Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10334557 CV EXPL 23-416
Vonnis van 22 november 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens,
tegen
de besloten vennootschap
[gedaagde],
gevestigd te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. G. Janssen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 mei 2023 met de daarin genoemde stukken;
- de conclusie van antwoord in reconventie met productie;
- de akte houdende wijziging grondslag vordering tevens houdende wijziging eis met productie aan de zijde van [eiser] ;
- de mondelinge behandeling van 24 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Op de mondelinge behandeling heeft mr. Mattheussens namens [eiser] een brief overgelegd van 26 april 2023. De inhoud van deze brief is ter zitting besproken en door de griffier toegevoegd aan het dossier.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 23 september 2019 heeft [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten met mevrouw [naam] (hierna: [naam] ) betreffende de staplaats met [perceel] voor een toer-/stacaravan (hierna: het perceel) op [camping] aan de [adres] te [plaats 3] .
2.2.
[eiser] had een affectieve relatie met [naam] . [eiser] is op 23 september 2019 samen met [naam] in een stacaravan op het perceel gaan wonen.
2.3.
[naam] is op [datum] 2022 overleden. Zij had op dat moment een forse huurachterstand.
2.4.
Na het overlijden van [naam] is [eiser] in de stacaravan op het perceel blijven wonen. Sinds 23 juni 2023 heeft [eiser] enkele deelbetalingen gedaan aan [gedaagde] . Die betalingen zijn onregelmatig van aard. In 2022 heeft [eiser] in totaal € 1.600,00 aan [gedaagde] betaald en in 2023, tot aan het moment van de mondelinge behandeling, in totaal € 1.800,00.
2.5.
De totale kosten voor het jaar 2022 bedragen € 4.897,56, zo blijkt uit de factuur van 1 april 2022. Die kosten bestaan onder meer uit het stageld, de vaste bewoners toeslag en het voorschot servicekosten.
2.6.
Op 30 januari 2023 heeft [gedaagde] de factuur voor het stageld voor het jaar 2023 aan [eiser] verstuurd. De totale kosten, wederom bestaande uit onder meer het stageld en de vaste bewoners toeslag, bedragen € 3.168,42. Op de factuur staat dat deze binnen 30 dagen betaald moet worden.
2.7.
Op 29 augustus 2022 heeft [gedaagde] een laatste aanmaning huurachterstand aan [eiser] verstuurd, waarin [gedaagde] de vordering van € 9.578,01 vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten van € 853,90 exclusief btw en rente. Ondanks de sommatie is [eiser] niet tot (volledige) betaling overgegaan.
2.8.
[gedaagde] heeft [eiser] op 26 april 2023 een schriftelijke waarschuwing gegeven, omdat [eiser] zijn perceel niet opgeruimd houdt. Voor zover relevant wordt in de waarschuwing verder nog het volgende vermeld:
“(…) Bovendien wordt bij het in de toekomst opnieuw voorkomen van deze situatie per direct overgegaan tot het opzeggen van de huurovereenkomst(en) en worden u, uw gasten, gezinsleden en dieren de toegang tot de camping ontzegd. Wij zullen in dit geval ook vooraf de lokale overheid, zoals politie en handhavers, op de hoogte brengen van deze uitzetting.”
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser] vordert, na wijziging van eis, bij vonnis:
primair:
I. te verklaren voor recht dat tussen partijen na het overlijden van [naam] op [datum] 2022, althans per 1 januari 2023, een huurovereenkomst is gesloten tussen partijen betreffende het [perceel] , welke huurovereenkomst per 1 januari 2023 is verlengd voor onbepaalde tijd, althans geldt tot 31 december 2023;
subsidiair:
II. te bepalen dat [gedaagde] gehouden is de huurovereenkomst betreffende het [perceel] met [eiser] voort te zetten althans zodanig te bepalen als de kantonrechter vermeent te behoren met veroordeling van [gedaagde] in de procedure, althans zodanig te bepalen als het de kantonrechter vermeent te behoren.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. De stellingen van partijen komen hierna, voor zover relevant, aan de orde.
In reconventie
3.3.
[gedaagde] vordert in reconventie bij vonnis:
primair:
III. te verklaren voor recht dat [eiser] zonder recht of titel op het perceel verblijft;
subsidiair:
IV. de tussen partijen ontstane huurovereenkomst te ontbinden;
in alle gevallen:
V. [eiser] te veroordelen binnen 2 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis het [perceel] te verlaten en ontruimen met alle zich daarop en daarin bevindende personen;
VI. [gedaagde] te machtigen om, indien [eiser] met de ontruiming in gebreke blijft, deze op kosten van [eiser] te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en/of politie;
VII. [eiser] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.779,85 als de primaire vordering tot verklaring voor recht dat [eiser] zonder recht of titel op het perceel verblijft wordt toegewezen en [eiser] te veroordelen tot betaling van € 11.983,65 als de subsidiaire grond tot ontbinding van de huur van het perceel wordt toegewezen ter zake de huurachterstand in beide gevallen te vermeerderen met een bedrag van € 264,03 voor iedere maand, dat [eiser] het perceel c.q. het gehuurde na 1 juli 2023 nog in bezit zal houden, een ingegane maand voor een hele gerekend;
VIII. [eiser] te veroordelen tot betaling van € 853,90 ter zake buitengerechtelijke incassokosten, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;
IX. [eiser] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over het bedrag van primair € 5.779,85 en subsidiair € 11.983,65 vanaf de dag van indiening van deze conclusie tot de dag van algehele voldoening;
X. [eiser] te veroordelen in de kosten van deze procedure, zowel in conventie als in reconventie.
3.4.
[eiser] heeft verweer gevoerd tegen de reconventionele vorderingen. De stellingen van partijen zullen hierna, voor zover van belang, worden besproken. [eiser] concludeert tot afwijzing van de reconventionele vorderingen met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten in reconventie.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelen.
4.2.
De discussie tussen partijen ziet voornamelijk op de vraag of tussen [gedaagde] als verhuurder en [eiser] als huurder na het overlijden van [naam] een huurovereenkomst tot stand is gekomen, dan wel of de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [naam] door [eiser] is voortgezet. Een ander belangrijk punt van discussie is, voor zover inderdaad een huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiser] bestaat, of [gedaagde] het recht heeft die huurovereenkomst te ontbinden en het perceel te ontruimen op grond van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit de overeenkomst.
Het bestaan van een huurovereenkomst
4.3.
De kantonrechter zal om te beginnen oordelen over het al dan niet bestaan van een huurovereenkomst tussen partijen. Hierover overweegt de kantonrechter het volgende. Een huurovereenkomst komt tot stand door middel van een aanbod van de ene partij en de aanvaarding daarvan door de andere partij. [eiser] stelt in dat kader dat de parkbeheerder er na het overlijden van [naam] mee heeft ingestemd dat de huurovereenkomst op zijn naam zou komen. Daarna heeft [gedaagde] volgens [eiser] bepaalde dingen gedaan waaruit hij redelijkerwijs mocht opmaken dat [gedaagde] inderdaad met zijn aanbod had ingestemd dat hij de nieuwe huurder was geworden. Zo heeft [eiser] regelmatig € 200,00 per maand onder titel van huur overgemaakt aan [gedaagde] , zonder dat [gedaagde] daartegen heeft geprotesteerd. Verder stelt [eiser] dat [gedaagde] verschillende facturen en brieven aan hem in persoon heeft geadresseerd die betrekking hebben op de huur van het perceel. In de brief van 26 april 2023 ontvangt [eiser] zelfs de waarschuwing dat de huurovereenkomst wordt opgezegd als de situatie zich opnieuw voordoet. Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [eiser] de brieven van [gedaagde] en zijn bankafschriften overgelegd. [gedaagde] betwist dat zij een aanbod van [eiser] tot het aangaan van een huurovereenkomst met hem heeft aanvaard.
4.4.
Ook als de parkbeheerder er niet mee ingestemd heeft dat de huurovereenkomst op naam van [eiser] zou komen, is het begrijpelijk dat [eiser] uit de verdere verklaringen en gedragingen van [gedaagde] heeft opgemaakt dat zij de huurovereenkomst met hem wilde voortzetten na het overlijden van [naam] . Indien [gedaagde] [eiser] heel graag van het perceel wilde hebben, zoals zij in deze procedure aanvoert, dan had [gedaagde] hem dat na het overlijden van [naam] zo snel mogelijk duidelijk moeten maken. Echter is niet gebleken dat [gedaagde] daarover met [eiser] heeft gecommuniceerd. [gedaagde] betwist de betalingen van [eiser] ook niet, zo blijkt uit haar eigen betalingsoverzicht. Gelet op de betaalbewijzen die door [eiser] in het geding zijn gebracht met daarop de omschrijving ‘ [huur] ’, houdt het verweer van [gedaagde] dat zij deze betalingen heeft aangemerkt als een aflossing op de huurachterstand van [naam] , geen stand. Ook het verweer dat de facturen en brieven per abuis verkeerd zijn geformuleerd, slaagt niet. [gedaagde] kan zich er ingevolge artikel 3:35 BW daarom niet op beroepen dat zij niet de wil had om een huurovereenkomst met [eiser] te sluiten. De huurovereenkomst is dus door middel van aanbod en (al dan niet stilzwijgende) aanvaarding tot stand gekomen.
4.5.
[eiser] verblijft op grond van het voorgaande niet zonder recht of titel op het perceel. De primaire vordering in reconventie zal worden afgewezen.
4.6.
De primaire conventionele vordering tot verklaring voor recht zal worden afgegeven voor het deel dat ziet op de totstandkoming van een huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] . Gelet op de hierna te bespreken subsidiaire vordering in reconventie tot ontbinding van de huurovereenkomst, welke zal worden toegewezen, heeft [eiser] echter geen belang meer bij het deel van zijn vordering dat ziet op de einddatum van de huurovereenkomst. Dit deel blijft daarom onbesproken.
4.7.
De subsidiaire conventionele vordering zal eveneens onbesproken blijven, nu de primaire conventionele vordering wordt toegewezen.
Ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst
4.8.
Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis die voortvloeit uit de huurovereenkomst geeft de andere partij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). In het kader van de tekortkoming stelt [gedaagde] dat het jaargeld een jaar vooruit moet worden betaald en dat heeft [eiser] niet gedaan. Sterker nog, [eiser] heeft volgens [gedaagde] sinds 22 mei 2020, toen [eiser] nog samen met [naam] in de stacaravan woonde, een huurachterstand doen ontstaan van in totaal € 11.983,65. Zelfs als [gedaagde] alleen kijkt naar de periode na het overlijden van [naam] bedraagt de huurachterstand van [eiser] nog € 5.799,85. Daar komt nog bij dat [eiser] zijn perceel niet goed onderhoudt en hij daar al meermaals op is aangesproken, maar steeds zonder resultaat. [eiser] stelt daarentegen – kort gezegd – dat de tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigen, zodat [gedaagde] niet de bevoegdheid heeft om de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
4.9.
De kantonrechter overweegt hierover het volgende. [eiser] betwist niet dat hij – in ieder geval na het overlijden van [naam] – huur en bijvoorbeeld servicekosten moest betalen voor het perceel. [eiser] betwist ook niet dat hij het verschuldigde bedrag niet volledig heeft betaald. Daarmee staat reeds vast dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis. Volgens [eiser] is de huurachterstand echter veel lager dan [gedaagde] doet voorkomen, namelijk € 600,00. Op de discussie omtrent de hoogte van de huurachterstand komt de kantonrechter hieronder nog terug bij de beoordeling van de vordering onder VII. Voor nu volstaat de kantonrechter met het oordeel dat een achterstand van € 600,00 op de geldvordering van [gedaagde] niet gering is. Omgerekend komt dit namelijk neer op enkele maanden huurachterstand. Verder komt de door [eiser] aangevoerde omstandigheid dat het in de huidige woningmarkt erg moeilijk is om andere woonruimte te vinden, hoe vervelend ook, voor zijn eigen rekening en risico. Het beroep van [eiser] op de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW slaagt dus niet. De kantonrechter zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst daarom toewijzen.
4.10.
In de door [eiser] aangevoerde omstandigheden ziet de kantonrechter echter wel aanleiding om de onder V gevorderde termijn voor ontruiming te verlengen zoals hieronder in de beslissing wordt vermeld. Doorslaggevend daarbij is dat [eiser] de stacaravan – of dat nu is toegestaan of niet – als woonruimte gebruikt. [eiser] dient redelijkerwijs meer tijd te krijgen om vervangende woonruimte te vinden. De door [gedaagde] in reconventie gevorderde machtiging hangt met de toegewezen vordering tot ontruiming van het perceel samen, zodat ook de onder VI gevorderde machtiging toewijsbaar is.
De huurachterstand
4.11.
[gedaagde] vordert in reconventie betaling van € 11.983,65 aan huurachterstand vanaf 22 mei 2020, zo blijkt uit het betalingsoverzicht dat door haar in het geding is gebracht. Een deel van deze vordering ziet echter op de periode dat [naam] (en niet [eiser] ) de huurder was van het perceel. Het enkele feit dat [eiser] toen bij [naam] inwoonde, maakt nog niet dat hij hoofdelijk aansprakelijk is voor haar huurachterstand [1] . [eiser] betwist dat ook. [gedaagde] heeft bovendien onvoldoende onderbouwd welk bedrag [eiser] vanaf 16 juni 2022 (de dag na het overlijden van [naam] ) verschuldigd is aan huur. Uit haar betalingsoverzicht blijkt namelijk dat zij over het jaar 2022 ook openstaande posten uit 2020 en 2021 heeft meegenomen, waarvoor op grond van het voorgaande slechts [naam] aansprakelijk is. Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de vordering niet zonder meer kan toewijzen.
4.12.
Uitgaande van de onweersproken factuur over 2022 bedragen het verschuldigde stageld, de servicekosten en de toeslagen in totaal € 4.897,56. Tot haar overlijden op [datum] 2022 was [naam] de (enige) huurder van het perceel, dus de helft van dat bedrag komt voor haar rekening. De andere helft van het bedrag, te weten € 2.448,78, komt door de totstandkoming van de huurovereenkomst met [eiser] wél voor zijn rekening. Het extra voorschot elektra voor 2022 hoeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter niet te betalen, omdat [gedaagde] niet heeft onderbouwd dat de elektriciteit is verbruikt in de periode dat [eiser] en niet [naam] de huurder van het perceel was. Hetzelfde geldt voor de eindafrekening van de elektra over de periode tot en met november 2022. [eiser] heeft op de mondelinge behandeling aangevoerd en [gedaagde] heeft niet betwist dat [eiser] over het jaar 2022 in totaal € 1.600,00 heeft betaald. Dit betekent dat hij over 2022 nog € 2.448,78 minus € 1.600,00 is € 848,78 moet betalen.
4.13.
Op de factuur over 2023 wordt aan stageld, voorschot waterverbruik en toeslagen een bedrag van € 3.168,42 in rekening gebracht aan [eiser] . [eiser] voert verweer tegen de hoogte van het stageld. Dit is namelijk verhoogd van € 2.200,97 in 2022 naar € 2.324,47 in 2023. Volgens [eiser] is de huurovereenkomst van 2022 echter stilzwijgend verlengd, zodat de voorwaarden zoals de huurprijs gelijk zijn gebleven. Dit verweer slaagt naar het oordeel van de kantonrechter niet. De factuur over het jaar 2023 dateert van 30 januari 2023. Niet is gebleken dat [eiser] binnen de betalingstermijn van 30 dagen heeft geprotesteerd tegen de hoogte van het stageld. [eiser] heeft juist verschillende betalingen gedaan die zien op het stageld over 2023. Hieruit blijkt dat [eiser] de gewijzigde huurprijs per 1 januari 2023 heeft aanvaard. De kantonrechter stelt het verschuldigde bedrag over 2023 daarom vast op € 3.168,42. Op de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangevoerd dat hij van dit bedrag al € 1.800,00 heeft betaald. Ook dit wordt door [gedaagde] niet weersproken. Over 2023 moet [eiser] dus nog € 3.168,42 minus € 1.800,00 is € 1.368,42 betalen.
4.14.
De gevorderde betaling van € 264,03 per maand wordt slechts toegewezen vanaf 1 januari 2024 en niet, zoals gevorderd, vanaf 1 juli 2023. In het onder 4.13 genoemde bedrag van € 1.368,42 is de maandelijkse vergoeding over de periode van 1 juli 2023 tot 1 januari 2024 namelijk al opgenomen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.15.
De reconventionele vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu [gedaagde] niet, althans onvoldoende heeft gesteld op welke datum de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW door [eiser] op zijn laatst is ontvangen, dan wel op welke datum [gedaagde] deze aanmaning aan [eiser] heeft verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
Wettelijke rente
4.16.
[eiser] heeft tegen de wettelijke rente die [gedaagde] in reconventie heeft gevorderd geen afzonderlijk verweer gevoerd. De kantonrechter zal de wettelijke rente daarom toewijzen over de toegewezen hoofdsom van €
Proceskosten
4.17.
Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij zowel in conventie als in reconventie de eigen kosten dient te dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
verklaart voor recht dat tussen [eiser] en [gedaagde] na het overlijden van [naam] op [datum] 2022 een huurovereenkomst is gesloten betreffende het perceel gelegen te [plaats 3] , aan de [adres] , [perceel] ;
In reconventie
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende het perceel gelegen te [plaats 3] , aan de [adres] , [perceel] ;
veroordeelt [eiser] om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis, maar op zijn vroegst op 1 januari 2024, te verlaten en ontruimen met alle zich daarop en daarin bevindende personen;
machtigt [gedaagde] om, indien [eiser] met de ontruiming in gebreke blijft, deze op kosten van [eiser] te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en/of politie;
veroordeelt [eiser] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde] te betalen:
- een bedrag van € 1.368,42 aan achterstallige huur tot 1 januari 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 7 april 2023 tot aan de dag van algehele voldoening;
- een bedrag van € 264,03 per maand of gedeelte daarvan aan gebruiksvergoeding vanaf 1 januari 2024 tot de feitelijke ontruiming van het gehuurde;
In conventie en reconventie
compenseert partijen in de kosten van dit geding;
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. van der Burgt en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2023.