ECLI:NL:RBZWB:2023:7100

• Datum uitspraak: 12 oktober 2023
• Publicatiedatum: 12 oktober 2023
• Zaaknummer: 10658660 VV EXPL 23-66
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: Eijssen-Vruwink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming winkelruimte wegens huurachterstand na afwijzing indeplaatsstelling en contractsoverneming

Partijen sloten in 2017 een huurovereenkomst voor een winkelruimte, die na vijf jaar werd verlengd. De huurder raakte in ernstige huurachterstand en kwam betalingsafspraken uit een vaststellingsovereenkomst niet na. De verhuurder vordert in kort geding ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand. De huurder stelt dat zijn echtgenote de huurovereenkomst heeft overgenomen, maar dit wordt niet aannemelijk geacht vanwege het ontbreken van een geldige schriftelijke akte en het ontbreken van een verzoek tot indeplaatsstelling.

De kantonrechter oordeelt dat de huurachterstand een ernstige tekortkoming vormt die ontbinding rechtvaardigt. De stelling van de huurder over gebreken aan het gehuurde en inkomensderving wordt niet onderbouwd. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen met een redelijke ontruimingstermijn van zeven dagen. De machtiging om zelf de ontruiming te verrichten wordt afgewezen omdat dit uitsluitend aan een deurwaarder is toegestaan.

De huurder wordt veroordeeld tot ontruiming en betaling van proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad en het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Uitkomst: De huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van de winkelruimte binnen zeven dagen wegens aanzienlijke huurachterstand.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 10658660 \ VV EXPL 23-66

Vonnis in kort geding van 12 oktober 2023

in de zaak van

[eiser01] ,

te [plaats01] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser01] ,

gemachtigde: [gemachtigde01] ,

tegen

[gedaagde01] ,

te [plaats01] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde01] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 28 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2. De feiten

2.1.

De kantonrechter stelt de volgende feiten vast:

a. [eiser01] en [gedaagde01] hebben op 27 september 2017 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten, waarbij [eiser01] aan [gedaagde01] met ingang van 1 oktober 2017 de winkelruimte gelegen aan de [adres01] te [plaats01] verhuurt tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.750,00 exclusief btw per maand. [gedaagde01] heeft in het gehuurde een supermarkt gevestigd.

b. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar en is na het verstrijken van deze termijn verlengd met nogmaals 5 jaar.

c. Op 28 oktober 2022 is tussen [eiser01] en [gedaagde01] , met tussenkomst van hun beide advocaten, een vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen, waarin – onder meer – is vastgelegd dat [gedaagde01] de achterstallige huur van € 18.102,58 (inclusief wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en waterverbruik tot en met juni 2022) en de huur voor de maand september 2022 betaalt in twee termijnen, te weten een bedrag van € 6.000,- op uiterlijk 1 september 2022 en het restant van € 12.102,58 vóór 31 januari 2023.

d. Tevens is in de vaststellingsovereenkomst bepaald dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden zal eindigen op 1 juli 2024.

e. [gedaagde01] is, ondanks aanmaningen daartoe, met betaling van het bedrag van € 12.102,58 in gebreke gebleven.

f. [gedaagde01] heeft in 2023, op de maand april na, geen huur aan [eiser01] betaald.

3. Het geschil

3.1.

[eiser01] vordert samengevat – na vermindering van eis ter zitting – het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en [gedaagde01] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met machtiging om de ontruiming zo nodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, met veroordeling van de [gedaagde01] in de proceskosten, waaronder de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan, waaronder eventueel te maken ontruimingskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.

[eiser01] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde01] is tot en met 13 augustus 2023 een achterstand laten ontstaan van € 32.947,62. Het niet danwel niet tijdig betalen van de huurpenningen levert een toerekenbare tekortkoming van de zijde van [gedaagde01] op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Vooruitlopend op de uitkomst in de reeds aanhangig gemaakte bodemprocedure heeft [eiser01] een spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde.

3.3.

[gedaagde01] voert verweer. Hij stelt – samengevat – dat hij ten onrechte is gedagvaard, nu de huurovereenkomst is overgenomen door zijn echtgenote, mevrouw [echtgenote van gedaagde01] . Dit volgt volgens [gedaagde01] uit de door [eiser01] en [echtgenote van gedaagde01] ondertekende schriftelijke verklaring van 1 september 2020 (eerste blad van productie 9 bij de dagvaarding) waarin staat dat de huurovereenkomst is overgenomen door [echtgenote van gedaagde01] . Gelet daarop dient de vordering te worden afgewezen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1

[eiser01] heeft gesteld dat er onlangs twee schuldeisers beslag hebben gelegd op de woning van [gedaagde01] en dat nu blijkt dat [gedaagde01] meerdere schulden en zeer waarschijnlijk financiële problemen heeft. Verhaalsmogelijkheden worden daarmee voor [eiser01] steeds kleiner Ter zitting heeft [eiser01] daaraan toegevoegd dat hij, vanwege het verlies van zijn opdrachtgever, voor zijn levensonderhoud thans uitsluitend afhankelijk is van zijn huurinkomsten en dat hij reeds een nieuwe huurder heeft gevonden voor het gehuurde. Deze huurinkomsten zijn des te meer van belang omdat [eiser01] zijn partner, die in het buitenland woont, naar Nederland wil kunnen halen. Daarmee acht de kantonrechter het spoedeisend belang bij de vordering aanwezig. In zoverre is [eiser01] ontvankelijk is in zijn vordering.

4.2.

In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van [eiser01] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

4.3.

Het is, gezien het partijdebat in de eerste plaats de vraag of aannemelijk is dat [echtgenote van gedaagde01] huurder is geworden van de winkelruimte. Normaal gesproken vindt een indeplaatstelling van een huurder plaats op initiatief van de huurder. Dat zou in dit geval [gedaagde01] zijn. Vast staat evenwel dat [gedaagde01] geen verzoek heeft ingediend tot een indeplaatsstelling, noch bij [eiser01] , noch in een procedure als bedoeld in artikel 7:307 BW. Ook is niet gebleken dat er sprake is van een contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW. Er ontbreekt immers een schriftelijke akte die door [gedaagde01] is getekend als huurder. De akte van 1 september 2020 is getekend door [eiser01] en [echtgenote van gedaagde01] , maar niet door [gedaagde01] . Omdat zijn handtekening ontbreekt is geen sprake van een geldige contractsoverneming. Daarmee kan in het midden worden gelaten of de schriftelijke verklaring van 2 september 2020 (tweede blad van productie 9 bij de dagvaarding), waarin de schriftelijke verklaring van 1 september 2020 nietig wordt verklaard, door [echtgenote van gedaagde01] is ondertekend. Uit vorenstaande volgt dus dat niet aannemelijk is dat [echtgenote van gedaagde01] op enig moment huurder is geworden. [gedaagde01] blijft daarom huurder en partij bij de huurovereenkomst.

4.4.

Beoordeeld dient vervolgens te worden of waarschijnlijk is dat de bodemrechter, indien zijn oordeel wordt gevraagd, tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal oordelen.

4.5.

De kantonrechter overweegt dat [gedaagde01] de hoogte van de gestelde huurachterstand niet heeft betwist. Het (tijdig) betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen van de huurder die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Vaststaat dat al geruime tijd geleden een huurachterstand is ontstaan, waarvoor partijen op 28 oktober 2022 een vaststellingsovereenkomst hebben opgesteld en die nadien verder is opgelopen. Vaststaat dat [gedaagde01] de in de vaststellingsovereenkomst gemaakte betalingsafspraak niet (volledig) is nagekomen en dat [gedaagde01] over het jaar 2023, op de maand april na, geen huur meer heeft betaald. De ernst van die tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde01] heeft gesteld dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde, op grond waarvan zij klanten misloopt en er sprake is inkomensderving door toedoen van de [eiser01] . [gedaagde01] heeft deze stelling echter op geen enkele wijze onderbouwd, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. [gedaagde01] heeft verder geen omstandigheden gesteld, op grond waarvan ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn.

4.6.

Het voorgaande in aanmerking nemende, acht de kantonrechter de kans aanzienlijk dat bij deze stand van zaken de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat het gerechtvaardigd is daar thans op vooruit te lopen. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt vastgesteld op de in dit geval redelijke termijn van zeven dagen.

4.7.

Ten aanzien van de vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen overweegt de kantonrechter dat het kort geding zich niet leent voor toewijzen van de gevraagde voorziening omdat beëindiging van de huurovereenkomst een constitutief karakter heeft.

4.8.

[eiser01] vordert verder een machtiging om de ontruiming desnoods zelf te bewerkstelligen. De kantonrechter stelt voorop dat deze machtiging is gegrond op artikel 3:299 BW (reële executie). Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. In dit opzicht derogeert artikel 556 lid 1 Rv aan artikel 3:299 BW. Dit heeft tot gevolg dat aan [eiser01] geen machtiging kan worden gegeven de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen (zie onder meer gerechtshof Arnhem 15 juli 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BD7206 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 januari 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BY8628). De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard (vgl. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 mei 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:4665). De gevorderde ontruimingskosten (voor het geval [gedaagde01] het gehuurde niet vrijwillig ontruimt) zullen worden afgewezen. Deze kosten zijn thans immers nog niet te begroten.

4.9.

[gedaagde01] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser01] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

129,14

- griffierecht

€

86,00

- salaris gemachtigde

€

793,00

- nakosten

€

132,00

Totaal

€

1.140,14

4.10.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde01] om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis het bedrijfspand aan de [adres01] te [plaats01] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser01] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser01] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser01] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.008,14, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde01] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2023.