Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/227
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 december 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 230.000. Tegelijk met deze waardevaststelling voor de woning zijn ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen, aanslagen rioolheffing en aanslag afvalstoffenheffing van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2021 aan belanghebbende opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen die beslissing heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 18 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de heffingsambtenaar mr. [naam] . Namens belanghebbende is, met bericht, niemand verschenen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1925) met een uitbouw en schuur met zolder (gebouwd in de jaren 60-70) en een tuin. De woning heeft een oppervlakte van 99 m2 wonen, 12 m2 berging en 75 m2 schuur, gelegen op een perceel van 356 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum door de heffingsambtenaar tot een te hoog bedrag is vastgesteld. In de waardevaststelling heeft de heffingsambtenaar namelijk onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Verder heeft de heffingsambtenaar in de waardevaststelling onvoldoende rekening gehouden met gedateerdheid en achterstallig onderhoud van de woning, aldus belanghebbende. Belanghebbende stelt verlaging van de WOZ-waarde voor tot € 210.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 230.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport overgelegd, opgesteld op 21 april 2022 door [taxateur] betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentiewoningen. De taxateur heeft de woning naar waardepeildatum datum 1 januari 2020 in- en uitpandig getaxeerd op € 248.000.
3.7.
De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van een vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de matrix). Als vergelijkingsobjecten (de referentiewoningen) heeft de taxateur gebruikt de twee-onder-een-kapwoningen aan de (i) [adres 2] , (ii) [adres 3] en (iii) [adres 4] , alle gelegen te [plaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.8.
Belanghebbende betwist niet dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Belanghebbende voert in dat kader namelijk uitsluitend aan dat naast de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen, ook de woningen gelegen aan de [straatnaam] nummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2] als referentiewoningen moeten worden aangemerkt. Door toevoeging van die woningen als referentiewoningen, dient de woning op basis van de vergelijkingsmethode op een lagere waarde te worden vastgesteld, aldus belanghebbende.
3.9.
De heffingsambtenaar heeft daartegen aangevoerd dat [adres 5] een rijtjeswoning is, en daarom niet goed vergelijkbaar is met de twee-onder-een-kapwoning van belanghebbende. De twee-onder-een-kapwoning [adres 6] kan volgens de heffingsambtenaar wel als referentiewoning worden gebruikt, maar het betrekken van die woning leidt in de vergelijking niet tot een lagere waarde van de woning, aldus de heffingsambtenaar. De waarde van de woning [adres 6] bedraagt namelijk € 1.537 per vierkante meter, terwijl de waarde per vierkante meter van de woning van belanghebbende is gesteld op € 1.340, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.
3.10.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar er in is geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de woningen van eenzelfde bouwtype zijn, en een vergelijkbaar bouwjaar en (inhoud of) oppervlakte hebben en vergelijkbaar zijn wat betreft de staat van onderhoud. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De stelling van belanghebbende dat nog met twee andere woningen als referentiewoningen rekening moet worden gehouden, leidt, mede gelet op de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, niet tot een ander oordeel.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.11.
De heffingsambtenaar heeft aan de hand van de “KOUDVL-factoren” de verschillen tussen de woning en referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. In de berekening heeft hij er blijk van gegeven dat hij rekening heeft gehouden met de onderhoudsstaat van de benedenverdieping en de gedateerdheid van de benedenverdieping van de woning. De heffingsambtenaar heeft namelijk enerzijds de woning van belanghebbende vergeleken met woningen die ook in slechte staat van onderhoud en gedateerdheid verkeren, en anderzijds in vergelijking met woningen die in betere staat verkeren dat verschil onderkend door in de berekening een lagere factor aan de onderhoudsstaat van de woning toe te kennen.
Verder heeft de inspecteur in zijn vergelijking ook rekening gehouden met de ligging van de woning van belanghebbende ten opzichte van de referentiewoningen.
3.12.
Door middel van de toepassing van de KOUDVL-factoren op de woning en referentiewoningen waarin de staat van onderhoud en ligging zijn meegenomen, is naar het oordeel van de rechtbank de heffingsambtenaar er in geslaagd in voldoende mate inzichtelijk te maken op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
Conclusie
3.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
3.14.
Een dag voor de zitting heeft de gemachtigde, in hetzelfde bericht als waarmee hij zich afmeldt voor het bijwonen van de zitting, namens belanghebbende verzocht om een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
3.15.
De rechtbank stelt voorop dat de redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 25 februari 2021. De rechtbank doet uitspraak op 30 oktober 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond negen maanden.
3.16.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn moet worden afgewezen. Daartoe stelt hij dat het verzoek erg laat is ingediend en bovendien van spanning en frustratie aan de zijde van belanghebbende geen sprake is, omdat (i) door de gemachtigde niet aannemelijk is gemaakt dat belanghebbende op de hoogte was van deze procedure en (ii) de schadevergoeding niet bij belanghebbende terecht komt, omdat de vordering gecedeerd is aan de gemachtigde. De heffingsambtenaar wijst in dat kader op de uitspraak van Rechtbank Noord Holland van 8 december 2022 [2] en uitspraak van Rechtbank Den Haag van 13 april 2023 [3] , waarin de rechtbanken, aldus de heffingsambtenaar, in die omstandigheden aanleiding hebben gezien tot het afwijzen van het verzoek om immateriële schade.
3.17.
De rechtbank ziet, anders dan de heffingsambtenaar betoogt, aanleiding om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn toe te kennen. Anders dan in de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 8 december 2022, twijfelt de rechtbank in dit geval niet aan de kennis van belanghebbende over de procedure tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Uit het taxatierapport volgt namelijk dat de taxateur belanghebbendes woning inpandig heeft opgenomen gedurende en ten behoeve van de beroepsfase, en belanghebbende ook tijdens die taxatie aanwezig was. Derhalve acht de rechtbank aannemelijk dat belanghebbende van de inhoud van de procedure op de hoogte is. Ook in de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 13 april 2023 ziet de rechtbank geen aanleiding voor een ander oordeel. Anders dan in die zaak heeft belanghebbende, blijkens de overgelegde machtiging, alleen de vorderingen uit hoofde van proceskostenvergoedingen als bedoeld in artikel 7:15 en Pro artikel 8:75 van Pro de Awb aan zijn gemachtigde overgedragen. Voor de stelling dat vorderingen tot schadevergoedingen en/of andere vorderingen ook aan de gemachtigde zouden toekomen, ziet de rechtbank in de stukken van het dossier geen aanleiding. Omdat verder vaststaat dat de redelijke termijn is overschreden (zie 3.15) kent de rechtbank aan belanghebbende een schadevergoeding toe.
3.18.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
3.19.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 27 december 2021. De bezwaarfase heeft afgerond 11 maanden geduurd en daarmee 5 maanden te lang. Dit brengt mee dat 5/9e deel (€ 56) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 44) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde, de aanslag in de onroerendezaakbelastingen, aanslagen rioolheffing en aanslag afvalstoffenheffing voor het jaar 2021 gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt wel toegewezen.
4.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837 en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dus € 418,50. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed. Ieder van hen zal daarom worden veroordeeld tot vergoeding van € 209,25.
4.2.
Ook het griffierecht moet door de heffingsambtenaar en de Staat aan belanghebbende worden vergoed. De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 56;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 44;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 25 aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht tot een bedrag van € 25 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier, op 30 oktober 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.