ECLI:NL:RBZWB:2023:201

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 9612755 \ CV EXPL 21-4545

Vonnis van 11 januari 2023

in de zaak van

[eiser],

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. P.F.M. Gulickx,

tegen

CBRE DRES CUSTODIAN II B.V.,

te Schiphol,

gedaagde partij,

hierna te noemen: CBRE,

gemachtigde: mr. F.C. Borst.

1.De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 20 april 2022

- de op 13 juni 2022 door [eiser] toegezonden USB-stick

- de op 29 juni 2022 toegezonden producties 1 tot en met 3 van CBRE
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 11 juli 2022, met de aangehechte spreekaantekeningen van beide gemachtigden
- de berichten van de gemachtigden van partijen van 22 november 2022 en 2 december 2022 waaruit blijkt dat tussen partijen geen minnelijke oplossing is bereikt.

2.De feiten

Tussen partijen staan de volgende voor deze procedure relevante feiten vast:

[eiser] huurt met ingang van 26 februari 2013 van CBRE de woning aan de [adres 1] (hierna: [huisnummer 1] ) in Breda. Daarvóór werd deze woning vanaf 1 oktober 1992 gehuurd door de voormalige partner van [eiser] ;
de woning aan [adres 2] in Breda is ook eigendom van CBRE en ook deze woning wordt verhuurd. [adres 2] (hierna: [huisnummer 2] ) wordt in ieder geval bewoond door mevrouw [bewoonster] (hierna: [bewoonster] );
namens CBRE treedt MVGM op als beheerder;
op 1 november 2016 heeft [eiser] aangifte gedaan van een eenvoudige mishandeling door de mannelijke bewoner van [huisnummer 2] , gepleegd medio april 2016 en op 13 oktober 2016;
op 1 december 2016 heeft de officier van justitie de zaak tegen de mannelijke bewoner van [huisnummer 2] geseponeerd vanwege het ontbreken van voldoende wettig en overtuigend bewijs;
[eiser] stuurt sinds 4 november 2019 voornamelijk per e-mail uitgebreide berichten aan MVGM met onder meer de vraag wanneer MVGM (of CBRE) iets gaat doen aan het getreiter, gepest, de overlast, belaging, bedreiging, intimidatie en sabotage door de bewoner(s) van [huisnummer 2] ;
MVGM heeft vanaf 25 november 2019 meermaals verwoord dat zij het conflict tussen beide buren niet kan oplossen en dat zij adviseert om buurtbemiddeling in te schakelen;
MVGM heeft op 7 januari 2020 een brief gestuurd aan de bewoners van [huisnummer 1] en [huisnummer 2] waarin zij samengevat verwoordt dat zij naar aanleiding van de gesprekken die met de bewoners zijn gevoerd en het overleg met de wijkagent adviseert om het onderlinge conflict en de ergernissen samen op te lossen om de onderlinge verhoudingen te verbeteren. Zij verzoekt de bewoners van [huisnummer 2] en [huisnummer 1] dringend om mee te werken aan buurtbemiddeling en elkaar met rust te laten en elkaar met respect te behandelen;
[eiser] heeft MVGM op 14 februari 2020 laten weten geen vertrouwen te hebben in buurtbemiddeling omdat dit een onprofessionele machteloze indiscrete vorm van conflictbemiddeling is, terwijl geen sprake is van een conflict maar van eenzijdige belaging;
MVGM heeft op 12 mei 2020 een bericht aan [eiser] gestuurd met enkele tips, waaronder het vragen van hulp via buurtbemiddeling en een tip over communicatie;
bij brief van 17 juli 2020 heeft MVGM [eiser] en haar toenmalige gemachtigde uitgenodigd voor een gesprek op kantoor, waarbij MVGM bij voorkeur ook de bewoners van [huisnummer 2] wilde laten aansluiten; de gemachtigde van [eiser] heeft geen datum meer doorgegeven waarop het gesprek zou kunnen plaatsvinden;
bij bericht van 4 januari 2021 heeft de toenmalige gemachtigde van MVGM/CBRE voorgesteld om alsnog buurtbemiddeling in te schakelen en verwoord dat het aan alle bewoners is om die weg daadwerkelijk in te zetten voor een betere relatie en het gestaakt houden van de wederzijdse overlast. Afspraken zouden vervolgens vastgelegd kunnen worden in een vrijwillige gedragsaanwijzing;
op 26 januari 2021 is namens [eiser] in reactie op het bericht van 4 januari 2021 bericht dat geen sprake is van een wederzijdse burenruzie;
op 30 april 2021 heeft [eiser] buurtbemiddeling ingeschakeld, maar dat traject is geëindigd omdat [bewoonster] op dat moment niet wilde meewerken;
MVGM heeft [huisnummer 2] bij ongedateerde brief aangeschreven met de sommatie om een einde te maken aan de overlast door achterstallig onderhoud in de voor- en achtertuin, hondenpoep in de achtertuin en het verzoek om te reageren op een beeld- en geluidsopname die gemaakt is op 19 mei 2022;
na de zitting van 11 juli 2022 is geprobeerd met een professionele mediator de verhouding tussen de bewoners van [huisnummer 2] en [huisnummer 1] te verbeteren, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - dat, met veroordeling van CBRE in de proceskosten, CBRE wordt veroordeeld om aan haar het ongestoord huurgenot te verschaffen en binnen twee weken na afgifte van het vonnis daartoe rechtsmaatregelen te treffen jegens de bewoners/huurders van [adres 2] , gericht op opheffing van de gestelde overlast door deze bewoners/huurders, onder last van een dwangsom, welke rechtsmaatregelen ten minste inhouden dat de bewoners/huurders van [adres 2] worden aangeschreven en dat zij vanaf de betekening van het rechtbankvonnis geen overlast mogen veroorzaken en dat in geval van overtreding daarvan CBRE verplicht is om een ontbindingsprocedure bij de rechtbank te voeren.

3.2.

[eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat door de overlast die de bewoners van [adres 2] veroorzaken, sprake is van een feitelijke stoornis in het woongenot van [eiser] , wat een gebrek is in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

3.3.

CBRE voert verweer. CBRE concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Samengevat heeft CBRE aangevoerd dat zij aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan en dat er gezien het provocerende gedrag over en weer geen reden is om een ontbindingsverzoek tegen één van de huurders te voeren. De enige klachten over [huisnummer 2] komen van [huisnummer 1] , terwijl die klachten anders dan verzocht nooit met onderbouwende stukken en concrete data zijn gemeld.

4.De beoordeling

4.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of CBRE, of MVGM namens haar, genoeg doet om aan [eiser] het woongenot te geven dat zij op grond van de huurovereenkomst mag verwachten. Volgens [eiser] doet CBRE te weinig aan het gedrag van haar buurvrouw [bewoonster] .

4.2.

De kantonrechter wijst allereerst op wat volgens de Hoge Raad van belang is bij de beoordeling van vorderingen zoals [eiser] die in deze procedure instelt. Uit de uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 1992 (ECLI:NL:HR:1992:ZC0719) is af te leiden dat een huurder die overlast ondervindt van gedragingen van een andere huurder, waaraan die laatste huurder niet in der minne een einde wil maken, zich veelal tot de verhuurder zal wenden met het verzoek stappen te nemen om de overlast te doen eindigen. Op dat moment zal voor de verhuurder een verplichting kunnen bestaan alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beëindigen. De kantonrechter leidt hieruit af dat de klagende huurder het niet volledig aan de verhuurder kan overlaten om overlast te doen eindigen, maar dat de huurder in de regel (afhankelijk van de omstandigheden) eerst zelf moeite zal moeten doen om de overlast te doen eindigen. Daarnaast is niet iedere overlast zodanig ernstig, dat dit moet worden aangemerkt als een stoornis in het huurgenot en voor de verhuurder aanleiding moet zijn om rechtsmaatregelen te treffen tegen de overlast veroorzakende huurder. Het hangt van de omstandigheden af of de overlast zodanig is, dat deze als een stoornis in het huurgenot (en daarmee als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW) moet worden beschouwd. Tot die omstandigheden behoren de ernst van de stoornis, wat de klagende huurder zelf heeft ondernomen om de overlast te beëindigen, welke stappen de verhuurder heeft ondernomen om de klachten over overlast te onderzoeken en om tussen de betrokken buurtgenoten te bemiddelen, en of de overlast veroorzakende huurder daar wel of niet aan heeft meegewerkt.

4.3.

In de e-mailberichten en brieven die [eiser] in de procedure heeft gebracht, leest de kantonrechter dat [eiser] zich onder andere geïntimideerd en belaagd voelt door met name [bewoonster] . Zij somt in haar berichten herhaaldelijk voorbeelden van gedrag van [bewoonster] (en deels van de mannelijke bewoner van [huisnummer 2] ) op. Zoals CBRE echter terecht aanvoert, is uit haar berichten (nagenoeg) niet op te maken wanneer welk voorval zou hebben plaatsgevonden. Ook valt op dat [eiser] eerdere voorvallen blijft herhalen, waaronder de voorvallen in 2016 waarvan de officier van justitie de zaak heeft geseponeerd. Van welke concrete overlast op welk concreet moment sprake is, is lastig tot niet te achterhalen. Om als verhuurder een andere huurder te kunnen aanspreken en vervolgens met reële kans op succes een ontbindingsprocedure te voeren is dat echter wel noodzakelijk.

4.4.

Daarnaast valt het de kantonrechter op dat uit de berichten van [eiser] niet blijkt dat zij zelf heeft geprobeerd de verstandhouding met [bewoonster] te verbeteren. Zij lijkt alleen van CBRE of MVGM ingrijpen te verwachten. Ook als er volgens [eiser] sprake is van eenzijdige overlast door [bewoonster] , mag [eiser] dat niet volledig bij haar verhuurder neerleggen. Van [eiser] mag naar het oordeel van de kantonrechter worden verwacht dat zij ook zelf onderzoekt of haar eigen gedrag en de conclusies die zij trekt correct zijn of mogelijk het gedrag van [bewoonster] beïnvloeden. Voor de kantonrechter is bijvoorbeeld de beeld- en geluidsopname van 19 mei 2022 illustratief die [eiser] als productie 39 in de procedure heeft gebracht. Deze opname heeft de kantonrechter na de zitting van 11 juli 2022 kunnen bekijken en beluisteren. In het contact tussen [eiser] en [bewoonster] is te zien en te beluisteren dat zij allebei niet gericht zijn op het verbeteren van hun verstandhouding, maar elkaar allebei op een confronterende manier benaderen.

4.5.

Bij de vraag welke stappen CBRE heeft gezet in deze situatie, kan de kantonrechter [eiser] volgen in haar stelling dat, zeker aanvankelijk, mogelijk meer inspanningen verricht hadden kunnen worden. CBRE lijkt vrij snel te hebben gesteld dat de enige oplossing te vinden is via buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling is echter niet voor iedere situatie geschikt. Anderzijds heeft CBRE zich daar uiteindelijk niet toe beperkt. CBRE heeft de bewoners van beide woningen aangeschreven en ook tips gegeven voor onderlinge communicatie. [eiser] is vervolgens zelf niet meer ingegaan op het voorstel om samen met haar gemachtigde met CBRE/MVGM en [bewoonster] in gesprek te gaan en mogelijk over en weer vrijwillige gedragsaanwijzingen aan te gaan. Van CBRE kan dan niet worden gevergd dan maar een ontbindingsprocedure of andere rechtsmaatregelen tegen de bewoner(s) van [huisnummer 2] te starten, zeker nu naast [eiser] niemand klaagt over [huisnummer 2] .

4.6.

De conclusie is dat CBRE volgens de kantonrechter (uiteindelijk) de initiatieven heeft genomen die onder de gegeven omstandigheden van haar verlangd mochten worden. De vorderingen van [eiser] zullen daarom worden afgewezen.

4.7.

[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van CBRE vastgesteld op € 374,00 (2,00 punten × € 187,00).

5.De beslissing

De kantonrechter

wijst de vorderingen van [eiser] af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van CBRE tot dit vonnis vastgesteld op € 374,00,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Hindriks en in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2023.