Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 20/9935
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 september 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], eiseres
(gemachtigde R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Best (de heffingsambtenaar).
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de vastgestelde WOZ-waarde van het object aan de [adres 1] te [plaats] (hierna de woning).
Met het bestreden besluit van 2 november 2020 heeft de heffingsambtenaar beslist op het bezwaar van belanghebbende. Hij heeft de WOZ-waarde ongewijzigd vastgesteld op € 235.000,00.
Het beroep is ingediend bij de rechtbank Oost-Brabant. Omdat belanghebbende werkzaam is bij die rechtbank, heeft de rechtbank Oost-Brabant de zaak ter verdere behandeling verwezen naar de rechtbank Zeeland-West-Brabant.
De rechtbank heeft het beroep op 15 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar].
Totstandkoming van het besluit
1.1
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning, met een
aanbouw, dakkapel, overkapping en een vrijstaande berging. Het bouwjaar is 1962.
1.2
Met het besluit van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2020 vastgesteld op € 235.000,00. Tevens is in dit besluit de onroerendzaakbelasting bekend gemaakt. De waardepeildatum is 1 januari 2019.
1.3
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Het bezwaar is met het bestreden besluit ongegrond verklaard.
Beoordeling door de rechtbank
2.1
De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat onder meer aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met het gegeven dat de woning op de eerste verdieping en op de zolder enkelglas heeft, het dakleer vervangen moet worden en dat de woning een gedateerde indruk maakt. Dit zijn waardedrukkende factoren volgens belanghebbende. Belanghebbende heeft twee andere objecten aangedragen die beter vergelijkbaar zijn dan de panden die door de heffingsambtenaren zijn gebruikt bij de waardering. Belanghebbende is van mening dat de WOZ-waarde van de woning niet meer bedraagt dan € 213.000,00.
2.2
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
2.3
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
2.4
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.5
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen met nieuwe vergelijkingsobjecten.
2.6
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport overgelegd. Als vergelijkingspanden zijn gebruikt: [straatnaam] de nummers [nummer] en [nummer], [adres 2], [adres 2] en [adres 2], alle te [plaats].
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport erin is geslaagd om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde is vastgesteld met behulp van de vergelijkingsmethode en dat rekening is gehouden met onderlinge verschillen tussen de panden. Het standpunt van de heffingsambtenaar zoals ter zitting verwoord, dat er binnen de gemeente [plaats] geen wezenlijk verschil in waarde is tussen kop- en rijwoningen kan de rechtbank volgen. Overigens gaat het bij slechts 2 van de 5 vergelijkingspanden om zogenaamde kopwoningen en dit zijn ook de woningen die in beroep door belanghebbende zelf aangedragen zijn als [plaats] vergelijkbaar.
Belanghebbende heeft tegen de vergelijkingspanden, buiten de algemene opmerking dat twee panden niet in de dezelfde wijk liggen, geen andere gronden naar voren gebracht. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat alle panden in waardegebied 4 liggen. De enkele stelling van belanghebbende dat het om een andere wijk gaat, is onvoldoende om te oordelen dat de vergelijkingspanden niet gebruikt kunnen worden bij de waardevaststelling.
2.7
Met betrekking tot de beroepsgrond dat er onvoldoende rekening is gehouden met waardedrukkende factoren merkt de rechtbank het volgende op. Gelet op de covidpandemie heeft de heffingsambtenaar er in de bezwaarprocedure voor gekozen om geen inpandige opnames van de woningen te laten plaatsvinden. Belanghebbende is daarom tijdens de bezwaarprocedure in de gelegenheid gesteld zijn stellingen met foto’s te onderbouwen. Belanghebbende heeft om zijn moverende reden ervoor gekozen om geen foto’s over te leggen. Ook in de beroepsprocedure zijn geen foto’s overgelegd.
Gelet op de onwenselijkheid van inpandige opnames ten tijde van de covidpandemie is de rechtbank van oordeel dat het aan belanghebbende is om aannemelijk te maken dat er sprake is van waardeverminderde factoren. Bij dit oordeel is betrokken dat belanghebbende op relatief eenvoudige wijze, namelijk door het overleggen van foto’s, zijn stellingen kan onderbouwen. Nu belanghebbende zijn stellingen op geen enkele manier heeft onderbouwd, bestaat er geen aanleiding om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
Redelijke termijn
3. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
4. Het bezwaarschrift is op 23 maart 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 22 september 2022. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn met 6 maanden is overschreden, heeft belanghebbende - uitgaande van € 500,-- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 500,--. Omdat de bezwaarfase afgerond 8 maanden heeft geduurd en daarmee 2 maanden te lang, komt 2/6 deel (dus € 166,--) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 334,--) voor rekening van de Staat der Nederlanden
(de Minister van Justitie en Veiligheid).
(de Minister van Justitie en Veiligheid).
Conclusie en gevolgen
5. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op
€ 759,-- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,-- [1] en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). De heffingsambtenaar en de Staat dienen ieder de helft van de proceskostenvergoeding te betalen.
6. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht. Ook hier geldt dat de heffingsambtenaar en de Staat ieder de helft moeten betalen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 166,--;-
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 334,--;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 379,50;-
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 379,50;
- gelast dat de heffingsambtenaar de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 24,-;-
- gelast dat de Staat der Nederlanden de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 24,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.M. van Hees, griffier op 22 september 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Artikel 30, negende lid,
Op een bezwaarschrift dat niet is ingediend in de laatste zes weken van een kalenderjaar, doet de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar, in afwijking van artikel 7:10, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, uitspraak in het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen.