ECLI:NL:RBZWB:2022:3726

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 20/8485

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2022 in de zaak tussen

[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende

(gemachtigde: [gemachtigde]),

De heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar.

Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
de Staat der Nederlanden, de Minister van Justitie en Veiligheid.

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 augustus 2020.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 294.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag).

Op 23 juni 2020 heeft een hoorzitting plaatsgevonden.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

Belanghebbende heeft aan nader stuk ingediend.

De rechtbank heeft het beroep op 9 juni 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] (taxateur).

Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1896, met een inhoud van 416 m³, met garage en twee dakkappelen. De oppervlakte van het perceel bedraagt 365 m².

Beoordeling door de rechtbank

De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.

De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overlegde waardematrix van 6 oktober 2020 van de taxateur [taxateur]. Uit de bijlage bij de waardematrix volgt dat de taxateur de waarde van de woning op de waardepeildatum heeft vastgesteld op € 294.348,-. Naast gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres], [adres] en [adres] alle gelegen te [plaats]. De waardematrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde vergelijkingsobjecten. Ook de gehanteerde grondstaffel is in grafiekvorm bijgevoegd.

Is bij de waardering voldoende rekening gehouden met de ondoelmatige ruimten?

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de woning beschikt over een schuin aflopend dak waardoor niet de volledige inhoud van de bovenste verdieping bruikbaar is. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat hier bij de waardebepaling rekening mee is gehouden en verwijst naar de waardematrix. Uit de waardematrix en de daarin opgenomen foto’s blijkt dat alle vergelijkingsobjecten beschikken over een schuin aflopend dak. De vergelijkingsobjecten beschikken derhalve ook over een minder bruikbare verdieping. Verder is in de waardematrix vermeld dat in de beoordeling van de kwaliteit rekening is gehouden met de ondoelmatigheid van de bovenste verdieping ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet gelet hierop geen aanleiding voor een (verdere) verlaging van de waarde op het punt van doelmatigheid. Deze beroepsgrond slaagt niet.

Is bij de waardering voldoende rekening gehouden met de verschillen in bouwjaar tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?

Belanghebbende heeft aangevoerd dat door de heffingsambtenaar niet inzichtelijk is gemaakt hoe de verschillen in bouwjaar in de waarde van de woning zijn verdisconteerd. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met het bouwjaar van de woning ten opzichte van het bouwjaar van de vergelijkingsobjecten en verwijst naar de waardematrix. De bouwjaren van de vergelijkingsobjecten [adres], [adres] en [adres] te [plaats] zijn respectievelijk 1940, 1930 en 1935. Uit de bijlage bij de waardematrix volgt dat voor de vergelijkingsobjecten een correctie is toegepast in verband met het bouwjaar van respectievelijk -8%, -13% en -11%. Deze correcties leiden tot een lagere waarde per m³ voor het onderdeel woning voor de vergelijkingsobjecten. Het gemiddelde van die waarden is gehanteerd om de waarde van de woning vast te stellen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling met de verschillen in bouwjaar tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden. Deze beroepsgrond slaagt niet.

Zijn de aan de woning toebehorende dakkapellen te hoog gewaardeerd?

De aan de woning toebehorende dakkapellen zijn door de heffingsambtenaar gewaardeerd op € 3.500,- per stuk. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de dakkapel van het vergelijkingsobject [adres] te [plaats] groter van formaat en hieraan eveneens een waarde is toegekend van € 3.500,-. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat € 3.500,- een realistische waarde is voor een kleine dakkapel. Volgens de taxateur is de waarde van de dakkapel van het vergelijkingsobject [adres] te [plaats] dan ook eerder te laag vastgesteld dan dat de aan de woning toebehorende dakkapellen te hoog zijn gewaardeerd. Het voorgaande is door belanghebbende niet betwist. Deze beroepsgrond slaagt niet.

Is de grondstaffel juist toegepast?

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar met de door hem overlegde grondstaffel de aan het perceel toegekende waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Hij heeft daartoe aangevoerd dat bij een oppervlakte van 365 m² in de grafiek niet lijkt te worden uitgekomen op een waarde van meer dan € 150.000,-. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat sprake is van een vaste staffel afkomstig uit het taxatieprogramma. Bij een oppervlakte van 365 m² wordt volgens de taxateur precies uitgekomen op de totaalwaarde van het perceel (vóór de aftrek vanwege de negatieve ligging). De rechtbank ziet in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen aanknopingspunten dat de grondwaarde te hoog zou zijn vastgesteld en dat de gebruikte grondstaffel leidt tot een onjuiste waardering van het perceel. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar met de grafiek de waarde van het perceel voldoende inzichtelijk en controleerbaar heeft gemaakt De beroepsgrond slaagt niet.

Is bij de waardering voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning?

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de ligging van de woning en de vorm van het perceel maakt dat slechts een klein gedeelte van de achtertuin bruikbaar is om in privacy te zitten. Dit maakt de woning volgens belanghebbende moeilijk verkoopbaar. Daarnaast is woning gelegen nabij een aannemersbedrijf waarvan geluidsoverlast wordt ondervonden. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de ondoelmatigheid van het perceel van de woning en de ligging nabij een aannemersbedrijf en verwijst naar de waardematrix. Uit de waardematrix volgt dat voor de ligging een neerwaartse correctie is toegepast gelet op de kwalificatie 2 (matig). Deze lage kwalificatie leidt tot een correctie op het onderdeel kavel van 20% (van € 154.428,- naar € 123.542,-). De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat als gevolg van de ligging van een sterkere waardedrukkende werking moet worden uitgegaan dan door de heffingsambtenaar reeds in aanmerking is genomen. Deze beroepsgrond slaagt niet.

Heeft belanghebbende recht op vergoeding van immateriële schade?

Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn. Het bezwaarschrift is op 26 maart 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 21 juli 2022 en dus afgerond 28 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan zes maanden voor bezwaar en achttien maanden voor beroep.^[2]Nu er geen reden is om van dit uitgangspunt af te wijken, bedraagt de overschrijding van de redelijke termijn vier maanden. Uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van afgerond € 500,-. Omdat de heffingsambtenaar binnen zes maanden uitspraak heeft gedaan, komt de overschrijding van de redelijke termijn geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in het geding.

Conclusie en gevolgen

Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, aanleiding de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 759,-.^[3]De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).^[4]De vergoeding bedraagt dan in totaal € 759,-. Daarnaast moet de Staat aan belanghebbende het griffierecht vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 500,-;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 759,-;

- bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 48,- aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier op 21 juli 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.