Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/9267
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 november 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde])
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Breda)
de heffingsambtenaar
en
de Minister van Justitie en Veiligheid
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 september 2020.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 221.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 6 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar in de persoon van [heffingsambtenaar], bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een galerijflat uit 1996 met 279 m3 aan inhoud. De woning beschikt over een (open) berging.
2.2.
De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar op 18 februari 2021 een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft een uitpandige opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 227.000.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 185.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 221.000 juist, althans niet te hoog, is.
Beoordeling van de waarde van de woning
3.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde het bovengenoemde taxatierapport ingebracht. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). [1] De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).
3.4.
Belanghebbende heeft de onderbouwing van de door hem verdedigde waarde eveneens inzichtelijk gemaakt door middel van een matrix die als bijlage onderdeel uitmaakt van het beroepschrift.
3.5.
De door belanghebbende aangevoerde gronden slagen niet. De rechtbank licht dat als volgt toe.
Procesbeslissing
3.6.
De heffingsambtenaar heeft een nieuwe matrix overgelegd ter zitting. In deze matrix is ten opzichte van de matrix bij het taxatierapport, een extra referentieobject toegevoegd. Dit betreft het referentieobject dat belanghebbende heeft genoemd in zijn beroepschrift.
Belanghebbende heeft de rechtbank verzocht niet toe te staan dat deze nieuwe matrix wordt overgelegd omdat hij onverklaarbare verschillen constateert tussen de eerste en de tweede matrix van de heffingsambtenaar en er andere standpunten worden ingenomen met betrekking tot de KOUDV-factoren. Hij kan deze informatie op dit moment ook niet controleren, zo heeft hij ter zitting gesteld.
3.7.
De rechtbank is van oordeel dat de ter zitting overgelegde matrix van de heffingsambtenaar buiten beschouwing moet worden gelaten. De nieuwe matrix bevat teveel wijzigingen. Er is niet alleen een extra vergelijkingsobject toegevoegd, ook de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten en van de woning zelf zijn gewijzigd. Ook is een balkon toegevoegd aan de waardebepaling van de woning. Het aantal en de aard van de wijzigingen in de nieuwe matrix is dermate groot dat belanghebbende naar het oordeel terecht heeft gesteld dat hij daar zitting door is overvallen en daardoor niet adequaat heeft kunnen reageren.
De ter zitting overgelegde matrix blijft daarom buiten beschouwing in de beoordeling. Het stuk wordt wel toegevoegd aan het dossier voor eventuele toetsing in hoger beroep van deze procesbeslissing.
Niet meer in geschil
3.8.
Belanghebbende heeft ter zitting zijn stellingen, dat er onvoldoende rekening is gehouden met afnemend grensnut en dat de verkoopcijfers niet zijn gecorrigeerd met het aandeel in de VVE reserve, ingetrokken.
Vergelijkingsobjecten
3.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning te kunnen dienen. De vergelijkingsobjecten hebben ongeveer hetzelfde bouwjaar en dezelfde KOUDV-factoren. De vergelijkingsobjecten hebben weliswaar een iets kleinere inhoud dan de woning van belanghebbende, maar daar heeft de heffingsambtenaar in zijn matrix voldoende rekening mee gehouden.
Matrix belanghebbende
3.10.
De bewijslast rust op de heffingsambtenaar. Hij heeft deze ingevuld door middel van het overleggen van een taxatierapport en een bijbehorende matrix. Belanghebbende heeft deze matrix betwist. De betwisting is niet primair gericht op de berekening van de heffingsambtenaar, maar is vormgegeven door het overleggen van een eigen matrix. Dit is op zichzelf begrijpelijk en toegestaan. Echter, de matrix van belanghebbende is op andere grondslagen gebaseerd, te weten een vierkante meter prijs in plaats van een kubieke meter prijs. Dat maakt het vergelijken van de informatie uit beide matrices nagenoeg onmogelijk. Dit stelt de rechtbank voor de beoordeling van de vraag aan welke matrix de meeste bewijskracht toekomt.
3.11.
Naar het oordeel van de rechtbank komt aan de matrix van belanghebbende minder bewijskracht toe. Daaraan ligt aan ten grondslag de omstandigheid dat op twee facetten aanpassingen zijn gedaan, namelijk aan het onderhoud en aan het voorzieningenniveau van het eerste vergelijkingsobject, welke niet zijn onderbouwd met een toelichting of foto’s. Daarnaast is de aanpassing van de vierkante meter prijs evenmin onderbouwd. Ter zitting heeft belanghebbende wel uitgelegd dat het te maken heeft met afnemend grensnut, maar hoe en in welke mate heeft hij niet concreet gemaakt. De rechtbank gaat daarom uit van de matrix van de heffingsambtenaar zoals overgelegd bij het verweerschrift.
Indexeringspercentage
3.12.
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage niet aannemelijk heeft gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting woordelijk toegelicht waarop de indexatie is gebaseerd te weten dat zij alle data van het kadaster krijgen waarvan een analyse wordt gemaakt. Uit deze metadata van alle verkopen worden de indexeringspercentages gedestilleerd. In het licht van het betoog van belanghebbende is die toelichting van voldoende gewicht. Met betrekking tot dit punt heeft belanghebbende geen (voldoende) relevante jurisprudentie aangehaald. De uitspraken die ter zitting zijn genoemd zijn casuïstisch en geven geen uitleg over rechtsregels op dit punt. Dat sprake is van vergelijkbaarheid van het onderliggende feitenrelaas is gesteld noch gebleken. De rechtbank ziet daarom geen reden om de matrix van de heffingsambtenaar op dit punt te passeren.
3.13.
Voorts overweegt de rechtbank dat het, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016 [2] , toelaatbaar is dat de overeengekomen koopprijs gelijk is aan de waarde op het moment van levering indien er niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen deze twee momenten. De stelplicht en bewijslast rust bij degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept.
3.14.
Belanghebbende heeft in reactie daarop gesteld dat er in de regel drie tot vier maanden tussen de datum van de koopovereenkomst en de datum van levering zijn gelegen. Echter hij heeft zijn stelling naar het oordeel van de rechtbank niet onderbouwd dan wel op een andere wijze concreet gemaakt. Gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar heeft belanghebbende daarom niet aan zijn bewijslast voldaan.
Voorzieningenniveau
3.15.
Belanghebbende heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning omdat de keuken en de badkamer meer dan 15 jaar oud zijn.
De rechtbank overweegt dat indien rekening zou worden gehouden met een voorzieningenniveau van 2 voor de woning, dit niet tot een dermate groot verschil ten opzichte van de vastgestelde waarde leidt die tot gevolg zou moeten hebben dat de waarde naar beneden moet worden bijgesteld.
Tussenconclusie
3.16.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
Vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn
3.17.
Belanghebbende heeft terecht aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade in verband met de duur van de bezwaar- en beroepsprocedure. De vergoeding wordt als volgt berekend.
3.18.
De in aanmerking te nemen termijn is aangevangen op 15 maart 2020, zijnde de datum dat het bezwaarschrift is ontvangen. Nu de rechtbank uitspraak doet op 17 november 2022, is sindsdien twee jaar en negen maanden verstreken. Aangezien de redelijke termijn als uitgangspunt twee jaar bedraagt, is de redelijke termijn met negen maanden overschreden. Er bestaat recht op een vergoeding van eenmaal € 500 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden. Dat betekent dat de vergoeding afgerond € 1.000 bedraagt.
3.19.
Voor de verdeling daarvan tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Minister van Justitie en Veiligheid (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 18 september 2020. De bezwaarfase heeft daarmee afgerond zeven maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met één maand is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar dient daarom 1/9e deel van € 1.000 te betalen (€ 111) en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) 8/9e deel van € 1.000 (€ 889). De rechtbank merkt de Minister van Justitie en Veiligheid in zoverre mede aan als partij in dit geding.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking in stand blijft.
4.2.
De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt gehonoreerd, aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting bij deze rechtbank met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5). Een wegingsfactor 0,5 acht de rechtbank hier aangewezen, nu uitsluitend recht op proceskostenvergoeding bestaat in verband met het toekennen van een immateriëleschadevergoeding. De heffingsambtenaar en de Staat dienen allebei de helft, te weten een bedrag van € 379,50 te vergoeden.
4.3.
Belanghebbende heeft recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht, voor de helft te vergoeden door de heffingsambtenaar en voor de helft te vergoeden door de Staat.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 111;
- veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 889;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding in de proceskosten van belanghebbende in beroep van € 379,50;
- veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding in de proceskosten van belanghebbende in beroep van € 379,50;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 24;
- gelast dat de Minister van Justitie en Veiligheid het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt tot een bedrag van € 24.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier op 17 november 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.