Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9158
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 september 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: R.J.M. van Deursen),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
de Staat der Nederlanden, de Minister van Justitie en Veiligheid.
de Staat der Nederlanden, de Minister van Justitie en Veiligheid.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 september 2020.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 3] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 215.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Borsele, rioolheffing eigenaar en watersysteemheffing gebouwd voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslagen).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning en daarmee de aanslagen gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 3 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1935, met een inhoud van 300 m³ met een aangebouwde en vrijstaande berging / schuur en een dakkapel. De oppervlakte van het perceel bedraagt 460 m².
Beoordeling door de rechtbank
De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem overgelegde taxatierapport van 1 december 2020 van de taxateur W. Schuren RT. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 215.000. Naast gegevens van de woning bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] . De gegevens zijn verwerkt in een matrix. Bij het taxatierapport is het gehanteerde kavelmodel van [plaats 1] , ’ [plaats 2] en [plaats 3] gevoegd.
Belanghebbende stelt dat op een minimaal aantal standaardoverwegingen na, de uitspraak op bezwaar nagenoeg kaal en inhoudsloos is. Er wordt enkel een motivering gegeven met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres 6] dat ten tijde van het hoorgesprek aan de orde is gekomen.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering (het motiveringsbeginsel).
De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar (weliswaar summier) aangegeven dat hij naar aanleiding van een onderzoek naar de door belanghebbende ingebrachte taxatie geen aanleiding heeft gezien om aan te nemen dat de waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat van een schending van het motiveringsbeginsel geen sprake is.
Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten niet in hetzelfde dorp als zijn woning zijn gelegen. Zo zijn de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 5] op respectievelijk 10 kilometer en 3,5 kilometer van de woning gelegen. Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten uit het door hem overgelegde taxatierapport beter vergelijkbaar zijn met de woning, aangezien deze wel in hetzelfde dorp zijn gelegen.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopprijzen van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te bepalen welke vergelijkingsobjecten worden geselecteerd, mits deze vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd. Daarbij verdient het de voorkeur dat het gaat om vergelijkingsobjecten in de naaste omgeving, zonder dat dit als harde eis kan gelden.
Ter zitting heeft de taxateur verklaard dat de keuze voor de door hem genoemde vergelijkingsobjecten is gebaseerd op woningen die qua type met de woning van belanghebbende vergelijkbaar zijn. Ondanks dat de door belanghebbende genoemde woning aan de Vreelandsedijk 16 te Kwadendamme vergelijkbaar is met de woning, is deze woning niet als vergelijkingsobject gehanteerd. De taxateur heeft daaraan ten grondslag gelegd dat hij niet heeft willen volstaan met het enkel hanteren van dijkwoningen als vergelijkingsobjecten, aangezien dit type woning afwijkt van de woning van belanghebbende. De keuze om de woning aan de [adres 4] wel als vergelijkingsobject te hanteren en de woning aan de [adres 7] niet, heeft er mee te maken dat de doelmatigheid van deze laatste woning afwijkt en hiermee minder goed vergelijkbaar. Met betrekking tot het door belanghebbende genoemde vergelijkingsobject [adres 8] heeft de taxateur verklaard dat op (een deel van) de grond bij deze woning een waterschapkeur rust met vergaande restricties en deze woning om die reden evenmin goed vergelijkbaar is met de woning.
De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gehanteerde woningen gelet op het taxatierapport en de gegeven toelichting voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar die vergelijksobjecten aan de waardevaststelling ten grondslag heeft mogen leggen en daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
Het bezwaarschrift is op 2 april 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 7 september 2022 en dus (afgerond) 30 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep kent als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. [2] Nu er geen reden is om van dit uitgangspunt af te wijken, bedraagt de overschrijding van de redelijke termijn 6 maanden. Uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van afgerond € 500.
Voor de verdeling van de te betalen schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat der Nederlanden (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase heeft afgerond 7 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 1 maand is overschreden. De resterende overschrijding van 5 maanden wordt aan de beroepsfase toegerekend. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar (1/6 x € 500 = € 83,35) respectievelijk de Staat (5/6 x € 500 = € 416,65). De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in het geding.
Conclusie en gevolgen
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning en zijn daarmee de aanslagen niet te hoog vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 759,-. [3] De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend. Daarnaast heeft de gemachtigde aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). [4] De vergoeding bedraagt dan in totaal € 759,-. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht.
De vergoeding van de proceskosten en het griffierecht moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Staat. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. [5]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 83,35;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 416,65;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 379,50;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 379,50;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 24,- aan belanghebbende vergoedt;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 24,- aan belanghebbende vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier op 7 september 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.