Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 20/9438
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 september 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Bergen op Zoom (de heffingsambtenaar).
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van 29 september 2020 waarin de WOZ-waarde van de woning aan [adres] te [plaats] voor het kalenderjaar 2020 is vastgesteld op € 281.000,-
De rechtbank heeft het beroep op 4 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: R.J.N. van Deursen (kantoorgenoot gemachtigde van belanghebbende) en namens de heffingsambtenaar: [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur).
Beoordeling door de rechtbank
1.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een hoekwoning met twee dakkapellen. Het bouwjaar van de woning is 1920. De inhoud van de woning is 515 m3 en de oppervlakte van het perceel is 104 m2.
1.2
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.
2. Toetsingskader
2.1
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
2.2
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
2.3
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.4
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
3. Onderbouwing van de WOZ-waarde
3.1
In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op een taxatierapport dat is opgesteld door [taxateur 2] (taxateur) en een daarin opgenomen matrix. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde niet te hoog is.
3.2
In het taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 281.000,-. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] , [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 4] te [plaats] .
4. Gronden
4.1
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Volgens belanghebbende was de waarde van de woning op de waardepeildatum € 250.000,-.
4.2
Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde rekening moeten houden met de vergelijkingsobjecten die in een door belanghebbende overgelegde taxatie van ‘De Juiste Waarde’ zijn meegenomen. Die objecten liggen veel dichter – en daarom in hetzelfde waardegebied – als de woning van belanghebbende. De door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 1] zijn niet geschikt, omdat deze op ruime afstand van de woning zijn gelegen en een betere ligging hebben aan of in de nabijheid van een stadspark. Ter zitting heeft belanghebbende daaraan toegevoegd dat die woningen in een ander waardegebied liggen. Het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] is goed vergelijkbaar, maar heeft een betere staat. Dat object is volledig gemoderniseerd, beschikt over een luxe keuken en badkamer, is geïsoleerd, volledig voorzien van dubbel glas en daarnaast is het leidingwerk vervangen. Het vergelijkingsobject is verkocht voor € 227.500,- en daarom is het niet te verklaren dat de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende hoger is. De vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6] acht belanghebbende geschikt. Het vergelijkingsobject aan de [vergelijkingsobject 5] beschikt echter over meer grond en meer bijgebouwen. Gelet daarop onderbouwt die verkoop een lagere waarde. De woning aan de [vergelijkingsobject 6] is voor € 192.000,- verkocht en vertegenwoordigt daarom ook een lagere waarde. Ter zitting heeft belanghebbende daaraan toegevoegd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut.
4.3
Belanghebbende heeft verder verzocht om immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag voor de bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).
5. Beoordeling
5.1
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende aannemelijk gemaakt door middel van het overgelegde taxatierapport en de matrix en de vergelijkingsobjecten die daarin zijn opgenomen.
5.2
De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De inhoud van die objecten is vergelijkbaar met de inhoud van de woning van belanghebbende. De waarde van die inhoud heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt, omdat uit de matrix blijkt dat de prijs per m3 is afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dat daarbij rekening is gehouden met de verschillen in KOUDV. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar bij het bepalen van de waarde van de inhoud van de woning ook voldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut, door vergelijkingsobjecten te hanteren met een voldoende vergelijkbare inhoud. Daarnaast heeft belanghebbende zijn standpunt over het afnemend grensnut pas op zitting gesteld en op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt of onderbouwd. De percelen van de vergelijkingsobjecten zijn ook vergelijkbaar met die van de woning en de waarde van de grond is op objectieve wijze berekend op basis van een grondstaffel. Daarnaast zijn de aan- en bijgebouwen separaat gewaardeerd en zijn de type woningen vergelijkbaar. De verkoopdata van de vergelijkingsobjecten vallen ook allemaal binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met verschillen in de KOUDVL van de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix blijkt op welke wijze deze onderdelen zijn beoordeeld. Daar blijkt ook uit dat voldoende rekening is gehouden met de door belanghebbende gestelde betere staat van de [vergelijkingsobject 3] , omdat de KOUDV factoren van dat object zijn beoordeeld met 4-4-3-3-4.
Ligging [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 4]
5.3
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende gemotiveerd dat de ligging van de woning van belanghebbende vergelijkbaar is met de ligging van de vergelijkingsobjecten aan de [vergelijkingsobject 1] en de [vergelijkingsobject 4] . Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de vergelijkingsobjecten in de nabijheid van een park danwel aan een park zijn gelegen, maar dat deze ook zijn gelegen aan drukke doorgaande wegen en in de nabijheid van een spoorwegovergang. De woning van belanghebbende is gelegen op een woonerf, waar alleen bestemmingsverkeer rijdt. Gelet daarop heeft de heffingsambtenaar geen aanleiding hoeven zien om de ligging van die vergelijkingsobjecten bovengemiddeld te beoordelen. Naar het oordeel van de rechtbank is ook niet gebleken van verschillende waardegebieden.
Eigen vergelijkingsobjecten
5.4
De heffingsambtenaar heeft daarnaast voldoende toegelicht waarom hij geen waarde heeft toegekend aan het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van ‘De Juiste Waarde’. In die taxatie is geen grondstaffel gehanteerd ten aanzien van de [vergelijkingsobject 5] , maar zijn vaste m2 eenheidsprijzen gehanteerd. Ook heeft de heffingsambtenaar voldoende toegelicht dat het vergelijkingsobject aan de [vergelijkingsobject 5] een bovengemiddeld onderhoudsniveau heeft, omdat de woning een Cv-ketel uit 2010 en een dichte woonkeuken met complete keukeninrichting heeft. Daarnaast blijkt uit het dossier dat de [vergelijkingsobject 6] een aanzienlijk kleinere inhoud en bovendien ook een kleiner perceel heeft dan de woning van belanghebbende.
6. Redelijke termijn
6.1
Belanghebbende heeft verzocht om immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag voor de bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).
6.2
De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep.
6.3
Het bezwaarschrift is op 27 maart 2020 ontvangen door de heffingsambtenaar. De uitspraak van de rechtbank wordt op 15 september 2022 gedaan. Dit is (afgerond) 2 jaar en 6 maanden na de ontvangst van het bezwaarschrift.
6.4
De vergoeding voor de overschrijding van de redelijke termijn bedraagt € 500,- per half jaar. Belanghebbende heeft daarom recht op een vergoeding van immateriële schade van 1 x € 500,-.
6.5
Voor de verdeling daarvan tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat der Nederlanden (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 29 september 2020. De bezwaarfase heeft daarmee afgerond 6 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase niet is overschreden. De overschrijding van de redelijke termijn kan daarom volledig worden toegerekend aan de beroepsfase. De rechtbank merkt de minister voor Rechtsbescherming in zoverre mede aan als partij in dit geding.
7. Conclusie
7.1
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.
7.2
Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn zal de rechtbank toewijzen. Nu de overschrijding van de redelijke termijn aan de rechtbank is te wijten, zal de Staat der Nederlanden worden veroordeeld in de proceskosten. [1] Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 759,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van
€ 759 [2] ,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). [3] Omdat het beroep ongegrond wordt verklaard, komt belanghebbende niet in aanmerking voor een vergoeding van de proceskosten in bezwaar.
7.3
Ook dient om die reden het griffierecht van € 48,- door de Staat der Nederlanden worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade van € 500;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 759;
- gelast dat de Staat der Nederlanden aan belanghebbende vergoedt het door hem betaalde griffierecht, zijnde € 48,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. N. van Asten, griffier, op 15 september 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.