ECLI:NL:RBZWB:2023:3332

• Datum uitspraak: 2 mei 2023
• Publicatiedatum: 16 mei 2023
• Zaaknummer: 10390613 VV EXPL 23-23 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: mr. Sierkstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van woonruimte door huurders die niet zelf in de woning verblijven

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 2 mei 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Woonstichting Land van Altena en drie gedaagden, waarbij de eisende partij ontruiming van een woning vorderde. De gedaagden, [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3], zijn niet verschenen in de procedure, waardoor verstek is verleend. Woonstichting Land van Altena heeft gesteld dat er een huurovereenkomst bestaat met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], die sinds oktober 2022 de woning huren, maar zich niet als goede huurders gedragen. De huurders hebben slechts één maand huur betaald en hebben een aanzienlijke achterstand opgebouwd van € 3.515,10. Bovendien blijkt uit de gemeentelijke basisregistratie dat de huurders niet op het adres van de huurwoning staan ingeschreven, terwijl [gedaagde sub 3] daar wel staat ingeschreven zonder recht of titel.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat Woonstichting Land van Altena een spoedeisend belang heeft bij de ontruiming, omdat de huurders hun verplichtingen niet nakomen en de woning onrechtmatig wordt bewoond door [gedaagde sub 3]. De vordering tot ontruiming is toegewezen, met de verplichting voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om de woning binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Daarnaast zijn de huurders hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de toekomstige huur. De kantonrechter heeft de vordering tegen [gedaagde sub 3] afgewezen, omdat Woonstichting Land van Altena niet ontvankelijk is in die vordering.

De proceskosten zijn eveneens voor rekening van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesteld, die hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de kosten die tot het vonnis zijn gemaakt. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de veroordelingen onmiddellijk moeten worden uitgevoerd, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer 10390613 VV EXPL 23-23

Vonnis in kort geding van 2 mei 2023

in de zaak van

Woonstichting Land van Altena ,

gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwendijk,

eisende partij,

hierna te noemen: Woonstichting Land van Altena,

gemachtigde: mr. M.M.A. Vermin, advocaat te Soest,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

en
2. [gedaagde sub 2] ,

beiden wonende in [woonplaats 1] ( [gemeente] ),

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,

en

3. [gedaagde sub 3]

wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde sub 3] ,

niet in rechte verschenen.

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de op 20 maart 2023 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] uitgebrachte dagvaarding, met producties 1 t/m 9;

- de op 20 maart 2023 aan [gedaagde sub 3] uitgebrachte dagvaarding, met producties 1 t/m 9;

• de producties 10 t/m 14 van Woonstichting Land van Altena;
• de mondelinge behandeling op 18 april 2023.

1.2

Hoewel zij alle drie behoorlijk werden gedagvaard met inachtneming van de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten, zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , noch [gedaagde sub 3] in de procedure verschenen. Zij hebben niet tijdig een schriftelijk antwoord ingediend of om uitstel van de behandeling gevraagd, noch was een van hen aanwezig bij de mondelinge behandeling ter zitting. Om die reden wordt tegen hen verstek verleend.

2. Het geschil

2.1

Woonstichting Land van Altena vordert als onmiddellijke voorziening ontruiming van de woning c.a. aan het [adres] en betaling, door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , van achterstallige huur.

2.2

Aan haar vorderingen legt Woonstichting Land van Altena samengevat ten grondslag dat zij met betrekking tot voormelde woning met ingang van 3 oktober 2022 een huurovereenkomst is aangegaan met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Thans bedraagt de huurprijs € 703,02 per maand. Op de overeenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. Onder meer is daarin bepaald dat de huurder de huurprijs bij vooruitbetaling, vóór of op de eerste van de maand voldoet en dat hij het gehuurde feitelijk zelf bewoont en niet zonder toestemming van verhuurder aan een derde verhuurt of in gebruik geeft.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gedragen zich niet als goed huurders en schieten ernstig tekort in de nakoming van (hun verplichtingen op grond van) de huurovereenkomst.
Zij hebben alleen de huur voor de maand oktober 2022 betaald. Daarna hebben zij niets meer betaald. Tot aan de dagvaarding bedroeg de achterstand vijf maanden huur, ofwel

€ 3.515,10. Woonstichting Land van Altena heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] herhaaldelijk tot betaling aangemaand, alvorens [gedaagde sub 2] toezegde te zullen betalen. Die toezegging werd niet nagekomen. Verder is uit BRP-informatie gebleken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nog staan ingeschreven op hun voormalige woonadres en dat [gedaagde sub 3] staat ingeschreven op het adres van de huurwoning. Aldus is sprake van een meervoudige tekortkoming van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] jegens Woonstichting Land van Altena. Doordat zij geen huur betalen schenden zij de algemene huurvoorwaarden.
Ook overtreden zij hun contractuele verplichtingen met betrekking tot het gebruik van de woning en die tot het niet zonder toestemming in gebruik geven van de woning aan derden.

Ten aanzien van [gedaagde sub 3] geldt dat Woonstichting Land van Altena hem niet kent en hij zonder recht of titel, dus onrechtmatig in de woning verblijft.

Woonstichting Land van Altena heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, gelet op de betalingsachterstand, het feit dat de woning wordt bewoond door personen die daar geen recht op hebben, alsmede gelet op het voorkomen van precedentwerking en wegens de verdeling van woonruimte. Woonstichting Land van Altena wil haar financiële schade beperken.

2.3

Zoals hierboven al is vermeld, hebben [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] geen verweer tegen de vorderingen gevoerd.

3. De beoordeling

3.1

In deze procedure dient allereerst te worden beoordeeld of Woonstichting Land van Altena, zoals zij stelt, een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening. Vervolgens moet worden beoordeeld of aannemelijk is dat die vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het - mede gelet op de belangen van partijen over en weer - gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

3.2

Naar het oordeel van de kantonrechter is op grond van de onweersproken stellingen van Woonstichting Land van Altena voldoende aannemelijk dat zij een spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft, zodat zij daarin kan worden ontvangen, althans voor zover het de tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ingestelde vorderingen betreft.

3.3

Woonstichting Land van Altena is niet ontvankelijk voor zover het betreft de tegen [gedaagde sub 3] ingestelde vordering. Ter onderbouwing van die vordering voert zij aan dat [gedaagde sub 3] zonder recht of titel in de woning verblijft. Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak is ter sprake gekomen dat de kantonrechter niet bevoegd is om een op deze grondslag ingestelde vordering tot ontruiming te beoordelen en daarop te beslissen. Niettemin heeft Woonstichting Land van Altena kenbaar gemaakt dat zij geen verwijzing wenst van de zaak tegen [gedaagde sub 3] naar de kamer voor handelszaken bij deze rechtbank.
Dit betekent dat Woonstichting Land van Altena ten aanzien van [gedaagde sub 3] niet-ontvankelijk zal worden verklaard. Gelet op wat hierna in onderdeel 3.10 wordt overwogen, zal die beslissing in praktische zin overigens geen verschil maken.

3.4

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet weersproken dat zij met Woonstichting Land van Altena een huurovereenkomst hebben gesloten, op grond waarvan zij met ingang van 3 oktober 2022 van Woonstichting Land van Altena de woning aan het [adres] huren. Evenmin hebben zij weersproken dat zij volgens de gemeentelijke basisregistratie personen (BRP) niet op het betreffende adres staan ingeschreven en dat zij de woning niet zelf bewonen maar aan (een) derde(n) in gebruik geven.

3.5

Op grond van artikel 6.5 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene huurvoorwaarden die door Woonstichting Land van Altena in het geding zijn gebracht, zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verplicht hun exclusieve hoofdverblijf te hebben in de door hen gehuurde woning, die woning feitelijk te bewonen en daadwerkelijk voor henzelf en de leden van hun huishouding te gebruiken. Uit de niet weersproken stellingen van Woonstich-ting Land van Altena volgt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet aan die verplichtingen voldoen.

3.6

Verder is het [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op grond van artikel 6.6 van de algemene huurvoorwaarden niet toegestaan om zonder toestemming van Woonstichting Land van Altena de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Woonstichting Land van Altena voert onweersproken aan dat desondanks sprake is van onderverhuur, althans dat in plaats van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een derde persoon in de woning verblijft. Niet zeker is overigens of dat dat nog steeds [gedaagde sub 3] is, die wel op het betreffende adres ingeschreven is (geweest), dan wel een of meerdere andere perso(o)n(en).

3.7

Gelet hierop is sprake van ten minste twee, naar het oordeel van de kantonrechter ernstige, tekortkomingen in de uitvoering van de verbintenissen uit de huurovereenkomst door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

3.8

Het lijkt er bovendien op dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet voor het eerst op deze wijze tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen jegens een verhuurder. Woonstichting Land van Altena heeft correspondentie tussen haar en een andere verhuurder (GoedWonen) overgelegd (productie 14). GoedWonen schreef op 13 april 2023 dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook van haar een woning huren in [woonplaats 1] en dat die woning sinds 1 oktober 2022 werd onderverhuurd. Inmiddels werd in een vonnis de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van die woning uitsproken wegens het bestaan van een huurachterstand, aldus GoedWonen.

3.9

Woonstichting Land van Altena heeft verder aangevoerd dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een achterstand in de betaling van de huur hebben laten ontstaan. Tot en met de maand maart 2023 bedroeg die betalingsachterstand € 3.515,10 en na het uitbrengen van de dagvaarding is de achterstand opgelopen tot € 4.218,12 op 13 april 2013. Dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] die achterstand op (korte) termijn alsnog zullen voldoen en zij na de laatstgenoemde datum de huur wel correct hebben voldaan of zullen voldoen is niet gesteld of gebleken. Overwogen wordt dat ook het niet tijdig voldoen van de huur een tekortkoming is in de nakoming van de op [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst.

3.1

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat er voldoende gronden zijn om de door Woonstichting Land van Altena tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ingestelde ontruimingsvordering toe te wijzen. Daarbij is in aanmerking genomen dat, hoewel het hier slechts gaat om een voorlopige voorziening, de toewijzing van deze vordering mogelijk onomkeerbare gevolgen met zich brengt. In het algemeen moet om die reden bij de beoordeling van zo’n vordering in kort geding grote terughoudendheid worden betracht. Een ontruiming grijpt immers diep in in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten echter niet dat zij het gehuurde niet bewonen en als woonruimte daadwerkelijk voor henzelf gebruiken, zodat er ten opzichte van hen geen sprake is van een inbreuk op het gebruiksrecht en er geen noodzaak tot huurbescherming bestaat. De kantonrechter acht het verder aannemelijk dat wanneer deze zaak in een bodemprocedure aan de rechter wordt voorgelegd, die rechter de huurovereenkomst wegens de geconstateerde tekortkomingen zal ontbinden en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] eveneens zal veroordelen tot ontruiming van de woning. Daarvan uitgaande zal de door Woonstichting Land van Altena ingestelde ontruimingsvordering worden toegewezen en zullen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dus worden veroordeeld om de woning met al degenen die zich daar niet vanwege Woonstichting Land van Altena bevinden, te ontruimen. Dit laatste betekent dat wanneer [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (of een van beiden) het mogelijk hebben gemaakt en/of hebben toegestaan dat [gedaagde sub 3] of enige andere persoon of personen in de woning verblijft/verblijven, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ervoor moeten zorgen voor dat ook die persoon/personen de woning met zijn/hun spullen definitief verlaat/verlaten.

3.11

Ook de vordering tot betaling van de huurachterstand tot en met de maand maart 2023 (€ 3.515,10) en die tot betaling van € 703,02 voor elke maand vanaf 1 april 2023 tot en met de maand waarin de woning is ontruimd, zullen worden toegewezen.

3.12

Woonstichting Land van Altena vordert tevens de wettelijke rente over € 3.515,10 tot de dag van voldoening “ad € p.m.”. Aangezien daardoor niet duidelijk is welk(e) bedrag(en) zij wegens rente vordert zal de wettelijke rente over de gehele hoofdsom worden toegewezen vanaf 20 maart 2023, de dag waarop de dagvaarding werd uitgebracht.

3.13

Op de vordering van Woonstichting Land van Altena zullen bovengenoemde veroordelingen, voor zover die zien op de betaling van enig bedrag, hoofdelijk worden uitgesproken. Dat wil zeggen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] allebei door Woonstichting Land van Altena tot betaling van het gehele bedrag kunnen worden aangesproken, maar dat zij samen éénmaal het volledige bedrag moeten betalen.

4. De proceskosten

4.1

Gezien de uitkomst van de procedure zullen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van Woonstichting Land van Altena worden veroordeeld.
Die kosten worden tot aan dit vonnis als volgt vastgesteld:

• dagvaardingskosten € 129,86
• griffierecht € 365,00
• salaris gemachtigde

Totaal € 1.023,86

4.2

De vordering om ook [gedaagde sub 3] te veroordelen in de proceskosten wordt afgewezen nu onbekend is of hij nog in de woning verblijft.

4.3

Voor kosten die Woonstichting Land van Altena mogelijk na deze uitspraak nog maakt, moeten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tevens een bedrag van € 132,00 betalen. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (vgl. ECLI:NL:HR:2022:853).

5. De beslissing

De kantonrechter, recht sprekend in kort geding:

- verklaart Woonstichting Land van Altena in haar tegen [gedaagde sub 3] ingestelde vorderingen niet ontvankelijk;

- veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de woning c.a. aan de [adres] met alle daarin aanwezige personen – waaronder, maar niet uitsluitend, [gedaagde sub 3] - en alle daarin aanwezige zaken te ontruimen, tenzij die zaken eigendom van Woonstichting Land van Altena zijn, en de woning ter vrije en algehele beschikking van Woonstichting Land van Altena te stellen;

- veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan huurachterstand tot en met de maand maart 2023 aan Woonstichting Land van Altena het bedrag van € 3.515,10 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 20 maart 2023 tot aan de volledige betaling;

- veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling aan Woonstichting Land van Altena van € 703,02 per maand voor elke maand vanaf 1 april 2023 tot en met de maand waarin voormelde woning volledig is ontruimd en door hen aan Woonstichting Land van Altena ter beschikking is gesteld;

• veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, die tot dit vonnis zijn vastgesteld op € 1.023,86;
• verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2023.