Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5172
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit Oosterhout , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Oosterhout ),de heffingsambtenaar,
en
de Minister van Justitie en Veiligheid, de Minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 oktober 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 731.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oosterhout voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [naam 2] RT.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning met inpandige garage, ondergrond en tuin met een woonoppervlakte van 236 m² en een perceel van 810 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 662.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 731.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag ‘Watersysteemheffingen gebouwd’. Omdat belanghebbende tegen de aanslag ‘Watersysteemheffingen gebouwd’ geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld?
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport, opgemaakt op 11 januari 2022 door taxateur [naam 2] RT (voornoemd) betreffende de woning en de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen, ten grondslag gelegd. In het taxatierapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 744.000. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [adres 2] alsmede [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [plaats] (de referentiewoningen). In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Het taxatierapport bevat foto’s van het vooraanzicht van de woning en van het vooraanzicht van de referentiewoningen.
6.3.
Belanghebbende heeft in de kern gesteld dat de waardering met de vergelijkingsmethode waarbij gebruik wordt gemaakt van algoritmes zonder dat hierop een controle wordt toegepast, onvoldoende waarborg biedt voor de juiste waardering. Volgens belanghebbende is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst belanghebbende onder meer naar de stijging van de waarde van woningen volgens het CBS en zijn pleitnotitie. Hieruit leidt belanghebbende af dat de waardevermeerdering in zijn geval onevenredig is en dat de heffingsambtenaar een controlemiddel had moeten toepassen voor de waardevaststelling. De statistische overzichten van belanghebbende kunnen als zo’n controlemiddel dienen, aldus belanghebbende.
6.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt. De rechtbank acht de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar. Tevens is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar in het taxatierapport zichtbaar rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Opmerking verdient verder dat het taxatierapport dat door de heffingsambtenaar in de beroepsfase is ingebracht reeds dient als een controlemiddel voor de waardevaststelling. Voor zover belanghebbende heeft willen stellen dat de wet onredelijk uitpakt door een tekortkoming (door gebrek aan een controlemiddel), stelt de rechtbank voorop dat de wet in formele zin niet getoetst mag worden aan de Grondwet, de algemene rechtsbeginselen of ander ongeschreven recht. [2] Een juiste wetstoepassing kan wel achterwege blijven onder bijzondere omstandigheden die niet zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever, maar daarvan is hier geen sprake. De rechtbank kan derhalve op basis van de stellingen van belanghebbende niet afwijken van een juiste wetstoepassing.
6.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
7. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
7.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 11 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 26 oktober 2023. De redelijke termijn is derhalve overschreden met afgerond 8 maanden.
7.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. De heffingsambtenaar dient daarom 2/8e deel van € 100 te betalen (oftewel € 25) en de Minister 6/8e deel van € 100 (oftewel € 75). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.
7.3.
Gelet op het voorgaande heeft belanghebbende ook recht op vergoeding van het griffierecht. Dit dient door de heffingsambtenaar en de Minister ieder voor de helft te worden vergoed.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 25;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 75;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de Minister het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 oktober 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.