Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5568
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende
(gemachtigde: G. Gieben, verbonden aan Previcus Vastgoed B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [straatnaam] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 127.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 2 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: A. van den Dool (verbonden aan Previcus Vastgoed B.V.) namens belanghebbende, en [taxateur] (taxateur, werkzaam bij [B.V.]) namens de heffingsambtenaar. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft ter zitting een machtiging overgelegd. Deze machtiging is aan het dossier toegevoegd en zal (zoals afgesproken ter zitting) in afschrift met deze uitspraak aan belanghebbende worden toegezonden ter completering van zijn dossier.
1.5.
Bij de huidige stand van het geding heeft de rechtbank geen aanleiding gezien om de eigenaar/verhuurder van de onroerende zaak op de voet van artikel 8:26 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
1.6.
De rechtbank heeft aan het slot van de zitting aangekondigd dat uiterlijk na zes weken uitspraak zou worden gedaan. De uitspraak wordt echter pas heden gedaan, enkele dagen na verloop van die termijn. Gelet op de zeer geringe verlenging van die termijn, heeft de rechtbank partijen niet apart bij brief geïnformeerd over deze verlenging, maar maakt er op deze plaats melding van.
Feiten
2. Belanghebbende is huurder van de woning. Het is een bejaardenwoning (aanleunwoning/maisonnette; bouwjaar 1983) met een inhoud van 275 m3 en een inpandige berging/ schuur.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
4. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 104.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 127.000.
Artikel 40 Wet Pro WOZ en indexeringscijfers
4.1.
De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Een procedurele bepaling zoals artikel 40 van Pro de Wet WOZ is in het leven geroepen om de eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen. Alleen dan kan op een zinvolle wijze invulling worden gegeven aan de bezwaarprocedure en kunnen onnodige beroepsprocedures worden voorkomen. Dit brengt met zich mee dat dergelijke bepalingen moeten worden ingeroepen zodra dat mogelijk is. Belanghebbende heeft weliswaar in zijn bezwaarschrift gevraagd om alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder de onderbouwing van de taxatie (referentieobjecten, grondstaffel, koudv-factoren en indexering), maar hij heeft dat tijdens het hoorgesprek niet herhaald. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken heeft gesteld dat met de gemachtigde van belanghebbende jaarlijks afspraken worden gemaakt over de aanlevering van stukken en dat de afspraak voor het in geschil zijnde jaar beperkt was tot het verstrekken van het taxatieverslag. Belanghebbende heeft deze stelling niet weerlegd. De rechtbank zal daarom van het bestaan van deze afspraak uitgaan. Indien en voor zover belanghebbende van oordeel was dat in deze zaak (in afwijking van deze afspraken) aanvullende informatie nodig was om de beschikking op zijn merites te kunnen beoordelen, had hij dat tijdig – dus uiterlijk tijdens het hoorgesprek – kenbaar moeten maken. Van een dergelijk verzoek is niet gebleken. De rechtbank stelt vervolgens vast dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar voldoende gegevens heeft verstrekt, zodat belanghebbende een weloverwogen afweging kon maken alvorens beroep in te stellen. In dit geval is daarom geen sprake van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Wat belanghebbende eerst ter zitting heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Toetsingskader van de rechtbank
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.3.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.5.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 2 februari 2022 door taxateur [taxateur] betreffende de woning en de in de matrix genoemde referentiewoningen is opgemaakt.
4.7.
In de taxatiematrix is een waarde voor de woning van € 146.558 vermeld. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [object] en [object] te [plaats 2] en [object] te [plaats 3]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
4.8.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 127.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
4.9.
De woning is een maisonnette. De referentiewoningen zijn een etagewoning, een appartement en een maisonnette, alle gelegen in omliggende dorpen binnen dezelfde gemeente. De referentiewoningen hebben vergelijkbare bouwjaren (tussen 1975 en 1990) en zijn binnen een jaar na de waardepeildatum verkocht. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat alle gebruikte referentiewoningen evenals de woning appartementen zijn en dat de aan- of afwezigheid van een trap geen verschil maakt in de waarde. Belanghebbende stelt dat dit objectkenmerk (de trap) een dusdanig verschil maakt dat de woning uitsluitend vergeleken mag worden met een andere maisonnette.
4.10.
Naar het oordeel van de rechtbank kan belanghebbendes standpunt niet worden gevolgd, omdat het betoog van belanghebbende een kale stelling betreft, die voor het eerst ter zitting is gedaan, niet van verifieerbare context is voorzien, of met stukken is onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de gekozen referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
4.11.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast is op de verkoopprijs van de referentiewoningen een correctie toegepast voor het aandeel van de referentiewoning in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren. In de matrix is rekening gehouden met de verschillen in inhoud van de (referentie)woningen. Aan de berging en een balkon zijn afzonderlijke waarden toegekend. Tevens is rekening gehouden met de verschillen in koudv-waarden. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
4.12.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar voor de indexering van de verkoopprijs naar de waardepeildatum ten onrechte is uitgegaan van gegevens van VRiS. Dit indexeringspercentage is namelijk veel hoger dan het door de heffingsambtenaar zelf bij de Waarderingskamer ingediende indexeringspercentage, aldus belanghebbende.
4.13.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van gegevens van VRiS, waarin de waardestijging is beoordeeld van dezelfde soort (flat)woningen die binnen de gemeente Drimmelen zijn verkocht. Ter zitting hebben beide partijen ermee ingestemd dat de rechtbank voor het beoordelen van de stelling van belanghebbende de openbaar beschikbare gegevens van de Waarderingskamer zal raadplegen en in de beoordeling zal betrekken. Dat is ook gedaan. Uit deze raadpleging komt naar voren dat de gegevens van de Waarderingskamer over de waardeontwikkeling binnen de gemeente Drimmelen minder specifiek zijn (betreft alle woningen binnen de gemeente) dan de gegevens van VRiS, die de heffingsambtenaar in deze zaak heeft gehanteerd. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de indexeringspercentages van de Waarderingskamer te algemeen om de bewijskracht van de indexeringspercentages van het systeem van VRiS succesvol te betwisten. De verwijzing van belanghebbende naar de cijfers van de Waarderingskamer is daarom zonder succes.
4.14.
Het standpunt van belanghebbende omtrent de vermeende discrepantie tussen de terugkoppeling aan de Waarderingskamer enerzijds en de uit VRiS geselecteerde cijfers anderzijds (zie 4.12) kan belanghebbende niet baten, om dezelfde reden als hiervoor in 4.10 is verwoord.
4.15.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waardeverandering tussen aankoopdatum en waardepeildatum aannemelijk heeft gemaakt.
Tussenconclusie
4.16.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk
gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
Vergoeding van immateriële schade
5.1.
Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar. [2] De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 1 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 17 juli 2023 waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 5 maanden.
5.2.
Echter, naar het oordeel van de rechtbank bestaat er in het onderhavige geval geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure een zodanige spanning en frustratie bij een belanghebbende veroorzaakt, dat een schadevergoeding in de rede ligt, indien sprake is van een zeer gering financieel belang. [3] Van een zeer gering financieel belang is volgens de Hoge Raad sprake, indien de som van de door de belanghebbende te betalen bedragen niet meer beloopt dan € 15. Naar het oordeel van de rechtbank doet die situatie zich in het onderhavige geval voor. Belanghebbende is als huurder van de woning immers niet in de heffing van onroerende zaakbelastingen of andere op basis van de WOZ-waarde geheven belastingen betrokken, terwijl evenmin is gebleken dat hij anderszins is getroffen door aan de WOZ-waarde gerelateerde extra uitgaven. De rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding derhalve af.
Conclusie en gevolgen
6.1.
Het beroep zal ongegrond worden verklaard. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
6.2.
De rechtbank wijst ook de nevenverzoeken van vergoeding voor immateriële schade en proceskosten af.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 14 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
0De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak mede te ondertekenen.
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.