ECLI:NL:RBZWB:2023:5079 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Vaststelling WOZ-waarde woning en vergoeding immateriële ...

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 20/9782

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juli 2023 in de zaak tussen

[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Geertruidenberg, de heffingsambtenaar,

de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 oktober 2020.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 245.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Geertruidenberg voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 1 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, A. van den Dool, en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen een nader stuk in te dienen. Belanghebbende heeft gereageerd op het door de heffingsambtenaar ingediende stuk.

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een nadere zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek bij brief van 6 juni 2023 gesloten en de zaak niet behandeld op een nadere zitting.

Feiten

1. Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het is een rijwoning (bouwjaar 1977) met een inhoud van 365 m3, een berging en een garage, op een perceel van 242 m2.

Beoordeling door de rechtbank

2.1

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij

doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

2.2

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 223.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 245.000.

3.
Toetsingskader van de rechtbank

3.1

De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.

3.2

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.3

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

3.4

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

4.
Onderbouwing van de WOZ-waarde

4.1

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd die op 27 januari 2021 door taxateur [taxateur] betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt.

4.2

In de waardematrix is een waarde voor de woning van € 245.000 vermeld. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [object], [object] en [object] te [plaats]. In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

4.3

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 245.000 niet te hoog is.

5.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen

Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen met de woning niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen.

6.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning

6.1.

De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Aan een garage, berging en/of overkapping zijn afzonderlijke waarden toegekend. Twee van de referentiewoningen hebben dezelfde inhoud als de woning. Voor de afwijkende inhoud van de [object] is een correctie toegepast. De heffingsambtenaar heeft woordelijk omschreven dat de waarde van de aanbouw woonruimte bij de (referentie)woningen berekend is op basis van 90% van de waarde per m3 van het onderdeel woning. Vervolgens is voor de woning uitgegaan van de gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat in de matrix ten onrechte kwaliteit (2) voor de woning is benoemd. Zoals in de bezwaarfase en in de uitspraak op bezwaar is benoemd, dient dit gelezen te worden als (3). Dit geldt te meer nu geen correctie is toegepast in de matrix. De heffingsambtenaar heeft hiermee in beginsel inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.

6.2.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van indexeringscijfers die afwijken van de door de Waarderingskamer gepubliceerde stijgingspercentages. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende een uitdraai van de Waarderingskamer inzake de marktontwikkeling woningen binnen de gemeente Geertruidenberg over de jaren 2017 tot en met 2023 overgelegd.

6.3.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de indexering in de waardematrix gebruik gemaakt van een overzicht Marktontwikkeling Geertruidenberg voor woningen tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2019, gepubliceerd door de Waarderingskamer en van een PMA management overzicht gemeente Geertruidenberg over de periode van 1 januari 2019 tot en met 31 december 2020 van VRiS.

6.4.

De rechtbank is van oordeel dat tussen de door beide partijen overgelegde gegevens van de Waarderingskamer een dusdanige onverklaarde discrepantie zit dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij is uitgegaan van de juiste gegevens. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde voor de woning niet te hoog is vastgesteld.

De door belanghebbende voorgestane waarde

6.5.

Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 223.000. Hij wijst daartoe op de verkoopprijs van de woning aan de [object]. Dit is een twee-onder-een-kapwoning, verkocht op 13 april 2018 voor € 254.500. Deze referentiewoning heeft 4 m2 minder perceeloppervlak, maar 84 m3 meer inhoud. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:664) stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar deze verkoop niet buiten beschouwing had mogen laten. Uit deze verkoop en rekening houdend met een correctie voor de kwaliteit van de woning naar (2) volgt volgens belanghebbende namelijk de door hem verdedigde waarde.

6.6.

De rechtbank is, in tegenstelling tot de heffingsambtenaar, van oordeel dat het enkele gegeven dat de referentiewoning een twee-onder-een-kapwoning is, onvoldoende is om te oordelen dat deze referentiewoning niet als onderbouwing voor de waarde van de woning kan dienen. Op basis van de door belanghebbende aangedragen gegevens kan naar het oordeel van de rechtbank echter niet worden geconcludeerd dat de door belanghebbende voorgestane waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 223.000. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende met de enkele stelling dat de voorzieningen meer dan 20 jaar oud zijn, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kwaliteit van de woning als matig moet worden gekwalificeerd. Dit klemt te meer nu uit de foto’s van de woning blijkt dat geen sprake is van een matige kwaliteit.

Conclusie

6.7.

Nu geen van de partijen de verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alles in ogenschouw nemende stelt de rechtbank deze waarde vast op € 235.000.

7.
Immateriële schadevergoeding

7.1.

Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

7.2.

De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 28 maart 2020 bij de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 18 juli 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met 16 maanden is overschreden.

7.3.

Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in dit soort zaken in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150. Omdat de bezwaarfase afgerond 7 maanden heeft geduurd en daarmee 1 maand te lang, komt 1/16 deel (€ 9,38) voor rekening van de heffingsambtenaar en de rest (€ 140,62) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De Staat moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.

Conclusie en gevolgen

8.1.

Het beroep zal gegrond worden verklaard. Dat betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.

8.2.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding voor zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen.

8.3.

Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 837. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de kosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de telefonische hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend, aan de zitting van de rechtbank deelgenomen en op verzoek van de rechtbank een nadere reactie ingediend. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.684,50. De rechtbank ziet geen aanleiding voor vergoeding van een kadastraal uittreksel van € 7, nu gesteld noch gebleken is dat deze kosten zijn gemaakt.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot € 235.000;

- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële

schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 9,38;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 140,62;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.684,50 aan proceskosten aan

belanghebbende;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48 aan belanghebbende vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 18 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Artikel 17

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.

Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44