ECLI:NL:RBZWB:2023:820

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 20/9621

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 februari 2023 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk (de heffingsambtenaar),

de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 oktober 2020.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 220.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2020 opgelegd (de aanslag OZB).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 21 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst, om de gemachtigde van belanghebbende in de gelegenheid te stellen te reageren op het door hem niet eerder ontvangen taxatierapport van de heffingsambtenaar. Partijen hebben daarbij toegezegd dat het onderzoek na de schriftelijke ronde gesloten kan worden, tenzij (een van de) partijen uitdrukkelijk aangeeft behoefte te hebben aan een nadere zitting.

De gemachtigde van belanghebbende heeft bij brief van 22 december 2022 een nadere reactie ingediend. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 19 januari 2023 hierop gereageerd. Partijen hebben niet verzocht om een nadere zitting. De rechtbank heeft bij brief van 8 februari 2023 het onderzoek gesloten.

Feiten

1. Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning (bouwjaar 1971) met een inhoud van 120 m2, twee keer een aanbouw woonruimte, een dakkapel en een vrijstaande berging, op een perceel van 150 m2.

Beoordeling door de rechtbank

2.1

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

2.2

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 200.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 220.000.

3.
Formeel

Artikel 40 Wet Pro WOZ

3.1

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft geweigerd de opgevraagde gegevens (de grondstaffel, de taxatiekaarten met de koudvl-factoren en het gehanteerde indexeringspercentage) toe te zenden. De heffingsambtenaar handelt daarmee in strijd met artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, waarin volgens belanghebbende is bepaald dat de heffingsambtenaar de op de procedure betrekking hebbende stukken dient te verzenden aan de gemachtigde. Daarnaast is het niet werkbaar voor een gemachtigde om de stukken bij het bestuursorgaan te gaan inzien of een belanghebbende zelf de stukken te laten ophalen.

3.2

Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren.^[1]Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek.^[2]De heffingsambtenaar heeft in bezwaar de grondstaffel aan belanghebbende verstrekt en het taxatieverslag, waaruit de indexatie van de verkoopprijs naar de waardepeildatum kan worden afgeleid. De rechtbank is, anders dan de heffingsambtenaar, van oordeel dat de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens echter niet zijn beperkt tot het taxatieverslag. Het gaat om alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en waartoe de heffingsambtenaar ten tijde van het verzoek beschikte. In dit geval behoren daar ook de door belanghebbende verzochte koudvl-factoren onder. De heffingsambtenaar had deze gegevens aan belanghebbende moeten toezenden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee niet tijdig (en dus niet) en volledig aan het verzoek van belanghebbende voldaan en is in zoverre artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.

3.3

Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een

vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek

hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met matrix en beschrijving van de verschillen bij de referentiewoningen in te dienen. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.

4.
Vergelijkingsmethode

4.1

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[3]

4.2

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffings-ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.3

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

4.4

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

5.
Onderbouwing van de WOZ-waarde

5.1

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport, opgemaakt op 9 januari 2023 door taxateur [taxateur] betreffende de woning en de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen, ten grondslag gelegd.

5.2

In het taxatierapport is een waarde voor de woning van € 223.813 vermeld. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] , [vergelijkingsobject 3] , [vergelijkingsobject 4] , [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6] te [plaats] . In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Het taxatierapport bevat foto’s van het vooraanzicht en de binnenzijde van de woning en van het vooraanzicht van de referentiewoningen. De woning is in de bezwaarfase inpandig opgenomen.

5.3

Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 220.000 niet te hoog is.

6.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen

De woning en de referentiewoningen zijn gelegen in dezelfde straat. De woning en [vergelijkingsobject 6] zijn hoekwoningen, de overige referentiewoningen zijn tussenwoningen. Alle referentiewoningen zijn verkocht binnen een jaar voor en een jaar na de waardepeildatum, en hebben net als de woning het bouwjaar 1971. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen niet (langer) betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding om anders te oordelen.

7.
De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning

7.1

De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft onder verwijzing naar een tabel van het Kadaster aannemelijk gemaakt dat er een prijsverschil is tussen tussenwoningen en hoekwoningen. Met dit verschil heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door bij de tussenwoningen een bedrag van € 5.000 bij de verkoopprijs op te tellen. In de matrix is rekening gehouden met de door belanghebbende gestelde lagere oppervlakte van de berging. De taxateur heeft met oppervlaktemetingen van luchtfoto’s aannemelijk gemaakt dat de oppervlakte van de aanbouwen 12,5 m2 bedraagt. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Aan de berging, een dakkapel en aanbouw zijn afzonderlijke waarden toegekend. In de bijlage bij de matrix heeft de taxateur woordelijk benoemd wat de verschillen per referentiewoning ten opzichte van de woning zijn, dan wel dat deze gelijkwaardig zijn. Dit komt terug in de waarden die aan de desbetreffende onderdelen in de matrix zijn toegekend. De gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen is € 1.565,50. Voor de woning, die in gemiddelde staat verkeerd, is gerekend met een ruim lagere m2-prijs van € 1.494. Deze m2-prijs is net iets lager dan de best vergelijkbare woning aan [vergelijkingsobject 6] . De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen rekening is gehouden.

7.2

Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de referentiewoning [vergelijkingsobject 1] in een compleet gemoderniseerde staat is verkocht. Volgens de heffingsambtenaar is deze referentiewoning vergelijkbaar met de woning, omdat het object een mooie keuken en benedenverdieping heeft, maar een oud toilet en een gedateerde badkamer. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, met zijn enkele stelling zonder onderbouwende bewijsstukken niet aannemelijk heeft gemaakt dat van onjuiste gegevens van deze referentiewoning is uitgegaan.

7.3

Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat geen rekening is gehouden met de betere staat van [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 5] . De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat uit de matrix blijkt dat de waarde per m2 van de woning aanzienlijk lager ligt dan die van deze referentiewoningen. Zelfs als deze twee woningen buiten beschouwing worden gelaten, bedraagt de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen € 1.523. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat hij met een m2-prijs voor de woning van € 1.494 inzichtelijk heeft gemaakt dat hij met de betere staat van de genoemde referentiewoningen rekening heeft gehouden.

7.4

Vervolgens heeft belanghebbende gesteld dat een deel van het perceel niet optimaal bruikbaar is, omdat het een brandgang is, die ook door omwonenden wordt gebruikt. Onder verwijzing naar jurisprudentie stelt belanghebbende dat de brandgang buiten de waardering van de woning dient te blijven. De heffingsambtenaar heeft, anders dan belanghebbende meent, naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de bij de woning behorende brandgang. De rechtbank overweegt daartoe dat zowel bij de woning als bij alle referentieobjecten voor nagenoeg dezelfde oppervlakte (4 m²) sprake is van een brandgang, zodat aannemelijk is dat hiermee voldoende rekening is gehouden bij de waardering van de woning.^[4]

7.5

Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. De beschikking en de aanslag OZB blijven dus in stand.

8.
Vergoeding van immateriële schade

8.1

Belanghebbende heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

8.2

De heffingsambtenaar stelt dat het verzoek om immateriële schadevergoeding dient te worden afgewezen en verwijst daarbij naar recente jurisprudentie van rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2022:10940 rechtsoverweging 8.3 en 8.4, in combinatie met de werkwijze op grond van ‘no cure no pay’. De rechtbank heeft kennis genomen van de genoemde uitspraak en de openbaar gemaakte algemene voorwaarden van de gemachtigde, doch ziet in deze zaak geen aanleiding om het verzoek tot toekenning van een vergoeding voor immateriële schade af te wijzen. In hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd ziet de rechtbank onvoldoende grond om te komen tot het oordeel dat in deze zaak geen spanning en frustratie bestaat ten aanzien van de uitkomst van een gerechtelijke procedure omtrent de hoogte van een belastingschuld inzake lokale heffingen. Daarom zal de rechtbank wel overgaan tot het toekennen van immateriële schadevergoeding.

8.3

De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Het bezwaarschrift is op 11 februari 2020 bij de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 10 februari 2023. Daaruit volgt dat de redelijke termijn met afgerond 12 maanden is overschreden. Belanghebbende heeft - uitgaande van € 500 per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.000. Omdat de bezwaarfase afgerond 8 maanden heeft geduurd en daarmee 2 maanden te lang, komt 2/12 deel van € 1.000 (dus € 166,67) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 833,33) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de minister in zoverre aan als derde partij in het geding.

Conclusie en gevolgen

9. Het beroep zal ongegrond worden verklaard. Dit betekent dat de waardebeschikking

en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.

10.
Proceskosten

Vanwege de toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb ziet de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837, en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding voor vergoeding van de nadere reactie, omdat belanghebbende ook voor de zitting om het ontbrekende taxatierapport had kunnen vragen. De heffingsambtenaar dient tevens het griffierecht van € 48 te vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële

schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 166,67;

- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan

belanghebbende tot een bedrag van € 833,33;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.674 aan proceskosten aan

belanghebbende;

- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48

aan hem vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 10 februari 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen.

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Beoordeling beroep tegen WOZ-waarde en aanslag OZB woning in Waalwijk