Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1323
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 februari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 30 juni 2021 aan belanghebbende een waardebeschikking (de beschikking) toegezonden. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2021 aan belanghebbende opgelegd. De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende op het [adres 1] te [plaats 1] (de woning).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 725.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag OZB bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [naam 1], [naam 2] en [naam 3].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 2017). Het betreft een vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 248m², vergroot met een aanbouw van 25 m², een serre van 27 m² en een carport van 21 m², op een perceel van 722 m².
2.1.
De eigendom van de woning is op 16 november 2020 overgedragen aan belanghebbende. De koopprijs van de woning bedroeg € 755.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit – naar de rechtbank begrijpt – een waarde van € 664.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 725.000.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 9 mei 2022 door [taxateur] voor de woning is opgemaakt. In het waarderapport is de waarde van de woning bepaald op € 725.000. In het waarderapport is het eigen verkoopcijfer van de woning gebruikt ter onderbouwing. Verder worden in het waarderapport de referentiewoningen aan de [adres 2] te [plaats 2] en aan de [adres 3] te [plaats 3] gebruikt. In de matrix zijn die referentiewoningen vergeleken met de woning. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende onderbouwd dat de gehanteerde waarde van € 725.000 niet te hoog is.
4.2.
De rechtbank overweegt als volgt. De WOZ-waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever
“de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” [2]
“de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” [2]
4.3.
De waarde van een woning wordt doorgaans bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. [3] Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Wanneer een woning kort voor of na de waardepeildatum is aangekocht, moet er in de regel van uit worden gegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de voor die woning betaalde prijs. [4] De koopprijs is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen.
4.4.
Naar het oordeel van de rechtbank kan de waarde in dit geval het beste worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer van de woning. De woning is namelijk binnen één jaar na de waardepeildatum door belanghebbende zelf aangekocht en geeft daarmee een goede weergave van de marktwaarde van de woning rond de waardepeildatum. De rechtbank laat de door de heffingsambtenaar aangehaalde vergelijkingsobjecten daarom buiten beschouwing. De heffingsambtenaar heeft het eigen aankoopcijfer met € 30.000 naar beneden gecorrigeerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de wijziging van de waardeontwikkeling van de woning in de periode tussen de waardepeildatum en de aankoopdatum. Het is dan aan belanghebbende om feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de (gecorrigeerde) koopsom niet de waarde weergeeft. [5]
4.5.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de woning voor het verkrijgen van een hypotheek op 12 augustus 2020 door een erkende taxateur is getaxeerd op € 700.000. Volgens belanghebbende kan de waarde op 1 januari 2020 dan ook niet meer bedragen van de getaxeerde waarde minus een pro-rata gedeelte van de gemiddelde waardestijging van woningen over het jaar 2020 van 7,8%. De rechtbank volgt belanghebbende daarin niet. Het eigen koopcijfer vormt in dit geval de marktprijs. Een taxatie is slechts een schatting van de waarde voor het geval er geen direct marktgegeven beschikbaar is. Bovendien is het taxatierapport opgesteld met als doel de financiering van de woning en niet met als doel de waardering van de woning voor de Wet WOZ. Met het taxatierapport maakt belanghebbende dan ook niet aannemelijk dat de (gecorrigeerde) koopsom niet de waarde weergeeft.
4.6.
Ter zitting heeft belanghebbende nog aangevoerd dat zij sterk heeft overboden om de woning te kunnen kopen en dat de door haar geboden prijs aanzienlijk hoger lag dan de biedingen van de andere gegadigden. Dat gegeven leidt naar het oordeel van de rechtbank echter niet tot de conclusie dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Belanghebbende heeft door hoger te bieden dan de andere gegadigden op de markt, de marktprijs van de woning omhoog gestuwd. De WOZ-waarde wordt – zoals hiervoor overwogen – bepaalt op de prijs die de meestbiedende gegadigde over heeft voor de woning. In dit geval is dat de (gecorrigeerde) prijs die belanghebbende, als meestbiedende gegadigde, bereid was te betalen. In zoverre is de waarde dus niet te hoog vastgesteld.
4.7.
Verder heeft belanghebbende erop gewezen dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar (€ 584.000 per waardepeildatum 1 januari 2019) aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde WOZ-waardestijging in 2019 in de gemeente Roosendaal van 5,2%. Volgens belanghebbende is een dergelijke stijging niet te rechtvaardigen omdat er in de tussentijd niets aan de woning is veranderd. Deze redenatie – die op zichzelf begrijpelijk is – is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. Een eerder bepaalde waarde is niet relevant voor de vaststelling van de thans in geschil zijnde waarde omdat waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. [6] Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waarde.
4.8.
Gelet op het voorgaande is belanghebbende er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de (gecorrigeerde) koopprijs niet de waarde van de woning weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB in stand blijven blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het door haar betaalde griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Hello, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 31 oktober 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.