Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/8841
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 november 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Dongen), de heffingsambtenaar
en
de Minister van Justitie en Veiligheid
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 augustus 2020.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 244.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 6 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar in de persoon van [heffingsambtenaar], bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit 1989 met 418 m3 aan inhoud en 149 m2 aan grond. De woning heeft twee dakkapellen en een aanbouw aan de woonruimte. Verder beschikt de woning over een berging/schuur.
2.2.
De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar op 10 december 2020 een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft een uitpandige opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 250.000.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 228.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 244.000 juist, althans niet te hoog, is.
Beoordeling van de waarde van de woning
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde het bovengenoemde taxatierapport ingebracht. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). [1] De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).
3.4.
De daartegen door belanghebbende aangevoerde gronden slagen niet. De rechtbank licht dat als volgt toe.
Vergelijkingsobjecten
3.5.
Belanghebbende heeft ter zitting verklaard zijn stellingen met betrekking tot de in de bezwaarfase gebruikte referentieobjecten in te trekken.
3.6.
Partijen zijn het eens over de referentieobjecten zoals genoemd in het taxatierapport.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning te kunnen dienen. De vergelijkingsobjecten hebben ongeveer hetzelfde bouwjaar en nagenoeg dezelfde KOUDV-factoren. De vergelijkingsobjecten hebben weliswaar een iets kleinere inhoud dan de woning van belanghebbende, maar daar heeft de heffingsambtenaar in zijn matrix voldoende rekening mee gehouden.
De rechtbank acht met name het vergelijkingsobject [referentieobject] goed vergelijkbaar. Dit vergelijkingsobject ligt in dezelfde straat als de woning en heeft ook een aanbouw. Met betrekking tot dit object speelt een discussie over de inhoud.
Inhoud [referentieobject]
3.7.
Ter zitting is een discussie ontstaat of voor het vergelijkingsobject moet worden uitgegaan van 386m3 of van 330m3. Belanghebbende heeft gesteld dat het woningen in dezelfde straat zijn, op grond waarvan moet worden aangenomen dat beide woningen dezelfde inhoud zouden moeten hebben. Nu dat niet het geval is, kleeft aan de matrix een betrouwbaarheidsgebrek, aldus belanghebbende.
3.8.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende dit punt pas voor het eerst ter zitting heeft aangevoerd en niet met nadere stukken heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft dit punt gemotiveerd betwist. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, deze beroepsgrond niet slaagt. De rechtbank vindt daarvoor steun in de omstandigheid dat de woning van belanghebbende een even huisnummer heeft en het referentieobject een oneven huisnummer. Ook leidt de rechtbank uit de aanblik van de gevels van beide woningen af dat het niet dezelfde type woningen zijn. De rechtbank ziet daarom geen reden om [referentieobject] als referentieobject buiten beschouwing te laten.
Indexeringspercentage
3.9.
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage niet aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting woordelijk toegelicht dat de indexatie is gebaseerd op gegevens uit de basisadministratie gebouwen (BAG), dat is gekoppeld aan de Kadaster. In het licht van het betoog van belanghebbende is die toelichting van voldoende gewicht. Met betrekking tot dit punt heeft belanghebbende geen (voldoende) relevante jurisprudentie aangehaald. De uitspraken die ter zitting zijn genoemd zijn casuïstisch en geven geen uitleg over rechtsregels op dit punt. Dat sprake is van vergelijkbaarheid van het onderliggende feitenrelaas is gesteld noch gebleken. De rechtbank ziet daarom geen reden om de matrix van de heffingsambtenaar op dit punt te passeren.
3.10.
Voorts overweegt de rechtbank dat het, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016 [2] , toelaatbaar is dat de overeengekomen koopprijs gelijk is aan de waarde op het moment van levering indien er niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen deze twee momenten. De stelplicht en bewijslast rust bij degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept.
3.11.
Belanghebbende heeft weliswaar gesteld dat er drie tot vier maanden tussen de datum van de koopovereenkomst en de datum van levering zijn gelegen, hij heeft zijn stelling naar het oordeel van de rechtbank niet onderbouwd dan wel op een andere wijze concreet gemaakt. Gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar heeft belanghebbende daarom niet aan zijn bewijslast voldaan.
Onderbouwing percentages tussen de verschillen in KOUDV-factoren en liggingsfactoren
3.12.
Belanghebbende heeft gesteld dat de percentages tussen de verschillen in KOUDV-factoren en liggingsfactoren weliswaar in de matrix staan vermeld, maar dat deze percentages niet zijn onderbouwd.
De rechtbank gaat aan deze stelling voorbij nu deze door belanghebbende verder niet is onderbouwd.
Brandgang
3.13.
Belanghebbende heeft gesteld dat de oppervlakte die wordt toegerekend aan de brandgang buiten beschouwing moet worden gelaten omdat belanghebbende dit stukje perceel niet in privé kan gebruiken. Aan dit stukje perceel kan daarom geen waarde worden toegekend, aldus belanghebbende.
De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift gesteld dat de vergelijkingsobjecten ook een brandgang hebben en dat dit is verdisconteerd in de verkoopcijfers. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft hij dat niet weerlegd. De verwijzingen naar de jurisprudentie maken dit niet anders.
Tussenconclusie
3.14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
Vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn
3.15.
Belanghebbende heeft terecht aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade in verband met de duur van de bezwaar- en beroepsprocedure. De vergoeding wordt als volgt berekend.
3.16.
De in aanmerking te nemen termijn is aangevangen op 27 maart 2020, zijnde de datum dat het bezwaarschrift is ontvangen. Nu de rechtbank uitspraak doet op 17 november 2022, is sindsdien twee jaar en acht maanden verstreken. Aangezien de redelijke termijn als uitgangspunt twee jaar bedraagt, is de redelijke termijn met acht maanden overschreden. Er bestaat recht op een vergoeding van eenmaal € 500 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden. Dat betekent dat de vergoeding afgerond € 1.000 bedraagt.
3.17.
Voor de verdeling daarvan tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Minister van Justitie en Veiligheid (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 28 augustus 2020. De bezwaarfase heeft daarmee afgerond zes maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase niet is overschreden. Dit betekent dat de overschrijding van de redelijke termijn volledig wordt toegerekend aan de beroepsfase. De rechtbank merkt de Minister van Justitie en Veiligheid in zoverre mede aan als partij in dit geding.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft.
4.2.
De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt gehonoreerd, aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting bij deze rechtbank met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5). Een wegingsfactor 0,5 acht de rechtbank hier aangewezen, nu uitsluitend recht op proceskostenvergoeding bestaat in verband met het toekennen van een immateriëleschadevergoeding. De heffingsambtenaar en de Staat dienen allebei de helft, te weten een bedrag van € 379,50 te vergoeden.
4.3.
Belanghebbende heeft recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht, voor de helft te vergoeden door de heffingsambtenaar en voor de helft te vergoeden door de Staat.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 111;
- veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 889;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding in de proceskosten van belanghebbende in beroep van € 379,50;
- veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding in de proceskosten van belanghebbende in beroep van € 379,50;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 24;
- gelast dat de Minister van Justitie en Veiligheid het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 24.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier op 17 november 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.