Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster II Handelszaken
Breda
zaaknummer / rolnummer: C/02/396895 / HA ZA 22-203
Vonnis - bij vervroeging - van 8 februari 2023
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser sub 3],
[eiser sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[eiser sub 4],
[eiser sub 4],
wonende te [woonplaats] ,
5.
[eiser sub 5],
[eiser sub 5],
wonende te [woonplaats] ,
6.
[eiser sub 6],
[eiser sub 6],
wonende te [woonplaats] ,
7.
[eiser sub 7],
[eiser sub 7],
wonende te [woonplaats] ,
8.
[eiser sub 8],
[eiser sub 8],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. T.M. Kools te Roosendaal,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1] BV,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2] BV,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. L.J. van Langevelde te Bergen op Zoom.
Eisers 1 en 2 zullen hierna gezamenlijk [eisers 1] , eisers 3 en 4 gezamenlijk [eisers 2] , eisers 5 en 6 gezamenlijk [eisers 3] en eisers 7 en 8 gezamenlijk [eisers 4] worden genoemd.
Gedaagden zullen hierna afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en gezamenlijk [gedaagden] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 juni 2022 en de daarin genoemde stukken,
- de akte rectificatie partijnamen en eiswijziging met productie 26,
- de brief van 5 januari 2023 van eisers met producties 27 t/m 31,
- de mondelinge behandeling op 19 januari 2023 en de bij die gelegenheid door partijen overgelegde spreekaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde sub 1] is een projectontwikkelaar en zusteronderneming [gedaagde sub 2] is een bouwbedrijf.
2.2.
[eisers 1] , [eisers 2] , [eisers 3] en [eisers 4] hebben ieder met [gedaagde sub 1] een koopovereenkomst gesloten. Op grond van de koopovereenkomst hebben [eisers 1] , [eisers 2] , [eisers 3] en [eisers 4] elk een appartementsrecht gekocht in het nog in appartementsrechten te splitsen en om te bouwen monumentale gebouw aan de [adres] (hierna: [naam gebouw] ).
[eisers 1] , [eisers 2] , [eisers 3] en [eisers 4] hebben tegelijkertijd met het tekenen van de koopovereenkomst een aannemingsovereenkomst gesloten met [gedaagde sub 2] .
De beide overeenkomsten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.
2.3.
Onderdeel van de overeenkomst van aanneming van werk zijn de Consumentenvoorwaarden Verbouwingen 2010 (hierna: COVO). Hierin is het volgende bepaald:
‘(…)
ARTIKEL 11 - Oplevering
Het werk is opgeleverd wanneer de ondernemer aan de consument heeft medegedeeld dat het werk voltooid is en deze het werk heeft aanvaard. Ter gelegenheid van de oplevering wordt een door beide partijen ondertekend opleveringsrapport opgemaakt. Een tekortkoming die door de ondernemer niet wordt erkend wordt in het opleveringsrapport als zodanig vermeld.
Het werk wordt als opgeleverd beschouwd:
a. hetzij wanneer uiterlijk 8 werkdagen zijn verstreken nadat de consument van de ondernemer de mededeling heeft ontvangen dat het werk voltooid is, tenzij de consument binnen die periode het werk gemotiveerd afkeurt;
b. hetzij wanneer de consument het werk en/of het object waaraan het werk is verricht in gebruik neemt, met dien verstande dat door ingebruikneming van een gedeelte van het werk, dat gedeelte als opgeleverd wordt beschouwd, tenzij het aan de ingebruikneming verbonden gevolg - oplevering - niet gerechtvaardigd is.
(…)
Na oplevering is het werk voor risico van de consument. De ondernemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor tekortkomingen die de consument op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, onverminderd de bepalingen in artikel 12 en 13.
(…)
ARTIKEL 12 - Serviceperiode
1.
Na de oplevering geldt een serviceperiode van 2 maanden. De ondernemer zal tekortkomingen die in de serviceperiode aan de dag treden zo spoedig mogelijk en in ieder geval binnen redelijke termijn herstellen, met uitzondering van die waarvan hij aannemelijk maakt dat de oorzaak daarvan is toe te rekenen aan de consument.
Na de oplevering geldt een serviceperiode van 2 maanden. De ondernemer zal tekortkomingen die in de serviceperiode aan de dag treden zo spoedig mogelijk en in ieder geval binnen redelijke termijn herstellen, met uitzondering van die waarvan hij aannemelijk maakt dat de oorzaak daarvan is toe te rekenen aan de consument.
(…)
ARTIKEL 13 - Aansprakelijkheid na afloop van de serviceperiode
1.
Na de serviceperiode is de ondernemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk tenzij:
Na de serviceperiode is de ondernemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk tenzij:
het werk of enig onderdeel daarvan een tekortkoming bevat die door de consument redelijkerwijs niet eerder dan op het tijdstip van ontdekking onderkend had kunnen worden;
het werk of enig onderdeel een ernstige tekortkoming heeft. Een tekortkoming is slechts als ernstig aan te merken als die de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij het werk ongeschikt maakt voor zijn bestemming.
(…)’
2.4.
[naam gebouw] is door [gedaagden] omgebouwd tot veertien atelierwoningen en vijf luxe appartementen. In totaal heeft [naam gebouw] vier woonlagen. Er zijn drie liften gemonteerd in [naam gebouw] . Dit zijn elektrische cabineliften met een beperkte snelheid.
2.5.
[eisers 1] is eigenaar van het appartement [huisnummer 1] op de [verdieping 1] en de koopsom van het appartement bedraagt € 389.000,00.
[eisers 2] is eigenaar van het appartement [huisnummer 2] op de [verdieping 1] en de koopsom bedraagt € 345.000,00.
[eisers 3] is eigenaar van het penthouse [huisnummer 3] op de [verdieping 2] en de koopsom bedraagt € 430.000,00.
[eisers 4] is eigenaar van het penthouse [huisnummer 4] op de [verdieping 2] en de koopsom bedraagt € 409.000,00.
2.6.
Voor het sluiten van de koop- en aannemingsovereenkomsten hebben eisers onder meer de brochure en de technische omschrijving van [naam gebouw] ontvangen.
2.7.
De brochure vermeldt onder meer:
‘Luxe ten top
De 3 zeer grote luxe appartementen en 2 penthouses worden gerealiseerd bovenop het monumentale complex. De rijke historie voel je, maar je resideert in een gebouw met alle hedendaagse voorzieningen en comfort.
In het monumentale gebouw wordt een lift geïnstalleerd die je tot aan je eigen appartement brengt.’
2.8.
In de technische omschrijving staat vermeld:
‘In het gebouw worden 3 elektrische liften voorzien (Aesy lift). Dit zijn liften die naderhand in een bestaand gebouw kunnen worden gemonteerd en geen liftmachinekamer of liftput nodig hebben. De onderhoudskosten zijn laag.
De liften hebben een beperkte snelheid en zijn primair bedoeld om de toegankelijkheid te vergemakkelijken / ondersteunen.’
2.9.
Bij e-mail van 17 juli 2018 heeft de heer [naam 1] van [gedaagde sub 2] aan de bewoners van [naam gebouw] onder meer het volgende medegedeeld:
‘Voor nu zijn liften zijn door [naam 2] uitgezet.
Ik wil voor morgenvroeg foto’s van de lift maken zoals ze nu zijn. Dan leggen we de situatie vast. Onze bouwvakkers mogen de liften niet meer gebruiken als bouwlift!!
Na vastlegging (oplevering) van de feitelijke visuele situatie willen we de liften weer aanzetten voor gebruik door de bewoners en hun onderaannemers/leveranciers. De liften worden morgen dus buiten en binnen door mij gefotografeerd zodat er een vaststelling is vóór ingebruikname van deze liften door de bewoners. Ik mail deze vastlegging per lift naar de VVE.
Hierna geven we de liften vrij. Ze worden niet meer afgetimmerd. Aftimmeren geeft grotere kans op beschadigingen. Men is dan gewoonweg wat ruwer, blijkt in de praktijk.’
2.10.
Op 11 oktober 2018 heeft de heer [naam 1] aan mevrouw [naam 3] van JVM (voor verenigingen van eigenaars) en aan de [eisers 1] , [eisers 3] en [eisers 4] een e-mail gestuurd waarin het volgende staat vermeld:
‘De 3 liften worden voor overdracht nog 1x nagezien (service beurt)
Ook worden de V-snaren vervangen door een sterkere variant. Oorzaak van de storingen was dat de V-snaar te ver was opgerekt waardoor de lift al bij lager gewicht in storing viel. De laatste keer hebben ze de V-snaren maximaal strak gesteld. Verder gaat niet, advies van deze servicemonteurs was toen om de V-snaren te vervangen. Dit gaan ze nu ook doen.
Vooralsnog staat dit gepland op 18 oktober.
De doormelding met vaste telefoonlijn wordt dan ook nagezien.
Hierna kan de VVE een onderhoudscontract afsluiten. De gegevens hiervoor zijn al bij JVM.’
2.11.
Op 11 oktober 2018 heeft een algemene ledenvergadering van de VVE van [naam gebouw] plaatsgevonden waarbij de heer [naam 1] aanwezig was. In de notulen staat het volgende vermeld ten aanzien van de liften:
‘Mevrouw [naam 3] geeft aan dat er zich een aantal storingen hebben voorgedaan aan de lift. De heer [naam 1] licht toe dat de er te veel rek op de v-snaar zit, de snaar dient derhalve vervangen te worden. Tegelijkertijd wordt er een laatste servicebeurt aan de lift gegeven. Aangegeven wordt dat de snelheid van de lift erg laag ligt. Het opvoeren van de lift zal echter zorgen voor extra geluidsoverlast. Aangezien een aantal eigenaren aangeven dat de lift ook nu hoorbaar is in de appartementen zal de heer [naam 1] dit na laten kijken tijdens de servicebeurt om te zien waar dit aan ligt. Er wordt opgemerkt dat er beschadigingen in de lift zijn. Mevrouw [naam 3] geeft aan dat de lift opgeleverd dient te worden dus dit wordt zeker meegenomen. Tevens zullen de spreekkluisterverbindingen worden gecontroleerd. Deze zijn aanwezig en zorgen ervoor dat bij een calamiteit direct contact gelegd kan worden met de onderhoudspartij van de lift.’
2.12.
Op 29 oktober 2018 heeft de heer [naam 1] het volgende per e-mail aan mevrouw [naam 3] medegedeeld:
‘Ik zou graag de oplevering van de algemene ruimtes willen inplannen. Grotendeels is alles gereed. De bomen en wat andere zaken volgen te zijner tijd…
Dan kan de electra ook worden overgezet.’
2.13.
Bij e-mail van 12 november 2018 is door mevrouw [naam 3] het volgende per e-mail aan de heer [naam 1] medegedeeld:
‘Even een opmerking omtrent de oplevering van de algemene ruimtes. Er is door de bewonerscommissie aangegeven dat zij eerst een voorinspectie wensen door een bouwkundige. Dit zal op kosten van de VVE worden gedaan. Tevens is door Monumentenwacht een rapport opgemaakt. Als beide rapporten gereed zijn, zullen deze met je worden gedeeld om op basis hiervan tot een complete oplevering te komen. Deze rapporten zullen mogelijk punten opleveren waarvan het handig is dat deze voor oplevering reeds worden opgelost. Wordt vervolgd dus.
(…)’
2.14.
Op 13 maart 2019 heeft een rondgang door [naam gebouw] plaatsgevonden en is er een inspectiepuntenlijst opgesteld.
Als omschrijving bij het inspectiepunt liften is vermeld
‘middelste maakt wat lawaai bij op-neer gaan, liftsnelheid laag en folie spiegel middelste lift ontbreekt en er is plaatschade aan binnenzijde liftkooi’.
‘middelste maakt wat lawaai bij op-neer gaan, liftsnelheid laag en folie spiegel middelste lift ontbreekt en er is plaatschade aan binnenzijde liftkooi’.
2.15.
Eisers hebben [gedaagde sub 2] bij brief van 27 januari 2021 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij (zullen) lijden als gevolg van de gebrekkige liften.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen dat de rechtbank bij vonnis, na wijziging van eis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om te betalen
aan [eisers 1] een bedrag van € 27.375,00,
aan [eisers 2] een bedrag van € 22.750,00,
aan [eisers 3] een bedrag van € 42.000,00,
aan [eisers 4] een bedrag van € 39.550,00,
als de waardevermindering van de appartementen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 juli 2021, althans de dag der dagvaarding, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot de dag der algehele voldoening;
II. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt te betalen
aan [eisers 1] een bedrag van € 2.679,80,
aan [eisers 2] een bedrag van € 2.325,60,
aan [eisers 3] een bedrag van € 2.803,00,
aan [eisers 4] een bedrag van € 2.618,20,
als een vergoeding tot opheffing van het nadeel vanwege de hogere servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot de dag der algehele voldoening;
III. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om aan eisers te betalen een bedrag van € 3.822,05 terzake van buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum, tot de dag der algehele voldoening;
IV. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten.
3.2.
Eisers leggen aan vordering I ten grondslag dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koop- en aannemingsovereenkomst als gevolg waarvan zij schade hebben geleden. Aan vordering II leggen eisers ten grondslag dat zij hebben gedwaald in de zin van artikel 6:228 lid 1 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) en dat het nadeel dat hieruit voortvloeit dient te worden opgeheven.
3.3.
[gedaagden] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheidverklaring van eisers dan wel ontzegging of afwijzing van de vorderingen, met hoofdelijke veroordeling van eisers in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Ten aanzien van vordering I voert [gedaagden] aan dat zij op grond van artikel 11 leden 1, 2 en 4, artikel 12 lid 1 en artikel 13 lid 1 COVO niet aansprakelijk zijn, dat eisers hun wettelijke klachtplicht hebben geschonden en dat geen sprake is van een tekortkoming. Op de mondelinge behandeling voert [gedaagden] nog aan dat vordering I is verjaard. Ten aanzien van vordering II voert [gedaagden] aan dat geen sprake is van dwaling.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Vordering I
4.1.
Ter onderbouwing van hun stelling dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koop- en aannemingsovereenkomst stellen eisers dat de geïnstalleerde liften veel langzamer zijn dan zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. In [naam gebouw] duurt een rit van de begane grond naar de derde verdieping opwaarts 1 minuut en 40 seconden en neerwaarts 1 minuut en 42 seconden. De liften voldoen niet aan de redelijke eisen die aan een lift gesteld mogen worden. In de brochure die eisers voorafgaand aan de koop hebben ontvangen, is het beeld geschetst dat sprake is van luxe ten top en een gebouw met alle hedendaagse voorzieningen en comfort. Eisers hadden mogen verwachten dat in [naam gebouw] liften zouden worden geplaatst met een snelheid die hoort bij een hedendaagse lift en passend is bij de luxe uitstraling van de [naam gebouw] . Dat in de technische omschrijving staat vermeld dat de liften een beperkte snelheid hebben, betekent dat eisers geen hele snelle lift mochten verwachten. Personenliften met de opvoerhoogte als hier het geval is, hebben een gemiddelde snelheid van 1 m/sec tot 10m/sec. Gelet op de technische omschrijving hadden eisers ervan uit mogen gaan dat de liften aan de lage kant van de gemiddelde snelheid van conventionele liften, te weten 1 à 2 m/sec, zouden zitten. De liften in [naam gebouw] hebben echter een snelheid van (maximaal) 0,15 m/sec. Door de buitengewone traagheid niet mede te delen, heeft [gedaagden] haar mededelingsplicht geschonden.
artikel 11 leden 1, 2 en 4, artikel 12 lid 1 en artikel 13 COVO
4.2.
[gedaagden] voert aan dat zij op grond van artikel 11 leden 1, 2 en 4, artikel 12 lid 1 en artikel 13 lid 1 COVO niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de traagheid van de liften. [gedaagden] stelt dat de liften op 18 juli 2018 zijn opgeleverd in de zin van artikel 11 lid 1 COVO en dat de snelheid van de liften geen opleverpunt was. Verder is er sprake van oplevering in de zin van artikel 11 lid 2 omdat de liften op 18 juli 2018 in gebruik zijn genomen. Op grond van artikel 11 lid 4 COVO is na de oplevering de snelheid van de liften voor risico van eisers. Artikel 12 lid 1 COVO bepaalt dat na de oplevering een serviceperiode van twee maanden geldt. Voor 18 september 2018 is er geen formele klacht ingediend door eisers. Op grond van artikel 13 lid 1 COVO is [gedaagden] na de serviceperiode niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk. Pas op 27 januari 2021 is er een formele klacht van eisers ontvangen en dat is dus te laat.
4.3.
Eisers betwisten dat er sprake is van oplevering van de liften op 18 juli 2018 als bedoeld in artikel 11 lid 1 COVO. Eisers voeren aan dat de oplevering pas in maart 2019 heeft plaatsgevonden. Ter onderbouwing verwijzen eisers naar de door hen overgelegde producties 27 tot en met 31. Volgens eisers is er op 18 juli 2018 geen opleveringsrapport opgesteld, terwijl dat wel vereist is.
4.4.
In artikel 11 lid 1 COVO is bepaald dat het werk is opgeleverd wanneer de ondernemer aan de consument heeft medegedeeld dat het werk is voltooid, en deze het werk heeft aanvaard en dat ter gelegenheid van de oplevering een door beide partijen ondertekend opleveringsrapport wordt opgemaakt.
Feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat eisers de liften op 18 juli 2018 hebben aanvaard, zijn gesteld noch gebleken. Ter onderbouwing verwijst [gedaagden] naar de door haar als productie 6 overgelegde e-mail van 17 juli 2018 van de heer [naam 1] aan de bewoners en de omstandigheid dat de liften vanaf 18 juli 2018 door eisers zijn gebruikt. Dit is onvoldoende gelet op het navolgende. Bij e-mail van 11 oktober 2018 heeft [gedaagde sub 2] medegedeeld dat de liften voor de overdracht nog één keer worden nagezien (service beurt) en dat dit vooralsnog staat gepland op 18 oktober 2018. Verder staat in de notulen van de ledenvergadering van de VVE van 11 oktober 2018 bij het punt 9 ‘Bespreken liften’ vermeld dat de oplevering nog moet plaatsvinden. Bij e-mail van 29 oktober 2018 geeft de heer [naam 1] aan dat hij de oplevering van de algemene ruimtes wil gaan inplannen, waarop mevrouw [naam 3] in reactie bij e-mail van 12 november 2018 heeft aangegeven dat voor de oplevering van de algemene ruimtes een voorinspectie gewenst is. Vervolgens heeft er op 13 maart 2019 een rondgang plaatsgevonden en is er een inspectiepuntenlijst mede ten aanzien van de liften opgesteld. Verder is door [gedaagden] niet weersproken de stelling van eisers dat op 18 juli 2018 geen opleveringsrapport is opgesteld.
Gelet hierop had het op de weg van [gedaagden] gelegen haar verweer dat op 18 juli 2018 een (deel)oplevering van de liften heeft plaatsgevonden nader te onderbouwen. Dit heeft [gedaagden] echter nagelaten. Het verweer van [gedaagden] wordt dan ook als onvoldoende feitelijk onderbouwd verworpen.
4.5.
Het verweer van [gedaagden] dat de liften als opgeleverd moeten worden beschouwd als bedoeld in artikel 11 lid 2 COVO omdat de liften door eisers op 18 juli 2018 in gebruik zijn genomen, wordt eveneens als onvoldoende feitelijk onderbouwd verworpen. Eisers stellen namelijk dat, gelet op alle omstandigheden, het aan de ingebruikneming verbonden gevolg - oplevering - niet gerechtvaardigd is, zodat de ingebruikname niet als een oplevering kan worden beschouwd. Hier heeft [gedaagden] niet op gereageerd terwijl dit wel op haar weg had gelegen. De rechtbank is van oordeel dat eisers weliswaar vanaf 18 juli 2018 de liften hebben gebruikt maar nu uit de hiervoor vermelde stukken blijkt dat er na 18 juli 2018 nog een oplevering zou plaatsvinden, is het niet gerechtvaardigd aan het gebruik van de liften de gevolgen van een oplevering te verbinden.
4.6.
Nu de liften niet op 18 juli 2018 zijn opgeleverd althans als opgeleverd moeten worden beschouwd, gaat het beroep op artikel 11 lid 4 COVO niet op en is er geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 12 lid 1 COVO zodat het beroep op artikel 13 lid 1 COVO evenmin slaagt.
artikel 6:89 BW en artikel 7:23 BW
4.7.
[gedaagden] voert aan dat eisers hun rechten hebben verwerkt omdat de klachtplicht van artikel 6:89 BW en artikel 7:23 BW is geschonden. [gedaagden] stelt dat de liften op 18 juli 2018 zijn opgeleverd en dat eisers voor 18 september 2018 een formele klacht hadden moeten indienen maar dat zij dat hebben nagelaten.
4.8.
Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is geleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Bij een consumentenkoop moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden, waarbij een kennisgeving binnen een termijn van twee maanden na de ontdekking tijdig is. Artikel 7:23 BW is specifiek bedoeld voor de koopovereenkomst en heeft dezelfde strekking als artikel 6:89 BW voor verbintenissen in algemene zin. Volgens vaste rechtspraak is het in een situatie als hier, waarin [gedaagden] een beroep doet op artikel 6:89 BW en/of artikel 7:23 BW, aan eisers om gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat, en op welk moment er is geklaagd. Vervolgens rusten de stelplicht en bewijslast inzake feiten die een beroep op artikel 6:89 BW en/of artikel 7:23 BW kunnen dragen, op [gedaagden] De enkele omstandigheid dat het lang heeft geduurd voordat er is geklaagd, zonder daarbij de overige omstandigheden van het geval te betrekken, zoals de aan- of afwezigheid van nadeel bij [gedaagden] door tijdsverloop, is ontoereikend voor een succesvol beroep op artikel 6:89 BW en/of artikel 7:23 BW. Indien de belangen van [gedaagden] niet zijn geschaad, zal er niet snel voldoende reden zijn eisers een gebrek aan voortvarendheid te verwijten.
4.9.
Hiervoor is reeds geoordeeld dat de liften niet op 18 juli 2018 zijn opgeleverd of als opgeleverd dienen te worden beschouwd, zodat reeds op grond hiervan het beroep op schending van de klachtplicht van artikel 6:89 BW en artikel 7:23 BW niet slaagt.
4.10.
Overigens geldt ook indien ervan zou worden uitgegaan dat de liften wel op 18 juli 2018 zouden zijn opgeleverd dat het beroep op schending van de klachtplicht niet kan slagen. Tussen partijen staat vast dat [eiser sub 7] ongeveer een maand na “de oplevering” tegenover [gedaagden] heeft opgemerkt dat de liften langzaam zijn en heeft gevraagd of ze niet sneller konden. Op de vergadering van 11 oktober 2018 is, in aanwezigheid van de bestuurder van [gedaagden] , de traagheid van de liften door eisers aan de orde gesteld. Gelet hierop, en nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagden] door het tijdsverloop in haar belangen is geschaad, blijkt dat eisers sowieso ook binnen bekwame tijd na 18 juli 2018 hebben geklaagd. Anders dan [gedaagden] meent is op grond van artikel 6:89 BW en artikel 7:23 BW geen formele klacht vereist. Het protest als bedoeld in artikel 6:89 BW en de kennisgeving bedoeld in artikel 7:23 BW zijn vormvrij (artikel 3:37 lid 1 BW).
verjaring
4.11.
Op de mondelinge behandeling voert [gedaagden] nog als verweer aan dat vordering I op grond van artikel 7:23 lid 2 BW is verjaard omdat na de oplevering op 18 juli 2018 twee jaren zijn verstreken waarbinnen niet is geklaagd.
4.12.
Verjaring is een bevrijdend verweer. Het is aan de verkoper die zich op verjaring beroept om de feiten en omstandigheden te stellen en, bij betwisting, te bewijzen die het beroep op verjaring kunnen rechtvaardigen. Het is dus ook aan de verkoper om te stellen, en te bewijzen, op welk moment de verjaringstermijn is aangevangen.
Op grond van artikel 7:23 lid 2 BW verjaart een vordering ter zake van een tekortkoming twee jaren na de ontvangst van de klacht. [gedaagden] stelt ten onrechte dat de oplevering op 18 juli 2018 als aanvangsmoment van de verjaringstermijn geldt. [gedaagden] stelt niet wanneer eisers een kennisgeving hebben gedaan die als aanvangsmoment van de verjaringstermijn geldt. [gedaagden] heeft haar verweer dan ook onvoldoende feitelijk onderbouwd.
non-conformiteit
4.13.
[gedaagden] betwist dat sprake is van een tekortkoming. [gedaagden] voert aan dat uit de technische omschrijving volgt dat er liften zouden worden geplaatst met een beperkte snelheid. Op grond van de bewoordingen ‘beperkte snelheid’ konden eisers onmogelijk verwachten dat er snelle liften zouden worden geplaatst. Op grond van het Bouwbesluit 2012 was [gedaagden] niet verplicht liften te plaatsen in het appartementencomplex. Het mocht dus worden verwacht dat als er al liften zouden worden geplaatst in een monumentaal gebouw met drie verdiepingen, dat dit geen snelle liften zouden betreffen. Het gaat niet om hoogbouw waarvoor een lift met snelheid essentieel is. In een oud gebouw als het onderhavige is het niet mogelijk om snelle liften te plaatsen. Dat een lift een beperkte snelheid heeft maakt de lift niet ongeschikt voor gebruik. Eisers hebben hun onderzoeksplicht verzaakt. Eisers hebben niet bij [gedaagden] geïnformeerd wat deze beperkte snelheid precies inhield. Zij hadden zich ook door een deskundige zoals een makelaar of architect kunnen laten vertegenwoordigen bij de aankoop.
4.14.
Tussen partijen staat vast dat eisers op grond van de technische omschrijving mochten verwachten dat [gedaagden] in [naam gebouw] drie elektrische liften, die geen liftkamer of liftput nodig hebben, zou plaatsen en dat deze elektrische liften ‘een beperkte snelheid’ zouden hebben. Partijen verschillen erover van mening wat de bewoordingen ‘een beperkte snelheid’ in de technische omschrijving betekenen. Bij het bepalen van de betekenis van deze bewoordingen komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bewoordingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (Haviltex-maatstaf). Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
4.15.
Tussen partijen staat vast dat eisers de appartementen en penthouses in [naam gebouw] hebben gekocht op basis van de tekeningen, technische omschrijving en brochure die zij van [gedaagden] hebben ontvangen. Vast staat dat [naam gebouw] luxe ten top zou zijn en zou zijn voorzien van alle hedendaagse voorzieningen en comfort. Er zijn geen feiten en omstandigheden gesteld of gebleken waaruit blijkt dat eisers hadden moeten begrijpen dat de gemiddelde snelheid van een elektrische cabinelift afwijkt van de gemiddelde snelheid van een conventionele lift. In het licht hiervan hoefden eisers niet te verwachten dat de gemiddelde snelheid van de geplaatste liften (veel) lager zou zijn dan de laagste gemiddelde snelheid van conventionele liften. Als niet door [gedaagden] weersproken staat vast dat conventionele liften met een opvoerhoogte als in [naam gebouw] , een gemiddelde snelheid van 1 m/sec tot 10m/sec hebben. Eisers mochten er dan ook van uitgaan dat de liften in [naam gebouw] aan de ondergrens van de gemiddelde snelheid van conventionele liften, te weten 1 à 2 m/sec, zouden zitten. Tussen partijen staat vast dat de liften in [naam gebouw] slechts een snelheid van maximaal 0,15 m/sec hebben.
4.16.
Het verweer van [gedaagden] dat eisers voorafgaand aan de koop onderzoek hadden moeten doen naar de snelheid van de liften wordt verworpen. Het nalaten van eigen onderzoek zal in het algemeen niet aan de koper kunnen worden tegengeworpen door een verkoper die een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden. In het arrest van 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1870 heeft de Hoge Raad over de verhouding tussen de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper geoordeeld dat in het algemeen aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet zal kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had, maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten.
Op de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagden] ervan op de hoogte was dat de te monteren elektrische liften een snelheid van 0,15 m/sec hebben. Nu de snelheid van de te monteren elektrische liften in sterke mate afwijkt van de laagste gemiddelde snelheid van conventionele liften, was [gedaagden] gehouden om voorafgaand aan de koop deze zeer trage snelheid van de elektrische liften aan eisers mede te delen. Dat eisers geen onderzoek naar de snelheid van de elektrische liften hebben gedaan kan hen dan ook niet worden tegengeworpen.
4.17.
Uit het vorenstaande volgt dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koop- aanneemovereenkomst door te trage liften te leveren. [gedaagden] is gehouden de uit deze tekortkoming voortvloeiende schade aan eisers te vergoeden.
schade
4.18.
Eisers vorderen de waardevermindering van de appartementen en penthouses. Zij stellen dat vanwege de trage liften de marktwaarde van de appartementen en penthouses daalt. Bij de vaststelling van de schade dient volgens eisers de marktwaarde als uitgangspunt te worden genomen omdat zij na de aankoop investeringen, zoals een vloer en keuken, in de appartementen en penthouses hebben gedaan.
Eisers stellen dat de marktwaarde van appartement [huisnummer 1] € 547.500,00, van appartement [huisnummer 2] € 455.000,00, van penthouse [huisnummer 3] € 600.000,00 en van penthouse [huisnummer 4] € 565.000,00 is. Ter onderbouwing beroepen eisers zich op het door hen als productie 18 overgelegde rapport van register makelaar-taxateur de heer [naam 4] .
Eisers stellen dat de waardevermindering van de appartementen op de tweede verdieping 5% en de penthouses op de derde verdieping 7% is. Ter onderbouwing hiervan beroepen eisers zich op het door hen als productie 17 overgelegde rapport van de heer [naam 4] .
De schade bedraagt dan volgens eisers € 27.375,00 (5% van € 547.500,00) voor appartement [huisnummer 1] , € 22.750,00 (5% van € 455.000,00) voor appartement [huisnummer 2] , € 42.000,00 (7% van € 600.000,00) voor penthouse [huisnummer 3] en € 39.550,00 (7% van 565.000,00) voor penthouse [huisnummer 4] .
4.19.
[gedaagden] voert aan dat eisers geen schade hebben geleden omdat niet is betaald voor snellere liften. De koopprijs van de appartementen en penthouses is destijds berekend op basis van de prijs van de Aesy liften. [gedaagden] betwist de omvang van de schade. Volgens haar zijn de percentages in productie 17 en de waardebepalingen in productie 18 niet onderbouwd.
4.20.
De rechtbank stelt voorop dat zij op grond van artikel 6:97 BW de schade begroot die het gevolg is van de hiervoor vastgestelde tekortkoming. Kan de omvang van de schade niet nauwkeurig worden vastgesteld, dan wordt zij geschat. Verder geldt dat de rechter een grote vrijheid toekomt bij wijze waarop zij de schade begroot.
4.21.
Het verweer van [gedaagden] dat eisers geen schade hebben geleden omdat niet is betaald voor snellere liften, wordt verworpen. Op grond van de gesloten overeenkomsten mochten eisers er immers van uitgaan dat zij voor de betaalde koopsom snellere liften geleverd zouden krijgen dan geplaatst. Omdat er minder snelle liften zijn geleverd dan is overeengekomen en waarvoor eisers hebben betaald, hebben eisers schade geleden.
Dit betekent dat de rechtbank bij de begroting van de schade zal uitgaan van de koopsom. Bij de begroting van de omvang van de waardevermindering, sluit de rechtbank aan bij het rapport van register makelaar/taxateur de heer [naam 4] dat als productie 17 door eisers is overgelegd. De heer [naam 4] heeft de waardevermindering gebaseerd op het verschil tussen de waarde van de appartementen en penthouses in een gebouw met liften met een liftbeweging van 1 meter per seconde en de waarde van de appartementen en penthouses met de huidige liftbeweging van 15 centimeter per seconde. Volgens de heer [naam 4] is de waardevermindering van de appartementen 5% en van de penthouses 7%. Het bezwaar van [gedaagden] tegen deze percentages is door [gedaagden] niet feitelijk onderbouwd, terwijl dit wel op haar weg had gelegen. [gedaagden] voert niet aan wat de omvang van de waardevermindering volgens haar dan wel zou moeten zijn.
De schade wordt door de rechtbank dan ook begroot op:
een bedrag van € 19.450,00 (5% van € 389.000,00) voor [eisers 1] ,
een bedrag van € 17.250,00 (5% van € 345.000,00) voor [eisers 2] ,
een bedrag van € 30.100,00 (7% van € 430.000,00) voor [eisers 3] en
een bedrag van € 28.630,00 (7% van € 409.000,00) voor [eisers 4]
4.22.
De gevorderde wettelijke rente vanaf 19 juli 2021 is niet weersproken en zal worden toegewezen.
Vordering II
4.23.
Eisers stellen dat sprake is van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 onder a BW omdat volgens de technische omschrijving de liften lage onderhoudskosten zouden hebben en deze medeling onjuist blijkt te zijn. Eisers stellen dat uit het rapport van Liftintemediair blijkt dat de kosten aanzienlijk hoger zijn dan van een conventionele lift.
De jaarlijkse kosten voor de drie conventionele liften zijn € 3.093,00 terwijl de jaarlijkse kosten voor de liften in [naam gebouw] volgens het rapport Liftintermediair € 4.774,80 zijn.
Eisers leggen als producties 24 en 25 de door [gedaagden] geraamde servicekosten en de daadwerkelijke servicekosten op basis van de goedgekeurde begroting over. Hieruit volgt volgens eisers dat de thans verschuldigde servicekosten fors hoger zijn dan bij de koop door [gedaagden] is voorgehouden.
4.24.
[gedaagden] betwist dat sprake is van dwaling en voert onder meer als verweer aan dat de door [gedaagden] voorafgaand aan de koop begrote en medegedeelde onderhoudskosten hoger zijn dan de daadwerkelijke onderhoudskosten. De hoogte van de jaarlijkse onderhoudskosten is geraamd op € 4.170,00 en met indexering naar 2020 zouden deze kosten dan best € 5.400,00 mogen zijn. De werkelijke kosten zijn in 2020 € 4.151,74 en dus lager dan geraamd.
4.25.
Uit artikel 6:228 lid 1 onder a BW volgt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is als de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten.
4.26.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] voor de koop een raming van de servicekosten heeft gemaakt die onderdeel uitmaakt van de contractstukken die eisers hebben ontvangen. Deze raming is door eisers als productie 24 overgelegd. Daaruit blijkt dat de jaarlijkse onderhoudskosten voor de drie liften door [gedaagden] zijn geraamd op € 4.170,00 (€ 1.390,00 per lift). Als productie 25 hebben eisers de begroting van de VVE over 2021 overgelegd. Op de mondelinge behandeling erkennen eisers dat uit deze begroting blijkt dat de werkelijke onderhoudskosten in 2020 € 4.151,74 waren en dus lager dan geraamd. Nu de werkelijke onderhoudskosten voor de liften lager zijn dan de voorafgaand aan de koop is geraamd, is er van het ontbreken van een juiste voorstelling van zaken bij de totstandkoming van de koopovereenkomst geen sprake. Het beroep op dwaling wordt dan ook als onvoldoende feitelijk onderbouwd verworpen.
4.27.
Vordering II zal dan ook worden afgewezen.
Vordering III
4.28.
Eisers maken aanspraak op vergoeding van de kosten gemaakt ter vaststelling en begroting van de schade door de heer [naam 4] . De kosten hiervan bedragen € 1.730,30. Ter onderbouwing hebben eisers als productie 22 twee facturen van dhr. [naam 4] overgelegd.
4.29.
Het als productie 17 overgelegde rapport betreft de vaststelling van de waardevermindering. Op grond van de datum van de opnames en de datum van de facturen begrijpt de rechtbank dat de factuur van € 762,30 hierop betrekking heeft. Deze kosten zijn gemaakt ter vaststelling van de schade in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Deze kosten komen de rechtbank redelijk voor en zullen worden toegewezen.
De rechtbank begrijpt dat de andere factuur van € 968,00 de vaststelling van de marktwaarde van de appartementen en penthouses betreft. Deze kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking omdat de toe te kennen schadevergoeding niet op de marktwaarde maar op basis van de koopprijs wordt toegekend.
4.30.
Eisers maken aanspraak op een bedrag van € 2.091,75 als vergoeding voor de gemaakte buitengerechtelijke kosten. Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW komen redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte voor vergoeding in aanmerking. [gedaagden] betwist niet dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht ter verkrijging van voldoening buiten rechte. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten is dan ook toewijsbaar, zij het dat nu een lager bedrag aan hoofdsom wordt toegewezen dan gevorderd, aan buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen € 1.729,30 (€ 875,00 + € 854,30 (1% van € 85.430,00 (€ 95.430,00 - € 10.000,00)).
4.31.
De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen over het bedrag van € 2.491,60 (€ 762,30 + € 1.729,30) vanaf de datum van de dagvaarding, nu hiertegen geen verweer is gevoerd.
Vordering IV
4.32.
[gedaagden] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van de gevorderde bedragen wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten (griffierecht) aan de zijde van eisers op basis van de toegewezen bedragen op:
- dagvaarding € 137,32
- griffierecht € 1.301,00
- salaris advocaat
€ 3.760,00(2,0 punten × tarief € 1.880,00)
€ 3.760,00(2,0 punten × tarief € 1.880,00)
Totaal € 5.198,32
4.33.
De gevorderde veroordeling in de nakosten zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
4.34.
Tegen de gevorderde hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] en de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring is geen verweer gevoerd en zal daarom worden toegewezen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers 1] te betalen een bedrag van € 19.450,00 (negentienduizendvierhonderdenvijftig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 19 juli 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers 2] te betalen een bedrag van € 17.250,00 (zeventienduizendtweehonderdenvijftig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 19 juli 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers 3] te betalen een bedrag van € 30.100,00 (dertigduizendenéénhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 19 juli 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eisers 4] te betalen een bedrag van € 28.630,00 (achtentwintigduizendzeshonderdendertig euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 19 juli 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan eisers te betalen een bedrag van € 2.491,60 (tweeduizendvierhonderdéénennegentig euro en zestig cent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 13 april 2022 tot de dag van volledige betaling,
5.6.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van eisers tot op heden begroot op € 5.198,32,
5.7.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ides Peeters en - bij vervroeging - in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2023 in tegenwoordigheid van mr. Te Kloese als griffier.