Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10408811 CV EXPL 23-996
Vonnis van 9 augustus 2023
in de zaak van
de naamloze vennootschap ALTERA VASTGOED N.V.,
gevestigd te Amstelveen,
eisende partij,
hierna te noemen: Altera,
gemachtigde: SWG Advocaten B.V. te Rosmalen,
tegen
[gedaagde01],
wonende te [woonplaats01] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde01] ,
gedeeltelijk kosteloos procederende middels een toevoeging onder nummer: 1JY0033,
gemachtigde: mr. G. Konus, advocaat te Oosterhout.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
a. het tussenvonnis in deze zaak van 17 mei 2023 met de daarin genoemde processtukken;
b. het e-mailbericht van de zijde van Altera van 3 juli 2023 met één productie;
c. de mondelinge behandeling van 11 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde stukken, gaat de kantonrechter -voor zover thans van belang- uit van de volgende feiten:
a. [gedaagde01] huurt sinds 1 mei 2015 de woonruimte, staande en gelegen aan de [adres01] (hierna te noemen: het gehuurde) van Altera.
De maandelijkse huurprijs bedraagt per 1 juli 2023 € 1.008,27 en is op grond van artikel 4.3 van de huurovereenkomst bij vooruitbetaling verschuldigd.
Altera heeft [gedaagde01] drie keer gedagvaard in verband met een bestaande huurachterstand. Daarbij vorderde Altera (twee keer) onder andere ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Bij verstekvonnis van 12 augustus 2015 is de huurovereenkomst ontbonden en is de ontruiming van het gehuurde uitgesproken. Bij verstekvonnis van 9 januari 2019 en vonnis van 18 november 2020 is [gedaagde01] veroordeeld tot betaling van een huurachterstand.
Bij brief van 16 februari 2023 heeft Altera [gedaagde01] bericht over de beoogde aanmelding van [gedaagde01] bij de [gemeente01] in het kader van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening. Naar aanleiding van de brief zijdens Altera heeft [gedaagde01] bij e-mailbericht van 17 februari 2023 bezwaar gemaakt tegen voornoemde aanmelding. [gedaagde01] heeft zelf contact opgenomen met de [gemeente01] .
Tussen partijen zijn diverse betalingsregelingen overeengekomen. Deze regelingen zijn komen te vervallen wegens niet-nakoming zijdens [gedaagde01] .
[gedaagde01] heeft vanaf maart 2023 verschillende (extra) betalingen gedaan. De huurachterstand tot en met 1 juli 2023 bedraagt € 8.068,51. Op 5 juli 2023 heeft [gedaagde01] een betaling verricht van € 1.038,00.
3.Het geschil
3.1.
Altera vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden;
b. [gedaagde01] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woonruimte aan de [adres01] geheel te ontruimen en met al de zijnen en het zijne te verlaten en de sleutels ter beschikking van Altera te stellen met machtiging van Altera om, wanneer [gedaagde01] binnen de gestelde termijn in gebreke mocht blijven, de ontruiming zelf te doen uitvoeren, zo nodig met behulp van politie en/of justitie;
c. [gedaagde01] te veroordelen om aan Altera te betalen een bedrag van € 7.872,02 aan huurachterstand (inclusief buitengerechtelijke incassokosten en verschenen rente), te vermeerderen met de wettelijke rente over de openstaande huurbedragen vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van de algehele voldoening;
d. [gedaagde01] te veroordelen om aan Altera te betalen een bedrag van € 977,95 (nog te verhogen met eventuele indexeringen) voor elke ingegane maand vanaf 1 maart 2023 totdat het gehuurde is ontruimd en verlaten;
e. [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde01] voert verweer. [gedaagde01] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Altera, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Altera, met veroordeling van Altera in de proceskosten.
3.3.
De kantonrechter zal hierna (in onder 4. De beoordeling), voor zover van belang, ingaan op de stellingen en verweren van partijen.
4.De beoordeling
4.1.
Altera heeft het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. De tekortkoming bestaat uit het onbetaald laten van de volledige huur.
De huurachterstand bedraagt ten tijde van de dagvaarding € 6.648,44, zijnde ter hoogte van zeven maanden huurachterstand. De huurachterstand is gedurende de procedure toegenomen tot een bedrag van € 8.068,51 (huurachterstand tot en met 1 juli 2023). Verder heeft Altera in het buitengerechtelijke traject [gedaagde01] verschillende mogelijkheden geboden om op de huurachterstand in te lopen, maar [gedaagde01] heeft dit nagelaten. Voorts is [gedaagde01] meerdere keren tekort geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting. Nu [gedaagde01] de huur structureel niet (tijdig) betaalt en toezeggingen niet naleeft, heeft Altera geen vertrouwen dat de huurbetalingen in het vervolg tijdig en volledig door [gedaagde01] zullen worden voldaan. De hoogte van de huurachterstand en het structureel te laat betalen van de huurpenningen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, zodat de (neven)vorderingen daartoe dienen te worden toegewezen.
4.2.
Bij conclusie van antwoord heeft [gedaagde01] de huurachterstand ter hoogte van € 6.648,44, zoals opgenomen in de dagvaarding, niet betwist. [gedaagde01] heeft de omstandigheden geschetst waaronder de huurachterstand is ontstaan. Zo is de huurachterstand ontstaan wegens onvoldoende inkomsten. [gedaagde01] is als zzp’er werkzaam in de transportsector. Vanwege de Coronacrisis zijn de werkzaamheden volledig stil komen te liggen. [gedaagde01] geeft dan ook aan dat geen sprake is van betalingsonwil. Sinds enkele maanden komt [gedaagde01] weer in aanmerking voor losse projecten. De inkomsten van [gedaagde01] zijn inmiddels toereikend om de huur volledig en tijdig te kunnen voldoen en op de achterstand in te lossen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde01] kenbaar gemaakt dat hij een bedrag van € 1.600,00 per maand aan aflossing, naast de lopende huurtermijnen, kan betalen. Voorts heeft [gedaagde01] zelf contact opgenomen met de [gemeente01] . Samen met de gemeente zou [gedaagde01] nagaan wat de mogelijkheden konden zijn om de achterstallige huur te voldoen. Altera heeft echter besloten om dit niet af te wachten en is overgegaan tot het dagvaarden van [gedaagde01] . Daarnaast is Altera onnodig overgegaan tot het uit handen geven van de vordering. [gedaagde01] maakt dan ook bezwaar tegen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Tot slot maakt [gedaagde01] bezwaar tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Bij toekenning van ontruiming van het gehuurde zal [gedaagde01] op straat belanden. Dit zal ook een negatief effect hebben op het werk van [gedaagde01] .
Huurachterstand
4.3.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde01] van Altera de woning aan de [adres01] huurt tegen een bij vooruitbetaling te betalen huurprijs, die ten tijde van de dagvaarding € 977,95 per maand bedroeg. De maandelijkse huurprijs bedraagt per 1 juli 2023 een bedrag van € 1.008,27. Niet in geschil is verder dat [gedaagde01] een huurachterstand heeft laten ontstaan. Altera heeft de huurachterstand ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding berekend op een bedrag van € 6.648,44. Ten tijde van de mondelinge behandeling heeft Altera de huurachterstand berekend op € 7.030,51 (huurachterstand tot en met juli 2023), waarbij reeds rekening is gehouden met het door gedaagde op 5 juli 2023 betaalde bedrag van € 1.038,00. [gedaagde01] zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 7.030,51 aan huurachterstand tot en met juli 2023.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
4.4.
Met betrekking tot de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de verzochte ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. Uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden. Hierop wordt een uitzondering gemaakt als de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze hoofdregel van verbintenissenrecht is ook van toepassing op huurovereenkomsten. Bij de beoordeling van de vraag of een vordering tot een ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen, kunnen, naast de bijzondere aard en/of geringe betekenis van de tekortkoming, alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. Het is aan degene die zich beroept op de afwijzing van de ontbinding van de huurovereenkomst om feiten en omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) die dat beroep ondersteunen (zie het arrest van 28 september 2018 van de Hoge Raad, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder ECLI:NL:HR:2018:1810).
4.5.
De kantonrechter stelt vast dat de openstaande huurschuld ten tijde van de dagvaarding zeven maanden bedroeg. De huurachterstand is tijdens de procedure toegenomen. Voorts is [gedaagde01] meerdere keren bij vonnis veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. [gedaagde01] was dan ook een gewaarschuwd mens. De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, dat hierdoor de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt gerechtvaardigd. Een huurovereenkomst houdt voor beide partijen namelijk voortdurende verplichtingen in. Dit brengt mee dat als een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst, deze weliswaar voor de toekomst nog kan worden nagekomen, maar dat de tekortkoming in het verleden daarmee niet ongedaan kan worden gemaakt. Wat deze tekortkoming betreft, is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Door de huur niet tijdig en volledig te betalen, heeft [gedaagde01] een tekortkoming in de nakoming laten ontstaan die niet ongedaan gemaakt kan worden. Bovendien heeft [gedaagde01] op 5 juli 2023 enkel een (extra) aflossing van € 30,00 gedaan. Daarentegen heeft [gedaagde01] tijdens de zitting aangegeven een bedrag van € 1.600,00 (extra) te kunnen aflossen. [gedaagde01] heeft verder aangegeven dat hij de [gemeente01] heeft benaderd voor hulp bij het aflossen van de huurachterstand. Daarmee heeft [gedaagde01] een stap in de goede richting gezet, maar dit legt onvoldoende gewicht in de weegschaal om dan nu een ontbinding van de huurachterstand en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd te achten. Ook de door [gedaagde01] aangevoerde persoonlijke omstandigheden en gevolgen brengen hier geen verandering in. Hoe vervelend de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde01] ook voor hem zijn, deze kunnen niet tot afwijzing van de vordering van Altera leiden. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen dan ook worden toegewezen.
4.6.
De kantonrechter heeft [gedaagde01] vervolgens meegegeven dat het belangrijk is om de lopende huurtermijnen en een maandelijks bedrag van € 1.600,00 aan aflossing te voldoen.
Altera heeft tijdens de mondelinge behandeling namelijk toegezegd dat aan haar kant de bereidheid bestaat om, nadat in deze procedure vonnis is gewezen en [gedaagde01] twee maanden een (extra) bedrag van € 1.600,00 aan aflossing heeft betaald, in onderling overleg met [gedaagde01] te proberen de gevorderde ontruiming te voorkomen door naar een oplossing te zoeken. Altera heeft toegezegd dat zij dit vonnis niet ten uitvoer zal leggen als er een oplossing tot stand komt die naar genoegen van Altera is en die door [gedaagde01] ook volledig zal worden nageleefd. De kantonrechter vertrouwt erop dat Altera zich aan die toezegging zal houden.
4.7.
De door Altera gevorderde ontruimingstermijn van drie dagen na betekening van het vonnis, zal niet zo worden toegewezen. Deze termijn om het gehuurde te verlaten is te kort. In plaats daarvan zal aan [gedaagde01] een redelijke en gebruikelijke termijn van veertien dagen worden gegeven om het gehuurde te ontruimen.
Machtiging
4.8.
De kantonrechter ziet geen grond om de gevorderde machtiging van Altera om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren, desnoods met inroeping van de sterke arm, toe te wijzen. Deze wijze van ontruiming berust immers niet op de wet. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de kantonrechter Altera niettemin zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen, in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 BW. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
Terme de grâce
4.9.
[gedaagde01] verzoekt om een ‘terme de grâce’ als bedoeld in artikel 7:280 BW. Dit artikel geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid om [gedaagde01] een termijn van ten hoogste één maand toe te staan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen, voordat de ontbinding zal worden uitgesproken. Daarbij voert [gedaagde01] aan dat hij zich de komende maanden vermoedelijk kan voorzien van een stabiel inkomen.
4.10.
In dit geval ziet de kantonrechter geen aanleiding om van de discretionaire bevoegdheid ex artikel 7:280 BW gebruik te maken. Als de tekortkoming van de huurder zodanig is dat de ontbinding wordt gerechtvaardigd, zoals hier het geval is, is er weinig ruimte om een terme de grâce toe te wijzen. Voorts heeft [gedaagde01] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij niet in staat is om de volledige huurachterstand binnen één maand te voldoen. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om [gedaagde01] nog een (laatste) kans te bieden om alsnog aan al zijn verplichtingen te voldoen.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.11.
[gedaagde01] heeft bij conclusie van antwoord verzocht om het onderhavige vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De belangen van [gedaagde01] dienen zwaarder te wegen dan de belangen van Altera, aldus [gedaagde01] . Daarnaast voert [gedaagde01] aan dat toewijzing van de vordering enorme persoonlijke gevolgen voor hem heeft.
4.12.
Het belang van Altera om het vonnis onmiddellijk te kunnen executeren ondanks een eventueel hoger beroep weegt in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van [gedaagde01] om dat niet te doen. Zoals in onderdeel 4.5 is overwogen, is sprake van een niet geringe tekortkoming en gold [gedaagde01] bovendien als een gewaarschuwd mens. Het verlies van zijn woning en zijn woonrecht is door hemzelf veroorzaakt vanwege deze tekortkoming. Ondanks dat Altera hem ook verschillende mogelijkheden heeft geboden om op de huurachterstand in te lopen, heeft [gedaagde01] deze mogelijkheden niet aangegrepen. Daartegenover staat het belang van Altera om het nog verder oplopen van de huurachterstand te voorkomen en haar woning zo snel mogelijk weer te verhuren aan een wel betalende huurder.
Vervallen huurtermijnen
4.13.
De kantonrechter zal een bedrag van € 1.008,27 per maand toewijzen voor de huurtermijn vanaf 1 augustus 2023 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. Eveneens zal worden toegewezen een bedrag van € 1.008,27 per maand als gebruiksvergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde01] vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen. De wettelijke huurverhoging over de gebruiksvergoeding wordt afgewezen. Immers, de huurovereenkomst is met ingang van 10 augustus 2023 ontbonden en de wettelijke huurverhoging is dan niet meer van toepassing.
Wettelijke rente
4.14.
Voorts voert [gedaagde01] aan dat de verschenen wettelijke rente op onjuiste wijze is berekend, omdat hij inmiddels aflossingen op de huurachterstand heeft verricht. Bij e-mailbericht van 3 juli 2023 heeft Altera een overzicht van de huurachterstand overgelegd. In het overzicht zijn eveneens de wettelijke rente en de door [gedaagde01] verrichte betalingen (tot en met 1 juli 2023) opgenomen. De kantonrechter is van oordeel dat de gevorderde vervallen wettelijke rente van € 180,76 juist is berekend. Dit bedrag en de gevorderde wettelijke rente over een bedrag van € 6.648,44 vanaf 14 maart 2023 tot aan de dag van voldoening zullen dan ook worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.15.
Altera vordert een bedrag van € 1.042,82 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten. Altera stelt dat zij op 12 mei 2021, 23 juni 2021, 23 december 2022, 11 januari 2023 en 2 februari 2023 aan [gedaagde01] brieven heeft verzonden die aanmaningen bevatten, zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW, en zij in die brieven de buitengerechtelijke incassokosten heeft aangezegd.
4.16.
[gedaagde01] heeft betwist dat hij de buitengerechtelijke incassokosten moet betalen. Daarbij voert hij aan dat Altera de vordering onnodig uit handen heeft gegeven nu zij bekend was met de financiële positie van [gedaagde01] en de inspanningen die [gedaagde01] heeft ondernomen om de achterstanden af te kunnen lossen.
4.17.
De Hoge Raad heeft in het arrest Fa-Med/X van 13 juni 2014 (te vinden op rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:HR:2014:1405) bepaald dat artikel 6:96 lid 6 BW zo moet worden uitgelegd dat, indien de schuldeiser in redelijkheid tot het verrichten van incassohandelingen is overgegaan en de daarin genoemde veertiendagenbrief aan de schuldenaar heeft gestuurd, bij uitblijven van de betaling binnen de termijn van veertien dagen de in het Besluit genormeerde vergoeding voor buitengerechtelijke incassohandelingen (hierna te noemen: het Besluit) door de schuldenaar verschuldigd wordt, zonder dat de schuldeiser gehouden is daartoe nog nadere incassohandelingen te verrichten. Altera heeft haar vordering ter incasso uit handen gegeven aan haar gemachtigde nadat [gedaagde01] huurtermijnen onbetaald heeft gelaten. Altera heeft dan ook kosten gemaakt in verband met het inschakelen van haar gemachtigde. Naar het oordeel van de kantonrechter was het ter incasso uit handen geven van de vordering aan een gemachtigde redelijkerwijs noodzakelijk. [gedaagde01] heeft namelijk nagelaten om verschillende huurtermijnen tijdig (voor de eerste van de maand) en volledig te betalen. [gedaagde01] heeft ook meerdere keren de gelegenheid gehad om de vordering zonder bijkomende kosten te voldoen. Voorts is het gevorderde bedrag aan vergoeding van de buitengerechtelijke kosten volgens het in het Besluit bepaalde tarief toewijsbaar.
Proceskosten
4.18.
[gedaagde01] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Altera vastgesteld op een bedrag van € 1.304,49, bestaande uit € 130,49 aan dagvaardingskosten, € 514,00 aan griffierecht en € 660,00 aan salaris voor de gemachtigde van Altera (2 punten á € 330,00 voor de dagvaarding en voor de mondelinge behandeling).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt met ingang van 10 augustus 2023 de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woonruimte, staande en gelegen te ( [postcode01] ) [adres01] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] om het gehuurde binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis geheel te ontruimen en te verlaten, met al de zijnen en het zijne, en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Altera te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] om aan Altera te betalen:
- een bedrag van € 8.254,09 aan huur tot en met april 2023 (inclusief buitengerechtelijke kosten en verschenen rente), te vermeerderen met de wettelijke rente over de in de dagvaarding genoemde openstaande huurtermijnen van een totaalbedrag van € 6.648,44 vanaf 14 maart 2023 tot aan de dag van de algehele voldoening;
- een bedrag van € 1.008,27 of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging is toegelaten, per maand aan nog te vervallen huurpenningen vanaf 1 augustus 2023 tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
- een bedrag van € 1.008,27 als gebruiksvergoeding voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde01] het gehuurde na de ontbinding van de huurovereenkomst feitelijk in gebruik houdt;
5.4.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van Altera tot dit vonnis vastgesteld op € 1.304,49;
5.5.
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2023.