ECLI:NL:RBZWB:2023:5026

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: C/02/395321 / HA ZA 22-111

Vonnis van 5 juli 2023

in de zaak van

WERBRA HOLDING BV,

te Werkendam,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Werbra,

advocaat: mr. C.J.R. van Binsbergen te Bodegraven,

tegen

STERK OG BV,

te [plaats01] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: Sterk,

advocaat: mr. P.J.M. van den Heuvel te Eindhoven.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 18 mei 2022 en de daarin genoemde stukken,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 december 2022 en de daarin genoemde stukken,

- de spreekaantekeningen van partijen,

- de akte van Sterk van 4 januari 2023,

- de akte van Sterk van 25 januari 2023,

- de antwoordakte van Werbra van 8 februari 2023 met productie 19.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

1.3.

Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is achteraf opgemaakt en na het bericht van partijen dat zij geen schikking hebben bereikt aan partijen gezonden. Partijen hebben opmerkingen over feitelijke onjuistheden of onvolledigheden in het proces-verbaal per brief naar de rechtbank kunnen sturen.

Werbra heeft bij brief van 16 januari 2023 een aantal opmerkingen gemaakt over de inhoud van het proces-verbaal. Sterk heeft haar opmerkingen bij brief van 26 januari 2023 toegestuurd. Gezien de inhoud hiervan heeft Werbra bij brief van 27 januari 2023 bezwaar gemaakt. Deze brieven zijn aan het dossier toegevoegd. Voor zover nodig, zal de rechtbank hierop ingaan.

2.De zaak in het kort

2.1.

Werbra had vier bedrijfshallen en heeft twee bedrijfshallen aan Sterk verkocht. Werbra is zelf eigenaar gebleven van de overige twee bedrijfshallen. In artikel 13.3 van de notariële leveringsakte zijn partijen overeengekomen dat Sterk zonnepanelen gaat plaatsen. Voor deze zaak is van belang dat komt vast te staan wat partijen hebben bedoeld met dit artikel. Werbra meent dat partijen hebben afgesproken dat Sterk verplicht is om 552 zonnepanelen op de daken van de vier bedrijfshallen te laten plaatsen door installateur [bedrijf] . Sterk is het daar niet mee eens. Het is slechts een voornemen van haar, geen afdwingbare verplichting.

Kort samengevat, komt de rechtbank tot het oordeel dat wel sprake is van een verplichting van Sterk, maar dat Sterk jegens Werbra gehouden is tot gedeeltelijke nakoming hiervan. Sterk is verplicht om voor Werbra zonnepanelen plaatsen met in totaal minimaal een verwacht rendement van 10.000 kWh/jaar.

3.De feiten

3.1.

Werbra is eigenaar van de percelen met opstallen, plaatselijk bekend als [adres] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] in [plaats01] . Op de percelen zijn vier bedrijfshallen aanwezig.

3.2.

Sterk huurde van Werbra de kantoorruimte in het bedrijfspand gelegen op het [adres] [nummer 1] in [plaats01] . Werbra verhuurt op nummer [nummer 2] bedrijfsruimte en kantoorruimte aan het bedrijf HD Maatwerk.

3.3.

Ten behoeve van de verkoop van de bedrijfshallen aan Sterk heeft Werbra een makelaar ingeschakeld.

3.4.

Partijen zijn begin 2021 met elkaar in gesprek gekomen over de verkoop van de bedrijfshallen aan Sterk. Werbra heeft daarbij aan Sterk verteld dat zij bezig is met het treffen van maatregelen om haar bedrijfshallen te verduurzamen, bijvoorbeeld het gebruik van ledverlichting, nieuwe ketels, en heteluchtverwarming. Ook heeft Werbra aangegeven dat zij graag zonnepanelen op de daken van de vier hallen wil laten plaatsen zodat het geheel zelfvoorzienend zou zijn.

3.5.

Eind juni 2021 zijn Sterk van Werbra voor de koop van het perceel met de bedrijfshal aan de [adres] [nummer 1] een prijs van € 775.000,- overeengekomen. Sterk heeft het perceel met de bedrijfshal aan de [adres] [nummer 2] in [plaats01] voor een prijs van € 950.000,- van Werbra gekocht. Sterk heeft daarbij aangegeven ook geïnteresseerd te zijn in de koop van de twee andere bedrijfshallen, op [nummer 3] en [nummer 4] .

3.6.

Werbra heeft de makelaar de opdracht gegeven de schriftelijke koopovereenkomsten op te stellen. Sterk heeft de makelaar verzocht in de koopovereenkomsten de eisen op te nemen die de verzekering stelt aan het leggen van zonnepanelen op de daken. Ook heeft Sterk de makelaar verzocht om in de koopovereenkomsten het huidig electraverbruik van hal 1 op [nummer 1] (75.000 kWh/jaar) en van hal 2 op [nummer 2] (120.000 kWh/jaar) te vermelden en om op te nemen dat nul-op-de-meter wordt nagestreefd.

3.7.

De makelaar heeft op 8 juli 2021 de concepten van de twee schriftelijke koopovereenkomsten aan partijen gezonden. De koopovereenkomst is gebaseerd op het model koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerend goed (NVM model 2014). Aan het concept van de koopovereenkomst van [adres] [nummer 1] hebben partijen het volgende artikel toegevoegd:

‘
Artikel 19 Bijzonderheden

19.1

Koper is er mee bekend dat het verkochte een gezamenlijke energie-aansluiting heeft voor [adres] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] . Er is één hoofdcontractant, gebruikers verrekenen onderling middels tussenmeters.

19.2

Verkoper heeft opdracht verstrekt voor het realiseren van zonnepanelen op de daken van [adres] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] . Op het dak van [adres] [nummer 1] zullen respectievelijke 195 zonnepanelen worden gerealiseerd.

19.3

Verkoper zal er zorg voor dragen dat bij realisatie van de PV-installatie rekening wordt gehouden met de volgende eisen en dat de benodigde stukken ter hand gesteld zullen worden aan koper:

- Een akkoordverklaring van de constructeur, waaruit blijkt dat de extra belasting van de installatie op het dak geen bezwaar is of een kopie uit dat deel van de berekeningen waaruit blijkt dat de belasting van de zonnestroom installatie in de berekeningen is meegenomen;

- Het legplan, waaruit blijkt dat rekening is gehouden met afschot en plaats afvoeren;

- Een akkoordverklaring van de constructeur of, bij een standaard systeem, een verklaring van de leverancier, waaruit blijkt dat het systeem voor wat betreft het stormrisico geschikt is voor uw situatie;

- Opgaaf specificatie isolatiemateriaal:

- Opgaaf aanwezigheid grind- en of tegels over het dakdeel waarop panelen zijn aangebracht;

- Opgaaf aanwezigheid ( Ingeschakelde) vlamboogdetectie;

- Opleverkeuring 1 laatste periodieke keuring met herstelverklaring of herkeuring indien herstel van gebreken noodzakelijk was;’

3.8.

In het concept van de koopovereenkomst van [adres] [nummer 1] staat in artikel 19.2 opgenomen dat op het dak van [adres] [nummer 1] 192 zonnepanelen worden gerealiseerd. In het concept ten aanzien van [adres] [nummer 2] staat het aantal van 128 zonnepanelen genoemd. Verder zijn de artikelen 19 uit de koopovereenkomsten hetzelfde.

3.9.

Sterk heeft op de concepten gereageerd en wijzigingen laten aanbrengen. Op 8 juli 2021 heeft Sterk aan de makelaar laten weten dat zij graag de doelopbrengst van de te plaatsen zonnepanelen opgenomen wil hebben in de koopovereenkomsten. Verder heeft Sterk op 9 juli 2021 aan de makelaar gemaild:
‘Tekst over zonnepanelen zegt niets over de panelen op hal 3 en 4. Eerder is duidelijk gezegd dat de investering van alle zonnepanelen in de 1.725.000 zit. Dan zou ik ook graag in het contract duidelijk vermeld willen zien dat STERK OG eigenaar wordt van ALLE zonnepanelen en gebruik mag maken van het dak van hal 3 en 4.’

3.10.

Op 12 juli 2021 heeft Sterk de makelaar nog het volgende teruggekoppeld:

‘(…) Als (vooralsnog) niet-eigenaar van hal 3 en 4 hebben we geen relatie met de huurders van die hallen. Ik denk dat het juist is om in het contract op te nemen dat we de eigenaar van hal 3 en 4 jaarlijks een deel van de zonnepanelen opbrengst van geven. Wat de eigenaar daar mee doet is aan hem. Overigens wel ik wel een maximum opnemen van bv 10.000 kwh per jaar, stel dat in hal 3 en 4 een grootverbruiker komt, dat zou het voordeel voor hal 1 en 2 grotendeels teniet doen.’

3.11.

Op 12 juli 2021 hebben Werbra en Sterk de twee koopovereenkomsten voor de [adres] [nummer 1] en de [adres] [nummer 2] ondertekend. De koopovereenkomsten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. De aktes van levering zullen uiterlijk 1 september 2021 gepasseerd worden.

3.12.

In de twee koopovereenkomsten bepaalt artikel 19, voor zover relevant, het volgende:

‘
Artikel 19 Bijzonderheden

19.1

19.2

Verkoper heeft opdracht verstrekt voor het realiseren van zonnepanelen op de daken van [adres] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] , binnen de technische en constructieve mogelijkheden wordt er gestreefd naar het maximum aantal panelen die op het dak geplaatst kunnen worden, waarbij de verwachting is dat er 1x 192 en 3x 128 panelen geplaatst worden, die een minimale opbrengst genereren van 195.000 Kwh/jaar. Uitgangspunt is een situatie die het huidige verbruik van de gebruikers dekt qua zelfopwekking. Koper wordt eigenaar van alle te plaatsen zonnepanelen. Indien deze panelen ook deels op de daken van [adres] [nummer 3] en [nummer 4] liggen, mag koper deze daken om niet gebruiken voor de plaatsing van de zonnepanelen. Koper dient wel naar evenredigheid de opgewekte energie te compenseren voor de hallen [nummer 3] en [nummer 4] . (…)’

3.13.

Bij e-mail van 21 juli 2021 heeft Werbra het technisch rapport van Midden Nederland Bouwingenieurs BV (hierna: Midden Nederland) van 15 juli 2021 aan Sterk toegezonden. Midden Nederland heeft in opdracht van [bedrijf] BV (hierna: [bedrijf] ) onderzoek gedaan naar de belastbaarheid van de daken van de vier bedrijfshallen. Dit gebeurde op verzoek van Werbra. Midden Nederland had al een eerder rapport opgesteld van 7 juni 2021.

3.14.

Sterk heeft voor de financiering van de koopprijs contact met haar bank en schrijft in haar e-mail van 23 augustus 2021:

‘Vraagje: De eigenaar heeft mij gevraagd of ik de zonnepanelen en kachels rechtstreeks aan de installateur wil betalen. Dat scheelt mij 8% overdrachtsbelasting en dan is de garantie direct op naam van STERK OG BV. De installateur zal een vaste prijs opmaken die vervolgens van de koopsom afgetrokken wordt. Teven maakt hij twee prijzen, één voor [nummer 1] en één voor [nummer 2] .’

3.15.

Werbra heeft op haar verzoek op 25 augustus 2021 een offerte ontvangen van [bedrijf] voor het leveren en monteren van zonnepanelen op de daken van de bedrijfshallen. De prijs voor het leveren en monteren van de zonnepanelen is € 150.000,= excl. btw. De offerte vermeldt als opbrengst 179.000 kWh en gaat uit van in totaal 552 zonnepanelen (192 + 360).

3.16.

Werbra heeft de offerte aan Sterk per e-mail van 25 augustus 2021 doorgestuurd en daarbij geschreven:

‘Ik zou zeggen trek Euro 135.000 ex btw van de aankoop prijs af dan krijg jij 2 facturen voor een bedrag van totaal Euro 135.000 ex btw en de rest betaald Werbra Holding aan [bedrijf] .’

3.17.

Diezelfde dag heeft Sterk hierop gereageerd:

‘1. Bedoel je met “de rest” dat Werbra later het meerdere betaald boven € 135.000?

2. Ik zie dat [bedrijf] het heeft over zonnepanelen met een capaciteit van 179.000Kwh, er zouden toch zonnepanelen met een capaciteit van 195.000Kwh komen?’

3.18.

Bij e-mail van 26 augustus 2021 heeft Sterk aan de makelaar het volgende bericht:

‘Ik heb met [voornaam] afgesproken dat de koopsom van hal 1 + 2 tezamen verlaagd wordt met € 135.000 en wij zelf de factuur van de zonnepanelen aan [bedrijf] voldoen. Als het meer zou gaan kosten dan € 135.000 wordt dat later door [voornaam] aan ons betaald. Het betreft alleen de zonnepanelen, de kachels betaald [voornaam] aan [bedrijf] . Voor de verdeling: graag € 50.000,- van de koopsom afhalen voor hal 1, en € 85.000 voor hal 2.

Wil jij dit qua bedragen en tekst met de notaris regelen?’

3.19.

Op 30 augustus 2021 heeft Sterk de makelaar een mail gestuurd met daarin zijn opmerkingen op de concepten van de leveringsakte. Daarin schrijft Sterk onder andere:

‘ [adres] [nummer 1]

(…)

artikel 2: koopprijs moet zijn € 725.000 (de zonnepanelen betalen we zelf i.v.m. garantie dat is beter)
Artikel 13.3: vervalt, behalve de tekst: “Koper gaat zonnepanelen plaatsen met een minimale jaaropbrengst van 195.000Kwh/ jaar. Indien hiervoor ook de daken van [adres] [nummer 3] en [nummer 4] nodig zijn mag koper deze daken om niet gebruiken voor het plaatsen van de zonnepanelen.”

(…)

[adres] [nummer 2]

(…)

Artikel 2: Koopprijs moet zijn € 865.000 (de zonnepanelen betalen wij zelf i.v.m. garantie is dat beter)
Artikel 13.3: vervalt, behalve de tekst: “Koper gaat zonnepanelen plaatsen met een minimale jaaropbrengst van 195.000Kwh/ jaar. Indien hiervoor ook de daken van [adres] [nummer 3] en [nummer 4] nodig zijn mag koper deze daken om niet gebruiken voor het plaatsen van de zonnepanelen.”(…)’

3.20.

Later die avond heeft Sterk de makelaar bericht:

‘Vanmiddag nog even met [voornaam] gesproken, bij 13.3. kan het aantal Kwh weggelaten worden (195.000), tekst verder kan blijven.’

3.21.

Bij twee notariële aktes van 1 september 2021 is de eigendom van het aan Sterk verkochte overgedragen. De aktes vermelden een koopprijs van € 725.000,= voor [adres] [nummer 1] en een prijs van € 865.000,= voor [adres] [nummer 2] . In beide aktes is het volgende artikel toegevoegd:

‘Artikel 13

Lasten en beperkingen

(…)

13.3

Bijzondere bepaling

Koper en Verkoper zijn nog het volgende overeengekomen:

“Koper gaat zonnepanelen plaatsen op het dak. Koper mag ook de daken van [adres] [nummer 3] en [nummer 4] om niet gebruiken voor het plaatsen van zonnepanelen. (…)’

3.22.

In september 2021 heeft er tussen Werbra, [bedrijf] en Sterk een gesprek plaatsgevonden over het plaatsen van de zonnepanelen. Ook in oktober en november 2021 hebben Werbra en Sterk hierover met elkaar gesproken.

3.23.

Op de vraag van Werbra wanneer Sterk overgaat tot plaatsing van de zonnepanelen heeft Sterk bij e-mail van 2 december 2021 het volgende geantwoord:

‘1. Wij blijven bij ons standpunt dat wij volgend jaar bij de volgende subsidie ronde de situatie opnieuw beoordelen of de investering dan wel rendeert, zowel milieutechnisch als financieel, Op dit moment is gebleken dat er technisch geen 195.000Kwh op het dak kan en ook kan er niet terug geleverd worden.

2. De panden zijn door ons aangekocht mede als pensioenvoorziening. Dat wij wellicht in de nabije toekomst uit de hal van [nummer 1] groeien verandert dat niet. Vanuit STERK OG BV blijft het een investering voor de toekomst. Mocht dat veranderen dan zullen wij jou ook benaderen of je op dat moment nog interesse hebt voor terugkoop.’

3.24.

Bij brief van 28 december 2021 heeft de advocaat van Werbra Sterk gesommeerd om uiterlijk 14 januari 2021 aan Werbra te laten weten of Sterk zal overgaan tot het alsnog laten plaatsen van de zonnepanelen. Werbra heeft deze termijn nog een keer verlengd tot en met 26 januari 2022. Hieraan heeft Sterk geen gehoor gegeven.

3.25.

Na verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft Werbra op 17 juni 2022 conservatoir beslag tot levering laten leggen op de twee bedrijfshallen die Sterk van Werbra heeft gekocht.

4.Het geschil

in conventie

4.1.

Werbra vordert – samengevat –, na wijziging van haar eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. de koopovereenkomsten van 12 juli 2021 ontbindt;

II. Sterk veroordeelt om binnen twee weken na betekening van het vonnis haar medewerking te verlenen aan teruglevering aan Werbra van de door Werbra aan Sterk geleverde onroerende zaken, een en ander met inachtneming van het proces-verbaal van voornoemde notaris van 8 september 2021 onder gelijktijdige restitutie aan Sterk van de door Sterk aan Werbra betaalde koopsom van in totaal € 1.590.000,00, (primair) met machtiging van Werbra om bij gebreke van een correcte nakoming van deze leveringsverplichting de levering zelf te doen bewerkstelligen op kosten van Sterk, dan wel (subsidiair) op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat Sterk na de genoemde termijn niet aan deze leveringsverplichting heeft voldaan;

Subsidiair:

III. Sterk veroordeelt om uiterlijk binnen twee maanden na de datum van het vonnis, 552 zonnepanelen, althans een in goede justitie te bepalen aantal zonnepanelen, te laten plaatsen door [bedrijf] B.V. op de daken van de bedrijfshallen aan de [adres] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat Sterk na de genoemde termijn niet aan deze verplichting heeft voldaan;

Primair en subsidiair:

IV. Sterk veroordeelt in de kosten van deze procedure, met bepaling dat Sterk het bedrag van de proceskostenveroordeling binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis aan Werbra dient te hebben voldaan, bij gebreke waarvan Sterk vanaf de vijf tiende dag de wettelijke rente over de proceskostenveroordeling alsmede nakosten verschuldigd wordt.

4.2.

Sterk voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Werbra.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

4.4.

Sterk heeft tegenvorderingen ingesteld. Sterk vordert, samengevat, na wijziging van haar eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat Sterk niet gehouden is de opbrengst van de zonnepanelen naar rato te verdelen,

II. voor recht verklaart dat Sterk niet gehouden is de zonnepanelen door [bedrijf] te laten plaatsen,

III. het aantal te plaatsen zonnepanelen in goede justitie vast te stellen,

IV. Werbra veroordeelt tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat,

V. Werbra veroordeelt om medewerking te verlenen aan een binnen twee maanden na het te wijzen vonnis te vestigen opstalrecht ten behoeve van Sterk op de panden [nummer 3] en [nummer 4] voor het plaatsen van zonnepanelen,

VI. Artikel 19 van de koopovereenkomst en artikel 13.3 van de leveringsakte (inzake de zonnepanelen) partieel vernietigt, met instandhouding van de koop zelf,

VII. het conservatoir beslag, dat Sterk heeft doen leggen binnen twee dagen na betekening van het vonnis opheft dan wel vernietigt,

VIII. Werbra veroordeelt tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met rente en nakosten.

4.5.

Werbra voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Werbra.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

in conventie en in reconventie

Inleiding

5.1.

Voor het merendeel van de vorderingen van zowel Werbra en Sterk is het nodig dat komt vast te staan wat partijen met elkaar hebben afgesproken over het plaatsen van de zonnepanelen. Partijen nemen daarover verschillende standpunten in. De rechtbank zal daarom eerst overgaan tot beantwoording van deze vraag. Daarna komt de verdere behandeling van de vorderingen en verweren van beide partijen aan bod. De vorderingen in conventie en reconventie zullen daarom gezamenlijk worden beoordeeld.

Heeft Sterk de verplichting op zich genomen tot het laten plaatsen van zonnepanelen?

De standpunten van partijen

5.2.

Werbra stelt zich op het standpunt dat zij met Sterk heeft afgesproken dat Sterk door [bedrijf] 552 zonnepanelen zal laten plaatsen op de vier daken van de bedrijfshallen aan de [adres] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] . Werbra licht dit als volgt toe.

Werbra was op grond van artikel 19 van de koopovereenkomsten verplicht om opdracht te geven voor de levering en aanleg van zonnepanelen op de daken van de bedrijfshallen aan de [adres] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] . Werbra heeft daarom [bedrijf] benaderd voor het doen van een prijsopgave voor het leveren en installeren van de zonnepanelen. Na de koop maar vóór de notariële levering van de verkochte bedrijfshallen hebben partijen een afspraak gemaakt die afwijkt van wat in de koopovereenkomsten staat. Partijen zijn overeengekomen dat niet Werbra maar Sterk aan [bedrijf] opdracht zou geven voor het leveren en installeren van de zonnepanelen. Daar stond tegenover dat de overeengekomen koopprijs van de twee bedrijfshallen met een totaalbedrag van € 135.000,- excl. btw werd verlaagd. Op deze manier kon worden voorkomen dat Sterk ook overdrachtsbelasting moest betalen over het bedrag van de zonnepanelen. Ook kwam zo de garantie van de zonnepanelen op naam van Sterk en niet van Werbra te staan. Verder hebben partijen afgesproken dat Sterk de factuur van [bedrijf] diende te voldoen tot een bedrag van € 135.000,- excl. btw. Werbra zou het resterende factuurbedrag (€ 15.000,-) voldoen. Volgens Werbra dient artikel 13.3 te worden gelezen in het licht van artikel 19 van de koopovereenkomsten. Ter onderbouwing van haar stelling dat deze afspraken zijn gemaakt wijst Werbra op artikel 13.3 van de leveringsaktes en op de e-mails tussen partijen, zoals van 25, 26, 30 en 21 augustus 2021.

5.3.

Sterk betwist dat op haar de verplichting rust tot het plaatsen van 552 zonnepanelen. Volgens Sterk is geen sprake van een afdwingbare verplichting. Artikel 13.3 van de leveringsakte beschrijft slechts het voornemen van Sterk om zonnepanelen te plaatsen en Sterk kan daarom niet tot nakoming worden gehouden. Het was niet haar bedoeling om de verplichting ten aanzien van het zonnepanelenproject over te nemen. Zij heeft alleen ingestemd met het betalen van de factuur van [bedrijf] . Ook is geen sprake van contractsovername omdat bij het sluiten van de koopovereenkomsten Werbra nog geen opdracht had gegeven aan [bedrijf] . De contractsvrijheid verzet zich ertegen dat Sterk verplicht wordt om met [bedrijf] te contracteren.

Het is aan Sterk om te bepalen hoe en wanneer het zonnepanelenproject gerealiseerd gaat worden. Er was tussen partijen nog geen overeenstemming over de prijs en het beoogde rendement.

Partijen hebben in de koopovereenkomsten afgesproken dat met de zonnepanelen minimaal 195.000 KwH per jaar opgewekt zou worden en dat de bedrijfshallen zelfvoorzienend zouden zijn. Voorafgaand aan de notariële levering van de koop is gebleken dat deze beide uitgangspunten die in de koopovereenkomsten zijn opgenomen niet haalbaar waren. Volgens Sterk blijkt verder uit het gebruik van het woord ‘indien’ in artikel 19.2 van de koopovereenkomsten dat Sterk niet verplicht is om de daken van Werbra te gebruiken. Ook werd het Sterk na het ondertekenen van de koopovereenkomsten duidelijk dat Werbra nog geen opdracht aan [bedrijf] had verstrekt, terwijl dit wel zo was overeengekomen.

Uitleg van artikel 13.3 is vereist

5.4.

In artikel 13.3 van de twee leveringsaktes staat:

‘Koper en Verkoper zijn nog het volgende overeengekomen:

Koper gaat zonnepanelen plaatsen op het dak. Koper mag ook de daken van [adres] [nummer 3] en [nummer 4] om niet gebruiken voor het plaatsen van zonnepanelen. (…)’

Omdat Werbra en Sterk van mening verschillen over wat artikel 13.3 van de leveringsakte inhoudt, dient de rechtbank te beoordelen hoe deze schriftelijke bepaling dient te worden uitgelegd. De uitleg geschiedt aan de hand van de zogenaamde Haviltexnorm.^[1]Bij deze uitleg wordt gekeken naar hoe Werbra en Sterk in de gegeven omstandigheden elkaars verklaringen en gedragingen moesten begrijpen en wat zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle concrete omstandigheden van het geval van belang, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Zo is niet alleen de letterlijke tekst van de schriftelijke bepaling van belang, maar ook wat partijen hebben besproken voorafgaand aan/bij de totstandkoming van de overeenkomst.

Ook het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Indien een partij zich op het standpunt dat zij niet een overeenkomst heeft willen sluiten, geldt dat de overeenkomst toch tot stand is gekomen indien de andere partij gerechtvaardigd mocht vertrouwen in de totstandkoming hiervan (artikel 3:35 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

Het oordeel

5.5.

Het meest verstrekkende standpunt van Sterk is dat op haar geen verplichting rust om zonnepanelen te plaatsen. Het is een voornemen en geen afspraak. Het gaat daarom allereerst om de vraag of tussen partijen een overeenkomst (afspraak) tot stand is gekomen op grond waarvan Sterk dient over te gaan tot het laten plaatsen van zonnepanelen. Een overeenkomst schept een of meerdere verbintenissen.^[2]Een verbintenis houdt in dat de schuldenaar (Sterk) verplicht is tot een bepaalde prestatie (het plaatsen van zonnepanelen) tegenover de schuldeiser (Werbra). De schuldeiser (in dit geval Werbra) heeft daarmee recht op deze prestatie. Sterk kan door de rechter tot de verschuldigde prestatie worden veroordeeld.^[3]

5.6.

De rechtbank volgt Sterk niet in haar standpunt. Dit oordeel is gebaseerd op de volgende omstandigheden.

5.6.1.

In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis van de woorden uit een overeenkomst vaak van groot belang. Sterk stelt dat uit de tekst van artikel 13.3 volgt dat het een voornemen van Sterk is om zonnepanelen te laten plaatsen. De rechtbank gaat niet mee in deze uitleg. Het artikel vermeldt ten eerste: ‘Koper en Verkoper zijn nog het volgende overeengekomen:’. De betekenis van deze tekst is duidelijk. Daarna volgen de woorden ‘gaat plaatsen’. Deze woorden – in samenhang met de voorgaande tekst – wijzen volgens de rechtbank juist eerder op een zekere gebeurtenis, een verplichting, en niet op een voornemen. Een voornemen heeft een vrijblijvend karakter nu hiervan kan worden afgeweken.

5.6.2.

Wat partijen vóór de totstandkoming van artikel 13.3 van de leveringsaktes met elkaar hebben besproken en de handelingen die zij hebben verricht bevestigt dat. Werbra mocht erop vertrouwen dat het ging om een afspraak waardoor Sterk verplicht was om zonnepanelen te laten plaatsen.

Van begin af aan was voor Sterk duidelijk dat Werbra zonnepanelen wilde op de daken van de vier bedrijfshallen. Ook Sterk wilde dat. Werbra had al stappen hiervoor ondernomen. Het eerste technische rapport gaf een indicatie van het aantal te plaatsen zonnepanelen op de vier daken. Partijen hebben daarom in de koopovereenkomsten artikel 19 opgenomen. Op grond van artikel 19 was Werbra verplicht om op alle vier de bedrijfshallen zonnepanelen te laten leggen. Het betrof volgens dit artikel in totaal 576 zonnepanelen.

Na de koop van de bedrijfshallen zijn partijen met elkaar overeengekomen dat niet Werbra maar Sterk de factuur hiervoor zou gaan betalen. Dat bood Sterk voordelen: een belastingvoordeel en de garantie voor de zonnepanelen kwam op haar naam te staan. Werbra heeft daarom de offerte van [bedrijf] aan Sterk doorgestuurd en voorgesteld om een bedrag van € 135.000,- van de totale koopprijs af te trekken. Partijen hebben vervolgens uitvoering aan deze gewijzigde afspraak gegeven. De koopprijzen zijn in de leveringsaktes in totaal met een bedrag van € 135.000,- verlaagd en artikel 13.3 is toegevoegd. Tussen partijen is niet in geschil dat hierdoor de verplichting van Werbra om zonnepanelen te laten plaatsen wegviel.

5.6.3.

De rechtbank is van oordeel dat met de nieuw gemaakte afspraak dat Sterk de factuur zou gaan betalen tot een bedrag van € 135.000,= en dat Werbra het restant van de factuur zou voldoen, het initiatief voor het laten leggen van de zonnepanelen bij Sterk kwam te liggen. Sterk diende [bedrijf] te benaderen. Zo kwam immers de factuur van [bedrijf] en de garantie van de zonnepanelen op haar naam te staan. Indien, zoals Sterk stelt, de gewijzigde afspraak alleen zag op het betalen van de factuur door Sterk, dan had het voor de hand gelegen dat partijen deze afspraak in artikel 13.3 hadden opgenomen. Dat is niet gebeurd.

5.6.4.

Samenvattend, dat Werbra er op mocht vertrouwen dat tussen haar en Sterk de definitieve afspraak was gemaakt dat Sterk zonnepanelen zal laten plaatsen volgt dus kort gezegd uit de volgende omstandigheden:

de nieuw gemaakte afspraak dat Sterk de factuur zou gaan betalen;
het wegvallen van de verplichting van Werbra om zonnepanelen te laten plaatsen;-
de toevoeging van artikel 13.3 waarin staat vermeld dat Sterk zonnepanelen gaat plaatsen.

Dat dit volgens Sterk niet haar wil was, betekent niet dat Sterk niet gebonden is aan deze afspraak (zie artikel 3:35 BW).

Conclusie

5.7.

De stelling van Sterk dat op haar geen afdwingbare verplichting is komen te rusten, wordt daarom verworpen.

Wat is de inhoud van de afspraak uit artikel 13.3?

Het standpunt van partijen

5.8.

Wat betreft de verdere inhoud van de afspraak stelt Werbra zich op het standpunt dat zij met Sterk heeft afgesproken dat Sterk door [bedrijf] 552 zonnepanelen zal laten plaatsen op de vier daken van de bedrijfshallen aan de [adres] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] . Sterk betwist dat en stelt dat zij alleen is gehouden aan hetgeen in de leveringsakte staat vermeld en dat zij zelf mag bepalen hoeveel zonnepanelen, op welk dak, door wie, voor wie en hoeveel capaciteit geplaatst wordt en aan wie de opgewekte energie toekomt. Partijen hebben er bewust voor gekozen om in artikel 13.3 informatie weg te laten. Artikel 19.2 van de koopovereenkomsten geldt niet meer voor Sterk.

Hoeveel zonnepanelen en op welke daken?

5.9.

Zoals Sterk terecht aanvoert bevat artikel 13.3 van de leveringsaktes geen specifieke details over de inhoud van de verplichting. Anders dan Sterk betoogt, betekent dat niet dat wat partijen daarvóór met elkaar hadden besproken en afgesproken niet meer geldt. Hun verklaringen en gedragingen in de periode voorafgaand aan de notariële levering kunnen niet worden weggedacht bij de uitleg van de inhoud van artikel 13.3 van de leveringsaktes.

5.10.

Werbra mocht erop vertrouwen dat zij met Sterk al overeenstemming had bereikt over het aantal zonnepanelen, de daken waarop de zonnepanelen kwamen te liggen en de contractspartij die de zonnepanelen zou leggen. Sterk was vóór het opstellen van artikel 13.3 van de leveringsaktes bekend met de inhoud van de offerte van [bedrijf] . In de offerte van [bedrijf] is een aantal van 552 zonnepanelen genoemd. Dat is een geringe afwijking van het aantal zonnepanelen als genoemd in artikel 19.2 van de koopovereenkomsten. De wijziging had te maken met het meest recente technische rapport van Midden Nederland van 15 juli 2021. Dit technische rapport, wat ook naar Sterk is gestuurd, gaat uit van 552 zonnepanelen verspreid over vier bedrijfshallen. De offerte van [bedrijf] is ook op dit laatste rapport gebaseerd. Voor zover Sterk zich op het standpunt stelt dat de offerte van [bedrijf] alleen zag op het leggen van zonnepanelen op de daken van de bedrijfshallen van Sterk (nrs. [nummer 1] en [nummer 2] ) en niet ook de daken van Werbra (nrs. [nummer 3] en [nummer 4] ), wordt deze stelling verworpen. Sterk leest de offerte verkeerd.

5.11.

Indien Sterk zich niet wilde binden aan de informatie uit de offerte van [bedrijf] , dan had zij dat duidelijk moeten aangeven aan Werbra. Dat is niet gebeurd. Het weglaten van deze informatie in artikel 13.3 is daarvoor onvoldoende. Er is meer voor nodig om dit vertrouwen bij Werbra weg te nemen. Dat partijen het aantal zonnepanelen niet in dit artikel hebben opgenomen betekent dus niet dat dit aantal niet meer gold. Hetzelfde geldt voor de vraag op welke daken Sterk de zonnepanelen moest laten plaatsen. De zonnepanelen verspreid over de vier daken zijn nodig om zoveel mogelijk het beoogde rendement van 195.000 kWh/jaar te kunnen realiseren. De rechtbank wijst in dit verband op de e-mail van Sterk van 8 juli 2021 waarin zij de makelaar verzoekt om in artikel 19 van de koopovereenkomsten ook het aantal zonnepanelen van de bedrijfshallen [nummer 3] en [nummer 4] op te nemen. Het ligt daarom niet voor de hand dat partijen met de woorden ‘mag ook’ in artikel 13.3 van de leveringsaktes en het woord ‘indien’ uit artikel 19.2 van de koopovereenkomsten hebben bedoeld te zeggen dat Sterk niet verplicht was om zonnepanelen op de daken van Werbra te leggen. Die verplichting rust wel op Sterk.

5.12.

Daar komt bij dat Werbra en Sterk alleen hebben gediscussieerd over het wel of niet opnemen van de doelopbrengst in artikel 13.3 van de leveringsaktes, zoals was gedaan in de koopovereenkomsten, en niet over de andere aspecten. Sterk ging ermee akkoord om de doelopbrengst van 195.000 kWh/jaar die Sterk in het concept had laten opnemen, weg te laten.

Opdracht aan [bedrijf] ?

5.13.

Ook zijn partijen het oneens over de vraag of zij met elkaar zijn overeengekomen dat [bedrijf] de installateur is die de zonnepanelen zal leggen.

5.13.1.

Werbra stelt dat zij al een overeenkomst had gesloten met [bedrijf] voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomsten. Werbra deed vaker zaken met [bedrijf] en ondanks dat nog niet alle details duidelijk waren, had zij de opdracht om zonnepanelen te leggen op de vier bedrijfshallen aan [bedrijf] toegezegd. Er bestond geen misverstand hierover tussen Werbra en [bedrijf] . Sterk moest alleen de definitieve opdracht geven om daadwerkelijk tot plaatsing over te gaan aangezien Sterk uiteindelijk de opdrachtgever zou worden.

5.13.2.

Sterk stelt dat Werbra voorafgaand aan ondertekening van de koopovereenkomsten nog geen opdracht aan [bedrijf] heeft verstrekt terwijl dat wel zo is opgenomen in de koopovereenkomsten. Werbra heeft ook hier wisselend over verklaard, aldus Sterk. Ook blijkt dit uit een geluidsopname volgens Sterk. Sterk is niet gehouden om het contract met [bedrijf] over te nemen.

5.14.

Uit de overgelegde e-mails blijkt dat het altijd de bedoeling van partijen is geweest dat [bedrijf] de installateur zou zijn die de zonnepanelen zou gaan plaatsen op de daken van Werbra en Sterk. Ook Sterk was voorafgaand aan de notariële levering hiermee akkoord. Sterk heeft immers aangegeven bereid te zijn om de factuur van [bedrijf] te betalen tot een bedrag van € 135.000,= en dat Werbra het restant zou betalen. Werbra mocht er daarom gerechtvaardigd op vertrouwen dat Sterk [bedrijf] zou inschakelen voor het leggen van de zonnepanelen.

Verdeling van de opgewekte energie naar evenredigheid?

5.15.

Tot slot is tussen partijen in geschil of zij hebben afgesproken dat Werbra bij het leggen van zonnepanelen op de daken van Werbra mag meedelen in de opbrengst van de opgewekte energie over alle vier de daken. Sterk vordert in reconventie een verklaring voor recht dat zij niet gehouden is om de opbrengst van de zonnepanelen naar rato te verdelen.

5.15.1.

Volgens Sterk heeft zij geen opbrengst aan Werbra toegezegd. Die afspraak is volgens Sterk komen te vervallen omdat artikel 13.3 daar niets over zegt. Subsidiair stelt Sterk dat zij heeft bedongen dat Werbra ten hoogste recht heeft op een opbrengst van 10.000 kWh/jaar.

5.15.2.

Volgens Werbra heeft zij met Sterk afgesproken dat Sterk de opgewekte energie naar evenredigheid dient te compenseren voor de hallen op nrs. [nummer 3] en [nummer 4] . Deze verplichting is neergelegd in artikel 19.2 van de koopovereenkomsten. Van deze afspraak is met het opnemen van artikel 13.3 van de leveringsaktes niet afgeweken.

5.16.

In artikel 19.2 van de koopovereenkomsten zijn partijen overeengekomen dat de opgewekte energie wordt verdeeld naar evenredigheid van verbruik. De rechtbank is van oordeel dat Sterk is gehouden aan deze afspraak. Sterk heeft zich verplicht om zonnepanelen te laten leggen op de daken van de vier bedrijfshallen. Hiermee verviel de afspraak uit artikel 19.2 dat Werbra gehouden was de zonnepanelen te laten leggen. Dat het overige uit artikel 19.2 ook niet meer gold hoefde Werbra niet af te leiden uit de enkele omstandigheid dat artikel 13.3 van de leveringsaktes hier niet meer specifiek naar verwees. Als Sterk niet meer wilde dat Werbra meedeelde in de opgewekte energie, dan had zij dat duidelijk moeten maken aan Werbra. Dit heeft Sterk nagelaten.

5.17.

Ook de stelling van Sterk dat partijen een maximum compensatie van 10.000 kWh/jaar zijn overeengekomen wordt verworpen.

Het is juist dat Sterk voorafgaand aan het ondertekenen van de koopaktes bij e-mail van 12 juli 2021 aan de makelaar heeft bericht dat zij het compenseren van de hallen met nrs. [nummer 3] en [nummer 4] gecompenseerd wil hebben naar maximaal 10.000 kWh/jaar. Ondanks haar verzoek is deze wens van Sterk niet opgenomen in de definitieve tekst van artikel 19.2. Sterk heeft geen verdere omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat Werbra dit ook wilde of dat Sterk erop mocht vertrouwen dat deze afspraak toch tussen hen tot stand was gekomen. Gelet hierop komt niet vast te staan dat partijen deze afspraak hebben gemaakt.

Conclusie

5.18.

Op basis van de voorgaande omstandigheden, komt de rechtbank tot het oordeel dat de verplichting van artikel 13.3 van de leveringsaktes inhoudt dat Sterk zich jegens Werbra heeft verplicht tot het laten plaatsen van 552 zonnepanelen op de vier bedrijfshallen aan de [adres] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] door [bedrijf] . Sterk is ook gehouden de opgewekte energie voor de hallen [nummer 3] en [nummer 4] naar evenredigheid te compenseren. De gevorderde verklaring van recht van Sterk onder III. wordt daarom afgewezen.

Is Sterk bevoegd de verplichting uit artikel 13.3 te vernietigen?

5.19.

In haar akte van 25 januari 2023 stelt Sterk dat zij, in het geval dat Sterk de verplichting op zich heeft genomen om zonnepanelen te plaatsen, een beroep doet op vernietiging van deze afspraak. Sterk is met het betalen van de factuur akkoord gegaan en niet meer dan dat. Sterk is daarbij van onjuiste informatie uitgegaan. Sterk geeft aan dat haar daags voor de notariële levering bekend is geworden dat Werbra nog geen opdracht had verstrekt aan [bedrijf] , dat het beoogde rendement van 195.000 kWh/jaar niet haalbaar is en dat teruglevering aan het net niet mogelijk is. Bij een juiste voorstelling van zaken, had Sterk de koopovereenkomsten niet of niet onder dezelfde voorwaarden gesloten.

5.20.

De rechtbank stelt voorop dat het hier gaat om de vordering tot vernietiging van de afspraak die is neergelegd in artikel 13.3 van de leveringsaktes. Dit is een op zichzelf staande overeenkomst, zoals hierboven is overwogen. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van Sterk op vernietiging van artikel 13.3 van de leveringsakte wegens dwaling of bedrog geen kans van slagen heeft. Kort gezegd, is voor een geslaagd beroep op dwaling vereist dat de dwalende (hier: Sterk) bij het aangaan van de overeenkomst heeft gedwaald en bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet zou hebben gesloten. Het toetsingsmoment voor dwaling (en ook bedrog) is dus het moment waarop partijen de leveringsaktes hebben ondertekend. Zoals Sterk zelf stelt kwam zij vóór het ondertekenen van de notariële aktes erachter dat Werbra informatie had achtergehouden of dat Werbra verkeerde informatie had verstrekt. Los van de vraag of het juist is dat Werbra onjuiste informatie heeft verstrekt of relevante informatie heeft achtergehouden, was Sterk dus volgens haar eigen standpunt al vóór het ondertekenen van de leveringsaktes van de juiste informatie op de hoogte. Sterk wist dus bij het ondertekenen van de aktes waar hij aan toe was. Om die reden alleen al faalt het beroep op dwaling of bedrog.

Is Sterk bevoegd de koopovereenkomsten gedeeltelijk te vernietigen?

5.21.

Uit de gewijzigde eis van Sterk leidt de rechtbank af dat Sterk ook wegens dwaling gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomsten vordert, namelijk ten aanzien van artikel 19 van de koopovereenkomsten. Zoals hiervoor is overwogen kan de afspraak uit artikel 13.3 van de leveringsaktes niet worden vernietigd wegens dwaling of bedrog en blijft daarmee overeind. Een eventueel geslaagd beroep op vernietiging van artikel 19.2 van de koopovereenkomsten brengt daar geen verandering in omdat de rechtbank de inhoud van deze afspraak op basis van uitleg heeft bepaald. De vordering wordt daarom afgewezen.

Is Werbra bevoegd de twee koopovereenkomsten te ontbinden?

5.22.

De rechtbank heeft geoordeeld dat Sterk de verplichting tot het laten leggen van zonnepanelen jegens Werbra niet is nagekomen, ook niet nadat Werbra hierom heeft verzocht. Toch wordt de vordering van Werbra tot ontbinding van de koopovereenkomsten afgewezen.

5.23.

Werbra is op grond van artikel 6:265 BW bevoegd om de overeenkomsten te ontbinden
tenzijde tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Sterk beroept zich op de tenzij bepaling. Volgens Sterk heeft zij aan haar hoofdverplichting voldaan. Het is niet proportioneel om gelet op de discussie over de zonnepanelen de koop van de bedrijfshallen terug te draaien.

5.24.

Dit verweer van Sterk slaagt. Werbra vordert algehele ontbinding van de twee koopovereenkomsten. Duidelijk is dat de afspraak tussen partijen over de plaatsing van de zonnepanelen géén hoofdverplichting betreft van de koopovereenkomst. De hoofdverplichtingen van de koopovereenkomsten zien op het leveren van de bedrijfshallen door Werbra aan de ene kant en het betalen van de koopsom door Sterk aan de andere kant. Tussen partijen staat vast dat Sterk niet in deze verplichting is tekortgeschoten.

De ontbinding zou tot gevolg hebben dat de hoofdverplichtingen ongedaan worden gemaakt: Werbra dient de koopsommen terug te betalen en Sterk dient de twee bedrijfshallen terug te leveren. De rechtbank acht schending van de verplichting tot het laten leggen van zonnepanelen niet zodanig ernstig dat Werbra bevoegd is om de twee koopovereenkomsten geheel te ontbinden. De gevolgen hiervan zijn enorm en staan niet in verhouding met de mate van de ernst van de tekortkoming van Sterk.

5.25.

Nu Werbra niet bevoegd is om tot ontbinding over te gaan, hoeft het verweer van Sterk dat op grond van artikel 9 van de leveringsakte ontbinding is uitgesloten, niet meer te worden beoordeeld.

5.26.

De conclusie van het voorgaande is dat de primaire vorderingen (I en II) van Werbra worden afgewezen.

Is Sterk gehouden tot nakoming van de afspraak?

Verweren van Sterk

5.27.

Subsidiair vordert Werbra van Sterk nakoming van de verplichting om 552 zonnepanelen te laten plaatsen door [bedrijf] op de daken van de bedrijfshallen aan de [adres] [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] , op straffe van een dwangsom bij niet nakoming hiervan.

Zoals al is geoordeeld is de inhoud van de verplichting van Sterk tussen partijen vast komen te staan. Sterk voert verschillende verweren tegen de vordering tot nakoming aan. Deze verweren kunnen – indien zij slagen – het vorderen van nakoming verhinderen. Het gaat om de volgende verweren:

schuldeiserverzuim van Werbra;
Werbra heeft geen belang bij de vordering;
de redelijkheid en billijkheid.

Is sprake van schuldeisersverzuim?

5.28.

Sterk voert als verweer aan dat Werbra niet gehouden is tot nakoming van artikel 13.3 van de leveringsaktes omdat Werbra zelf in verzuim verkeert. Werbra heeft in strijd met haar verplichtingen geen opdracht verstrekt aan [bedrijf] , Werbra heeft toegezegde stukken niet verstrekt aan Sterk en Werbra heeft eenzijdig de koopoptie ten aanzien van de [adres] [nummer 3] en [nummer 4] voor het verstrijken van de termijn herzien.

5.29.

De wet bepaalt dat in bepaalde gevallen het vorderen van nakoming door Werbra niet mogelijk is gedurende de periode dat Werbra zelf in verzuim verkeert. Schuldeisersverzuim bevrijdt Sterk niet van haar verplichting. In de eerste plaats is voor schuldeisersverzuim vereist dat de nakoming van de verplichting door Sterk wordt verhinderd door Werbra zelf.

5.30.

De rechtbank is van oordeel dat Sterk onvoldoende duidelijk maakt waarom Werbra het laten leggen van de zonnepanelen door Sterk heeft verhinderd. Werbra, Sterk en [bedrijf] zijn na de notariële levering, begin september 2021, bij elkaar gekomen om met elkaar te spreken over het zonnepanelenproject. Sterk legt niet duidelijk aan de rechtbank uit dat en waarom Werbra na de notariële levering niet bereid was om Sterk te helpen bij de opdracht met [bedrijf] . Het is juist Sterk die heeft aangegeven dat zij – vanwege financiële redenen – nog wil wachten met het leggen van de zonnepanelen. Dit verweer wordt daarom verworpen.

Heeft Werbra belang bij nakoming?

5.31.

Anders dan Sterk aanvoert heeft Werbra voldoende belang bij haar vordering tot nakoming. De omstandigheid dat Werbra mee zou delen in de opbrengst van de zonnepanelen is daarvoor voldoende.

Slaagt het beroep van Sterk op de redelijkheid en billijkheid?

5.32.

Sterk verweert zich tot slot met de stelling dat van haar in deze omstandigheden geen nakoming kan worden gevergd omdat nakoming voor haar op dit moment onevenredige (financiële) gevolgen heeft.

5.32.1.

Sterk voert hiervoor de volgende argumenten aan:

Na levering van de bedrijfshallen is gebleken dat het niet haalbaar is om 195.000 Kwh/jaar aan energie op te wekken;
Het is niet mogelijk om het verbruik dekkend te krijgen met zelfopwekking. Het verbruik is alleen dekkend als het ook mogelijk is om terug te leveren aan Enexis. Bij teruglevering wordt namelijk ook de opgewekte stroom in de uren van afwezigheid benut en dat helpt om het gehele verbruik in balans te krijgen richting zelfvoorzienendheid. Terugleveren in [plaats01] is niet mogelijk omdat de capaciteit op het netwerk vol is;
Sterk komt op dit moment niet in aanmerking voor subsidie;
De huurder van het pand, HD Maatwerk, was een grootverbruiker (125.000 KwH/jaar). HD Maatwerk is inmiddels geen huurder meer waardoor het totale verbruik van de panden aanzienlijk minder is dan de berekende 195.000 KwH/jaar.

5.32.2.

Werbra geeft aan dat het een streven van partijen was om zelfvoorzienendheid te bereiken. Ook al blijkt die opbrengst niet haalbaar te zijn, geldt de plicht van Sterk onverminderd. Sterk stelt dat er technische onmogelijkheden zijn aan het uitvoeren van de verplichting, maar maakt niet duidelijk welke dat zijn. Het feit dat terugleveren aan het net niet mogelijk is kan Sterk niet baten. Partijen zijn een dergelijke voorwaarde niet overeengekomen.

5.33.

De rechtbank stelt voorop dat de redelijkheid en billijkheid nakoming van een verplichting kunnen verhinderen. Dit is het geval indien nakoming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Tot welke gevolgen toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in dit geval leidt, hangt af van de omstandigheden van het geval.^[4]

5.34.

Sterk geeft aan dat zij zelf nog wil wachten met het plaatsen van de zonnepanelen. Zij heeft hiervoor haar redenen. Zo stelt Sterk dat zij op dit moment niet in aanmerking komt voor een subsidie voor het leggen van zonnepanelen. Werbra betwist dit niet. Verder stelt Sterk dat teruglevering aan het net in [plaats01] op dit moment niet mogelijk is. Werbra heeft ook deze stelling niet betwist. Sterk wil de zonnepanelen plaatsen op het moment dat dit economisch verantwoord is. Sterk heeft daarom een gerechtvaardigd belang om het project uit te stellen naar een moment in de toekomst. Werbra heeft op haar beurt een gerechtvaardigd belang bij de plaatsing van de zonnepanelen omdat zij mee zou delen in de opbrengst van de zonnepanelen en haar panden daarmee zelfvoorzienend zouden worden.

Tussen partijen staat vast dat Sterk jegens Werbra niet gehouden is tot het leggen van zonnepanelen met een rendement van 195.000 kWh/jaar. Sterk wist bij het ondertekenen van de notariële leveringsaktes dat het rendement waar partijen op hoopten lager lag dan 195.000 kWh/jaar.

Gelet op het voorgaande acht de rechtbank het niet redelijk om Sterk te verplichten om alle overeengekomen zonnepanelen alsnog te plaatsen. Zeker nu Werbra, behalve haar eigen belang om zelfvoorzienend te kunnen zijn in haar panden, geen enkel belang lijkt te hebben bij daadwerkelijke uitvoering van de volledige verplichting. De rechtbank acht het daarom redelijk dat Sterk slechts gehouden is tot het laten plaatsen van een beperkter aantal zonnepanelen waarvan de verwachte opbrengt voldoende is om de panden van Werbra zelfvoorzienend te laten zijn. Dat betekent dat Sterk zelf kan bepalen waar zij de zonnepanelen zal plaatsen, zolang maar aan deze voorwaarde is voldaan. Werbra heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat haar energieverbruik voor de twee hallen die zij in gebruik heeft rond de 10.000 kWh/jaar ligt. Sterk is daarom gehouden om zonnepanelen te laten plaatsen met een verwacht rendement van in ieder geval 10.000 kWh/jaar, waarbij de rechtbank opmerkt dat de opgewekte energie tot een maximum van 10.000 kWh/jaar ten goede van Werbra zal moeten komen.

5.35.

Wat betreft de vraag of Sterk gehouden is [bedrijf] de zonnepanelen te laten plaatsen overweegt de rechtbank als volgt. De offerte en de prijzen die [bedrijf] heeft opgegeven zijn van enige tijd geleden. Zoals ook tijdens de mondelinge behandeling is besproken, is het onduidelijk of [bedrijf] nog bereid is om de zonnepanelen te plaatsen tegen de geoffreerde prijs, ook indien dit alleen de daken van Werbra betreft. De vordering wordt op dit punt daarom afgewezen. Het staat Sterk natuurlijk nog steeds vrij om [bedrijf] hiervoor in te schakelen.

Termijn van nakoming

5.36.

Partijen zijn geen termijn voor de nakoming overeengekomen. Sterk dient een redelijke termijn te krijgen voor het laten plaatsen van de zonnepanelen. Aangezien niet duidelijk is binnen welke termijn de zonnepanelen kunnen worden geleverd zal de rechtbank Sterk een bepaalde tijd gunnen om de opdracht tot het plaatsen van de zonnepanelen te verstrekken. De rechtbank acht een termijn van drie maanden na de datum van dit vonnis redelijk.

Dwangsom

5.37.

De rechtbank zal, zoals is gevorderd door Werbra, als stimulans tot nakoming van de verplichting waartoe Sterk wordt veroordeeld een dwangsom bepalen van € 100,- per dag dat Sterk de verplichting niet nakomt. De dwangsommen worden gemaximeerd tot een bedrag van € 5.000,-.

Conclusie

5.38.

Samenvattend, wordt de subsidiaire vordering van Werbra gedeeltelijk toegewezen. Sterk is gehouden tot het laten plaatsen van zonnepanelen met een totaal verwacht rendement van 10.000 kWh/jaar. De opbrengst van deze zonnepanelen dient tot maximaal 10.000 kWh/jaar ten goede te komen aan Werbra. De opdracht hiertoe dient binnen een termijn van drie maanden na de datum van dit vonnis te zijn verstrekt. Sterk betaalt een dwangsom van € 100,- voor iedere dag dat zij deze verplichting niet nakomt.

Heeft Sterk recht op schadevergoeding?

5.39.

Sterk vordert in reconventie betaling van schadevergoeding van Werbra. Voor het bepalen van de hoogte van de schade vordert Sterk verwijzing van de zaak naar de schadestaatprocedure.

5.39.1.

Sterk verwijt Werbra dat Werbra belangrijke informatie voor haar heeft achtergehouden. Op het moment van de verkoop van de twee bedrijfshallen aan Sterk wist Werbra of behoorde zij te weten dat er niet voldoende kon worden opgewekt om in het verbruik van de twee bedrijfshallen te voorzien terwijl dat wel de bedoeling van partijen was. Werbra had een jaaropbrengst van 195.000 kWh/jaar beloofd. Het uitgangspunt van partijen was dat de hallen zelfvoorzienend zouden worden. Werbra beschikte vóór de verkoop aan Sterk al over het technisch rapport van Midden Nederland van 7 juni 2021. Uit dit rapport volgt dat er 166.500 kWh/jaar kan worden opgewekt met 576 zonnepanelen. Sterk verkeerde in de veronderstelling dat 195.000 kWh/jaar haalbaar was. Zo heeft zij de panden ook gefinancierd.

Volgens Sterk heeft Werbra ook onjuiste informatie verstrekt. In de koopovereenkomsten staat dat Werbra reeds opdracht heeft verstrekt tot het plaatsen van de zonnepanelen, maar na de koop blijkt dat slechts een offerte van [bedrijf] te zijn.

Sterk meent dat als gevolg van schending van deze mededelingsplicht en het verschaffen van onjuiste informatie sprake is van wanprestatie dan wel onrechtmatige daad van Werbra. Werbra is daarom gehouden om de door haar geleden vermogensschade te vergoeden. Sterk heeft te veel betaald voor de panden nu zij bij de uitgevoerde taxatie en de betaalde koopsommen is uitgegaan van een rendement van 195.000 kWh/jaar.

5.39.2.

Werbra betwist dat zij Sterk een rendement van 195.000 kWh/jaar heeft beloofd of toegezegd. Werbra heeft daar geen onjuiste mededelingen over gedaan. Ter ondersteuning hiervan wijst Werbra op de tekst van artikel 19 van de koopovereenkomsten. Ook betwist Werbra dat zij onjuiste informatie heeft verstrekt.

5.40.

Het beroep van Sterk op deze juridische grondslagen faalt. De rechtbank licht dit oordeel als volgt toe.

5.40.1.

Anders dan Sterk aanvoert, was Werbra op grond van de koopovereenkomst niet verplicht om zonnepanelen te laten plaatsen met een minimale opbrengst van 195.000 kWh/jaar. Deze opbrengst was een streven, geen gegeven. Artikel 19.2 van de koopovereenkomsten is hierover duidelijk.

Partijen hadden dit rendement als uitgangspunt genomen omdat het verbruik van de twee bedrijfshallen op nrs. [nummer 1] en [nummer 2] in 2021 volgens opgave van Werbra ongeveer 195.000 kWh/jaar bedroeg. Of het door partijen gewenste rendement haalbaar was hing af van de technische en constructieve mogelijkheden van het leggen van de zonnepanelen op de daken. Ook dit staat expliciet vermeld in artikel 19.2 van de koopovereenkomsten. Werbra kon daar zelf geen invloed op uitoefenen. Ook Sterk wist dat of behoorde dat te begrijpen. Sterk diende daarom rekening te houden met de mogelijkheid dat het rendement van 195.000 kWh/jaar niet zou worden gehaald.

De rechtbank verwerpt dan ook het standpunt van Sterk dat Werbra onder haar verplichting om zonnepanelen te plaatsen uit probeerde te komen omdat de uitgangspunten niet haalbaar waren.

De rechtbank is het met Sterk eens dat het wel beter was geweest dat Werbra voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomsten het eerste technisch rapport van Midden Nederland van 7 juni 2021 aan Sterk had toegezonden, zodat Sterk volledig op de hoogte was van de stand van zaken op dat moment. Het technisch onderzoek was echter nog lopende ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomsten. Dat Werbra dat niet heeft gedaan, betekent daarom niet dat Werbra dus cruciale informatie heeft achtergehouden en dat op basis hiervan zij haar mededelingsplicht heeft geschonden. Sterk diende – gelet op het voorbehoud uit artikel 19.2 – rekening te houden met de mogelijkheid dat het opwekken van een rendement van 195.000 kWh/jaar en daarmee zelfvoorzienendheid voor deze daken niet haalbaar was.

Gelet op het bovenstaande komt niet vast te staan dat Werbra een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden. De vordering tot betaling van schadevergoeding wordt daarom afgewezen.

5.40.2.

Ook de stelling dat Werbra onjuiste informatie aan Sterk heeft verstrekt en daardoor schade heeft geleden, wordt verworpen.

Sterkt stelt dat zij schade heeft geleden omdat het niet ging om een opdracht aan [bedrijf] , maar slechts een offerte. De rechtbank volgt Sterk niet in deze stelling. Ook indien het juist is dat het slechts een offerte betrof en nog geen opdracht, zoals Sterk stelt, maakt Sterk niet duidelijk dat zij hierdoor schade heeft geleden. Zoals al is geoordeeld was het voor beide partijen duidelijk dat [bedrijf] de partij was die de zonnepanelen zou gaan plaatsen. Zo heeft Werbra dat ook bedoeld.

Bovendien is na het sluiten van de koopovereenkomsten afgesproken dat Sterk de zonnepanelen zou laten plaatsen. De verplichting van Werbra gold niet meer. Sterk diende hier zelf actie te ondernemen en Sterk was hiervan op de hoogte.

Dient Werbra mee te werken aan het vestigen van een recht van opstal?

5.41.

Sterk vordert dat Werbra wordt veroordeeld om binnen twee maanden na dit vonnis mee te werken aan het vestigen van een opstalrecht op de zonnepanelen ten behoeve van Sterk op de bedrijfshallen [nummer 3] en [nummer 4] toe. Werbra betwist dat partijen hebben afgesproken dat zij ten behoeve van Sterk een recht van opstal dient te vestigen.

5.42.

Deze vordering van Sterk wordt toegewezen. De rechtbank motiveert dit oordeel als volgt.

Partijen zijn overeengekomen dat Sterk de eigenaar zal zijn van de zonnepanelen op de daken van Werbra. De wet bepaalt dat de eigenaar van een onroerende zaak eigenaar is van al haar bestanddelen. Een zaak kan door verbinding met een andere zaak haar zelfstandigheid verliezen en bestanddeel worden van die andere zaak. Deze vorm van eigendomsverkrijging heet natrekking.

Om te voorkomen dat – ondanks deze afspraak tussen partijen – Werbra de eigendom verkrijgt van de zonnepanelen omdat deze op haar daken worden geplaatst, biedt het vestigen van een opstalrecht op de zonnepanelen uitkomst. Met deze regeling wordt op juridisch vlak duidelijkheid gecreëerd. Gelet op de gemaakte afspraak tussen partijen en om dit wettelijke gevolg te blokkeren acht de rechtbank het redelijk dat Werbra meewerkt aan het vestigen van een recht van opstal.

5.43.

De rechtbank acht het ook redelijk dat, zoals Werbra heeft verzocht, de kosten voor het vestigen van het opstalrecht voor rekening van Sterk komen in het geval Sterk ervoor kiest de panelen op het dak van Werbra te plaatsen. Sterk vordert dat de vestiging van het opstalrecht van Sterk binnen twee maanden na het vonnis geschiedt. Deze termijn is te kort. Het recht van opstal moet binnen één maand na de plaatsing van de zonnepanelen worden gevestigd voor zover Sterk ervoor kiest de zonnepanelen op het dak van Werbra te plaatsen.

Vordering tot opheffing van het gelegde beslag

5.44.

Sterk vordert in haar gewijzigde eis dat het door Werbra gelegde conservatoire beslag wordt opgeheven of vernietigd indien de vordering van Werbra niet toewijsbaar is. Nu de vordering van Werbra tot nakoming gedeeltelijk wordt toegewezen, en Sterk geen verdere motivering heeft gegeven op dit punt, dient deze vordering van Sterk te worden afgewezen.

Tot slot

5.45.

Partijen hebben over en weer aangegeven dat sprake is van schending van de goede procesorde. De rechtbank is van oordeel dat de processuele keuzes van partijen wellicht als chaotisch en/of inefficiënt kunnen worden bestempeld, maar van schendingen die dermate ernstig zijn dat kan worden gesproken van schending van de goede procesorde is niet gebleken.

Proceskostenveroordeling

5.46.

Sterk is de partij die in conventie grotendeels ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten van Werbra worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Werbra als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding € 103,33

- griffierecht € 676,00

-
salaris advocaat € 1.794,00(3 punten × tarief II € 598,00)

Totaal € 2.573,33

5.47.

In reconventie zal Sterk als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. Nu de reconventie voortvloeit uit (althans sterk samenhangt met) het verweer in conventie, zal de helft van het salaris van de advocaat worden gerekend. De kosten aan de zijde van Werbra worden begroot op € 598,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × factor 0,5 × tarief II € 598,00).

5.48.

De nakosten en de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten (inclusief de nakosten) zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is bepaald.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie

6.1.

veroordeelt Sterk om uiterlijk binnen drie maanden na de datum van dit vonnis de opdracht te geven tot het plaatsen van zonnepanelen op de daken van Werbra aan de [adres] [nummer 3] en [nummer 4] danwel op de daken van Sterk op de [adres] [nummer 1] en [nummer 2] in [plaats01] met in totaal minimaal een verwacht rendement van 10.000 kWh/jaar;

6.2.

veroordeelt Sterk tot betaling van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag dat zij deze verplichting niet nakomt, met een maximum van € 5.000,00,

6.3.

veroordeelt Sterk in de proceskosten, aan de zijde van Werbra tot dit vonnis vastgesteld op € 2.573,33, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

in reconventie

6.4.

veroordeelt Werbra om binnen een termijn van één maand nadat de zonnepanelen zijn geplaatst mee te werken aan het vestigen van een recht van opstal op de zonnepanelen op de daken van Werbra aan de [adres] [nummer 3] en [nummer 4] in [plaats01] voor zover Sterk de zonnepanelen als genoemd onder 6.1 op het dak van Werbra gaat leggen,

6.5.

veroordeelt Sterk in de proceskosten, aan de zijde van Werbra tot dit vonnis vastgesteld op € 598,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

in conventie en in reconventie

6.6.

veroordeelt Sterk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

€ 271,00 aan salaris advocaat,
te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Sterk niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

6.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.8.

wijst het meer of anders gevorderde af,

Dit vonnis is gewezen door Fleskens en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2023.

ECLI:NL:RBZWB:2023:5026

Geschil over de uitleg van een bepaling in de leveringsakte met betrekking tot zonnepanelen bij de verkoop van bedrijfshallen

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

1.De procedure

2.De zaak in het kort

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing

Voetnoten