Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/2492
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Oosterhout),de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 oktober 2020.
1.2.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waardebeschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk zijn ook aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) en watersysteemheffing opgelegd (hierna: de aanslagen). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslagen hebben betrekking op een woning op het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde voor de woning is vastgesteld op € 503.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslagen als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslagen volgt daarom het oordeel over de waarde.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende niet-ontvankelijk verklaard en de waarde van de woning ambtshalve verminderd naar € 461.000.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 2 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur). Belanghebbende is niet verschenen. De rechtbank heeft belanghebbende bij aangetekend verzonden brief van 22 september 2022 uitgenodigd voor de zitting. Volgens gegevens van Track&Trace van PostNL is de brief afgeleverd op het door belanghebbende opgegeven adres en is er op 23 september 2022 getekend voor de ontvangst. De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op de wettelijk voorgeschreven wijze is uitgenodigd. De zitting heeft daarom plaatsgehad zonder bijzijn van belanghebbende. Aan het slot van de zitting is het onderzoek gesloten en is aangekondigd dat de rechtbank schriftelijk uitspraak zal doen in deze zaak.
2.Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee onder een kapwoning met garage, berging, tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden. De woning doet dienst als bedrijfswoning en beschikt over een grondoppervlakte van 1.278 m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. De waarde die belanghebbende in de beroepsfase bepleit is niet duidelijk. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 461.000 juist, althans niet te hoog is. Een beroep tegen de waarde-beschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing eigenaren. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing eigenaren geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
Beoordeling van de waarde van de woning
3.2.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
3.3.
De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.4.
De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar op 13 oktober 2022 een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft een uitpandige opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 461.000. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten). [1] De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).
3.5.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning te kunnen dienen. Twee vergelijkingsobjecten zijn eveneens een twee onder een kap woning en het derde vergelijkingsobject is ook een bedrijfs- of dienstwoning. De vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbare uitstraling als de woning van belanghebbende. Ook de KOUDV-factoren zijn nagenoeg hetzelfde. Daarbij is voor de woning van belanghebbende de factor voor uitstraling en voorzieningen naar beneden bijgesteld.
3.6.
Belanghebbende heeft onvoldoende aangevoerd om aannemelijk te maken dat de waarde te hoog is vastgesteld. Met betrekking tot de stellingen van belanghebbende over de objectafbakening heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat de objectafbakening aan extra onderzoek is onderworpen en de rechtbank ziet geen reden om aan die uitleg te twijfelen.
Ontvankelijkheid bezwaarschrift
3.7.
De inspecteur heeft het bezwaarschrift ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard. Deze omstandigheid leidt echter niet tot een gegrond beroep. [2]
4.Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslagen in stand blijven.
5.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier, op 19 december 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.