Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Middelburg
zaak/rolnr.: 9875202 CV EXPL 22-1295
vonnis d.d. 12 oktober 2022
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
verder te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: [naam 1] , gerechtsdeurwaarder te [plaats] ,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
verder te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.C.W.L. Grootjans.
1.Het verloop van het geding
1.1
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
het tussenvonnis van 10 augustus 2022 en de daarin genoemde stukken;
de aanvullende productie van 15 augustus 2022 van [gedaagde] ;
de aanvullende productie van 23 augustus 2022 van [gedaagde] ;
e akte tevens wijziging van eis van [eiseres] met een productie.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 september 2022. De gemachtigde van [gedaagde] heeft ter gelegenheid van de zitting zijn pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Van het verdere verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt. De mondelinge behandeling is gesloten en er is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Sinds 24 januari 2020 huurt [gedaagde] van [eiseres] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). De maandelijkse huurprijs bedraagt
€ 532,30 en is bij vooruitbetaling verschuldigd. In de huurovereenkomst is verder -voor zover van belang- het volgende bepaald:
(…)
2. Bovengenoemde woning onderdeel is van een zogenaamde beschermde woonvorm wat onder andere blijkt uit het feit dat huurders toegang hebben tot zorg omdat binnen het complex een (thuiszorg)organisatie is gevestigd. Ook zijn er huurders die zorg en begeleiding ontvangen van de [zorgorganisaties] . Daarnaast staat Huurders een recreatieruimte ter beschikking voor sociale interactie en samenkomst.
3. Huurder zich bewust is van de beschermde woonvorm als genoemd onder 2 en kiest er zodoende ook bewust voor om onder deze voorwaarden het gehuurde te huren.
(…)
2.2
Bij brief van 15 oktober 2021 heeft CS wonen, beheerder van het wooncomplex, [gedaagde] aangeschreven. In die brief wordt aangegeven dat in het afgelopen jaar er meerdere voorvallen en meldingen van gebeurtenissen zijn geweest die in strijd zijn met de huurovereenkomst en dat over die voorvallen gesprekken met [gedaagde] en haar bewindvoerder zijn geweest. CS wonen stelt aan [gedaagde] nog eenmaal de gelegenheid te geven haar gedrag te verbeteren en dat wanneer zij nieuwe meldingen ontvangt er rechtsmaatregelen zullen worden getroffen voor het ontbinden van de huurovereenkomst.
2.3
Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst stond [gedaagde] onder bewind. De huurpenningen over de periode januari 2020 tot en met januari 2022 zijn ontvangen via de bewindvoerder. Bij beschikking van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 16 december 2021 is het bewind per 1 januari 2022 opgeheven.
2.4
Door de heer [naam 2] , toegevoegd gerechtsdeurwaarder bij het kantoor van [naam 1] , is op 6 mei 2022 een proces-verbaal van constatering opgemaakt onder andere van zijn gesprekken met een aantal van de omwonenden van [gedaagde] waarbij is gevraagd of hun woongenot wordt geschaad door het gedrag van [gedaagde] .
3.Het geschil
3.1
[eiseres] vordert na wijziging van eis -zakelijk weergegeven- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.069,22 bestaande uit huur en afrekening servicekosten 2021, inclusief € 6,82 aan wettelijke rente en € 289,73 aan buitengerechtelijke incassokosten met BTW, vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.129,20;
II. ontbinding van de huurovereenkomst;
III. ontruiming van de woning;
IV. [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van de lopende huurtermijnen vanaf 1 juni 2022 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst;
V. [gedaagde] te veroordelen na ontbinding van de huurovereenkomst tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur van € 532,30 per maand vanaf de ontbinding tot en met de maand van ontruiming/oplevering van de woning;
VI. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Daartoe voert [eiseres] -samengevat- het volgende aan. [gedaagde] is in gebreke gebleven met tijdige en volledige betaling van de huurpenningen. Zij heeft vanaf februari 2022 tot en met mei 2022 de huurpenningen niet voldaan. Daarnaast ondervinden omwonenden overlast veroorzaakt door [gedaagde] . [gedaagde] scheldt en tiert tegen iedereen. Ook hebben omwonenden last van geuroverlast. [gedaagde] gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt. [eiseres] stelt dat gelet op de ernst van de tekortkomingen van [gedaagde] van haar niet langer kan worden gevergd dat zij de overeenkomst met [gedaagde] voortzet en dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is gerechtvaardigd.
3.3
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. Het verweer van [gedaagde] komt hierna -voor zover van belang- aan de orde.
4.De beoordeling
4.1
De kantonrechter stelt voorop dat gelet op het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW Pro iedere tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van een van haar verbintenissen uit de huurovereenkomst aan [eiseres] de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te doen ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Verder dient bij de beoordeling van de ontbindings- en ontruimingsvordering, indien sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] , de ernst van die tekortkoming te worden afgezet tegen haar woonbelang. Daarbij geldt dat het woonrecht van [gedaagde] een vitaal recht betreft en aantasting van dat recht dient evenredig te zijn aan het beoogde doel daarvan. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
4.2
Vast staat dat bij dagvaarding een huurachterstand bestond van € 2.129,20, zijnde de huur over de maanden februari 2022 tot en met mei 2022. Gelet op de huurovereenkomst dient de huur voor of op uiterlijk de eerste van elke maand te worden voldaan. [gedaagde] heeft in ieder geval voor wat betreft de periode februari 2022 tot en met mei 2022 niet aan deze verplichting voldaan. Dit betekent dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting voortvloeiend uit de huurovereenkomst.
4.3
Voor wat betreft de stelling van [eiseres] dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt, geldt dat dit door haar onvoldoende is onderbouwd. Zij heeft enkel een brief van 15 oktober 2021 en een proces-verbaal van constateringen van 6 mei 2022 overgelegd. In de brief van 15 oktober 2021 wordt door [eiseres] aangegeven op welke wijze [gedaagde] zich niet als een goed huurder zou hebben gedragen. De door [eiseres] beschreven gedragingen zijn in deze procedure niet komen vast te staan. [gedaagde] betwist die gedragingen en [eiseres] heeft de gedragingen niet verder onderbouwd. Meldingen van bewoners, beeld-/geluidsmateriaal, getuigenverklaringen, een rapportage van de politie zijn niet overgelegd. Daarbij komt dat er een tijdsbestek van ruim zes maanden is tussen de brief van 15 oktober 2021 en het moment van dagvaarden. Dat er in die periode zich nog incidenten hebben voorgedaan, is onvoldoende gesteld, dan wel onderbouwd. Ook het proces-verbaal van constateringen is niet voldoende om van de door [eiseres] gestelde overlast te kunnen uitgaan. Weliswaar volgt uit het proces-verbaal dat de omwonenden van twee adressen overlast ervaren van [gedaagde] , maar wanneer die overlast heeft plaatsgevonden en de frequentie van de overlast blijkt niet uit die verklaringen. Daarnaast blijkt uit het proces-verbaal dat een andere omwonende geen overlast ervaart. [eiseres] heeft de door haar gestelde overlast niet inzichtelijk gemaakt noch welke acties zij hierop heeft ondernomen en dat ligt wel op haar weg. Dit klemt te meer nu de woning onderdeel uitmaakt van een zorgcomplex, dan wel een beschermde woonvorm, waar huurders wonen die zorg en/of begeleiding van diverse organisaties (kunnen) ontvangen. Naar het oordeel van de kantonrechter mag in dat geval van de verhuurder meer worden verwacht en dient zij zich onpartijdig in te spannen om eventuele spanningen in het wooncomplex tussen haar huurders weg te nemen en daarbij, naast de belangen van de omwonenden, rekening te houden met de belangen van [gedaagde] . Hiervan is in onderhavige situatie niet, dan wel onvoldoende gebleken. Evenmin is gebleken dat er (buurt)bemiddeling is ingeschakeld.
Nu [eiseres] haar stelling dat [gedaagde] overlast veroorzaakt, dan wel zich niet als een goed huurder gedraagt, onvoldoende heeft onderbouwd, wordt niet toegekomen aan het door haar gedane nadere bewijsaanbod ter zitting.
4.4
De vraag rijst vervolgens of de vastgestelde tekortkoming, te weten het tekortschieten van [gedaagde] in haar betalingsverplichting, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. Dit is niet het geval. De kantonrechter acht hiervoor de volgende feiten en omstandigheden van belang. Door [gedaagde] is toegelicht dat zij tot januari 2022 onder bewind was gesteld en zij ervan uit is gegaan dat de huur automatisch werd afgeschreven. Pas na ontvangst van de dagvaarding heeft zij zich gerealiseerd dat de huur na de beëindiging van het bewind niet automatisch is geïncasseerd. Verder heeft [gedaagde] toegelicht dat zij geen aanmaningen of betalingsherinneringen van [eiseres] heeft ontvangen. Haar betalingen na dagvaarding van € 2.589,39 op 16 juni 2022 en € 1.500,00 op 23 augustus 2022 ondersteunen haar toelichting. Tevens is door die betalingen de huurachterstand fors ingelopen, zodat aan huurachterstand slechts € 199,58 resteert. Daarnaast heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat met ingang van oktober 2022 de huur automatisch maandelijks wordt betaald en zij in de maand september 2022 het nog resterende bedrag aan huurachterstand zal betalen. Gezien deze omstandigheden is het gelet op de belangen over en weer niet gerechtvaardigd om de gevorderde ontbinding en ontruiming toe te wijzen.
4.5
Door [eiseres] is na wijziging van eis een bedrag van € 772,67 aan hoofdsom tot en met september 2022 gevorderd. Dit bedrag bestaat uit € 573,09 aan afrekening servicekosten 2021 en € 199,58 aan huurachterstand. De door [eiseres] gevorderde servicekosten zijn door [gedaagde] ter zitting betwist. Ook voert zij aan dat zij de afrekening niet heeft ontvangen. De kantonrechter overweegt dat uit de door [eiseres] overgelegde afrekening servicekosten 2021 niet blijkt van welke datum die brief is en dat er geen betalingstermijn in de brief is vermeld. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat het door [eiseres] gevorderde bedrag aan servicekosten opeisbaar is. Dit deel van de vordering kan dan ook niet worden toegewezen. Daarbij merkt de kantonrechter wel op dat indien blijkt dat de door [eiseres] in rekening gebrachte posten door [gedaagde] zijn verbruikt, zij de servicekosten dient te voldoen. Door [eiseres] is weliswaar ter zitting aangevoerd dat er een factuur is gestuurd voor de afrekening servicekosten waarin een betalingstermijn is vermeld en dat zij die factuur in het geding kan brengen, maar dit aanbod wordt afgewezen. Dit is in strijd met de goede procesorde. Niet valt in te zien dat de factuur (die naar wordt gesteld op 27 juni 2022 is verzonden) niet eerder in het geding gebracht had kunnen worden. Bovendien is de ontvangst van deze factuur door [gedaagde] betwist. Gelet op het voorgaande wordt een bedrag van € 199,58 aan hoofdsom toegewezen.
4.6
[gedaagde] betwist de door [eiseres] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd te zijn. Zij voert onder andere aan dat zij geen brief in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW Pro (hierna: 14-dagenbrief) van [eiseres] heeft ontvangen. Het is aan [eiseres] om feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat die brief door haar is verzonden naar een adres waarvan zij redelijkerwijs mocht aannemen dat [gedaagde] door [eiseres] kon worden bereikt, en dat en op welke dag de brief daar is aangekomen (HR 25 november 2016 ECLI:NL:HR:2016:2704). [eiseres] heeft in haar dagvaarding onvoldoende concrete feiten en/of omstandigheden gesteld ten aanzien van de ontvangst van de 14-dagenbrief door [gedaagde] . Ook ter zitting heeft [eiseres] dit niet nader onderbouwd. Nu niet is komen vast te staan dat [gedaagde] de 14-dagenbrief heeft ontvangen, worden de buitengerechtelijke incassokosten inclusief de daarover gevorderde BTW afgewezen.
4.7
De wettelijke rente van € 6,82 tot aan 6 mei 2022 is zoals gevorderd toewijsbaar. De gevorderde wettelijke rente over het bedrag € 2.129,20 vanaf 6 mei 2022 wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld. Daarbij is rekening gehouden met de betalingen na 6 mei 2022 en met het bepaalde in artikel 6:44 BW Pro dat betaling in mindering strekt in de eerste plaats op de kosten, vervolgens op de verschenen rente en ten slotte in mindering op de hoofdsom en de lopende rente.
4.8
[eiseres] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 374,00 (2 punten van
€ 187,00) aan salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 206,40, inclusief wettelijke rente tot 6 mei 2022, vermeerderd met de wettelijke rente:
- over een bedrag van € 2.129,20 vanaf 6 mei 2022 tot 1 juni 2022;
- over een bedrag van € 2.661,50 vanaf 1 juni 2022 tot 16 juni 2022;
- over een bedrag van € 78,93 vanaf 16 juni 2022 tot 1 juli 2022;
- over een bedrag van € 621,42 vanaf 1 juli 2022 tot 1 augustus 2022;
- over een bedrag van € 1.163,91 vanaf 1 augustus 2022 tot 23 augustus 2022;
- over een bedrag van € 206,40 vanaf 1 september 2022 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 374,00;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. Thielen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2022.