ECLI:NL:RBZWB:2023:1444

• Datum uitspraak: 1 maart 2023
• Publicatiedatum: 7 maart 2023
• Zaaknummer: 9855464_E01032023
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: mr. Ponds
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot betaling van de koopsom en non-conformiteit bij koopovereenkomst woning met asbest en ondergrondse tank

In deze bodemzaak, behandeld door de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, heeft A. van Groenigen Beheer B.V. (hierna: AVG Beheer) een vordering ingesteld tegen [gedaagde in conventie] voor de betaling van een restant koopsom van € 10.926,70, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. De vordering is gebaseerd op een koopovereenkomst van 27 juli 2020, waarbij AVG Beheer een woning met paardenhouderij heeft verkocht aan [gedaagde in conventie]. De koopakte bevatte bepalingen over de staat van de onroerende zaak, waaronder de aanwezigheid van asbest en een ondergrondse tank. De woning is op 30 december 2020 geleverd, maar AVG Beheer heeft niet voldaan aan haar verplichtingen om een rijhal te verwijderen, wat leidde tot een geschil over de uitbetaling van een depotbedrag en de kosten van asbestverwijdering.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [gedaagde in conventie] niet mocht vertrouwen op de uitbetaling van het depotbedrag als een afdoening van de vordering. De rechter heeft vastgesteld dat AVG Beheer toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door de aanwezigheid van een ondergrondse tank, die niet in de koopakte was vermeld. Dit gebrek vormt een non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW. De rechter heeft AVG Beheer veroordeeld tot betaling van het restant van de koopsom, verminderd met de kosten voor het verwijderen van de funderingsbalk en het leegpompen van de ondergrondse tank, en heeft de wettelijke rente toegewezen vanaf de datum van dagvaarding. De vordering tot buitengerechtelijke incassokosten is afgewezen, omdat niet is voldaan aan de vereisten van artikel 6:96 BW. De proceskosten zijn toegewezen aan AVG Beheer, die grotendeels in het gelijk is gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: 9855464 \ CV EXPL 22-1202

Vonnis van 1 maart 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap
A. VAN GROENIGEN BEHEER B.V. ,

te Nieuw-Vossemeer, gemeente Steenbergen,

eisende partij in conventie, verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: AVG Beheer,

gemachtigde: mr. K.K.M. Aerts-de Kok,

tegen

1. [gedaagde in conventie sub 1] ,2. [gedaagde in conventie sub 2] ,

te [plaats] ,

gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in voorwaardelijke reconventie,

hierna samen te noemen in mannelijk enkelvoud: [gedaagde in conventie] ,

gemachtigde: mr. Y.J.H. van Griensven.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 29 juni 2022 met de daarin genoemde stukken;
• de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;
• de brief van 16 januari 2023 van de gemachtigde van [gedaagde in conventie] met aanvullende producties en bijgevoegd een USB-stick;
• de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling gehouden op 27 januari 2023 met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde in conventie] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

AVG Beheer heeft met [gedaagde in conventie] (althans in eerste instantie met Yael Holding B.V., met [gedaagde in conventie] als nader genoemde meester) op 27 juli 2020 een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan AVG Beheer de woning met paardenhouderij gelegen te Bergen op Zoom, aan het [adres] , aan [gedaagde in conventie] heeft verkocht tegen een koopsom van € 900.000,00. De koopakte bepaalt – voor zover van belang – het volgende:

“artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…)

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met paardenhouderij (…)

(…)

6.4.2.

Voor zover aan verkoper bekend is in de onroerende zaak geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig.

(…)

6.4.3

Aan koper is bekend dat waarschijnlijk in de onroerende zaak asbest is verwerkt. De dakplaten van de oudere paardenstal zullen waarschijnlijk asbest bevatten. ”

En verder:

“artikel 21 Mogelijk asbest aanwezig

Koper verklaart bekend te zijn met de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende stoffen/materialen in het dak van de oudere paardenstal. Het risico daarvan rust geheel bij koper. Indien de asbesthoudende stoffen/materialen worden verwijderd dienen door koper maatregelen en voorzieningen te worden getroffen die de wetgeving voorschrijft. Koper verklaart met deze wetgeving bekend te zijn en aanvaardt alle aansprakelijkheid en gevolgen die uit de aanwezigheid van asbest en/of de verwijdering van asbest uit de onroerende zaak kan voortvloeien.”

2.2.

Op 30 december 2020 is de woning geleverd. In de akte van levering is het navolgende opgenomen:

“ Depotovereenkomst

Partijen zijn in aanvulling op het bovenstaande en de koopovereenkomst overeengekomen dat ter nakoming van de verplichtingen van verkoper om de rijhal te verwijderen, voor een nette afbraak en afvoer zorg te dragen, waarbij leidingwerken en dergelijk in tact en functioneel worden gehouden (…) er een bedrag van twintigduizend euro (€ 20.000,00) in depot gehouden moet worden. Deze verplichtingen moeten op zestien januari tweeduizend éénentwintig door de verkoper zijn uitgevoerd.

(…)

2. Partijen krijgen hierdoor een voorwaardelijke vordering op de notaris.

3. Deze vordering wordt op een van de hierna vermelde wijze onvoorwaardelijk:

-na ondubbelzinnige gelijkluidende schriftelijke opdracht van partijen tot uitbetaling van het depotbedrag, of

-na een in kracht van gewijsde gegaan vonnis, dat uitsluitsel geeft over aan wie het depotbedrag mag worden uitbetaald.

(…)

4. Als uiterlijk op zeventien januari tweeduizend éénentwintig nog geen gelijkluidende opdracht is verstrekt en ook geen gerechtelijke procedure aanhangig is over de gerechtigdheid tot het depotbedrag, is de notaris gerechtigd het depotbedrag uit te keren aan partijen, ieder voor de helft.”

2.3.

AVG Beheer heeft de rijhal niet geheel verwijderd. Zij heeft een betonnen rand c.q. funderingsbalk laten liggen.

2.4.

Partijen hebben niet uiterlijk op 17 januari 2021 een schriftelijke opdracht tot uitbetaling van het depotbedrag aan de notaris gegeven of een procedure aanhangig gemaakt, zodat de notaris het depotbedrag aan iedere partij voor de helft heeft uitgekeerd.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

AVG Beheer vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde in conventie] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 10.926,70, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 april 2022 (datum dagvaarding) en buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [gedaagde in conventie] in de proceskosten en nakosten.

3.2.

AVG Beheer legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. De notaris heeft de helft van het depotbedrag, te weten € 10.000,00, aan [gedaagde in conventie] uitbetaald. Met die uitbetaling hebben partijen geen verdere rechten prijsgegeven. AVG Beheer heeft recht op betaling van het restant van de koopsom.

Daarnaast hebben partijen op 17 mei 2021 afgesproken dat AVG Beheer ervoor zou zorgdragen dat de asbesthoudende dakplaten van de oudere paardenstal zouden worden afgevoerd, maar daarbij is op geen enkele wijze van de koopovereenkomst afgeweken noch heeft AVG Beheer zich bereid verklaard de kosten van afvoer te zullen dragen. Medio september 2021 (kantonrechter: begin oktober 2021, gelet op de data op de betreffende factuur) heeft AVG Beheer de asbestplaten laten afvoeren, nadat deze door [gedaagde in conventie] van het dak waren gehaald. De kosten daarvan bedragen € 1.536,70.

Ten slotte erkent AVG Beheer dat zij aansprakelijk is voor de kosten voor het verwijderen van de funderingsbalk. AVG Beheer heeft deze kosten op basis van opgevraagde offertes/prijsopgaves begroot op € 610,00. Deze kosten kunnen dan ook in mindering worden gebracht op de vordering, zodat een totaalbedrag van € 10.926,70 resteert. Aangezien [gedaagde in conventie] in gebreke is met betaling van dit bedrag is hij tevens rente en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd.

3.3.

[gedaagde in conventie] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van AVG Beheer in haar vorderingen dan wel tot afwijzing daarvan, met veroordeling van AVG Beheer in de proceskosten en nakosten. Voor wat betreft het restant van de koopsom stelt [gedaagde in conventie] zich primair op het standpunt dat hij er door de uitbetaling van het depotbedrag op mocht vertrouwen dat de kwestie was afgedaan. Daarnaast heeft AVG Beheer haar rechten verwerkt. Subsidiair beroept [gedaagde in conventie] zich op verrekening met € 6.753,01 en € 1.324,95. Het eerstgenoemde bedrag betreft de schade die hij heeft geleden doordat hij noodgedwongen zelf de funderingsbalk heeft laten verwijderen omdat AVG Beheer geen uitvoering heeft gegeven aan zijn verplichting tot verwijdering. Het andere bedrag betreft de kosten van het leegpompen en opvullen van de ondergrondse tank. [gedaagde in conventie] heeft na het aanleggen van nieuwe bestrating geconstateerd dat er een ondergrondse (septic) tank aanwezig is waardoor de woning niet de eigenschappen bezit die [gedaagde in conventie] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In de koopakte is immers opgenomen dat AVG Beheer niet bekend was met de aanwezigheid van een ondergrondse tank en bovendien staat dit gebrek aan een normaal gebruik van de woning in de weg.

Daarnaast betwist [gedaagde in conventie] dat hij de kosten voor het afvoeren van de asbesthoudende platen moet voldoen. Volgens [gedaagde in conventie] hebben partijen afgesproken dat deze kosten voor rekening van AVG Beheer zouden komen. [gedaagde in conventie] betwist tot slot buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd te zijn.

in voorwaardelijke reconventie

3.4.

Indien en voor zover het beroep op verrekening in conventie niet wordt gehonoreerd, vordert [eisers in voorwaardelijke reconventie] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, AVG Beheer te veroordelen tot betaling van € 8.077,96 (bestaande uit de gemaakte kosten voor het verwijderen van de funderingsbalk en het leegpompen en opvullen van de ondergrondse tank) vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van AVG Beheer in de proceskosten en nakosten.

3.5.

AVG Beheer voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers in voorwaardelijke reconventie] in zijn vordering, dan wel tot afwijzing daarvan met veroordeling van [eisers in voorwaardelijke reconventie] in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. AVG Beheer betwist dat [eisers in voorwaardelijke reconventie] erop mocht vertrouwen dat de zaak was afgedaan en dat er sprake is van rechtsverwerking. AVG Beheer betwist de hoogte van de door [eisers in voorwaardelijke reconventie] opgevoerde kosten voor de verwijdering van de funderingsbalk. Verder heeft [eisers in voorwaardelijke reconventie] de woning met alle (on)zichtbare gebreken aanvaard en staat de aanwezigheid van de septic tank niet aan een normaal gebruik in de weg. Bovendien ziet artikel 6.4.2 van de koopakte enkel op een olie- of gastank waardoor [eisers in voorwaardelijke reconventie] de afwezigheid van een septic tank niet mocht verwachten.

4. De beoordeling

in conventie

Verschuldigdheid restant koopsom

4.1.

[gedaagde in conventie] wordt niet gevolgd in zijn verweer dat hij erop mocht vertrouwen dat na de uitbetaling van het depotbedrag de zaak was afgedaan. De taalkundige uitleg van de depotovereenkomst brengt met zich mee dat de overeenkomst strekte tot zekerheid. Daarin is namelijk bepaald dat een deel van de koopsom in depot bij de notaris zou blijven ter nakoming van de verplichting van AVG Beheer om (onder meer) de rijhal te verwijderen. Dat partijen ook zijn overeengekomen dat zij – na uitbetaling van het depotbedrag door de notaris – niets meer van elkaar te vorderen hebben, heeft [gedaagde in conventie] onvoldoende onderbouwd. Dat volgt niet uit de overeenkomst en [gedaagde in conventie] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen die zijn uitleg rechtvaardigden. Het enkele feit dat de notaris aan beide partijen de helft van het depotbedrag heeft uitgekeerd is daarvoor onvoldoende.

4.2.

Evenmin volgt de kantonrechter het verweer dat AVG Beheer haar rechten heeft verwerkt. In aanmerking genomen dat een beroep op rechtsverwerking neerkomt op een beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid, kan een beroep daarop slechts in uitzonderlijke omstandigheden gegrond worden geoordeeld (vgl. Hoge Raad 20 mei 2005, ECLI:NL:HR:2005:AS4406). Daarbij geldt dat volgens vaste rechtspraak het enkel stilzitten onvoldoende is om rechtsverwerking aan te nemen. Dit betekent dat de omstandigheid dat AVG Beheer geen rechtsmaatregelen heeft getroffen binnen de in de depotovereenkomst opgenomen termijn nog niet maakt dat er sprake is van rechtsver-werking. Daarbij komt dat [gedaagde in conventie] zelf heeft verklaard dat nadien discussie is ontstaan over de betaling van de koopsom. Dat AVG Beheer op enig moment afstand heeft gedaan van deze vordering of dat [gedaagde in conventie] daarop in ieder geval mocht vertrouwen is onvoldoende gebleken. Dit betekent dat [gedaagde in conventie] het restant van de koopsom ad € 10.000,00 verschuldigd is.

Verrekening

4.3.

Daarmee wordt toegekomen aan het subsidiaire verweer van [gedaagde in conventie] , inhoudende een beroep op verrekening met de kosten van het verwijderen van de funderingsbalk en voor het leegpompen en opvullen van de ondergrondse tank. Dit beroep slaagt deels.

a) verwijderen funderingsbalk

4.4.

Tussen partijen is niet in geschil dat AVG Beheer de kosten moet dragen voor het verwijderen van de funderingsbalk van de rijhal met een lengte van ongeveer tien strekkende meter. De vraag die partijen verdeeld houdt is hoe hoog die kosten zijn. Op de foto’s van het geruimde puin die door [gedaagde in conventie] zijn overgelegd (als productie 1) heeft AVG Beheer (op haar productie 9) omcirkeld welke delen daarvan de funderingsbalk betreffen. Daarmee staat vast dat er naast de funderingsbalk ook veel ander puin uit de grond is gehaald. Evenmin staat ter discussie dat het gedeelte van de factuur van 24 november 2021 met omschrijving
“verwijderen fundering van voormalige hal” en
“afvoer container ” ad € 6.753,01 inclusief btw betrekking heeft op de verwijdering van al dat puin, inclusief de houten overkapping. [gedaagde in conventie] heeft verklaard dat er daarom ook een afvalcontainer is gehuurd/gefactureerd voor het afvoeren van gemengd afval. Eerst ter zitting heeft [gedaagde in conventie] gesteld dat de funderingsbalk verankerd was aan een muurtje van de buren en dat het daarom noodzakelijk was om ook de houten overkapping en (een deel van) de fundering daarvan te verwijderen. [gedaagde in conventie] heeft dat evenwel op geen enkele wijze onderbouwd, terwijl AVG Beheer die noodzaak, bij gebrek aan wetenschap, heeft betwist en in dat kader nog wel heeft aangevoerd dat het muurtje er al stond toen de rijhal werd geplaatst. Zelfs als de funderingsbalk verankerd was aan het muurtje – wat niet is komen vast te staan – geldt dat [gedaagde in conventie] niet althans onvoldoende heeft onderbouwd waarom dan de complete houten overkapping én de complete betonnen fundering daarvan én aangrenzend straatwerk verwijderd dienden te worden. [gedaagde in conventie] heeft aldus aanzienlijk meer laten opruimen dan hetgeen waartoe AVG Beheer was gehouden.

4.5.

AVG Beheer heeft gemotiveerd betwist dat de kosten van het verwijderen van (sec) de funderingsbalk meer bedragen dan € 610,00. Daarbij heeft hij verwezen naar offertes/prijsopgaves die zien op het verwijderen van een funderingsbalk met de betreffende afmetingen (10m x 0,5 x 0,5 = 2,5 m3) en de huur van een ‘normale’ container. Hoewel daarbij geen rekening is gehouden met de specifieke omstandigheden van het geval en dus niet valt uit te sluiten dat de werkelijke kosten hoger zijn, heeft [gedaagde in conventie] daar onvoldoende tegenover gesteld om de schade op een ander/hoger bedrag te kunnen begroten. Op de door hem in het geding gebrachte factuur zijn de kosten niet (nader) gespecificeerd en noch in zijn processtukken noch ter zitting is door hem daartoe enig aanknopingspunt geboden. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat het beroep op verrekening met de kosten voor het verwijderen van de funderingsbalk gedeeltelijk slaagt, namelijk tot een bedrag van € 610,00.

b) ondergrondse tank

4.6.

Ingevolge artikel 7:17 BW dient een onder een koopovereenkomst afgeleverde zaak te beantwoorden aan de koopovereenkomst, en beantwoordt de zaak daaraan niet indien deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten (non-conformiteit).

4.7.

In artikel 6.4.2 van de koopakte staat dat AVG Beheer niet bekend is met de aanwezigheid van een ondergrondse tank voor het opslaan van vloeistoffen. Naar het oordeel van de kantonrechter hoefde [gedaagde in conventie] hierdoor niet te verwachten dat onder de bestrating een septic tank zit. Dat deze bepaling slechts betrekking heeft op een olie- en/of gastank, zoals AVG Beheer heeft betoogd, volgt de kantonrechter niet. [gedaagde in conventie] heeft in dat kader terecht opgemerkt dat in een septic tank eveneens vloeistoffen worden opgeslagen, zodat AVG Beheer onvoldoende onderbouwd heeft dat een septic tank van deze bepaling moet worden uitgesloten. Dit betekent dat de aanwezigheid van de septic tank een gebrek vormt in de zin van artikel 7:17 BW.

4.8.

AVG Beheer was bovendien bekend met de aanwezigheid van de septic tank, zo blijkt uit haar verklaring ter zitting. Dat betekent dat AVG Beheer haar mededelingsplicht heeft geschonden. Naar het oordeel van de kantonrechter is haar beroep op de in artikel 6.1. van de koopakte opgenomen exoneratie daardoor naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Tevens kan hierdoor in het midden blijven of de aanwezigheid van de septic tank een gebrek vormt die aan een normaal gebruik in de weg staat, zoals AVG Beheer in artikel 6.3 van de koopovereenkomst heeft gegarandeerd. Dit betekent dat AVG Beheer toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en zij de schade moet vergoeden. Dat de kosten voor het leegpompen en opvullen van de ondergrondse tank € 1.324,95 bedroegen is niet in geschil, zodat het beroep op verrekening in zoverre slaagt.

Kosten afvoer dakplaten

4.9.

Tussen partijen is niet in geschil dat AVG Beheer de asbesthoudende dakplaten van de oudere paardenstal heeft afgevoerd en heeft ingeleverd bij [bedrijf] B.V., waarvoor hij een factuur d.d. 15 november 2021 heeft ontvangen en voldaan ad € 1.536,70. Beoordeeld dient te worden wie van partijen, in hun onderlinge verhouding, aansprakelijk is voor deze kosten.

4.10.

In dat kader stelt de kantonrechter voorop dat op grond van artikel 21 van de koopovereenkomst de aansprakelijkheid van AVG Beheer is uitgesloten voor schade die voortvloeit uit de eventuele aanwezigheid van asbest in het dak van de oudere paardenstal. Dit betekent dat de kosten voor het afvoeren van de dakplaten voor rekening van [gedaagde in conventie] komen, tenzij – zoals [gedaagde in conventie] stelt – partijen nadien andersluidende afspraken hebben gemaakt. Volgens [gedaagde in conventie] hebben partijen, nadat onderzoek uitwees dat er inderdaad asbest in de dakplaten zat, afgesproken dat AVG Beheer de kosten van het afvoeren van de dakplaten zou dragen. AVG Beheer betwist dat een dergelijke afspraak is gemaakt. Volgens haar is slechts afgesproken dat zij feitelijk de dakplaten zou afvoeren omdat zij een partij kende waar die goedkoop zouden kunnen worden ingeleverd. AVG Beheer heeft daarbij niet, in afwijking van de koopovereenkomst, aansprakelijkheid aanvaard voor de daaraan verbonden kosten.

Mede gelet op het gemotiveerde verweer van AVG Beheer heeft [gedaagde in conventie] het bestaan van deze (nieuwe) afspraak onvoldoende onderbouwd. [gedaagde in conventie] heeft weliswaar verwezen naar zijn e-mail van 17 mei 2020 waarin hij eenzijdig die afspraak bevestigt, maar in de reactie op dat bericht heeft AVG Beheer dat (bij brief van 7 juni 2020 van haar gemachtigde) weersproken. Daarnaast heeft [gedaagde in conventie] ter zitting verklaard dat er niet over de kosten is gesproken toen partijen in mei 2021 afspraken dat AVG Beheer de dakplaten zou afvoeren. [gedaagde in conventie] mocht er dan ook niet van uitgaan dat AVG Beheer (naast het feitelijk afvoeren) ook de kosten voor het inleveren van de platen voor haar rekening zou nemen. AVG Beheer heeft onbetwist gesteld dat de kosten voor het afvoeren € 1.536,70 bedroegen, zodat [gedaagde in conventie] dit bedrag verschuldigd is.

Conclusie ten aanzien van de hoofdsom

4.11.

Gelet op het voorgaande is [gedaagde in conventie] gehouden om aan AVG Beheer te voldoen een bedrag van € 9.601,75 (bestaande uit € 10.000,00 aan restant koopsom, verminderd met € 610,00 voor het verwijderen van de funderingsbalk en € 1.324,95 voor het leegpompen en opvullen van de ondergrondse tank en vermeerderd met € 1.536,70 voor het afvoeren van de dakplaten).

Wettelijke rente

4.12.

[gedaagde in conventie] heeft geen verweer gevoerd tegen de wettelijke rente. Deze vordering zal, als gegrond op de wet, worden toegewezen over het toewijsbare gedeelte van de hoofdsom.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.13.

AVG Beheer vordert een vergoeding voor buitengerechtelijk incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan [gedaagde in conventie] een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. Dat de koopovereenkomst in eerste instantie gesloten is met Yael Holding B.V. en dus zakelijk werd verkocht, zoals AVG Beheer heeft gesteld, maakt die beoordeling niet anders nu de woning uiteindelijk aan [gedaagde in conventie] in privé is verkocht en geleverd.

Proceskosten

4.14.

[gedaagde in conventie] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van AVG Beheer worden gelet op de toewijsbare hoofdsom tot aan dit vonnis begroot op:

• dagvaardingskosten € 107,29
• griffierecht € 514,00
• salaris gemachtigde

totaal € 1.281,29

4.15.

De nakosten waarvan AVG Beheer betaling vordert zullen op de in de beslissing weergegeven wijze worden begroot.

in voorwaardelijke reconventie

4.16.

De kantonrechter begrijpt de voorwaarde die door [eisers in voorwaardelijke reconventie] is verbonden aan zijn reconventionele vordering aldus dat deze slechts is vervuld als het beroep op verrekening als zodanig niet zou worden gehonoreerd. In dit geval is het beroep op verrekening inhoudelijk beoordeeld (en slaagt het bovendien deels), zodat de voorwaarde niet is vervuld en aan een beoordeling van de voorwaardelijke eis in reconventie niet wordt toegekomen.

5. De beslissing

De kantonrechter

In conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde in conventie] hoofdelijk tot betaling van € 9.601,75 aan AVG Beheer, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 april 2022 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.2.

veroordeelt [gedaagde in conventie] hoofdelijk in de proceskosten in conventie aan de zijde van AVG Beheer tot dit vonnis begroot op € 1.281,29;

5.3.

veroordeelt [gedaagde in conventie] hoofdelijk in de nakosten in conventie, aan de zijde van AVG Beheer begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af;

In voorwaardelijke reconventie

5.6.

verstaat dat de voorwaarde niet is vervuld.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ponds en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2023.