Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/3739
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 juni 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 251.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 236.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 14 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam 1] , [naam 2] en [taxateur] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning uit 1980 met een gebruiksoppervlakte van 122 m² op een perceel van 162 m2. De woning beschikt over een dakkapel, berging/schuur en overkapping.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 216.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 236.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4.Overwegingen
Vooraf: ontvankelijkheid beroep
4.1.
Ingevolge artikel 6:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bedraagt de termijn voor het indienen van een beroepschrift zes weken. Deze termijn vangt ingevolge artikel 26c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) aan op de dag na die van dagtekening van een uitspraak op bezwaar, tenzij de dag van dagtekening is gelegen vóór de dag van bekendmaking. Een uitspraak wordt op de voorgeschreven wijze bekendgemaakt door verzending van die uitspraak per post. De uitspraak op bezwaar is gedagtekend op 17 juni 2022. Partijen zijn het er over eens dat de uitspraak op bezwaar op 20 juni 2022 door de heffingsambtenaar naar belanghebbende is verzonden. Daarmee ligt de aanvangstermijn, zoals bedoeld in artikel 26c AWR, op de dag na 20 juni 2022. Het beroepschrift is op 1 augustus 2022 door de rechtbank ontvangen en daarmee op tijd ingediend.
Formeel: toetsingskader van de rechtbank
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.5.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
4.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 17 juli 2023 is opgemaakt door [WOZ-taxateur] .
4.7.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op afgerond € 269.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . De referentiewoningen zijn tussenwoningen die in 1971 ( [adres 3] ) en 1980 (overige) zijn gebouwd.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.8.
Het verkoopcijfer van [adres 2] ligt niet binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank laat die referentiewoning daarom buiten beschouwing.
4.9.
De rechtbank acht de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Ze zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat [adres 3] en [adres 4] kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de [adres 3] en [adres 4] en de woning. Zo zijn op de m2-prijs van de referentiewoningen en van de woning correcties toegepast voor afwijkende kwalificaties voor de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau. Ook zijn aan de dakkapel, schuur/berging en overkapping afzonderlijke waarden toegekend.
4.11.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud van de woning. Hij heeft zich daarbij echter niet uitgelaten over de waardevermindering als gevolg van dat achterstallige onderhoud. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning door een correctie van 6%, ofwel een afwaardering van circa € 12.000, toe te passen vanwege van de matige onderhoudstoestand van de woning. Met betrekking tot de keuken en de badkamer heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank terecht geconcludeerd dat die, rekening houdend met het bouwjaar van de woning (1980), in een redelijke, gemiddelde conditie verkeren. Naast het voorgaande overweegt de rechtbank dat de getaxeerde waarde van de woning € 33.000 hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde zodat temeer geen aanleiding bestaat om de waarde van € 236.000 te verlagen. Immers, de waarde als geheel ligt ter beoordeling voor. En die acht de rechtbank aannemelijk.
Stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van voorgaande jaren
4.12.
Belanghebbende voert aan dat de WOZ-waarde van de woning te veel is gestegen ten opzichte van de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Dit standpunt van belanghebbende kan belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2]
WOZ-waarde buurpanden
4.13.
Ook stelt belanghebbende dat de WOZ-waarde van zijn woning hoger is dan die van enkele vergelijkbare woningen in de buurt van de woning. De rechtbank merkt op dat de waarde, overeenkomstig de Wet WOZ, wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers. De WOZ-waardes van vergelijkbare woningen kunnen dus niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Voor zover belanghebbende hiermee een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel faalt het. Er is immers geen sprake van identieke buurpanden.
5.Conclusie en gevolgen
5.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond;
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 19 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.