Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 20/10186
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk (heffingsambtenaar).
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de vastgestelde WOZ-waarde van het object aan de [adres] (hierna woning) te [woonplaats] .
Met het bestreden besluit van 7 december 2020 heeft de heffingsambtenaar beslist op het bezwaar van belanghebbende. Hij heeft de WOZ-waarde ongewijzigd vastgesteld op € 480.000,00.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 15 september 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] en taxateur [taxateur] .
Totstandkoming van het besluit
1.1
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 2016 met een aanbouw. Bij de woning hoort een garage. De grondoppervlakte bedraagt 704 m2.
1.2
Met het besluit van 31 januari 2020 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2020 vastgesteld op € 480.000,--. Tevens is in dit besluit de onroerendzaakbelasting bekend gemaakt. De waardepeildatum is 1 januari 2019.
1.3
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Het bezwaar is met het bestreden besluit ongegrond verklaard.
Beoordeling door de rechtbank
2.1
De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat onder meer aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende heeft aangevoerd dat er geen inpandige opname is geweest. In de woning is geen trap aanwezig en de bovenverdieping is alleen nog maar een ruwbouw. Hiervoor had een correctie moeten plaatsvinden.
2.2
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
2.3
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.
2.4
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.5
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen met nieuwe vergelijkingsobjecten.
2.6
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport, opgesteld door [taxateur] RT, registertaxateur gedateerd 5 augustus 2022 overgelegd. Als vergelijkingspanden zijn gebruikt [vergelijkingspand 1] , [vergelijkingspand 2] en [vergelijkingspand 3] , alle te [woonplaats] . De taxateur heeft de waarde van de woning per 1 januari 2019 vastgesteld op € 542.000,00.
2.7
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatatierapport erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde is vastgesteld met behulp van de vergelijkingsmethode en dat rekening is gehouden met onderlinge verschillen tussen de panden. Met name is rekening gehouden met het feit dat de eerste verdieping nog niet is afgebouwd, door deze verdieping als een apart onderdeel ‘zolder’ te taxeren.
2.8
De taxateur is bij de ruimtes op de eerste verdieping en de zolder uitgegaan van een veel lagere eenheidsprijs (€ 700,-- en € 300,--, respectievelijk € 250,--) dan de eenheidsprijs voor de begane grond (€ 2.535,--). Eiseres wordt niet gevolgd in haar stelling dat deze lagere eenheidsprijs nog te hoog is. Anders dan belanghebbende lijkt te stellen is de bovenverdieping wel voorbereid voor toekomstige bewoning en heeft deze daarmee een meerwaarde. Onbetwist is gebleven dat op de eerste verdieping wanden zijn geplaatst en er voorzieningen zijn voorbereid zoals elektra, water en afvoer voor een badkamer en dat de ruimte volledig is geïsoleerd. Een toekomstige bewoner kan deze verdieping met enkele aanpassingen eenvoudig bewoonbaar maken. Belanghebbende zelf heeft tijdens de inpandige opname op 28 juli 2022 ook opgemerkt dat hij deze voorzieningen heeft aangebracht om bij een eventuele verkoop de maximale prijs te kunnen krijgen. Ook belanghebbende zelf gaat dus uit van een meerwaarde van de eerste verdieping. De rechtbank is dan ook van oordeel dat met de (veel) lagere eenheidsprijs voldoende rekening wordt gehouden met het feit dat de bovenverdieping nog niet af is.
2.9
De stelling van de gemachtigde van belanghebbende ter zitting dat nog een correctie moet plaatsvinden in verband met het afnemend grensnut volgt de rechtbank niet. Zoals de taxateur ter zitting terecht heeft opgemerkt is alleen de benedenverdieping als volwaardige woning getaxeerd. Nu de bovenverdieping nog niet als woonruimte in gebruik is en ook niet als dusdanig is getaxeerd bestaat er geen aanleiding om een correctie wegens afnemend grensnut toe te passen.
2.1
Ook de stelling van de gemachtigde van belanghebbende dat de zolder niet mag worden meegeteld omdat deze niet toegankelijk is wordt niet gevolgd. Uit het taxatieverslag blijkt duidelijk dat de zolder bereikbaar is via een luik. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat de zolder voor hem tijdens de inpandige opname niet bereikbaar was omdat er geen trap voorhanden was. Het enkele feit dat er geen trap aanwezig was betekent niet dat de zolder helemaal niet meegeteld mag worden bij de waarde. Het gaat hier immers om een bergruimte die voor toekomstige bewoners meerwaarde kan hebben. Overigens is de waarde van de woning ruim € 60.000 hoger dan de WOZ-waarde. Ook als in het geheel geen waarde aan de zolder zou worden toegekend, zou geoordeeld moeten worden dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
2.11
Met betrekking tot de waardering van de voorzieningen als bovengemiddeld kan de rechtbank zich vinden in de toelichting die de heffingsambtenaar ter zitting heeft gegeven. De woning is uit 2016 en wordt vergeleken met woningen uit de jaren 80 en 90. Gelet op de wijzingen die sindsdien in het bouwbesluit zijn opgenomen, is het aannemelijk dat de voorzieningen in de woning van een hogere kwaliteit zijn dan in de vergelijkingspanden. Belanghebbende heeft ook niet onderbouwd waarom van een lagere voorzieningsniveau zou moeten worden uitgegaan. De enkele stelling dat de voorzieningen niet zo bijzonder zijn, is daarvoor onvoldoende. Hetzelfde geldt voor de opmerking van belanghebbende over de uitstraling. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de waardering van de voorzieningen en uitstraling voor onjuist te houden.
2.12.
Gelet op alles wat hiervoor is overwogen zal het beroep ongegrond worden verklaard.
Redelijke termijn
3. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
4. Het bezwaarschrift is op 10 maart 2020 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 27 oktober 2022. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn met 8 maanden is overschreden, heeft belanghebbende - uitgaande van € 500,-- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.000,--. Omdat de bezwaarfase afgerond 9 maanden heeft geduurd en daarmee 3 maanden te lang, komt 3/8 deel (dus € 375,-- voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 625,--) voor rekening van de Staat der Nederlanden
(de Minister van Justitie en Veiligheid).
(de Minister van Justitie en Veiligheid).
Conclusie en gevolgen
5. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op
€ 759,-- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,-- [1] en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht). De heffingsambtenaar en de Staat dienen ieder de helft van de proceskostenvergoeding te betalen.
6. Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht. Ook hier geldt dat de heffingsambtenaar en de Staat ieder de helft moeten betalen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 375,--;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 625,--;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 379,50;-
- veroordeelt de Staat der Nederlanden in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 379,50;
- gelast dat de heffingsambtenaar de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 24,-;-
- gelast dat de Staat der Nederlanden de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 24,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.M. van Hees, griffier op 27 oktober 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegeven beschikbaar zijn.