Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 22/352 en 22/353
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 december 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de navolgende onroerende zaken bij de in één geschrift vervatte beschikkingen per 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Middelburg voor het jaar 2021 opgelegd.
Zaaknummer
Adres
Waarde
BRE 21/352
[adres 1] te [plaats]
€ 244.000
BRE 21/353
[adres 2] te [plaats]
€ 199.000
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft de beroepen op 31 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de onroerende zaken te hoog heeft vastgesteld.
4. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en een algemeen geformuleerde brief ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaken aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
Juridisch kader
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
5.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
[adres 1] te [plaats]
6. De onroerende zaak [adres 1] te [plaats] betreft een horecabedrijf in het centrum van [plaats].
6.1.
Op 1 januari 2018 is voor de onroerende zaak een huurovereenkomst gesloten. Uit de huurovereenkomst volgt dat de aanvangshuur € 2.469,30 per maand bedraagt, jaarlijks geïndiceerd en exclusief omzetbelasting. De huurder ontvangt daarnaast jaarlijks achteraf een korting van € 200 per maand. De huurovereenkomst is afgesloten voor een periode van vijf jaren ingaande op 1 januari 2018.
6.2.
Op 14 september 2021 is voor de onroerende zaak een nieuwe huurovereenkomst gesloten in verband met de uitbreiding van de biljartzaal. Uit de huurovereenkomst volgt dat de aanvangshuur € 3.010 per maand bedraagt, exclusief omzetbelasting. De huurovereenkomst is afgesloten voor een periode van vijf jaren ingaande op 1 november 2021. De huurovereenkomst van 1 januari 2018 is komen te vervallen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
6.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar het eigen huurcijfer van de onroerende zaak (zie 6.2). De heffingsambtenaar stelt dat de huurprijs per m² gelet op de uitbreiding van de biljartzaal naar 613 m² uitkomt op € 58,74, terwijl voor de waardering is uitgegaan van een huurprijs per m² van € 55. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde verder verwezen naar de (gevraagde) huurprijs voor de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] (zie 7.1 en 7.2) en de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [object] te [plaats], [object] te [plaats], [object] te [plaats] en [object] te [plaats].
Gevolgen coronapandemie
6.4.
Belanghebbende heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de volgens hem desastreuze gevolgen van de coronapandemie.
6.5.
De rechtbank overweegt als volgt. Op de waardepeildatum 1 januari 2020 was de pandemie nog niet (of nauwelijks) begonnen en was dus ook geen sprake van de gevolgen daarvan. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Waardering naar toestandsdatum kan enkel plaatsvinden indien in de periode tussen waardepeildatum en toestandsdatum de uiterlijke of fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd, of de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. Daarbij is van belang dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde van de onroerende zaak. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en de wijze waarop de gebruiker feitelijk zijn onderneming uitoefent daarbij (in de regel) niet van belang is. Belanghebbende heeft niet gemotiveerd noch onderbouwd, waaruit volgt dat voor deze onroerende zaak op 1 januari 2021 een specifieke bijzondere omstandigheid gold als gevolg van het coronavirus en/of op welke wijze dit voor het object van invloed zou zijn geweest. Er bestond dan ook geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum 1 januari 2021. Dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van het onroerend goed niettemin een zogenoemde ‘corona-korting’ heeft toegepast is geen reden om over te gaan tot een vermindering van de vastgestelde waarde.
Leegstandsrisico
6.6.
Belanghebbende heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico. Belanghebbende wijst erop dat een leegstandsanalyse ontbreekt.
6.7.
De rechtbank overweegt dat het leegstandsrisico zijn weerslag vindt in de kapitalisatiefactor, die volgt uit de gebruikte verkooptransacties. Aan dergelijke marktgegevens hecht de rechtbank in beginsel meer waarde voor het bepalen van de kapitalisatiefactor van deze categorie onroerende zaken dan een algemeen gesteld leegstandsrisico. Bovendien lijkt belanghebbende hiermee te wijzen op de rol die het leegstandsrisico speelt bij een zogenaamde bottom-up berekening. Aan een berekening van een kapitalisatiefactor via de zogenaamde bottom-up methode komt in deze zaak echter geen betekenis toe. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak doorgaans een betere onderbouwing van de WOZ-waarde. Een bottom-up-berekening komt pas aan de orde als voldoende marktgegevens ter bepaling van de kapitalisatiefactor ontbreken, dan wel als die marktgegevens verworpen moeten worden. Dat is hier niet het geval. Dat betekent dat de bottom-up berekening die de taxateur ondersteunend dan wel subsidiair als bijlage heeft toegevoegd niet ter beoordeling voorligt, omdat de heffingsambtenaar de gebruikte kapitalisatiefactor al afdoende heeft onderbouwd met marktgegevens.
Tussenconclusie
6.8.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
6.9.
Wat belanghebbende overigens in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
[adres 2] te [plaats]
7. De onroerende zaak [adres 2] te [plaats] betreft een voormalige dansschool in het centrum van [plaats]. De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 481 m².
7.1.
Uit de door de heffingsambtenaar overlegde brochure volgt dat het object bij [X] te huur heeft gestaan voor € 35.600 per jaar.
7.2.
Op 6 oktober 2021 is voor een deel van de onroerende zaak (waarvan 160 m² op de begane grond en drie parkeerplaatsen) een huurovereenkomst gesloten. Uit de huurovereenkomst volgt dat de geïndexeerde huurprijs van het gehuurde op de ingangsdatum op jaarbasis € 19.500 bedraagt. De huurovereenkomst is afgesloten voor een periode van tien jaar ingaande op 1 oktober 2021.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] vastgesteld aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde verwezen naar de brochure waaruit voor de onroerende zaak een huurprijs van € 35.600 per jaar volgt, terwijl voor de waardering is uitgegaan van een huurwaarde van € 21.645 per jaar. Ook volgt uit de nadien afgesloten huurovereenkomst voor een gedeelte van de onroerende zaak een huurprijs per m² van € 92,85, terwijl voor de waardering is uitgegaan van een huurprijs per m² van € 45. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde verder verwezen naar het huurcijfer van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (zie 6.1 en 6.2) en de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [object] te [plaats], [object] te [plaats], [object] te [plaats] en [object] te [plaats].
Gevolgen coronapandemie en leegstandsrisico
7.4.
De rechtbank verwijst voor de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de volgens hem desastreuze gevolgen van de coronapandemie, naar hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (zie 6.5). Dit geldt ook voor de stelling dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico (zie 6.7).
Tussenconclusie
7.5.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
7.6.
Wat belanghebbende overigens in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vergoeding van immateriële schade
8. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor behandeling van de zaak. Voor de redelijke termijn voor de bezwaar- en beroepsfase samen geldt als uitgangspunt 24 maanden. [2] Het bezwaar van belanghebbende is op 2 augustus 2021 ontvangen. De uitspraak door de rechtbank wordt gedaan binnen deze 24 maanden. De rechtbank ziet daarom geen reden over te gaan tot het toekennen van een vergoeding voor immateriële schade.
Conclusie en gevolgen
9. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de beschikkingen en de daarop gebaseerde aanslagen OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier, op 11 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.