Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9379
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 augustus 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: drs. F.J.H. van der Plas),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Rucphen), de heffingsambtenaar.
Als derde partij heeft deelgenomen, namens de Staat der Nederlanden,
de minister van Justitie en Veiligheid, de minister.
de minister van Justitie en Veiligheid, de minister.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 oktober 2020.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking voor het jaar 2020 toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende op het adres [adres] , gemeente Rucphen (hierna: de woning).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 239.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Nadat de rechtbank de heffingsambtenaar telefonisch heeft gewezen op zijn plicht de op de zaak betrekking hebbende stukken te overleggen, heeft de rechtbank nog een set nadere stukken van de heffingsambtenaar ontvangen. Een afschrift daarvan is aan de gemachtigde van belanghebbende gezonden.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 23 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar: [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur).
2.Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1991. De woning kenmerkt zich door een garage, een aanbouw, een dakkapel, een berging/schuur en een overkapping/luifel en heeft inclusief de aanbouw een inhoud van 344 m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt 236 m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 239.000 niet te hoog is. Belanghebbende bepleit een waarde van € 223.000. De kern van het geschil is daarbij gelegen in de gedateerdheid van de woning en de invloed daarvan op de waarde van de woning.
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.3.
Tot de stukken die door de heffingsambtenaar zijn ingebracht behoort een waardebepaling opgemaakt door [taxateur 2] , taxateur. Hierin concludeert de taxateur tot een waarde van € 248.000. De waardebepaling door de taxateur vervangt het in het bezwaarfase gehanteerde taxatieverslag waarin tot een waarde van € 239.000 werd geconcludeerd. Met toestemming van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar ter zitting een nieuwe waardeberekening overgelegd waarin tot een waarde van € 246.000 wordt geconcludeerd. Het aanpassen van de waardeberekening gedurende de procedure is toegestaan. Het belastingrecht kent vrije bewijsleer en partijen zijn in elke stand van het geding vrij om hun bewijs aan te vullen, tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet. Daarvan is in dit geval geen sprake.
3.4.
De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten) [1] . De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze waardeberekening is inzichtelijk gemaakt door middel van een matrix. In de ter zitting overgelegde matrix is de waarde van de woning bepaald op € 246.000. Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] gebruikt die allen, net als de woning, gelegen zijn in [woonplaats] .
3.5.
Belanghebbende betwist niet dat de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar en bruikbaar zijn als vergelijkingsobjecten. Volgens belanghebbende is echter onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. De voornaamste reden voor een waardevermindering is volgens belanghebbende gelegen in de gedateerdheid van de woning. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de woning namelijk onvoldoende rekening gehouden met de nagenoeg oorspronkelijke toestand waarin de woning verkeert. Naar zijn mening is de woning ten onrechte geclassificeerd als ‘gemiddeld’ (factor 3), terwijl de voorzieningen dateren uit het jaar van de oplevering van de woning (1991). Hij doelt daarmee, zo begrijpt de rechtbank, met name op de volgens hem gedateerde en eenvoudige keuken en badkamer waarover de woning beschikt. Volgens belanghebbende voldoet de woning daarmee niet aan de eisen van de huidige tijd en moet daar bij de waardebepaling rekening mee worden gehouden. De door belanghebbende bepleite gedateerdheid van de woning rechtvaardigt volgens hem een vermindering van de door de heffingsambtenaar eerder in de beroepsfase bepaalde waarde van € 248.000 (zie 3.4) met 10% tot (afgerond) € 223.000.
De rechtbank volgt belanghebbende hierin niet en overweegt daartoe als volgt. Belanghebbende heeft de door hem bepleite gedateerdheid van de woning, ondanks (een) verzoek(en) daartoe, niet onderbouwd met beeldmateriaal van de binnenzijde van de woning. Belanghebbende beroept zich in dat verband op privacy-redenen. Ter zitting heeft de gemachtigde wel een kleurenfoto van de buitenzijde van de woning overgelegd waaruit volgens hem uit het vele bruin aan de buitenzijde van de woning een bepaalde gedateerdheid kan worden afgeleid die ook is doorgezet aan de binnenzijde van de woning. Dit overtuigt de rechtbank niet. Voor zover het beeldmateriaal van de buitenzijde van de woning al aanleiding is om een bepaalde gedateerdheid vast te stellen ten aanzien van de binnenzijde van de woning, ziet de rechtbank hierin geen aanleiding voor de door belanghebbende bepleite waardevermindering. De rechtbank betrekt daarbij in haar beoordeling dat de heffingsambtenaar in zijn in de bezwaarfase overgelegde matrix (zie 3.3) de prijs per eenheid van de woning al naar beneden heeft bijgesteld van € 445,18 per m3 naar € 438,21 per m3, resulterend in een lagere waarde van de woning. Voor een verdere vermindering ziet de rechtbank geen aanleiding.
3.6.
Ook stelt belanghebbende dat de woning het best vergelijkbaar is met het in de bezwaarfase door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] . Dit object is namelijk volgens hem, net als de woning, gedateerd en ook ten onrechte niet als ‘ondergemiddeld’ (factor 2) geclassificeerd. Deze stelling kan belanghebbende niet baten. Ook met de door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase overgelegde waardebepaling, waarin hij het object [vergelijkingsobject 4] als vergelijkingsobject heeft meegenomen, maakt hij naar het oordeel van de rechtbank namelijk aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Verder merkt de rechtbank op dat belanghebbendes stelling dat [vergelijkingsobject 4] als ‘ondergemiddeld’ (factor 2) moet worden gekwalificeerd, belanghebbende niet in een betere positie kan brengen. Het verlagen van de kwalificatie van een referentieobject vertaalt zich namelijk in een hogere gecorrigeerde transactieprijs en daarmee in een hogere waarde van de woning.
3.7.
Voor zover belanghebbende zich in beroep nog op het standpunt stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft perceeloppervlakte en inhoud, volgt de rechtbank hem daarin niet. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en de woning. De wijze waarop deze verschillen zijn verdisconteerd en de toelichting daarop zijn adequaat.
3.8.
Anders dan belanghebbende mogelijk meent, zijn ook de door hem benoemde gestegen marktprijzen ten opzichte van de woning op zichzelf beschouwd niet van belang bij de waardebepaling. De rechtbank overweegt daartoe dat de strekking van de Wet WOZ is dat de waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van concrete marktgegevens van rondom de waardepeildatum (verkoopcijfers van in beginsel binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum). Eventuele waardestijgingen zijn alleen relevant voor zover deze in de concrete marktgegevens zijn verdisconteerd. Nu de heffingsambtenaar, naar het oordeel van de rechtbank, met de onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en de woning in voldoende mate rekening heeft gehouden, kan de door belanghebbende bepleite relatieve waardestijging niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
3.9.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld. Het beroep dient om die reden ongegrond te worden verklaard. De beschikking en de aanslag blijven dus in stand.
3.10.
Tot slot en ten overvloede merkt de rechtbank nog het volgende op. De heffingsambtenaar, bij monde van de taxateur, heeft tot twee maal toe de matrix herzien. Beide berekeningen komen substantieel hoger uit dan de oorspronkelijke matrix. Op zichzelf is dat toegestaan (zie 3.3). En omdat de beschikking door de heffingsambtenaar niet eenzijdig kan worden verhoogd, wordt de rechtspositie van belanghebbende niet aangetast. De hogere uitkomst is het gevolg van de keuze om het vergelijkingsobject met de laagste m3-prijs in beide nieuwe matrices is weg te laten ( [vergelijkingsobject 4] ). Het aantal vergelijkingsobjecten (4) laat dat op zichzelf toe. Maar de onderbouwing waarom juist [vergelijkingsobject 4] is weggelaten ontbreekt. Dat klemt, omdat belanghebbende in zijn beroepschrift heeft gesteld dat [vergelijkingsobject 4] de best vergelijkbare woning is. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 29 april 2022 [2] in combinatie met het ontbreken van een motivering, kan aan de herziene versies daarom beperkte tot geen bewijskracht worden toegekend. Om die reden heeft de rechtbank de bewijstaak van de heffingsambtenaar getoetst op basis van de oorspronkelijke matrix (zie 3.6, vierde volzin).
Vergoeding van immateriële schade
3.11.
Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Tussen partijen is niet in geschil dat het bezwaarschrift op 22 maart 2020 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De uitspraak van de rechtbank wordt op 30 augustus 2022 gedaan en dus afgerond 30 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Nu er geen reden is om van dit uitgangspunt af te wijken, bedraagt de overschrijding van de redelijke termijn 6 maanden.
3.12.
De vergoeding bedraagt € 500 per half jaar termijnoverschrijding. Belanghebbende heeft dus recht op een vergoeding van immateriële schade van afgerond 1x € 500 is € 500. Voor de verdeling van de schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de minister (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 13 oktober 2020. De bezwaarfase heeft daarmee afgerond 7 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 1 maand is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar dient daarom 1/6e deel van € 500 te betalen (€ 83,33) en de minister 5/6e deel van € 500 (€ 416,67). De rechtbank merkt de minister in zoverre aan als derde partij in het geding.
4.Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen aanleiding de heffingsambtenaar en de minister te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). De heffingsambtenaar en de minister dienen ieder de helft van de proceskostenvergoeding te betalen. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht. Ook hier geldt dat de heffingsambtenaar en de minister ieder de helft moeten betalen.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 83,33;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 416,67;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 379,50 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de minister tot betaling van € 379,50 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 24;
- gelast dat de minister de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 24.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 30 augustus 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier,
De rechter,
(De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen)
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.