Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/818
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Baarle-Nassau, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 december 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 386.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Baarle-Nassau voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1970 met een woonoppervlakte van 366 m³ en een perceeloppervlakte van 373 m². Verder beschikt de woning over een berging/schuur uit 1979 van 60 m³ en een aanbouw van de woonruimte uit 2013 van 237 m³.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt – gelet op het nadere ingenomen standpunt ter zitting – dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 354.000 bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 386.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op € 365.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.1.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 417.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en de [adres 4], alle gelegen te [plaats]. In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de vastgestelde waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt. Vaststaat dat er verschillen bestaan tussen de woning en de referentiewoningen. In de taxatiematrix zijn de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen weergegeven door middel van KOUDV-factoren. De heffingsambtenaar heeft ter zitting echter toegelicht dat de gemeente niet taxeert aan de hand van KOUDV-factoren. De KOUDV-factoren staan weliswaar in de taxatiematrix vermeld, maar worden in het waarderingsmodel niet meegerekend. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verder toegelicht dat met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen rekening is gehouden door middel van een correctiefactor die standaard zit verwerkt in het waarderingsmodel waarop de taxatiematrix is gebaseerd. De heffingsambtenaar heeft op zitting geen inzicht gegeven in het achterliggende waarderingsmodel en daarmee ook niet in de berekeningswijze van de cijfers in de taxatiematrix. De rechtbank heeft de berekeningswijze ook niet zelf kunnen reproduceren. Het is daarom niet duidelijk hoe de cijfers in de taxatiematrix tot stand zijn gekomen en of en in hoeverre rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Bovendien is ter zitting gebleken dat belanghebbende en de rechtbank beschikken over een cijfermatig andere versie van de taxatiematrix dan waarover de heffingsambtenaar beschikt. De heffingsambtenaar heeft de andere taxatiematrix waarover zij beschikt echter niet ingebracht in de procedure. Het is daarom niet controleerbaar of de gegevens uit de andere taxatiematrix waarover de heffingsambtenaar beschikt wel kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde.
6.2.
De heffingsambtenaar heeft gelet op het voorgaande niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 354.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende stelt weliswaar dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met geluidsoverlast door buren, het vochtoverlast, en de mindere staat van het dak van het bijgebouw. Belanghebbende heeft deze waardedrukkende factoren echter – tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar – niet nader onderbouwd. Ook de berekening van de waarde van de woning die belanghebbende ter zitting heeft gemaakt is niet nader onderbouwd.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
7. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 365.000.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd tot € 365.000. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet conform de vermindering van de waardebeschikking worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
8.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
8.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 837,-. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.970.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waardebeschikkingtot een bedrag van € 365.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.970 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 50 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Hello, rechter, in aanwezigheid van I. Zouhaïr, griffier, op 31 oktober 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist. [2]
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.