Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer / rekestnummer: 10362812 OV VERZ 23-1091
Beschikking van 9 juni 2023
in de zaak van
1.[verzoeker01] V.O.F.,
gevestigd te [plaats01] ,
alsmede haar vennoten:
2.
[verzoeker02],
3.
[verzoeker03],
2.
[verzoeker02],
3.
[verzoeker03],
beiden wonende te [plaats02] ,
verzoekende partijen,
hierna samen te noemen: [verzoekers01] ,
gemachtigde: mr. K. Watanabe,
tegen
STRANDHOTEL WESTDUIN B.V.,
statutair gevestigd te gemeente Veere, kantoorhoudende te Koudekerke,
verwerende partij,
hierna te noemen: Strandhotel Westduin,
gemachtigde: mr. J. Smael.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met 15 bijlagen;
- het verweerschrift met 15 producties;
- het bericht van mr. Smael van 10 mei 2023 met producties 16 en 17;
- de aantekeningen van de griffier van de op 12 mei 2023 gehouden mondelinge behandeling, inclusief de door de gemachtigde van [verzoekers01] overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen.
1.2.
Ten slotte heeft de kantonrechter uitspraak bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen is op 14 januari 2015 een overeenkomst gesloten met als ingangsdatum 1 september 2015. In deze overeenkomst zijn afspraken vastgelegd over het gebruik van het zwembad(water) behorende bij Strandhotel Westduin.
2.2.
In deze overeenkomst is - voor zover hier van belang - het volgende opgenomen:
“(…)
Artikel 2
De overeenkomst heeft een onbepaalde geldigheidsduur. De overeenkomst kan door beide partijen op elk moment schriftelijk worden opgezegd, met een opzegtermijn van minimaal 7 maanden. Indien er meer dan 2 dagen per week wordt lesgegeven, dan geldt voor elke dag per week meer, een opzegtermijn van één maand langer.
Artikel 3
[verzoeker01] huurt zwembadwater van Strandhotel Westduin voor commercieel gebruik. De diensten die zullen worden verleend zijn zwemles, hydrotherapie, personal training en fysiotherapie.
De gebruikersdagen en gebruikersuren worden blijven vastgesteld in een door beide partijen ondertekend rooster. (…)
Artikel 4
[verzoeker01] betaalt aan Strandhotel Westduin een huur bedrag van €1000,- per maand, exclusief 6% B.T.W. Hierbij is inbegrepen gas, water en licht. En de daarbij behorende faciliteiten: toilet, douche, omkleedruimtes.
Deze €1000,- exclusief 6% B.T.W. wordt maandelijks, achteraf gefactureerd door Strandhotel Westduin aan [verzoeker01] .
(…)”
2.3.
Op 21 december 2021 is aan [verzoekers01] een brief overhandigd waarin de overeenkomst is opgezegd tegen 31 december 2022. In deze brief is tegen dezelfde datum de ontruiming aangezegd.
3.Het verzoek
3.1.
[verzoekers01] verzoekt -samengevat- bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek en subsidiair de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde dient plaats te vinden te verlengen met één jaar, derhalve tot en met 31 december 2023.
3.2.
[verzoekers01] legt aan haar primaire verzoek ten grondslag dat het gehuurde een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro is. Naast het feit dat [verzoekers01] delen van het hotel in (mede)gebruik heeft, worden er door [verzoekers01] ook activiteiten ontplooid ten behoeve van het hotel. Hieruit volgt dat sprake is van plaatsgebondenheid. Deze activiteiten geven immers een nadere invulling aan de hotelbestemming. Het volgen van het huurregime dat van toepassing is op een hotel ligt dan ook in de rede.
Ten aanzien van het subsidiaire verzoek stelt [verzoekers01] dat als geen sprake zou zijn van een bedrijfsruimte in de zin van 7:290 BW maar van een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW, haar belangen bij een ontruiming van het gehuurde ernstiger worden geschaad dan de belangen van Strandhotel Westduin bij voortzetting van het gebruik door [verzoekers01] Het niet verlengen van de ontruimingstermijn betekent voor [verzoekers01] dat de continuïteit van de onderneming in gevaar komt. Het is voor [verzoekers01] niet mogelijk haar bedrijfsactiviteiten alleen voort te zetten in [naam locatie] te [plaats03] . Een alternatieve locatie is, hoewel daar hard naar wordt gezocht, (nog) niet voorhanden.
3.3.
Strandhotel Westduin verweert zich tegen het verzoek. Zij betwist dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten. Tegenover het in gebruik verstrekken van het zwembad(water) staat geen tegenprestatie. [verzoekers01] betaalt alleen een maandelijkse onkostenvergoeding voor het gebruik van het zwembad(water). Mocht toch worden geoordeeld dat een huurovereenkomst is gesloten dan is het gehuurde geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro maar valt het gehuurde onder
artikel 7:230a BW. Hoewel Strandhotel Westduin in beginsel een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro is, betekent dit niet dat de huur van het zwembad hiermee ook zou kwalificeren als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Uit het feit dat [verzoekers01] af en toe ook activiteiten voor hotelgasten ontplooit, kan geen plaatsgebondenheid worden aangenomen. Deze activiteiten zijn ondergeschikt aan de hoofdactiviteit van [verzoekers01] namelijk het geven van zwemles. Verder stelt Strandhotel Westduin dat haar belangen bij ontruiming van het gehuurde zwaarder wegen dan de belangen van [verzoekers01] bij voortzetting van het gebruik. Strandhotel Westduin stelt dat zij een groot financieel belang heeft bij het weer in eigen beheer krijgen van het zwembad. Het zwembad is zwaar gedateerd en voldoet niet meer aan de huidige eisen. Een investering van € 200.000,- is nodig om het zwembad aan te passen en dat strookt niet met de huidige duurzaamheidsdoelstelling van het hotel. Het huidige zwembad heeft dan ook geen meerwaarde meer. Daarom is door Strandhotel Westduin de keuze gemaakt om het zwembad te sluiten en te kiezen voor een nieuwe focus voor de betreffende ruimtes. De benodigde verbouwing kan starten na de bouwvakvakantie in 2023 maar daarvoor is het noodzakelijk dat [verzoekers01] het zwembad ontruimt.
4.De beoordeling
4.1.
Allereerst dient de kantonrechter te beoordelen of de tussen partijen gesloten overeenkomst dient te worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. Daarbij is niet van belang of partijen ook daadwerkelijk de bedoeling hadden de overeenkomst onder de regeling van huur te laten vallen. Waar het om gaat, is of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van huur. Artikel 7:201 BW Pro omschrijft huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Het verweer van Strandhotel Westduin dat [verzoekers01] maandelijks een onkostenvergoeding betaalt en er geen sprake is van een tegenprestatie voor het in het gebruik verstrekken van het zwembad(water), wordt door de kantonrechter niet gevolgd. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben partijen wel een huurovereenkomst gesloten omdat het maandelijkse bedrag dat [verzoekers01] betaalt niet specifiek gerelateerd is aan de kosten die gemaakt worden voor het zwembad, zodat geen sprake is van bruiklening. Het bedrag dat [verzoekers01] maandelijks betaalt is een tegenprestatie voor het gebruik van het zwembad en moet dus worden gezien als huur. Dat de algemene kosten voor het onderhoud van het zwembad hoger zijn dan dit maandelijkse bedrag, doet daar niet aan af, te meer omdat [verzoekers01] het zwembad alleen gebruikt op de tussen partijen overeengekomen (les)tijden en het zwembad buiten die tijden – en in beginsel ook gedurende die (les)tijden – gebruikt kan worden door gasten van Strandhotel Westduin.
4.2.
Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro dan wel als een overig gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 september 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT4548) volgt dat de in artikel 7:290 lid 2 BW Pro gegeven definitie van bedrijfsruimte een limitatieve opsomming bevat van bedrijfssoorten en dat sportgelegenheden als zwembaden in beginsel buiten de in dit artikellid opgesomde categorieën vallen. Weliswaar bevindt het zwembad zich in dit geval in een hotelcomplex – terwijl een hotel op grond van artikel 7:290 lid 2 sub b BW Pro wordt aangemerkt als bedrijfsruimte – maar van een zogenaamde “shop-in-shop” situatie is geen sprake, omdat er door de wijze waarop het zwembad door [verzoekers01] wordt gebruikt naar buiten toe niet de indruk wordt gewekt dat dit een onderdeel vormt van de exploitatie van het hotel. Immers, de zwemlessen worden gegeven aan leerlingen van [verzoekers01] en niet aan gasten van het hotel. Ook het (mede)gebruik van andere ruimtes in het hotel en de omstandigheid dat die ruimtes incidenteel gebruikt zijn voor het verlenen van diensten (massages) aan hotelgasten leiden, anders dan [verzoekers01] stelt, er niet toe dat het gehuurde moet worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Het gebruik van deze ruimtes is namelijk ondergeschikt aan het hoofddoel van de overeenkomst, te weten de exploitatie van het zwembad voor zwemlessen. Dit betekent dat het gehuurde feitelijk en in overwegende mate wordt gebruikt voor een ander doel dan de uitoefening van een bedrijf in de zin van artikel 7:290 BW Pro.
4.3.
Hieruit volgt dat op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst de wettelijke regeling van afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW niet van toepassing is. Het gehuurde dient daarom te worden aangemerkt als een overig gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW. De kantonrechter zal het primaire verzoek van [verzoekers01] om haar niet-ontvankelijk te verklaren dan ook afwijzen.
4.4.
De kantonrechter overweegt dat het verzoekschrift op 27 februari 2023 is ontvangen. Aangezien Strandhotel Westduin de ontruiming van het gehuurde heeft aangezegd tegen 31 december 2022, is het verzoekschrift tijdig - binnen de termijn van twee maanden uit artikel 7:230a lid 1 BW - ingediend. [verzoekers01] is dan ook ontvankelijk in haar subsidiair ingediende verzoek.
4.5.
Het subsidiaire verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn kan volgens artikel 7:230a lid 4 BW, de afwijzingsgronden buiten beschouwing latend, slechts worden toegewezen indien de belangen van [verzoekers01] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van Strandhotel Westduin bij voortzetting van het gebruik door [verzoekers01] De kantonrechter is van oordeel dat de belangenafweging uitvalt in het voordeel van Strandhotel Westduin en overweegt daartoe het volgende.
4.6.
Strandhotel Westduin voert onderbouwd aan dat het zwembad gedateerd is (bijna dertig jaar oud) en dat het behoud van het zwembad op korte termijn aanzienlijke financiële investeringen vergt. Strandhotel Westduin wil om de haar moverende redenen geen nieuwe investeringen meer doen in het zwembad en de betreffende ruimte anders gaan inrichten. Naar het oordeel van de kantonrechter staat het Strandhotel Westduin vrij om de inrichting van haar hotel op enig moment te wijzigen en het zwembad te sluiten. [verzoekers01] wist dan wel had er rekening mee moeten houden dat de huurovereenkomst op enig moment eindig zou zijn. Strandhotel Westduin kan niet worden verplicht om een zwembad in het hotel open te houden enkel en alleen ten behoeve van het gebruik daarvan door [verzoekers01] Anders dan door [verzoekers01] ter zitting naar voren is gebracht, heeft de kantonrechter geen reden om te twijfelen aan de andere inrichting van de zwembadruimte die Strandhotel Westduin voor ogen staat.
4.7.
Tegenover dat belang van Strandhotel Westduin staat het belang van [verzoekers01] om – in ieder geval vooralsnog – het gehuurde te kunnen blijven gebruiken voor het geven van zwemlessen. Ter zitting heeft zij verklaard zelf ook weg te willen, maar meer tijd nodig te hebben. Hoewel de kantonrechter er niet aan twijfelt dat [verzoekers01] inspanningen (heeft) verricht om naar een andere locatie te verhuizen en dat dit een lastige kwestie is, weet [verzoekers01] inmiddels al anderhalf jaar dat zij de locatie mogelijk zal moeten verlaten. Ter zitting is voorts gebleken dat [verzoekers01] nog steeds geen concrete termijn kan noemen waarop zij zou kunnen verhuizen en dat het ook niet in de lijn der verwachting ligt dat er op korte termijn een oplossing gevonden wordt. Gelet hierop zal een verhuizing hoe dan ook een probleem worden. Verlenging van de ontruimingstermijn (wat in de onderhavige procedure maximaal mogelijk is tot en met 31 december 2023 – en vervolgens hooguit nog tweemaal voor één jaar) zal het probleem van [verzoekers01] dan ook niet oplossen, maar hooguit uitstellen, terwijl de belangen van Strandhotel Westduin door dat uitstel ernstig worden geschaad. Immers, zij zal dan aanzienlijke investeringen moeten doen die niet in verhouding staan tot de periode gedurende welke daar alsdan nog gebruik van gemaakt zal worden. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om de ontruimingstermijn te verlengen en zal daarom het subsidiaire verzoek van [verzoekers01] tot verlenging van de ontruimingstermijn afwijzen.
4.8.
Bij afwijzing van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn stelt de kantonrechter ingevolge artikel 7:230a lid 7 BW het tijdstip van ontruiming vast. De kantonrechter zal het tijdstip van de ontruiming vaststellen op 1 augustus 2023. Naar het oordeel van de kantonrechter geeft deze datum enerzijds [verzoekers01] nog enige tijd om, al dan niet tijdelijk, een oplossing te zoeken voor het (voor de geplande zomersluiting) afronden en/of het op andere wijze voorzien in de huidige zwemlestrajecten en stelt het anderzijds Strandhotel Westduin in staat om de verbouwing van het hotel na de zomervakantie te laten beginnen. Het door Strandhotel Westduin aangevoerde argument om het tijdstip van de ontruiming vast te stellen op 1 juli 2023, omdat per die datum van overheidswege de luchtkwaliteit in de zwembadruimte dient te worden gemeten en de huidige luchtbehandelingskast niet voldoet aan de vereisten, acht de kantonrechter onvoldoende onderbouwd.
4.9.
[verzoekers01] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten waaronder de nakosten, aan de zijde van Strandhotel Westduin tot op heden vastgesteld op € 528,00 (2 punten à € 264,00) voor salaris van de gemachtigde. De hierover gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar zoals in het dictum vermeld.
4.10.
De nakosten worden begroot op € 132,00.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst het verzoek van [verzoekers01] af;
5.2.
stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde vast op 1 augustus 2023;
5.3.
veroordeelt [verzoekers01] in de proceskosten, aan de zijde van Strandhotel Westduin tot deze beschikking vastgesteld op € 528,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de vijftiende dag na betekening van deze beschikking tot aan de dag van de algehele voldoening;
5.4.
verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.
Deze beschikking is gegeven door mr. Ponds en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2023.