Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 21/618 en 21/4793
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], gevestigd te [plaats 1], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 december 2020 en 27 september 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 5 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (de onroerende zaak) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 2.222.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (OZB) gebruiker niet woning van de gemeente Middelburg voor het jaar 2020 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 juni 2021 de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 vastgesteld op € 2.152.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de OZB gebruiker niet woning van de gemeente Middelburg voor het jaar 2021 opgelegd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
Bij uitspraak van 2 februari 2022 [1] heeft de rechtbank op grond van artikel 8:54 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) het beroep in de zaak 21/618 kennelijk ongegrond verklaard.
1.6.
1.7.
Partijen hebben nadere stukken ingediend.
1.8.
De rechtbank heeft de beroepen op 31 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
1.9.
De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om de eigenaar van de onroerende zaak op de voet van artikel 8:26 van de Awb in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen. Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat sprake is van professioneel vastgoed, door de heffingsambtenaar ter zitting is gemeld dat de eigenaar geen bezwaar heeft gemaakt en de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft gemeld geen bezwaar te hebben om de zaak zonder de eigenaar van de onroerende zaak te behandelen.
Feiten
2. Belanghebbende was op de waardepeildata gebruiker van de onroerende zaak. [B.V.] is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een winkelruimte/showroom met een totale oppervlakte van 2.590 m². Hiervan is 1.450 m² gelegen op de begane grond en 1.140 m² op de eerste verdieping. De onroerende zaak is gelegen op de woonboulevard [X].
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de onroerende zaak te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Belanghebbende heeft algemeen geformuleerde beroepschriften en algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
Met betrekking tot het belastingjaar 2020 (21/618)
Coronapandemie
5. Partijen hebben een vaststellingsovereenkomst gesloten. Hieruit volgt dat de WOZ-waarde voor de jaren 2018, 2019, en 2020 overeenkomstig het voorstel van de gemachtigde wordt vastgesteld op respectievelijk € 2.122.000, € 2.222.000 en € 2.322.000. In de vaststellingsovereenkomst is verder het volgende opgenomen:
“(…) Voor de jaren 2018, 2019 en 2020 wordt bij de waardebepaling alleen uitgegaan van trendmatige aanpassing/marktontwikkeling. Tenzij sprake is van ver- of nieuwbouw (…).”
“(…) Voor de jaren 2018, 2019 en 2020 wordt bij de waardebepaling alleen uitgegaan van trendmatige aanpassing/marktontwikkeling. Tenzij sprake is van ver- of nieuwbouw (…).”
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de vaststellingsovereenkomst voor het belastingjaar 2020 normaliter bepalend zou zijn voor de waardering van de onroerende zaak.
5.2.
Belanghebbende stelt dat de coronapandemie een marktontwikkeling is waarmee op grond van de vaststellingsovereenkomst rekening moet worden gehouden.
5.3.
De rechtbank volgt belanghebbende niet in haar stelling. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Op dat moment was nog geen sprake van een coronapandemie. Hetzelfde geldt indien op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ zou worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2020. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en de wijze waarop de gebruiker feitelijk zijn onderneming uitoefent daarbij (in de regel) niet van belang is.
5.4.
De rechtbank is van oordeel dat gelet op hetgeen in de vaststellingsovereenkomst is opgenomen, de waarde van de onroerende zaak bovendien eerder te laag dan te hoog is vastgesteld.
Met betrekking tot het belastingjaar 2021 (21/4793)
Juridisch kader
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
6.1.
De waarde van een onroerende zaak kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
6.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7. De heffingsambtenaar is voor de waardering van de onroerende zaak uitgegaan van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK). Hij heeft ter onderbouwing van de waarde onder meer verwezen naar het verkoopcijfer van de gebouwen waar de onroerende zaak deel van uitmaakt per 29 juni 2017 van € 19.700.000. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar gewezen op de verkoopcijfers van [object] te [plaats 2] en [object] te [plaats 2]. De heffingsambtenaar heeft verder verwezen naar het eigen verhuurcijfer van de onroerende zaak. Nadat belanghebbende op 30 juni 2021 de onroerende zaak heeft verlaten is deze per 15 september 2021 (opnieuw) verhuurd voor een periode van tien jaar tegen een huursom van € 230.000 per jaar.
Coronapandemie
8. Belanghebbende heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de volgens haar desastreuze gevolgen van de coronapandemie. Daarbij is volgens belanghebbende relevant dat zij in 2020 te maken heeft gehad met sluiting dan wel gebruiksbeperkingen, hetgeen uiteindelijk heeft geleid tot haar faillissement. Belanghebbende wijst verder op de “Handreiking waarderen naar toestandsdatum 1-1-2021 vanwege coronamaatregelen” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Handreiking [4] ) en een civiel arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 [5] . Dit arrest gaat over de te realiseren huur en moet volgens belanghebbende worden doorgetrokken naar de lokale heffingen.
8.1.
De heffingsambtenaar heeft daartegen aangevoerd dat op de waardepeildatum 1 januari 2020 de pandemie nog niet (of nauwelijks) was begonnen, maar desalniettemin bij de waardebepaling op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ in dit geval is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2021. Overeenkomstig het advies van de waarderingskamer is een correctie van 4% gehanteerd in verband met de coronapandemie.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar – los van de vraag of hij daartoe in dit geval gehouden was – door uit te gaan van de toestandsdatum voldoende rekening heeft gehouden met de opmerkingen van belanghebbende over de invloed van de coronapandemie op de waarde. De heffingsambtenaar heeft gekozen voor huurtransacties die hebben plaatsgevonden ten tijde van de coronapandemie, waaronder ook het huurcijfer voor deze onroerende zaak. De rechtbank overweegt dat als er al sprake is van een waarderelevante invloed van de coronapandemie, dit tot uitdrukking zal komen in de huurtransacties van de vergelijkingsobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De rechtbank merkt ook hier op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde van de onroerende zaak los van de wijze waarop belanghebbende feitelijk haar onderneming heeft uitgeoefend.
Leegstandsanalyse
9. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico. Belanghebbende wijst erop dat een leegstandsanalyse ontbreekt.
9.1.
De rechtbank overweegt dat het leegstandsrisico zijn weerslag vindt in de kapitalisatiefactor, die volgt uit de gebruikte verkooptransacties. Aan dergelijke marktgegevens hecht de rechtbank in beginsel meer waarde voor het bepalen van de kapitalisatiefactor van deze categorie onroerende zaken dan een algemeen gesteld leegstandsrisico. Bovendien lijkt belanghebbende hiermee te wijzen op de rol die het leegstandsrisico speelt bij een zogenaamde bottom-up berekening. Aan een berekening van een kapitalisatiefactor via de zogenaamde bottom-up methode komt in deze zaak echter geen betekenis toe. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak doorgaans een betere onderbouwing van de WOZ-waarde. Een bottom-up-berekening komt pas aan de orde als voldoende marktgegevens ter bepaling van de kapitalisatiefactor ontbreken, dan wel als die marktgegevens verworpen moeten worden. Dat is hier niet het geval. Dat betekent dat de bottom-up berekening die de taxateur ondersteunend dan wel subsidiair als bijlage heeft toegevoegd niet ter beoordeling voorligt, omdat de heffingsambtenaar de gebruikte kapitalisatiefactor al afdoende heeft onderbouwd met marktgegevens.
Vergoeding van immateriële schade
10. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in de procedure 21/618.
10.1.
Ter zitting bleek echter dat deze vergoeding toe zal komen aan de gemachtigde en niet aan belanghebbende zodat het toekennen van de vergoeding voor belanghebbende geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van een vergoeding voor immateriële schade bij belanghebbende. In het midden kan nog blijven of er sprake is geweest van spanning en frustratie bij belanghebbende, een rechtspersoon, te meer nu zij er voor gekozen heeft zich niet meer gebonden te achten aan de vaststellingsovereenkomst.
Conclusie en gevolgen
11. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat voor beide jaren de beschikking alsmede de daarop gebaseerde aanslagen OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier, op 11 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.