Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 21/1829 WET
uitspraak van 14 juni 2022 van de meervoudige kamer in de zaak tussen
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] , eisers
gemachtigde: mr. M.P. Wolf
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Alphen-Chaam, verweerder.
Als derde partij heeft aan het geding deelgenomen:
[naam derde-partij], te [plaatsnaam 1] ,
gemachtigde: mr. A.J. Coppelmans
Procesverloop
Eisers hebben beroep ingesteld tegen het besluit van verweerder van 11 maart 2021 (bestreden besluit) over de toekenning van een tegemoetkoming in planschade vanwege de vaststelling van het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] .
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden in Breda op 17 maart 2022. Eisers hebben zich laten vertegenwoordigen door mr. M.P. Wolf, mr. E.C.J. Wouters en drs. K.F.J.P. de Bont. Eiser [naam eiser 1] is ook in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. H.X. Botter en mr. L.C.J. Nouws-Vermeeren. Derde partij heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. A.J.H.W. Coppelmans, mr. C. Morsink en [naam vertegenwoordiger] .
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd.
Overwegingen
Feiten
1. Eisers zijn eigenaar van de panden [adres] 24 en 25 te [plaatsnaam 1] . Het pand [adres] 24 was verhuurd aan [naam bedrijf 1] , die er een supermarkt exploiteerde totdat zij verhuisde naar de locatie van derde partij aan [adres] 94. Het toentertijd geldende bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ” liet de vestiging van maximaal twee supermarkten binnen de plangrenzen toe. De andere supermarkt is de [naam bedrijf 2] , die gevestigd is in het pand [adres] 40.
Eisers hebben op 29 november 2017 verzocht om een tegemoetkoming in planschade door de vaststelling van het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] . In dit bestemmingsplan is het gebruik van de panden [adres] 24 en 25 toegesneden op detailhandel en is het gebruik als supermarkt ‘wegbestemd’.
Naar aanleiding van dit verzoek heeft verweerder aan Tog Nederland Zuid B.V. (Tog) advies gevraagd. Op 21 september 2018 heeft Tog een conceptadvies aan partijen toegestuurd. Tog concludeert dat eisers door het nieuwe bestemmingsplan in een planologisch nadeliger positie zijn gekomen, omdat de mogelijkheid om in de panden [adres] 24 en 25 een supermarkt te exploiteren is komen te vervallen. Tog is in dit conceptadvies tot de conclusie gekomen dat eisers recht hebben op een tegemoetkoming in planschade tot een bedrag van € 605.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 november 2017. In december 2018 heeft verweerder het definitieve advies van Tog ontvangen.
Omdat verweerder op onderdelen twijfels had over de juistheid van het advies van Tog is aan de SAOZ een contraexpertise gevraagd. De SAOZ heeft in november 2019 aangegeven dat zij de uitkomst van de door Tog gemaakte planologische vergelijking onderschrijft, maar dat zij uitkomt op een planschade van € 845.000,-- op basis van de daadwerkelijke (ter plaatse gemeten) verkoopvloeroppervlakte (vvo) en uitgaande van een lagere waarde per m2 vvo onder de nieuwe planologie. Daarnaast is er volgens de SAOZ sprake van een normaal maatschappelijk risico (nmr) van 3% en is er aanleiding om het schadebedrag te korten met de meerinkomsten uit voortgezet gebruik, omdat de huurovereenkomst tussen eisers en [naam bedrijf 1] tot 1 januari 2024 loopt. Dit brengt de SAOZ tot het advies om eisers een tegemoetkoming in planschade toe te kennen van € 578.381,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 november 2017. Dit bedrag is de uitkomst van de rekensom € 845.000,-- minus € 61.200,-- (3% nmr) minus € 205.419,-- (korting voortgezet gebruik).
Bij het primaire besluit van 6 april 2020 heeft verweerder aangekondigd dat een bestemmingsplan zal worden vastgesteld waarin het oude planologische regime met de supermarktmogelijkheid weer zal worden teruggebracht. Daarbij heeft verweerder verklaard dat indien het compenserende bestemmingsplan niet op 30 juni 2021 is vastgesteld of niet op 30 december 2022 onherroepelijk is, eisers alsnog aanspraak maken op het door de SAOZ geadviseerde bedrag van € 578.381,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 november 2017. Daarnaast heeft verweerder een bedrag van € 23.894,-- toegekend voor gemaakte de kosten voor het inschakelen van deskundigen.
Tegen dit besluit hebben eisers op 18 mei 2020 bezwaar gemaakt.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder de bezwaren van eisers ongegrond verklaard.
Derde partij heeft een planschadeovereenkomst gesloten met de gemeente [plaatsnaam 2] en is daarom belanghebbende.
Strijd met Procedureverordening
2. Eisers hebben in beroep aangevoerd dat de besluitvorming heeft plaatsgevonden in strijd met de “Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade [plaatsnaam 2] 2008” (de Verordening). Volgens hen biedt deze verordening geen ruimte voor het aanstellen van een tweede adviseur in de vorm van een contraexpertise. De verordening biedt enkel ruimte voor een tweede adviseur in samenwerking met de eerste adviseur, aldus eisers.
2.1
Artikel 4 van Pro de Verordening luidt als volgt:
1. Voor de advisering over de op de aanvraag te nemen beschikking wordt door het college een adviseur aangewezen die beschikt over voldoende deskundigheid inzake advisering op het gebied van planschade.
2. Indien het college, na advies te hebben ingewonnen van de in het eerste lid bedoelde adviseur, van oordeel is dat de aanvraag betrekking heeft op planschade vanwege inkomensderving en er, gezien de complexiteit, aard en omvang van de aanvraag, behoefte bestaat aan extra deskundigheid wordt door het college een tweede adviseur aangewezen die deskundig is op het gebied van accountancy of van financieel economische bedrijfsvoering.
3. Indien het college, na advies te hebben ingewonnen van de in het eerste lid bedoelde adviseur, van oordeel is dat de aanvraag betrekking heeft op planschade vanwege waardevermindering van een onroerende zaak en er, gezien de complexiteit, aard en omvang van de aanvraag, behoefte bestaat aan extra deskundigheid wordt door het college een tweede adviseur aangewezen die deskundig is ter zake van de waardering van onroerende zaken en van waardevermindering daarvan als gevolg van een planologische verslechtering. 4. Indien naar het oordeel van het college het tweede en het derde lid van toepassing zijn, worden zowel de in het tweede als het derde lid bedoelde adviseurs aangewezen.
5. Bij aanwijzing van meerdere adviseurs vormen deze een adviescommissie, waarvan de in het eerste lid bedoelde adviseur voorzitter is.
6. De adviescommissie wijst uit haar midden een rapporteur aan.
2.2
Volgens verweerder is de inschakeling van de SAOZ niet in strijd met de Verordening, omdat hij een vergewisplicht heeft en hij redenen had om te twijfelen aan de juistheid van het advies van Tog. Daarbij is verwezen naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) van 17 april 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1229, waarin een vergelijkbare situatie in de gemeente Hilvarenbeek is beoordeeld.
2.3
De rechtbank overweegt dat zich geen situatie heeft voorgedaan als hiervoor bedoeld in artikel 4, tweede en derde lid, van de Verordening. Verweerder heeft de SAOZ niet ingeschakeld omdat hij behoefte had aan extra deskundigheid op het gebied van accountancy, financieel economische bedrijfsvoering, de waardering van onroerende zaken of van waardevermindering daarvan als gevolg van een planologische verslechtering. Verweerder heeft de SAOZ ingeschakeld omdat hij zich op grond van artikel 3:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van diende te vergewissen dat het advies van Tog inzichtelijk en concludent is en zorgvuldig tot stand is gekomen. De Verordening staat er niet aan in de weg om een contraexpertise in te winnen indien de vergewisplicht daartoe noopt. Gelet op de bij verweerder gerezen twijfels over de juistheid van het advies van Tog, kan niet gezegd worden dat hij ten onrechte de SAOZ heeft ingeschakeld. Verweerder heeft dan ook niet gehandeld in strijd met de Verordening.
(Geen) compensatie
3. Eisers hebben aangevoerd dat het compenserend bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 3] ” geen (genoegzame) compensatie biedt omdat de in het verleden verworven rechten als gevolg van het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] op onherstelbare wijze teniet zijn gedaan. Door vaststelling van het compenserend plan voor de locatie van eisers keert de [naam bedrijf 1] niet terug en hebben zij bij het toestaan van maximaal 2 supermarkten in de bebouwde kom van [plaatsnaam 1] een andere positie dan voorheen. Eisers voelen zich hierbij gesteund door de second opinion van drs. K.F.J.P de Bont van 11 maart 2021.
3.1
Op grond van het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ” rustte op de percelen [adres] 24 en 25 de bestemming “Centrumdoeleinden -C-“. De desbetreffende planregels bepaalden dat de als zodanig aangewezen gronden waren bestemd voor detailhandel, met dien verstande dat maximaal twee supermarkten zijn toegestaan.
In het bestemmingplan “ [naam bestemmingsplan 1] hebben de percelen [adres] 24 en 25 de bestemming “Centrum” gekregen. De desbetreffende planregels bepalen dat de als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel, uitgezonderd volumineuze detail-handel en met dien verstande dat uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘supermarkt’ een supermarkt is toegestaan.
De percelen van eisers hebben niet de aanduiding ‘supermarkt’ gekregen, maar de aanduiding ‘specifieke vorm van centrum – verplaatsingslocatie’. Dit betekent dat daar geen supermarkt meer geëxploiteerd mag worden nadat de [naam bedrijf 1] daar vertrokken is. Het vertrek van de [naam bedrijf 1] naar de locatie [adres] 94 was ook de aanleiding om het bestemmingsplan uit 2005 te wijzigen. Die locatie heeft in het nieuwe bestemmingsplan uit 2016 de aanduiding ‘supermarkt’. Dit geldt ook voor het perceel [adres] 40 waar de [naam bedrijf 2] is gevestigd.
3.2
Op grond van artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
De vaststelling van het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] is een oorzaak als bedoeld in het tweede lid van artikel 6.1 van de Wro. Niet in geschil is dat eisers door het wegbestemmen van de supermarktmogelijkheid in dat bestemmingsplan in een planologisch nadeliger positie zijn gekomen.
3.3
Schade kan alleen voor tegemoetkoming in aanmerking komen, indien en voor zover deze tegemoetkoming niet al op een andere manier is verzekerd door aankoop, onteigening of op andere wijze. Tot dit laatste wordt, volgens de jurisprudentie van de AbRS (onder meer de uitspraak van 3 maart 2021, ECLI:NL:RVS:2021:436), onder omstandigheden ook een voor de aanvrager gunstige planologische wijziging gerekend. Indien wordt voldaan aan bepaalde waarborgen en randvoorwaarden, mag een bestuursorgaan, in reactie op een planschadeclaim, de oude planologische mogelijkheden herstellen in plaats van een tegemoetkoming in geld toekennen. Het gaat hierbij onder meer om de vraag of een bestemmingsplanwijzigingsprocedure is opgestart, of niet op voorhand volledig kan worden uitgesloten dat het compenserende bestemmingsplan kan worden vastgesteld en vervolgens onherroepelijk zal worden en of alsnog een vergoeding in geld zal worden uitbetaald, vermeerderd met de wettelijke rente, indien het plan niet in werking treedt.
3.4
In het compenserende bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 3] ” hebben de panden [adres] 24 en 25 nog steeds de bestemming ‘detailhandel’, maar dan met de toevoeging “uitgezonderd volumineuze detailhandel en met dien verstande dat uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘supermarkt’ een supermarkt is toegestaan. Daarbij is op de plankaart de aanduiding ‘supermarkt’ toegekend aan de panden [adres] 24 en 25, 40 en 94. In artikel 8 van Pro de planregels is voorts bepaald dat voor de vestiging en uitoefening van een supermarkt onder meer moet worden voldaan aan de voorwaarde dat op de gronden met de bestemmingen 'Centrum' en 'Gemengd - 1' gezamenlijk maximaal 2 supermarktvestigingen zijn toegestaan.
3.5
De rechtbank overweegt dat het bestemmingplan “ [naam bestemmingsplan 1] de mogelijkheid heeft geopend voor de [naam bedrijf 1] om te verhuizen naar een supermarktlocatie binnen het centrum van [plaatsnaam 1] met een grotere vvo. De rechtbank kan zich voorstellen dat het compenserende plan “ [naam bestemmingsplan 3] ” de [naam bedrijf 1] niet zal kunnen verleiden tot een terugkeer naar het pand [adres] 24. De planschade is echter niet ontstaan door het openen van de mogelijkheid om in het pand [adres] 94 een supermarkt te mogen vestigen. Die mogelijkheid was er al voor alle panden met de bestemming “Centrumdoeleinden -C-“, zij het met een maximum van 2 supermarkten. Anders gezegd, de [naam bedrijf 1] kon altijd al verhuizen naar een andere locatie binnen het centrum van [plaatsnaam 1] . De planschade van eisers is ontstaan doordat de mogelijkheid om in de panden [adres] 24 en 25 een supermarkt te exploiteren is komen te vervallen. Door de toekenning van de aanduiding ‘supermarkt’ aan de percelen [adres] 24 en 25 in het compenserende bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 3] ”, is de mogelijkheid daartoe weer heropend. Naar het oordeel van de rechtbank zijn eisers daarmee toereikend gecompenseerd. Daarbij is in aanmerking genomen dat niet op voorhand volledig is uitgesloten dat het compenserende bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 3] ” de eindstreep zal halen. Dit bestemmingsplan is op 25 maart 2020 vastgesteld. Eisers hebben beroep ingesteld bij de AbRS omdat het bestemmingsplan volgens hen in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. In dit verband hebben zij onder meer betoogd dat het bestemmingsplan onvoldoende compensatie biedt en de onderbouwing van de behoefte aan supermarkten in [plaatsnaam 1] gebrekkig is. Volgens eisers is sprake van indirecte planschade, omdat in het gebouw [naam derde-partij] aan [adres] 94 een grotere supermarkt gevestigd kan worden. De rechtbank is evenwel met verweerder van oordeel dat toegenomen concurrentie niet kan leiden tot aanspraak op tegemoetkoming in planschade. In de uitspraak van 31 oktober 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3518, heeft de AbRS overwogen dat toegenomen concurrentie onder omstandigheden weliswaar kan worden aangemerkt als een gevolg van een planologische wijziging, maar dat dit geen ruimtelijk relevant gevolg daarvan is, zodat dit bij de beoordeling van planschade buiten beschouwing moet worden gelaten.
Strijd met rechtszekerheid
4.1
Volgens eisers is het bestreden besluit in strijd met de rechtszekerheid, omdat de termijnen voor het vaststellen en het onherroepelijk worden van het compenserende bestemmingsplan onredelijk lang zijn, te weten 15 maanden voor het vaststellen (t/m 30 juni 2021) en daarna 18 maanden voor het onherroepelijk worden (t/m 30 december 2022).
4.2
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder geen onredelijk lange termijnen gehanteerd. Verweerder heeft aangesloten bij de doorlooptijden van een gemiddeld bestemmingsplan. De vaststelling op 25 maart 2021 lag al drie maanden vóór op dit schema en het in aanmerking nemen van een doorlooptijd van 1,5 jaar bij de AbRS voor de behandeling van het beroep, acht de rechtbank niet irreëel.
Begroting van de waardedaling
5.1
Eisers hebben aangevoerd dat de hoogte van de planschade met een bedrag van € 578.381,-- onjuist is vastgesteld. Eisers komen uit op een schadebedrag van € 1.430.000,-- op basis van wat zij noemen een meer passende keuze in de bandbreedte van de gehanteerde tabellen.
5.2
De rechtbank stelt vast dat zowel SAOZ als Tog op basis van dezelfde tabellen op een beduidend lager schadebedrag zijn uitgekomen. Te meer omdat de SAOZ hierbij op een hoger – en daarmee voor eisers gunstiger - bedrag uitkwam dan Tog, kan niet gezegd worden dat verweerder dit schadebedrag niet heeft kunnen overnemen. Eisers hebben hun stelling dat het schadebedrag beduidend hoger is, verder niet onderbouwd.
Normaal maatschappelijk risico
6.1
Volgens eisers heeft de SAOZ ten onrechte een aftrek toegepast wegens een normaal maatschappelijk risico van 3%. Zij voelen zich daarbij gesteund door het advies van de Tog, waarin is aangegeven dat het rechtvaardig is om geen normaal maatschappelijk risico toe te passen.
6.2
Artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft.
Artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, bepaalt dat van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade in ieder geval voor rekening van de aanvrager blijft.
6.3
Voor het antwoord op de vraag of schade binnen het normale maatschappelijke risico valt, als bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, is onder meer van belang of de desbetreffende planologische ontwikkeling een normale maatschappelijke ontwikkeling is, waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. Hierbij komt in ieder geval betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past en aan de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. De rechtbank verwijst in dit verband naar onder meer de uitspraak van de AbRS van 1 juli 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1535.
Zoals de AbRS eerder heeft overwogen in onder meer in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582 (onder rechtsoverweging 8.10), is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien deze motivering niet volstaat, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil met toepassing van artikel 8:41a van de Awb de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.
Uit de jurisprudentie van de AbRS volgt verder dat de hoogte van de drempel primair wordt bepaald door het antwoord op de vraag of en, zo ja, in hoeverre de desbetreffende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen valt, met dien verstande dat, gelet op artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, die drempel minstens 2% van de waarde van de onroerende zaak is. Voor het antwoord op voormelde vraag is in ieder geval van belang of en, zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past.
Uit onder meer de uitspraak van de AbRS van 3 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2402, vloeit voort dat het normaal maatschappelijk risico (in beginsel) wordt bepaald op:
- 5% indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past;
- 4% indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan;
- 3% indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan;
- 2% indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan;
6.4
Tog heeft overwogen dat de planologische ontwikkeling in abstracto in de lijn der verwachtingen ligt omdat het voorheen geldende bestemmingsplan uit 2005 ook maximaal 2 supermarkten toeliet. Voorts acht Tog de vraag of de planologische ontwikkeling binnen de ruimtelijke structuur van het centrum van [plaatsnaam 1] past niet van doorslaggevend belang, omdat ”het toekennen van een centrumbestemming met ruime gebruiks- en bouwmogelijkheden aan gronden gelegen midden in een centrumgebied in een dergelijk geval altijd als in overeenstemming met de structuur beschouwd kunnen worden”. Vervolgens heeft Tog gesteld dat het vervallen van de mogelijkheid om in de panden [adres] 24 en 25 een supermarkt te vestigen niet past in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid van de gemeente.
6.5
De SAOZ is van oordeel dat de planwijziging past in de ruimtelijke structuur van de omgeving maar dat geen sprake was van voldoende concreet meerjarig gemeentelijk ruimtelijk beleid waaruit het wegbestemmen van de supermarktmogelijkheid kon worden afgeleid. Daarmee komt de SAOZ tot de conclusie dat deze ontwikkeling is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling die gedeeltelijk in lijn der verwachtingen lag.
6.6
De rechtbank stelt vast dat deze conclusie van de SAOZ spoort met de 3% die de AbRS in een dergelijke situatie als normaal maatschappelijk risico aanmerkt. De rechtbank kan Tog niet volgen in de redenering dat de planwijziging weliswaar past in de ruimtelijke structuur van de omgeving maar dat dit dan kennelijk buiten beschouwing dient te blijven bij het bepalen van de hoogte van het normaal maatschappelijk risico. De beroepsgrond dat het normaal maatschappelijk risico op een lager percentage dan 3 moet worden bepaald, slaagt niet.
Korting wegens inkomsten uit voortgezet gebruik
7.1
Eisers hebben betoogd dat de SAOZ ten onrechte een korting hebben toegepast op het schadebedrag wegens inkomsten uit voortgezet gebruik. Eisers hebben in dit verband gewezen op de uitspraak van de AbRS van 18 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:793. Uit deze uitspraak volgt dat als hoofdregel het overgangsrecht van het nieuwe bestemmingsplan niet bij de planvergelijking en de taxatie van de waarde van een onroerende zaak mag worden betrokken. Alleen de aard en omvang van het overgangsrecht zelf kunnen aanleiding zijn voor een uitzondering op deze hoofdregel, maar een dergelijke uitzondering doet zich in deze zaak niet voor, aldus eisers.
7.2
In de hiervoor aangehaalde uitspraak van 18 maart 2020 heeft de AbRS overwogen dat schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak naar zijn aard niet kan worden voorkomen door voortzetting van het gebruik van de onroerende zaak onder het overgangsrecht. In de uitspraak van 9 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1213 heeft de AbRS in een vergelijkbare situatie overwogen (in r.o. 11.1) dat de SAOZ ten onrechte het overgangsrecht uit het nieuwe bestemmingsplan heeft betrokken bij de taxatie van de waarde van het desbetreffende perceeldeel. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de SAOZ ten onrechte een bedrag van € 205.419,-- in mindering gebracht wegens voortgezet gebruik onder het overgangsrecht. De redenering van de SAOZ zou wel een rol kunnen spelen bij een berekening van inkomstenderving, maar in dit geval gaat het om de berekening van de waardevermindering van onroerende zaken, te weten de panden [adres] 24 en 25.
7.3
Dit betekent dat deze beroepsgrond van eisers slaagt en dat het beroep in zoverre gegrond is. De rechtbank ziet aanleiding op dit punt zelf in de zaak voorzien.
Kosten van rechtsbijstand en deskundigen
8. Artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro bepaalt dat, indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, zij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand vergoeden.
8.1
Volgens eisers heeft verweerder ten onrechte de tegemoetkoming in advocaatkosten gematigd tot € 21.126,90. Dit komt overeen met een vergoeding van 60 advocaaturen, terwijl de gemachtigde van eisers 79,35 uur in rekening heeft gebracht.
8.2
Verweerder heeft in het bestreden besluit, onder verwijzing naar het advies van de bezwaarschriftencommissie, het standpunt ingenomen dat eisers een onredelijk hoog aantal uren in rekening hebben gebracht. Volgens verweerder is een totaal aantal van 60 uren redelijk.
8.3
Volgens vaste jurisprudentie kunnen kosten die de aanvrager heeft gemaakt vanaf het moment dat de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige een conceptadvies dan wel advies over de aanvraag aan het bestuursorgaan heeft uitgebracht tot het moment dat het bestuursorgaan op de aanvraag een besluit heeft genomen waartegen rechtsmiddelen kunnen worden ingesteld, voor vergoeding in aanmerking komen, indien het inroepen van bijstand redelijk was en de kosten van het opstellen van een zienswijze redelijk zijn. In onder meer de uitspraak van de AbRS van 6 december 2017, ECLI:NL:RVS:2017:3305, is daaraan toegevoegd dat bepalend voor de redelijkheid van de omvang van de kosten als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro, is of deze in verhouding tot de verrichte werkzaamheden staan en redelijk zijn.
8.4
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in redelijkheid de uren die door de gemachtigde van eisers in rekening gebracht zijn voordat de Tog het advies had uitgebracht, buiten beschouwing kunnen laten. Ook overweegt de rechtbank dat in een gemiddelde planschadezaak een tijdsbesteding van 40 uur in verhouding staat tot de verrichte werkzaamheden. In deze zaak heeft verweerder na het inschakelen van Tog ook nog de SAOZ ingeschakeld, wat een grotere tijdsbesteding rechtvaardigt. De adviezen van Tog en SAOZ verschillen echter inhoudelijk niet dermate dat een verdubbeling van de tijdsbesteding redelijk geacht kan worden. Gezien de overlap in de planschadeproblematiek, zoals die door Tog en de SAOZ naar voren is gebracht, kan de rechtbank verweerder volgen in het standpunt dat een tijdsbesteding van 60 uur in dit geval redelijk is.
Détournement de pouvoir
9. Ten slotte overweegt de rechtbank dat eisers hebben gesteld dat bij het besluit om de planschade in natura te compenseren sprake is van détournement de pouvoir, maar zij hebben voor de onderbouwing van deze stelling geen begin van bewijs overgelegd. De mogelijkheid om te compenseren in natura is een wettelijke bevoegdheid waar verweerder toepassing aan heeft gegeven. Van détournement de pouvoir is dan ook niet gebleken.
Conclusie
10.1
Gelet op de rechtsoverwegingen 7.1 en 7.2 is het beroep van eisers gegrond. De rechtbank zal het bestreden besluit vernietigen voor zover daarbij een korting wegens inkomsten uit voortgezet gebruik is toegepast. De rechtbank ziet aanleiding op dit punt zelf in de zaak voorzien en zal bepalen dat, indien het compenserende bestemmingsplan niet op 30 december 2022 onherroepelijk is, eisers alsnog aanspraak maken op een bedrag van € 783.800,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 november 2017.
10.2
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient het griffierecht aan eisers te worden vergoed.
10.3
De rechtbank zal verweerder veroordelen in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518,-- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 759,--).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond en vernietigt het bestreden besluit, voor zover daarbij een korting wegens inkomsten uit voortgezet gebruik is toegepast;
- voorziet zelf in de zaak en bepaalt dat, indien het compenserende bestemmingsplan niet op 30 december 2022 onherroepelijk is, eisers alsnog aanspraak maken op een bedrag van € 783.800,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 november 2017;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 181,-- aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.518,--.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Karsten-Badal, voorzitter, en mr. E.J. Govaers en mr. K. Verschueren, leden, in aanwezigheid van mr. P.H.M. Verdonschot, griffier, op 14 juni 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
P.H.M. Verdonschot, griffier R.A. Karsten-Badal, voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.