ECLI:NL:RBZWB:2023:8787 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens huuracht...

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 10647264 \ VV EXPL 23-61

Vonnis in kort geding van 5 december 2023

in de zaak van

[eiseres in conventie] , H.O.D.N. [bedrijf eiseres in conventie],

wonende te [woonplaats 1] ,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres in conventie] ,

gemachtigde: mr. L.C. van Damme-Melchior,

tegen

1.[gedaagde in conventie 1] ,

2.
[gedaagde in conventie 2],

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

beiden wonende te [woonplaats 2] ,

hierna samen te noemen: [gedaagden in conventie] .

gemachtigde: mr. L.M.A. Benjamin.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 17;
- de akte houdende producties 1 tot en met 17 in conventie van [gedaagden in conventie] ;

- de conclusie van eis in reconventie met producties A tot en met K;
- de mondelinge behandeling van 21 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [eiseres in conventie] ;
- de pleitnota tevens conclusie van antwoord in conventie van [gedaagden in conventie]

2.De feiten

In conventie en in reconventie

2.1.

[eiseres in conventie] huurt met ingang van 1 januari 2023 van [gedaagden in conventie] de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: de huurovereenkomst), voor de initiële duur van 5 jaar.

2.2.

De overeengekomen huurprijs bedraagt € 2.000,- per maand exclusief btw.

2.3.

Het gehuurde is gelegen op de begane grond. De bovenverdieping wordt door [gedaagden in conventie] verhuurd als woonruimte aan derden.

2.4.

Op de schriftelijke huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard.

2.5.

De algemene bepalingen luiden – voor zover hier van belang – als volgt:

Artikel 4.3

Zowel bij als na het aangaan van de huurovereenkomst is huurder verantwoordelijk voor het verkrijgen en het behouden van alle overige vereiste, niet onder 4.1 vallende vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de in artikel 1.3 van de huurovereenkomst overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven. Hieronder vallen tevens alle meldingen die van overheidswege verplicht zijn/worden gesteld ter zake van het gebruik van het gehuurde in overeenstemming met de hiervoor bedoelde overeengekomen bestemming.

11.3

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek.

11.4

Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

(..)

- indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;

- indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.(…)

25.1

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachten deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven bankrekening. (…)

2.6.

[eiseres in conventie] exploiteert in het gehuurde – een voormalig café – een winkel genaamd [bedrijf eiseres in conventie] waarin zij onder meer tweedehands design kleding, schoenen en tassen verkoopt.

2.7.

Op 3 februari 2023 heeft [eiseres in conventie] aan [gedaagden in conventie] melding gemaakt van water in de kelder. Naar aanleiding daarvan heeft op 15 februari 2023 een gesprek plaatsgevonden tussen [eiseres in conventie] , vergezeld van haar makelaar en haar partner, en [gedaagde in conventie 1] , vergezeld van zijn zoon (hierna: [zoon] ), die als beheerder van het gehuurde is aangesteld. Tijdens het gesprek is (onder meer) gesproken over het water in de kelder en over brandwerende deuren tussen de begane grond en de bovenverdieping.

2.8.

Op 21 februari 2023 heeft op initiatief van [gedaagden in conventie] een inspectie door [bedrijf 1] plaatsgevonden. Vervolgens heeft op 23 februari 2023 op initiatief van [gedaagden in conventie] een inspectie plaatsgevonden door [bedrijf 2] .

2.9.

Doordat [gedaagden in conventie] geen vervolgactie op de inspecties van [bedrijf 1] en [bedrijf 2] heeft ondernomen, heeft [eiseres in conventie] haar gemachtigde ingeschakeld.

2.1

Bij brief van 5 april 2023 heeft de gemeente Tilburg aan [gedaagden in conventie] bericht dat de scheiding tussen de woonfunctie en winkelfunctie niet brandwerend zijn uitgevoerd, zodat er sprake is van strijd met het Bouwbesluit, en heeft zij [gedaagden in conventie] gesommeerd tot het treffen van maatregelen teneinde de strijdige situatie te beëindigen.

2.11.

Bij brief van 24 april 2023 aan [gedaagden in conventie] heeft de gemachtigde van [eiseres in conventie] namens [eiseres in conventie] onder meer gevorderd dat het gebrek aan de kelder wordt verholpen, dat de elektra in het gehuurde voldoet aan de geldende wet- en regelgeving en dat het gehuurde wordt voorzien van brandvertragende deuren. Naast herstel van de gebreken heeft [eiseres in conventie] vergoeding van gevolgschade gevorderd, waaronder omzetverlies en immateriële schadevergoeding.

2.12.

Daarop heeft [zoon] op 5 mei 2023 schriftelijk gereageerd. De brief vermeldt – onder meer – het volgende:

“(…)Zodra de grondwaterstand het toelaat en de kelder leeg en toegankelijk is alsmede de kelderruimte vanaf de begane grond te betreden is, zal er een vloer gestort worden en dient huurder zelf een tegelvloer te leggen. Nu is het drukvocht simpelweg te hoog waardoor het onmogelijk is om zonder in de problemen te komen een vloer te storten.(…)”

2.13.

Met betrekking tot de brandwerende deuren vermeldt de brief het volgende:

“(…)Dit is ten eerste geen punt voor de verhuurder. Ten tweede: er zitten al brandvertragende volle kerndeuren in. Daar zullen deurdragers op geplaatst gaan worden.(…)”

2.14.

[eiseres in conventie] heeft met ingang van 3 februari 2023 een deel van de huur onbetaald gelaten, zich op het standpunt stellende dat de aanwezige gebreken in het gehuurde een huurkorting rechtvaardigen.

2.15.

[eiseres in conventie] heeft [gedaagden in conventie] meerdere malen schriftelijke gesommeerd om de door haar gestelde gebreken in het gehuurde te verhelpen.

2.16.

Tot het moment van het uitbrengen van de onderhavige dagvaarding heeft [gedaagden in conventie] geen gehoor gegeven aan voornoemde sommaties.

3.Het geschil

In conventie:

3.1

[eiseres in conventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, op de minuut en op alle dagen en uren:

I. [gedaagden in conventie] te veroordelen om binnen twee weken na het in deze te wijzen vonnis een aanvang te maken met het herstel van het gebrek aan de kelder conform de offerte van [bedrijf 1] , deze herstelwerkzaamheden met voortvarendheid te doen verrichten en deze te voltooien binnen één maand na het in deze te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag (deel) dat [gedaagden in conventie] na betekening van het vonnis in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen;

II. [gedaagden in conventie] te veroordelen om binnen twee weken na het in deze te wijzen vonnis een aanvang te maken met het aanbrengen van zowel een brandwerende deur tussen de hal en de winkelruimte van de begane grond als door de gemeente Tilburg voorgeschreven brandwerende voorzieningen, deze werkzaamheden met voortvarendheid te doen verrichten en deze te voltooien binnen één maand na het in deze te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag (deel) dat [gedaagden in conventie] na betekening van het vonnis in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen;

III. [gedaagden in conventie] te veroordelen om binnen twee weken na het in deze te wijzen vonnis aan [eiseres in conventie] te betalen een voorschot ten bedrage van € 8.000,- inzake een nader in een bodemprocedure in te dienen vordering tot vermindering van de huurprijs tot 50% van de maandelijkse huurpenningen over de periode februari 2023 tot en met september 2023, waarbij dit voorschotbedrag verminderd kan worden met de door [eiseres in conventie] ingehouden huur vanaf april 2023 tot en met september 2023, zijnde een bedrag van € 4.000,-, dan wel een ander bedrag dat de kantonrechter redelijk en billijk acht;

IV. [gedaagden in conventie] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis.

3.2.

Aan haar vorderingen in conventie legt [eiseres in conventie] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag. De niet waterdichte kelder in het gehuurde waardoor de kelder om de haverklap volstaat met water en moet worden leeggepompt is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Door het water in de kelder is het ook erg vochtig in het gehuurde, wat niet goed is voor de tassen, schoenen en kleding die [eiseres in conventie] onder meer verkoopt. Het ontbreken van de voorgeschreven brandwerende maatregelen in het gehuurde waardoor het gehuurde niet alleen volstrekt onveilig is maar [eiseres in conventie] haar inboedel ook niet kan verzekeren is eveneens aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Omdat de inboedel niet te verzekeren is, moet [eiseres in conventie] iedere dag dat de winkel open is geweest kostbare items meenemen en elders opslaan. [gedaagden in conventie] is op grond van artikel 7:206 BW Pro gehouden om de gebreken op verlangen van [eiseres in conventie] te verhelpen. [gedaagden in conventie] schiet tot op heden toerekenbaar tekort in deze verplichting, ondanks dat de gebreken van dusdanig ernstige aard zijn dat spoedig herstel noodzakelijk is. De gebreken hebben geleid tot een wezenlijke aantasting van het huurgenot van [eiseres in conventie] , zodat een voorschot op schadevergoeding gebaseerd op een tijdelijke huurprijsvermindering van 50% gerechtvaardigd is.

3.3.

[gedaagden in conventie] is het niet eens met de vordering van [eiseres in conventie] . [gedaagden in conventie] voert daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aan. [gedaagden in conventie] stelt allereerst dat het spoedeisend belang bij de vorderingen ontbreekt. Inhoudelijk voert [gedaagden in conventie] aan dat [eiseres in conventie] geen kan aanspraak maken op herstel van de vermeende gebreken. [gedaagden in conventie] stelt daarbij voorop dat de kelder geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. In de huurovereenkomst is opgenomen dat verhuurder aan huurder het gehuurde aan [adres] (begane grond) huurt. De kelder ligt verscholen onder de vloer en is slechts toegankelijk via een luik. De kelder vormt daarom geen geheel met de begane grond. Nu de kelder geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde is [gedaagden in conventie] – als er al sprake zou zijn van een gebrek – niet gehouden om tot herstel daarvan over te gaan.

De afwezigheid van brandwerende muren vormt evenmin een gebrek nu de scheidingswanden die zouden moeten worden geplaatstop grond van artikel 4.3 van de algemene bepalingen zien op de door [eiseres in conventie] gewenste bestemming van de bedrijfsruimte, zijnde de exploitatie van een winkel. [eiseres in conventie] is dan ook gehouden de werkzaamheden aan de bedrijfsruimte uit te voeren. Desondanks is [gedaagden in conventie] bereid om de werkzaamheden, geheel uit coulance, zoals verzocht uit te voeren.

Voor zover er al sprake zou zijn van gebreken, voert [gedaagden in conventie] aan dat [eiseres in conventie] geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, nu er geen sprake is van substantiële aantasting van het huurgenot en [eiseres in conventie] evenmin wordt beperkt in de exploitatie van haar bedrijf. De kelder is gesitueerd in een luik onder de vloer en de exploitatie van de winkel bevindt zich daarboven. Het is dus niet zo dat [eiseres in conventie] haar winkel vanwege water in de kelder heeft moeten sluiten. De kelder wordt niet als opslag voor haar te verkopen spullen gebruikt en De Beer heeft anders dan [eiseres in conventie] stelt, nooit te kennen gegeven dat de kelder daarvoor geschikt zou zijn.

[eiseres in conventie] heeft niet onderbouwd dat zij als gevolg van de afwezigheid van een brandwerende deur geen verzekering kan afsluiten. Voor zover al juist, komt het gebrek voor rekening en risico van [eiseres in conventie] , nu zij op grond van de huurovereenkomst zelf gehouden is de brandwerende deuren te plaatsen. Het niet hebben van brandwerende deuren belemmert de exploitatie van haar winkel niet, zodat geen sprake is van derving van haar huurgenot.

Voor zover al sprake zou zijn van een gebrek dat voor rekening en risico komt van [gedaagden in conventie] kan [eiseres in conventie] alleen aanspraak maken op huurprijsvermindering als [gedaagden in conventie] bekend zou zijn met het gebrek of de gebreken niet binnen de gestelde redelijke termijn zou hebben verholpen. [gedaagden in conventie] betwist dat zij wetenschap heeft gehad van het water in de kelder. Voor zover [gedaagden in conventie] gehouden zou zijn om de gebreken te herstellen is sprake van schuldeisersverzuim aan de kant van [eiseres in conventie] , nu zij weigert haar medewerking en toegang te verlenen om de werkzaamheden te laten uitvoeren.

In reconventie:

3.4.

[eisers in reconventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad;

Primair:

- [verweerster in reconventie] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte

aan het [adres] te [plaats] met aan- en toebehoren en met al het hare en

de haren, te ontruimen en ter vrije beschikking van [eisers in reconventie] te stellen, onder afgifte van de sleutels, althans een door uw rechtbank in goede justitie te bepalen datum, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform de artikelen 555 e.v. en 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering,

- [verweerster in reconventie] te veroordelen indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot

ontruiming voldoet en [eisers in reconventie] de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan [eisers in reconventie] de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,

- [verweerster in reconventie] te veroordelen om binnen 14 dagen na dit vonnis aan [eisers in reconventie] het bedrag van

€ 8.693,28 aan achterstallige huur (tot en met november 2023) te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente primair vanaf de vervaldatum, subsidiair vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening,

- [verweerster in reconventie] te veroordelen om aan [eisers in reconventie] te betalen aan huurpenningen een bedrag van

€ 2.420,00, uiterlijk op de eerste dag van de aankomende maand, vanaf 1 december 2023 tot aan de dag dat de bedrijfsruimte is ontruimd,

- [verweerster in reconventie] te veroordelen om binnen 14 dagen na dit vonnis aan [eisers in reconventie] het bedrag van

€ 8.542,87 te betalen aan achterstallige servicekosten, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente primair vanaf de vervaldatum, subsidiair vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

- [verweerster in reconventie] te veroordelen om aan [eisers in reconventie] te betalen een bedrag van € 1.013,00 per maand aan voorschotten servicekosten vanaf 1 december 2023 tot aan de datum van de algehele ontruiming,

- [verweerster in reconventie] te veroordelen om aan [eisers in reconventie] te betalen een bedrag van € 2.400,00 aan verbeurde boetes (berekend tot met november 2023);

- [verweerster in reconventie] te veroordelen om binnen 14 dagen na dit vonnis aan [eisers in reconventie] € 2.585,43 aan

buitengerechtelijke incassokosten te betalen, althans een door uw rechtbank in goede justitie

te bepalen bedrag;

Subsidiair:

- [verweerster in reconventie] te veroordelen om binnen 14 dagen na dit vonnis aan [eisers in reconventie] het bedrag van

- [verweerster in reconventie] te veroordelen om aan [eisers in reconventie] te betalen aan huurpenningen een bedrag van

€ 2.420,00, uiterlijk op de eerste dag van de aankomende maand, vanaf 1 december 2023,

- [verweerster in reconventie] te veroordelen om binnen 14 dagen na dit vonnis aan [eisers in reconventie] het bedrag van

€ 8.542,87 aan achterstallige servicekosten te betalen, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente primair vanaf de vervaldatum, subsidiair vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

- [verweerster in reconventie] te veroordelen om aan [eisers in reconventie] te betalen een bedrag van € 2.400,00 aan verbeurde boetes (berekend tot met november 2023), althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

- [verweerster in reconventie] te veroordelen om binnen 14 dagen na dit vonnis aan [eisers in reconventie] te betalen een bedrag van € 2.585,43 aan buitengerechtelijke incassokosten, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

- [verweerster in reconventie] te veroordelen om binnen 14 dagen na dit vonnis de contracten voor de servicekosten voor het gas, water en licht met de betrokken instanties af te sluiten voor de bedrijfsruimte aan het [adres] te Tilburg dan wel over te nemen van [eisers in reconventie] , onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van

€ 20.000,00 voor elke dag dat [verweerster in reconventie] in gebreke blijft de contracten op naam te stelten dan wel over te nemen.

- [verweerster in reconventie] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de kosten van de gemachtigde van [eisers in reconventie] , met bepaling dat zij de kosten dient te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan zij de wettelijke rente over de kosten verschuldigd is.

3.5.

Aan haar vorderingen in reconventie legt [eisers in reconventie] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag. [verweerster in reconventie] komt haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet na, doordat zij; 1) in strijd handelt met het bestemmingsplan, 2) zonder toestemming naamaanduidingen aan de buitenzijde van het gehuurde heeft aangebracht, 3) zonder toestemming van [eisers in reconventie] verbouwingen heeft uitgevoerd in het gehuurde, 4) een huurachterstand heeft laten ontstaan, 5) geen contracten heeft afgesloten voor de levering van gas, water en licht, 6) de kosten voor het gebruik van gas, water en licht niet voldoet, 7) de huur stelselmatig te laat betaalt, 8) de promotiebijdrage niet heeft voldaan en 9) ten onrechte de huurprijs opschort c.q. verrekent. Deze tekortkomingen rechtvaardigen – vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst – ontruiming van het gehuurde. De hoogte van de oplopende huurachterstand en de houding van [verweerster in reconventie] , waaruit blijkt dat zij niet van zins is de achterstanden en haar verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen, maakt dat van [eisers in reconventie] niet kan worden verwacht dat zij een bodemprocedure afwacht en daarmee de schade steeds verder laat oplopen, temeer nu een constructief gesprek met [verweerster in reconventie] niet mogelijk is.

3.6.

[verweerster in reconventie] is het niet eens met de vordering van [eisers in reconventie] . [verweerster in reconventie] voert daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aan. [verweerster in reconventie] betwist dat zij haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt.

[verweerster in reconventie] heeft de vereiste omgevingsvergunning bij de gemeente aangevraagd, maar deze is niet in behandeling genomen omdat de aanvraag in de spambox terecht is gekomen. Toen [verweerster in reconventie] vervolgens voor de tweede keer een aanvraag heeft ingediend, heeft de gemeente kenbaar gemaakt de aanvraag niet in behandeling te kunnen nemen omdat [eisers in reconventie] zelf geen vergunning heeft voor het verhuren van kamers boven het gehuurde. Overigens is volgens het bestemmingsplan detailhandel toegestaan. Dat de vergunning formeel nog niet is geregeld ligt dus niet aan [verweerster in reconventie] en levert derhalve geen toerekenbare tekortkoming op.

Het plaatsen van de naamaanduiding aan de buitenzijde van het gehuurde is gebeurd met medeweten van [eisers in reconventie] , zodat van handelen in strijd met artikel 13.2 van de huurovereenkomst geen sprake kan zijn.

Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst is uitvoerig met [eisers in reconventie] besproken wat de plannen waren van [verweerster in reconventie] met de winkel. [verweerster in reconventie] zou het café verbouwen tot een winkelruimte, waarbij onder meer de toiletgroepen zouden verdwijnen. [eisers in reconventie] is daar mondeling mee akkoord gegaan.

[verweerster in reconventie] betwist dat het door [eisers in reconventie] gevorderde bedrag als huurachterstand is aan te merken. Vanwege de aanwezige gebreken in het gehuurde en deels ook vanwege minder bruikbare meters die [verweerster in reconventie] ter beschikking heeft, komt [verweerster in reconventie] een beroep toe op huurprijsvermindering en een verrekening met de door haar geleden schade.

Uit de huurovereenkomst volgt dat [eisers in reconventie] tussenmeters zou plaatsen zodat duidelijk werd wat er aan gas, water en licht werd verbruikt in de winkel en in de bovenliggende woningen. Eerst nadat [eisers in reconventie] tussenmeters had geplaatst zou [verweerster in reconventie] de contracten met de nutsbedrijven op haar naam zetten. [verweerster in reconventie] heeft dit tot op heden niet gedaan omdat [eisers in reconventie] niet door een onafhankelijke partij heeft willen laten vaststellen dat er tussenmeters aanwezig zijn voor gas, water en elektra en de afrekening die [eisers in reconventie] naar [verweerster in reconventie] heeft gestuurd niet kan kloppen. Zolang het feitelijk verbruik in het gehuurde niet door een onafhankelijke partij is vastgesteld, beroept [verweerster in reconventie] zich op opschorting.

[verweerster in reconventie] betwist dat zij de huur stelselmatig betaalt c.q. te laat heeft betaald. [verweerster in reconventie] heeft de huur vanaf april 2023 niet meer volledig betaald, maar zij heeft gegronde redenen om de huur niet volledig te betalen.

De promotiebijdrage is niet betaald, omdat [verweerster in reconventie] daarvoor een op haar naam gestelde factuur nodig heeft, die [eisers in reconventie] weigert te verstrekken. Nu door toedoen van [eisers in reconventie] zelf nog geen betaling heeft plaatsgevonden, kan geen sprake zijn van een tekortkoming door [verweerster in reconventie] .

[verweerster in reconventie] stelt ten aanzien van de verrekening c.q. opschorting van de huurprijs dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat er sprake is van gebreken die [eisers in reconventie] moet verhelpen en dat huurprijs vanwege de gebreken verminderd moet worden en de schade die [verweerster in reconventie] lijdt en nog zal lijden door [eisers in reconventie] moet worden vergoed. [eisers in reconventie] kan zich niet op de contractuele uitsluiting van verrekening beroepen, nu de verrekening heeft plaatsgevonden vanwege een gebrek dat reeds aanwezig was bij huuraanvang en [eisers in reconventie] met dat gebrek bekend was.

Tot slot betwist [verweerster in reconventie] dat [eisers in reconventie] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen.

4.De beoordeling

4.1.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.2.

In een kort geding procedure wordt aan de rechter gevraagd om een of meerdere (spoed)maatregelen te nemen. De wet gaat ervan uit dat er na de kort geding procedure ook een gewone rechtszaak zal komen. In een kort geding procedure beoordeelt de rechter of het waarschijnlijk is dat in de gewone rechtszaak een beslissing zal worden genomen die in het voordeel van de eisende partij zal zijn. Als dat voldoende waarschijnlijk is en als er haast bij is (spoedeisend belang), kan de maatregel die op de beslissing in de bodemprocedure vooruitloopt, in een kort geding procedure worden toegewezen. Gelet op het voorlopige karakter van de oordelen in een kort geding procedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is er geen plaats voor nadere bewijsvoering.

4.3.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, worden deze hierna gezamenlijk beoordeeld.

4.4.

De kantonrechter wijst de vorderingen in conventie van [eiseres in conventie] af en wijst een deel van de vorderingen in reconventie toe. Omdat [eiseres in conventie] in conventie ongelijk krijgt en in reconventie (in overwegende mate) ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van [gedaagden in conventie] betalen. De motivering van de beslissing luidt als volgt.

4.5.

Vaststaat dat [eiseres in conventie] met ingang van 1 maart 2023, dus over een periode van 9 maanden, slechts 50% van de huur aan [gedaagden in conventie] heeft betaald. Dit komt neer op een huurachterstand van € 8.693,28, een bedrag gelijk aan ruim vier maanden huur.

4.6.

[eiseres in conventie] vordert in deze kort geding procedure een voorschot op huurprijsvermindering wegens gestelde gebreken aan het gehuurde en voert aan dat na vermindering van de huurprijs en verrekening met schadevergoedingsvorderingen er geen betalingsachterstand bestaat.

4.7.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres in conventie] niet aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van de door haar gestelde gebreken waarop zij het in deze procedure gevorderde voorschot op huurprijsvermindering baseert danwel dat zij de gestelde schadevergoedingsvordering op [gedaagden in conventie] heeft, die zij met de vorderingen van [gedaagden in conventie] verrekent, althans waarvan zij in deze procedure een voorschot vordert. Dit wordt als volgt gemotiveerd.

4.8.

Artikel 7:207 lid 1 BW Pro bepaalt dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder, of waarop de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

Volgens de parlementaire geschiedenis is slechts ruimte voor een evenredige huurprijsvermindering in geval van een naar objectieve maatstaven gemeten substantiële aantasting van het huurgenot (vgl. Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr.3 p.18 en Kamerstukken I, 2001/02, 26089, nr.162 p.15.)

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW Pro). Of een dergelijk gebrek aan de zaak zich al dan niet voordoet, dient op een objectieve wijze te worden bepaald, aan de hand van verifieerbare feitelijke gegevens en niet aan de hand van de subjectieve beleving van een huurder (vgl. gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 2 juli 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2335) en gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19 november 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:9880).

Indien de huurder gebreken aan de zaak ontdekt, moet hij daarvan onverwijld aan de verhuurder kennis geven (artikel 7:222 BW Pro).

4.9.

Op [eiseres in conventie] rust de stelplicht en, bij gemotiveerde betwisting, de bewijslast dat sprake is van de door haar gestelde gebreken.

De kelder

4.1

Vooropgesteld wordt dat aannemelijk is dat de kelder tot het gehuurde behoort. Tijdens de zitting is immers komen vast te staan dat voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst een bezichtiging heeft plaatsgevonden en dat daarbij de kelder ook is getoond. Bovendien stelt de kantonrechter vast dat uit de in het geding gebrachte stukken niet blijkt dat [gedaagden in conventie] zich eerder dan in deze kort geding procedure op het standpunt heeft gesteld dat de kelder geen onderdeel van het gehuurde uitmaakte. Naar aanleiding van de melding op 3 februari 2023 van water in de kelder heeft [gedaagden in conventie] aangegeven actie (onder meer bij brief van 5 mei 2023) te zullen ondernemen. Bovendien volgt uit de foto’s bij de offerte van [bedrijf 1] (productie 12 dagvaarding) dat [eiseres in conventie] de kelder ook feitelijk in gebruik heeft genomen en gesteld noch gebleken is dat [gedaagden in conventie] daar op enig moment bezwaar tegen heeft gemaakt. Gelet op het voorgaande kan [gedaagden in conventie] niet in haar stelling worden gevolgd dat de kelder geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde.

4.11.

Uit de processtukken, onder meer uit hetgeen [bedrijf 1] heeft verklaard (bijlage bij de als productie 15 bij de dagvaarding overgelegde brief), alsook uit de offerte van [bedrijf 1] (productie 12 dagvaarding) volgt dat de kelder niet waterdicht is. De kantonrechter is met [gedaagden in conventie] van oordeel dat daaruit echter niet kan worden afgeleid dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. In elk geval heeft [eiseres in conventie] niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een gebrek dat vermindering van haar huurgenot tot gevolg heeft (gehad). [eiseres in conventie] heeft niet onderbouwd dat er dusdanig vaak en veel water in de kelder aanwezig is dat de kelder niet kan worden gebruikt. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat de partner van [eiseres in conventie] tijdens de zitting heeft verklaard dat hij de kelder gebruikt voor de opslag van gereedschap e.d., hetgeen ook volgt uit de verklaring en foto’s van [bedrijf 1] . Bovendien heeft [eiseres in conventie] niet aannemelijk gemaakt dat de kelder noodzakelijk is voor de opslag van de door haar te verkopen spullen en dat zij in de exploitatie van haar winkel wordt belemmerd. Bovendien heeft [eiseres in conventie] niet, althans onvoldoende, weersproken dat zich elders in het gehuurde een opslagruimte bevindt die kan dienen als opslag van de door haar te verkopen spullen. Evenmin heeft [eiseres in conventie] haar stelling dat zij als gevolg van het niet kunnen gebruiken van de kelder als opslagruimte schade lijdt, omdat zij haar winkel niet kan exploiteren, onderbouwd.

Brandwerende voorziening

4.12.

Het ontbreken van brandwerende deuren (die voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit 2012 daaraan stelt), kan naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter evenmin worden aangemerkt als een gebrek dat het huurgenot substantieel aantast. [eiseres in conventie] heeft niet, althans onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het ontbreken van dergelijke deuren tussen de gehuurde winkelruimte en de bovenverdieping die als woonruimte wordt verhuurd een aantasting van het huurgenot tot gevolg heeft. Voor zover [eiseres in conventie] heeft gesteld dat zij geen verzekering kan afsluiten vanwege het ontbreken van deugdelijke brandwerende deuren, heeft te gelden dat zij deze stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd.

4.13.

Gelet op het al het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat in voldoende mate aannemelijk is dat sprake is van een gebreken in de zin van artikel 7:204 BW Pro op grond waarvan [eiseres in conventie] recht heeft op huurprijsvermindering. Evenmin heeft [eiseres in conventie] aannemelijk gemaakt dat zij als gevolg van de door haar gestelde gebreken een verrekenbare schadevordering heeft op [gedaagden in conventie] .

4.14.

Dit betekent dat moet worden uitgegaan van de juistheid van de hoogte van de door [gedaagden in conventie] gestelde huurachterstand. De kantonrechter stelt gelet hierop vast dat sprake is van een aanzienlijke huurachterstand. Niet aannemelijk is geworden dat [eiseres in conventie] de bevoegdheid had de huurbetalingen op te schorten dan wel te verrekenen, nog daargelaten dat deze bevoegdheden in de algemene bepalingen (artikel 11.3 en 25.1) zijn uitgesloten.

Daarnaast acht de kantonrechter nog van belang dat vaststaat dat [gedaagden in conventie] sinds 23 augustus 2023 de bereidheid heeft getoond om – naar haar zeggen coulancehalve – de door [eiseres in conventie] (in deze procedure in conventie) verlangde werkzaamheden uit te voeren, maar dat [eiseres in conventie] daar, naar het oordeel van de kantonrechter zonder redelijke grond, geen medewerking aan heeft verleend. Gelet op deze houding van [eiseres in conventie] , kan zij in redelijkheid niet een substantieel deel van de huur onbetaald laten.

4.15.

Daar komt bij dat vaststaat dat [eiseres in conventie] in strijd met het in de huurovereenkomst bepaalde, heeft nagelaten om de contracten voor de levering van gas, water en elektriciteit op haar naam te zetten en dat zij vanaf de aanvang van de huurovereenkomst geen enkel bedrag voor het verbruik van nutsvoorzieningen heeft betaald. Voor zover [eiseres in conventie] stelt dat zij de betalingsverplichting opschort totdat door een onafhankelijk persoon is vastgesteld wat haar verbruik is, wordt overwogen dat – daargelaten dat een beroep op opschorting op grond van de algemene bepalingen niet is toegestaan – niet gerechtvaardigd is dat [eiseres in conventie] in het geheel niet betaalt voor de levering van gas, water en elektra. Verder stelt de kantonrechter vast dat [eiseres in conventie] niet voldaan heeft aan haar verplichting om de overeengekomen promotiebijdrage aan [gedaagden in conventie] te betalen. Anders dan [eiseres in conventie] meent, kan het feit dat er geen op naam gestelde factuur door [gedaagden in conventie] is overgelegd, er niet toe leiden dat [eiseres in conventie] niet aan haar betalingsverplichting hoeft te voldoen. Tot slot staat vast dat [eiseres in conventie] anders dan in de huurovereenkomst is bepaald, geen schriftelijke toestemming heeft verkregen voor de verbouwing en zij niet heeft gezorgd voor de vereiste omgevingsvergunning, waartoe zij op grond van de huurovereenkomst gehouden is. Dit heeft tot gevolg gehad dat de gemeente Tilburg in haar brief van 5 april 2023 [gedaagden in conventie] heeft gedreigd met het starten van een bestuursrechtelijke procedure. De door [eiseres in conventie] geschetste omstandigheden waarom tot op heden geen omgevingsvergunning is verkregen komen – nog daargelaten dat zij haar stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd – voor rekening van [eiseres in conventie] .

4.16.

[eiseres in conventie] komt haar betalingsverplichting sinds februari 2023 – dus reeds negen maanden – niet na, waardoor [gedaagden in conventie] inkomensverlies lijdt. Onder deze omstandigheden kan van [gedaagden in conventie] in redelijkheid niet gevergd worden dat hij aan [eiseres in conventie] het gehuurde nog langer in gebruik geeft. Daaraan doet niet af dat [gedaagden in conventie] niet heeft gesteld dat hij in financiële nood verkeert. De kantonrechter beseft dat een ontbinding van de huurovereenkomst en in het verlengde daarvan de ontruiming van het gehuurde ertoe leidt dat [eiseres in conventie] niet de mogelijke vruchten kan plukken van de vermeende investeringen die zij in het gehuurde heeft gedaan en ook dat dit financiële gevolgen heeft voor [eiseres in conventie] . Het belang van [eiseres in conventie] om haar bedrijf in het gehuurde voort te zetten weegt echter niet zwaarder dan het belang van [gedaagden in conventie] om het verder oplopen van zijn inkomensverlies een halt toe te roepen en het gehuurde aan een derde te verhuren die wel aan de maandelijkse huurbetalingsverplichtingen voldoet. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat indien een huurder besluit over te gaan tot opschorting van de betaling van de huurprijs en vervolgens blijkt dat de huurprijs alsnog (al dan niet volledig) voldaan dient te worden – zoals hier aan de orde –, de mogelijke financiële en juridische gevolgen hiervan voor rekening en risico van de huurder zijn.

4.17.

Op grond van het voorgaande is naar het oordeel van de kantonrechter voorshands voldoende aannemelijk geworden dat de omvang van de huidige huurachterstand, na weging van de belangen van beide partijen, in een te voeren bodemprocedure zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst met als gevolg dat het gehuurde ontruimd zal moeten worden.

4.18.

Gelet op de feiten en omstandigheden die betrokken zijn in de hiervoor gemaakte belangenafweging acht de kantonrechter het spoedeisend belang van [gedaagden in conventie] bij de gevorderde ontruiming voldoende aanwezig.

4.19.

In het kader van dit kort geding wordt daarom vooruitlopend op de bodemprocedure de gevorderde ontruiming van het gehuurde, op een termijn van twee weken na betekening van het vonnis, toewijsbaar geacht.

4.20.

De gevorderde veroordeling in de kosten van de ontruiming voor het geval niet wordt voldaan aan de veroordeling tot ontruiming wordt afgewezen, omdat deze kosten niet vooraf begroot kunnen worden. Onduidelijk is of de kosten gemaakt moeten worden, waaruit de kosten precies bestaan en hoe hoog die kosten zullen zijn.

4.21.

De overige door [gedaagden in conventie] in reconventie ingestelde vorderingen tot, primair, betaling van (achterstallige) huur, (achterstallige) servicekosten, boetes en buitengerechtelijke incassokosten en, subsidiair, tot het afsluiten door [eiseres in conventie] van contracten met nutsleveranciers, worden afgewezen bij gebrek aan spoedeisend belang. [gedaagden in conventie] heeft aangevoerd dat van hem niet kan worden verwacht dat hij in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure de huurachterstand en de achterstand in servicekosten en daarmee zijn schade steeds verder laat oplopen. Dit is echter naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om een spoedeisend belang aan te nemen, temeer nu aannemelijk is dat, naar aanleiding van dit vonnis, op korte termijn ontruiming van het gehuurde zal plaatsvinden, waarmee de betalingsverplichting van [eiseres in conventie] van de lopende huur en de servicekosten zal eindigen.

4.22.

Over de vorderingen van [eiseres in conventie] wordt het volgende overwogen.

Nu de vordering tot ontruiming wordt toegewezen en [eiseres in conventie] dus geen belang meer heeft bij de door haar in conventie ingestelde vordering tot herstel van de door haar gestelde gebreken, behoeft deze vordering van [eiseres in conventie] geen bespreking.

4.23.

Het door [eiseres in conventie] in conventie gevorderde voorschot zal, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, worden afgewezen.

4.24.

[eiseres in conventie] heeft in conventie ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de kosten in conventie veroordeeld. Dat betekent dat zij haar eigen proceskosten in conventie moet dragen en de proceskosten in conventie van [gedaagden in conventie] aan hem moet betalen. De proceskosten van [gedaagden in conventie] voor de procedure in conventie worden begroot op € 793,00 aan salaris gemachtigde (het toepasselijk tarief in kort geding).

4.25.

[eiseres in conventie] heeft in reconventie in overwegende mate ongelijk gekregen.

Omdat de eis in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie, worden de proceskosten van [gedaagden in conventie] voor de procedure in reconventie begroot op € 396,50 (de helft van het toepasselijk tarief van € 793,00).

4.26.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie en in reconventie wordt toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

5.De beslissing

De kantonrechter

In conventie

5.1.

wijst de vorderingen van [eiseres in conventie] af,

5.2.

veroordeelt [eiseres in conventie] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden in conventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 793,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening;

In reconventie:

5.3.

veroordeelt [verweerster in reconventie] om het gehuurde aan [adres] te [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met al wie en al wat zich daarin van haar zijde mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking aan [eisers in reconventie] te stellen;

In conventie en in reconventie

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 5 december 2023.

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens huurachterstand ondanks gebreken

Uitspraak

1.[gedaagde in conventie 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing