarmee is echter nog niet gegeven dat op dat moment ook (al) sprake was van een concreet én uitvoerbaar plan in de zin van artikel 11 lid 1, aanhef en onder h van de Recron-voorwaarden 2016. Zoals hiervoor in 4.14 overwogen, is daartoe immers vereist dat op dat moment objectief bezien de reële verwachting gerechtvaardigd was, dat de benodigde vergunningen
op korte termijn zouden kunnen worden verkregen. De kantonrechter overweegt daaromtrent als volgt.

4.19.

Duinrand heeft de huurovereenkomsten in december 2020 tegen 31 december 2021 opgezegd. Uitgaande van haar stelling dat er in december 2020 sprake was van een concreet en uitvoerbaar plan, had dan ook in beginsel mogen worden verwacht dat binnen dat jaar, in 2021, niet alleen het wijzigingsplan, zo mogelijk ook al onherroepelijk, zou zijn vastgesteld, maar óók dat de vereiste vergunningen zouden zijn verleend of in ieder geval zouden zijn aangevraagd. In december 2021 was echter, zo staat vast, nog geen enkele vergunning verleend en behoudens de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor de 69 vakantiewoningen, die Fiorinvest pas maanden ná de opzegging van de huurovereenkomsten heeft gedaan en waarop ten tijde van de mondelinge behandeling op 25 maart 2022 inhoudelijk nog niet was beslist (terwijl daarvoor geen wijzigingsplan c.q. bestemmingsplanwijziging nodig was), is van vergunningaanvragen ook niet gebleken. Dat er nog meer vergunningen nodig zijn om het plan daadwerkelijk te realiseren, staat vast. Zo is voor de bouw van de kampeerhuisjes een vergunning vereist en ook uit de inhoudelijke opmerkingen die bij de indiening van het wijzigingsverzoek zijn gemaakt, volgt dat er nog meer stappen moeten worden gezet. Van aanvragen daartoe is echter niet gebleken en wat de vergunning voor de bouw van de kampeerhuisjes betreft heeft Fiorinvest aangegeven met de aanvraag daarvan juist te zullen wachten totdat de Afdeling op het beroep tegen het wijzigingsplan heeft beslist – hetgeen op het moment van de mondelinge behandeling in de onderhavige zaak nog niet het geval was. Gelet op dit eigen handelen, of beter gezegd nalaten van Duinrand en/of Fiorinvest, kan bij deze stand van zaken niet worden geoordeeld dat Duinrand en/of Fiorinvest in december 2020 reeds de redelijke verwachting had, althans mocht hebben dat met de realisatie van het herstructureringsplan (wat betreft Duinrand-West), op korte termijn daadwerkelijk zou kunnen worden gestart en zij dáárom in december 2020 reeds tot opzegging van de huurovereenkomsten mocht overgaan.

Conclusie

4.20.

Uit het voorgaande volgt dat Duinrand in december 2020 prematuur heeft gehandeld en de huurovereenkomsten niet rechtsgeldig zijn opgezegd. Daarmee behoeft de vraag of Duinrand wel bevoegd was om alle huurovereenkomsten op te zeggen, geen beantwoording meer en kan ook de discussie of alle opzeggingen wel vóór 1 januari 2021 dan wel deels daarna zijn gedaan, onbesproken blijven. De ‘herstelbrieven’ die Duinrand en Fiorinvest op 16 november 2021, in reactie op deze verweren van de huurders, aan een deel van de huurders hebben gezonden, kunnen daarmee buiten beschouwing blijven.

4.21.

Nu de opzeggingen van december 2020 geen rechtsgevolg hebben, zijn de huurovereenkomsten na 31 december 2021 blijven bestaan.

4.22.

Dat de huurovereenkomsten op een later moment nogmaals op grond van artikel 11 lid 1 onder h van de Recron-voorwaarden 2016 zijn opgezegd, is gesteld noch gebleken. Op 16 november 2021 zijn weliswaar door Duinrand en Fiorinvest de hiervoor onder 4.17. bedoelde brieven verzonden, maar die brieven waren slechts bedoeld om eventuele gebreken uit de eerder opzeggingsbrieven d.d. 16 december 2020 te repareren en deze waren ook niet aan alle huurders gericht. Aan de beoordeling van een ‘tweede opzegging’ – met een nieuw toetsmoment wat betreft de vraag of er op het moment van opzegging sprake was van een concreet en uitvoerbaar plan – komt de kantonrechter dan ook niet toe.

4.23.

De eindconclusie luidt derhalve dat de vorderingen van Duinrand zullen worden afgewezen.

Proceskosten

4.24.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal Duinrand in de proceskosten en de nakosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van de huurders worden tot op heden begroot op € 1.994,00 (2 punten x € 997,00) aan salaris gemachtigde. De nakosten zullen worden toegewezen als hierna in het dictum bepaald.

in voorwaardelijke reconventie

4.25.

Op de vorderingen in reconventie van de huurders met een niet verplaatsbaar kampeermiddel behoeft niet te worden beslist, aangezien de voorwaarde waaronder zij deze vorderingen hebben ingesteld, gelet op de uitkomst in conventie, niet in vervulling is gegaan.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van Duinrand af;

5.2.

veroordeelt Duinrand in de kosten van dit geding, aan de zijde van de huurders tot op heden begroot op € 1.994,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en, indien betaling binnen die termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis;

5.3.

veroordeelt Duinrand, onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door de huurders volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na aanschrijving en, indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

in voorwaardelijke reconventie

5.5.

verstaat dat op de vorderingen in reconventie niet behoeft te worden beslist, aangezien de voorwaarde waaronder deze vorderingen zijn ingesteld, gelet op de uitkomst in conventie, niet in vervulling is gegaan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Ponds, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022.

(HV)