Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1846
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
( [gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, heffingsambtenaar.
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 februari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 30 april 2021 aan belanghebbende een waardebeschikking (de beschikking) toegezonden. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2021 aan belanghebbende opgelegd. De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende op het [adres 1] te [plaats] (de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.069.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag OZB bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde, [naam 1] en [naam 2] , en namens de heffingsambtenaar, [naam 3] , [naam 4] en [naam 5] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kap woning en bestaat uit een woongedeelte met aanbouw van in totaal 246 m² (bouwjaar 1928), een praktijkruimte van 53 m² (bouwjaar 2000), een berging van 11 m² en een kelder van 11 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
5. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit in beroep een waarde van € 748.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 1.069.000.
Vooraf; objectkenmerken
6. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase ten onrechte uitgaat van andere objectkenmerken dan in de bezwaarfase. Volgens belanghebbende dient de totale oppervlakte van het woongedeelte van 226 m² die volgt uit het taxatieverslag tot uitgangspunt te worden genomen. Er bestaat volgens belanghebbende geen reden om in beroep uit te gaan van een andere oppervlakte.
6.1.
De rechtbank overweegt als volgt. Belanghebbende heeft de stelling van de heffingsambtenaar dat de totale oppervlakte van het woongedeelte inclusief aanbouw in werkelijkheid 246 m² bedraagt als zodanig niet bestreden. De rechtbank gaat daarom uit van een totaal oppervlakte van het woongedeelte inclusief aanbouw van 246 m². Belanghebbende stelt in wezen dat het de heffingsambtenaar niet vrij staat om de waarde in de beroepsfase met andere gegevens te onderbouwen en te motiveren. Die opvatting is niet juist. De heffingsambtenaar mag de waarde van een onroerende zaak in principe in iedere fase van het geding opnieuw onderbouwen en motiveren met nadere of andere gegevens.
Vergelijkingsmethode
7. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. [1] Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.1.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
7.2.
De heffingsambtenaar mag de waarde – zoals hiervoor onder 6.1. ook overwogen – in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing WOZ-waarde
8. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 22 juli 2022 door taxateur [naam 3] voor de woning is opgemaakt.
8.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 1.211.000. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de woningen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . In de matrix zijn die referentiewoningen vergeleken met de woning.
8.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende onderbouwd dat de gehanteerde waarde van € 1.069.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
9. De referentiewoning aan het [adres 2] is een hoekwoning. De referentiewoningen aan de [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] zijn twee-onder-een-kapwoningen. De referentiewoningen hebben een vergelijkbaar bouwjaar, namelijk tussen 1928 en 1933.
9.1.
Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen aan het [adres 2] en [adres 4] buiten beschouwing moeten worden gelaten omdat de transactiedata van deze woningen meer dan één jaar van de waardepeildatum zijn verwijderd. De rechtbank is met belanghebbende van oordeel dat deze referentiewoningen niet bruikbaar zijn ter vergelijking. De referentiewoning aan het [adres 2] is overgedragen op 2 november 2017 en de referentiewoning aan het [adres 4] is overgedragen op 25 oktober 2021. Naar het oordeel van de rechtbank is dat in beide gevallen te ver van de waardepeildatum verwijderd om met behulp van indexering een betrouwbaar beeld te kunnen geven van de gezochte waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum. De omstandigheid dat de transactiedata vóór en na de waardepeildatum zijn gelegen en daarmee in samenhang beschouwd een goed beeld kunnen geven van de marktontwikkelingen aan het [adres 7] , zoals de inspecteur nog heeft aangevoerd, doet aan dit oordeel niets af. De fluctuatie van de waarde door de jaren heen speelt geen rol bij de beoordeling of de waarde op een bepaalde waardepeildatum op correcte wijze is vastgesteld. Evenmin doet aan het oordeel af dat de referentiewoningen zijn gelegen op dezelfde (top)locatie als de woning en daarmee in het algemeen het best vergelijkbaar zijn met de woning.
9.2.
Ook stelt belanghebbende dat de referentiewoning aan de [adres 3] buiten beschouwing moet worden gelaten omdat deze referentiewoning fors kleiner is dan de woning. De referentiewoning aan de [adres 3] heeft een woonoppervlakte van 154 m² en een perceeloppervlakte van 290 m². Dat is inderdaad fors kleiner dan het woon- en perceeloppervlakte van de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft in de matrix echter rekening gehouden met het afnemend grensnut van het perceel. Verder vertaalt een kleinere woonoppervlakte zich over het algemeen in de verkoopprijs en daarmee in de prijs per m² voor de referentiewoning. De rechtbank ziet in het verschil in oppervlakte dan ook geen aanleiding om de referentiewoning aan de [adres 3] buiten beschouwing te laten.
9.3.
De rechtbank overweegt verder dat belanghebbende de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] als zodanig niet heeft bestreden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank gebruik mogen maken van deze referentiewoningen om de waarde van de woning te onderbouwen omdat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende.
9.4.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen aan de [adres 3] , [adres 5] en [adres 6] voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. De referentiewoningen aan het [adres 2] en het [adres 4] dienen buiten beschouwing te blijven. Door deze twee referentieobjecten buiten beschouwing te laten is de gemiddelde gecorrigeerde prijs per vierkante meter conform de matrix weliswaar lager, maar leidt toepassing van deze gemiddelde prijs in de berekening voor de woning nog steeds tot een hogere waarde van de woning dan de door de heffingsambtenaar beschikte waarde. Dat betekent dat het taxatierapport, ondanks de twee referentiewoningen die daaruit buiten beschouwing worden gelaten, kan dienen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar beschikte waarde.
Verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar zichtbaar en voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de (bruikbare) referentiewoningen en de woning. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met het afnemend grensnut van de oppervlakte van het perceel. De referentieobjecten met de kleinste oppervlakte hebben immers de hoogste prijs per vierkante meter en de referentieobjecten met de hoogste oppervlakte de laagste prijs per vierkante meter. Verder zijn aan een aanbouw, berging, dakkapel en kelder afzonderlijke waarden toegekend. Ook heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder de verschillen in kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging, rekening is gehouden.
Conclusie
11. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en daarmee de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
12. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
12.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 31 mei 2021. De rechtbank doet uitspraak op 31 oktober 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met vijf maanden.
12.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50.
7.3
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 21 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond negen maanden geduurd en daarmee drie maanden te lang. Dit brengt mee dat 3/5e deel (€ 30) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 20) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister). De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB in stand blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
13.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837 en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dus € 418,50. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de minister ieder voor de helft worden vergoed. Ieder van hen zal daarom worden veroordeeld tot vergoeding van € 209,25. Verder worden de heffingsambtenaar en de minister wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 30;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 20;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 209,25;
- veroordeelt de minister in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 209,25;
- gelast dat de heffingsambtenaar de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 25;
- gelast dat de minister de helft van het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 25.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Hello, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 31 oktober 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.