Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/120
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 november 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende
( [gemachtigde] , verbonden aan [consultants] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda),
de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid), de Minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 december 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 734.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 29 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] en [naam 2] , verbonden aan [consultants] en namens de heffingsambtenaar [naam 3] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een kapwoning (bouwjaar 2019) met een oppervlakte van 181 m2, een aanbouw woonruimte (48 m2), een dakkapel (3 m2) en een inpandige garage (16 m2), op een perceel van 344 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 637.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in het taxatierapport bij verweerschrift vastgestelde waarde van € 734.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending artikel 40 van de Wet WOZ?
6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet de opgevraagde gegevens aan hem heeft toegezonden.
Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om alle relevante gegevens aan hem toe te sturen. In het aanvullend bezwaarschrift en bij het hoorgesprek is dit verzoek niet herhaald. Het verzoek is pas weer herhaald ter zitting bij de rechtbank. Dat is te laat om de rechtsbescherming van artikel 40 van de Wet WOZ in te roepen. [1] Ook de enkele verwijzing naar het zogeheten ‘Blackbox-arrest’ [2] baat hem niet. Belanghebbende heeft onvoldoende concreet gesteld dat en hoeverre dit arrest op zijn situatie van toepassing is.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.2.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 29 juni 2022 door [taxateur 1] is opgemaakt. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 742.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 1] , [adres 4] te [plaats 2] , [adres 5] te [plaats 2] en [adres 6] te [plaats 1] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
7.3.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de voorgestane waarde van
€ 734.000 in bezwaar een eigen taxatierapport ingebracht, versie 26 augustus 2021, naar een waardepeildatum 1 januari 2020, en opgesteld door [taxateur 2] . In dit rapport is een waarde bepaald op € 585.000. In beroep is een herberekening gemaakt waaruit een waarde voor de woning volgt van € 637.917. Als referentiewoningen zijn hierbij gebruikt de woningen aan de [adres 2] [adres 7] en [adres 8] , alle te [plaats 1] . In deze berekening zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.4.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de referentiewoningen in [plaats 2] niet vergelijkbaar zijn, omdat deze woningen in een ander dorp gelegen zijn dan onderhavige woning. De rechtbank oordeelt daarover als volgt. De stelling dat de referentiewoningen in [plaats 2] liggen maakt ze niet direct onbruikbaar, mede omdat de heffingsambtenaar met de ligging rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat vergelijken met woningen in [plaats 2] niet in het nadeel is van belanghebbende, omdat de grond in [plaats 2] duurder is. Omdat de kavelwaarde uit de verkoopprijs wordt gehaald in de vergelijkingsberekening, doet een hogere kavelwaarde de resterende prijs voor de opstal dalen. De heffingsambtenaar heeft gewezen op het bouwtype van de woningen, dat zeer vergelijkbaar is. De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank daarom wel in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning
7.5.
De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd om te weerleggen de stelling dat [adres 7] en [adres 8] te [plaats 1] betere referentiewoningen zijn. Deze woningen hebben een duidelijk andere uitstraling en zijn bovendien geschakelde 2-onder-1-kapwoningen. De woning van belanghebbende is een losstaande 2-onder-1-kapwoning die bovendien op een hoek gelegen is.
7.6.
De bijzondere omstandigheid doet zich voor dat beide partijen het object [adres 2] , het buurpand, in de vergelijkingen hebben betrokken. Weliswaar is de verkoop van dit object meer dan een jaar ná de waardepeildatum, maar met partijen is de rechtbank van oordeel dat aanleiding bestaat om dit object in de vergelijking te betrekken. Temeer omdat tussen de beide indexeringen van de verkoopsom voor de berekening geen significant verschil zit.
7.7.
Gelet op de bezwaren die kleven aan de overige referentiewoningen, of in een andere dorpskern geleden (heffingsambtenaar) of een andere bouwstijl (belanghebbende), acht de rechtbank het object [adres 2] het best vergelijkbaar.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en referentiewoning [adres 2] ?
7.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en [adres 2] . De prijs per vierkante meter woonoppervlakte berekent de heffingsambtenaar op € 2.792,87. Belanghebbende komt uit op € 2.687,50. Voor de berekening van de waarde van de woning heeft de taxateur van de heffingsambtenaar met een lager bedrag gerekend, namelijk € 2.642,43.
7.9.
Het meest bepalende element van de berekening van belanghebbende is de correctie ‘bwvol’. De rechtbank interpreteert deze afkorting als ‘bouwvolume’. De heffingsambtenaar heeft een dergelijke correctie niet toegepast. Met de enkele vermelding in de berekening heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar een verschil niet in de berekening heeft betrokken. De stelling ter zitting dat niet inzichtelijk is dat en of rekening is gehouden met het afnemend grensnut, kan belanghebbende niet baten. De referentiewoning [adres 2] is met 171 m2 kleiner dan de woning van belanghebbende, met 181 m2 (exclusief aanbouw). De werking van het afnemend grensnut zou dan aanleiding geven om de vierkante meterprijs van [adres 2] in verhouding tot de woning van belanghebbende te verhogen. De rechtbank volgt daarom de correctie ‘bwvol’ niet en gaat voorbij aan de stelling omtrent afnemend grensnut.
7.10.
Gelet op het voorgaande geeft de toepassing van de vergelijkingsmethode aanleiding om uit te gaan van een gemiddelde vierkantemeter-prijs van € 2.642,43, dus de berekening van de heffingsambtenaar. Zelfs indien voor het overige de componenten uit de berekening van belanghebbende zou worden uitgegaan (in verband met detailverschil over waardering van bijgebouwen en oppervlakte) zou de waarde niet lager uitkomen dan de waarde van de beschikking, zijnde € 734.000.
7.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 22 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 10 november 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond acht maanden.
8.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
8.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 15 december 2021. De bezwaarfase heeft afgerond negen maanden geduurd en daarmee drie maanden te lang. Dit brengt mee dat 3/8 deel van € 100 (oftewel € 37,50) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 62,50) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
8.4.
De stelling van de heffingsambtenaar dat aanleiding bestaat om van toekenning van de vergoeding af te zien, volgt de rechtbank niet. De passages uit de jurisprudentie waarnaar de heffingsambtenaar verwijst zijn feitelijk van aard. Zonder toelichting over de mate van vergelijkbaarheid van de feiten, welke ontbreekt, kan de genoemde jurisprudentie in deze zaak niet rechtstreeks worden toegepast.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837,- en de wegingsfactor 0,5. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed. Ieder van hen zal daarom worden veroordeeld tot vergoeding van € 209,25.
De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 37,50;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 62,50;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van C.J.M. Hendrickx, griffier, op 10 november 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.