Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1298
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar
en
de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 januari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 387.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing van de gemeente [plaats] voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 369.000. Daarbij is een kostenvergoeding toekend van € 666,26.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 6 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde woning uit 1987 met een oppervlakte van 156 m² en een perceelgrootte van 271 m². De woning beschikt over twee dakkapellen, een aangebouwde garage, een tuin en ondergrond.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Belanghebbende heeft zich ter zitting nader op het standpunt gesteld dat waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 339.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van € 369.000.
3.1.
Belanghebbende heeft zijn stellingen met betrekking tot de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten en de eenheidsprijs ingetrokken. Ook heeft hij zijn stelling dat de heffingsambtenaar de woning niet inpandig heeft opgenomen ingetrokken.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 25 mei 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
4.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 369.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle in [plaats] gelegen. In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.5.
Tussen partijen is niet langer in geschil dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten in beginsel voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Belanghebbende heeft deze vergelijkingsobjecten als zodanig ook niet meer betwist. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in zijn matrix, die onderdeel uitmaakt van het taxatierapport, voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
4.6.
Belanghebbende heeft met name gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging en de gedateerdheid van de woning. Belanghebbende stelt dat voor voorzieningen een factor 2 moet worden toegekend in plaats van factor 3 die nu voor de woning is gehanteerd. Verder stelt hij dat het wijzigen van factor 3 naar 2 vanwege de ligging niet tot een waardedaling heeft geleid in de beroepsfase.
4.7.
De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd betwist en heeft daartegenover gesteld dat in de beroepsfase een nieuwe taxatie wordt opgebouwd op basis van de referentiewoningen waarbij reeds voldoende rekening is gehouden met de ligging. Daarnaast heeft in de beroepsfase een correctie op onderhoudsniveau plaatsgevonden.
4.8.
De rechtbank is van oordeel dat voor de woning van belanghebbende rekening dient te worden gehouden met de ligging omdat de woning, in tegenstelling tot de referentieobjecten, in de nabijheid van een cafetaria ligt. De rechtbank acht aannemelijk dat belanghebbende daardoor meer geluidsoverlast, stankoverlast en parkeeroverlast ondervindt dan de bewoners van de referentieobjecten. De referentieobjecten liggen daar immers niet dicht in de buurt. De rechtbank stelt vast dat in de matrix, die onderdeel uitmaakt van het taxatierapport, voor ligging een factor 2 is gehanteerd, en voor de referentieobjecten een factor 3. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom met de ligging voldoende rekening gehouden. De stelling van belanghebbende dat dit moet leiden tot een concrete waardevermindering van € 8.500 zoals hij ter zitting heeft gesteld, volgt de rechtbank niet. De rechtbank acht aannemelijk, zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard, dat in de beroepsfase een nieuwe opbouw van de taxatie plaatsvindt, en dat daarbij voldoende rekening is gehouden met de minder goede ligging van de woning.
4.9.
Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 31 maart 2022 door [taxateur 3] en [taxateur 4] naar de waardepeildatum, waarin de waarde voor de woning is getaxeerd op € 330.000. Aan deze taxatie zijn de referentiewoningen [adres 5] , [adres 4] en [adres 2] , alle in [plaats] , ten grondslag gelegd.
4.10.
De rechtbank stelt vast dat uit het taxatierapport van belanghebbende niet voldoende blijkt wat de verschillen zijn tussen de referentiewoningen en de woning en ook niet hoe daarmee rekening is gehouden in de totstandkoming van de gestelde waarde. Ook blijkt uit dit taxatierapport niet in hoeverre rekening gehouden zou moeten worden met de gedateerdheid van de woning. Belanghebbende heeft zijn stelling derhalve onvoldoende onderbouwd.
4.11.
De rechtbank is daarom van oordeel dat het door belanghebbende ingediende taxatierapport een onvoldoende basis is voor het weerleggen van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Gelet daarop heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan en voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
5. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
5.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 25 februari 2021. De rechtbank doet uitspraak op 18 december 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond tien maanden.
5.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
5.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 31 januari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond twaalf maanden geduurd en daarmee zes maanden te lang.
Dit brengt mee dat 6/10e deel (€ 60) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 40) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslagen gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
6.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837,- en de wegingsfactor 0,25 [2] . De vergoeding bedraagt dus € 209,25.
Uit doelmatigheidsoverwegingen is een verdeling bij helfte aangewezen. Diezelfde doelmatigheidsoverwegingen brengen echter mee dat een verdeling van € 104,62 (heffingsambtenaar) en € 104,63 (Staat) hier het meest effectief is.
6.2.
Ook het griffierecht moet aan belanghebbende worden vergoed. De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. De stelling van de heffingsambtenaar dat geen proceskostenvergoeding dan wel vergoeding van het griffierecht dient te worden toegekend
omdat voor het verzoek om immateriële schadevergoeding geen werkzaamheden zijn verricht, volgt de rechtbank niet.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 60;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 40;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 25 aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 25 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 104,62 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 104,63 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. R.J.M. de Fouw, griffier, op 18 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.