Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10527069 \ CV EXPL 23-1291
Vonnis van 18 oktober 2023
in de zaak van
STICHTING WOONGOED ZEEUWS-VLAANDEREN,
te Terneuzen,
eisende partij,
hierna te noemen: Woongoed,
gemachtigde: mr. A.W. Smidt,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen huurders, dan wel afzonderlijk [gedaagde 1] of [gedaagde 2] ,
gemachtigde: mr. Y. Wong.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 juli 2023 en de daarin genoemde stukken,
- de aanvullende producties 25 tot en met 31 van Woongoed,
- de wijziging van eis van Woongoed.
1.2.
Op 2 oktober 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens de zitting heeft Woongoed een actueel overzicht van de huurachterstand overgelegd. Ook heeft de heer [naam] , werkzaam bij Woongoed, een machtiging overgelegd waaruit blijkt dat hij Woongoed in deze procedure mag vertegenwoordigen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen door partijen tijdens de zitting is gezegd. De kantonrechter heeft de zitting gesloten en heeft bepaald dat er een beslissing zal worden genomen in een vonnis.
2.De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de ontbinding van de huurovereenkomst tussen Woongoed en huurders en de ontruiming van de woning van huurders. Woongoed meent dat de huurders de woning moeten verlaten omdat ze de huur al maanden niet betalen en omdat ze niet meer in de woning wonen en de woning onderverhuren. Huurders zijn het hiermee niet eens en willen graag in hun woning blijven wonen. De kantonrechter is van oordeel dat huurders de woning moeten verlaten. De kantonrechter zal hierna uitleggen hoe dit oordeel tot stand is gekomen.
3.De feiten
3.1.
Vanaf 7 februari 2012 huurt [gedaagde 1] de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning) van Woongoed. De huur en het voorschot servicekosten bedragen op dit moment in totaal € 575,95 per maand. Dit bedrag is bij vooruitbetaling voor de eerste van de maand verschuldigd. In de huurovereenkomst is bepaald dat de Standaard Algemene Huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte van 18 september 2003 (hierna: de huurvoorwaarden) van Woongoed van toepassing is tussen partijen.
3.2.
Nadat [gedaagde 1] de woning is gaan huren is zij getrouwd met [gedaagde 2] .
3.3.
Vanaf februari 2023 hebben huurders de huur niet betaald.
3.4.
Op 17 maart 2023 zijn huurders bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering voor schuldhulpverlening.
4.Het geschil
4.1.
Woongoed vordert nadat zij haar vordering heeft vermeerderd, samengevat:
ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen,
huurders te veroordelen de woning te ontruimen binnen veertien dagen na het vonnis,
huurders hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de ontruiming als huurders niet vrijwillig de woning ontruimen en Woongoed de woning moet ontruimen,
huurders hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Woongoed van € 4.535,15, te vermeerderen met de wettelijke rente,
huurders hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Woongoed van € 630,31 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente,
huurders hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 575,95 per maand vanaf 1 oktober 2023 tot aan de dag waarop huurders de woning aan Woongoed ter beschikking hebben gesteld, te vermeerderen met de wettelijke rente,
huurders hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Woongoed wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
4.2.
Woongoed geeft aan dat huurders de afspraken die zijn vastgelegd in de huurovereenkomst en de daarbij behorende huurvoorwaarden niet nakomen. Huurders moeten op grond van de overeenkomst de huur voor het eerste van iedere maand betalen. Dit doen huurders niet. Sinds februari 2023 betalen huurders de huur niet. Daarnaast geeft Woongoed aan dat huurders sinds eind december 2022 niet in de woning wonen. Dit is op grond van de huurvoorwaarden niet toegestaan. Huurders moeten zolang zij de woning huren in de woning hun hoofdverblijf hebben en daar wonen. Ook geeft Woongoed aan dat de woning is onderverhuurd. Zonder toestemming van Woongoed is dit niet toegestaan. Woongoed heeft huurders meerdere brieven gestuurd en heeft hen erop gewezen dat zij zich aan de afspraken in de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden moeten houden. Ondanks deze brieven doen huurders dat niet. Om die reden is het volgens Woongoed terecht dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat huurders de woning moeten verlaten.
4.3.
Huurders voeren verweer. Huurders vinden dat de vorderingen van Woongoed moeten worden afgewezen en willen dat Woongoed in de proces- en nakosten wordt veroordeeld. Als de vorderingen van Woongoed toch worden toegewezen, willen zij vanaf het vonnis een jaar de tijd krijgen voordat zij de woning moeten verlaten. Huurders willen de mogelijkheid krijgen om de proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
5.De beoordeling
Er is een huurachterstand
5.1.
Huurders hebben niet weersproken dat zij de huur vanaf februari 2023 tot en met september 2023 niet hebben betaald. Die huur moeten zij op grond van de huurovereenkomst wel betalen. De kantonrechter zal daarom de vordering tot betaling van de achterstallige huur van € 4.535,15 gerekend tot en met september 2023, toewijzen.
5.2.
Tijdens de zitting is gebleken dat huurders ook de huur over de maand oktober 2023 niet hebben betaald. Dit betekent dat de huurachterstand meer dan acht maanden bedraagt. Al die tijd komen huurders hun verplichting om de huur op tijd en volledig te betalen, niet na. Dit is een ernstige schending van de overeenkomst en geeft Woongoed in beginsel de bevoegdheid om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Woongoed hoeft het zolang niet betalen van de huur niet te accepteren.
Ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd
5.3.
Bij de beoordeling van de ontbindings- en ontruimingsvordering moet de kantonrechter ook een afweging maken tussen de ernst van het niet nakomen van de overeenkomst en het belang van huurders om een dak boven hun hoofd te hebben. Bij de afweging of de ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zijn, zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
5.4.
Woongoed heeft belang bij een huurder die de huur op tijd betaalt. Aan de andere kant moet de kantonrechter ook de belangen van huurders meewegen in haar oordeel. Huurders hebben aangegeven dat het voor hen belangrijk is om in de woning te blijven wonen omdat zij zich in een kwetsbare situatie bevinden door de psychische problemen van [gedaagde 2] en zij geen alternatieve woonruimte achter de hand hebben. Bij toewijzing van de vorderingen komen huurders met hun kinderen op straat te staan. Niemand wil met zijn kinderen uit zijn huis worden gezet. Maar dit is een omstandigheid die niet doorslaggevend is. Zeker niet omdat ouders in beginsel zelf verantwoordelijk zijn voor hun kinderen en om (nadelige effecten van) ontruiming te voorkomen en zoveel mogelijk te beperken. Ook de psychische problematiek van [gedaagde 2] is geen omstandigheid die maakt dat huurders in de woning mogen blijven wonen. Daarbij komt dat de psychische problemen niet zijn onderbouwd en geen geldige reden zijn om de huur niet te betalen. Bovendien hebben huurders niet aangegeven wanneer zij de huurachterstand en de lopende huur gaan betalen. Dit betekent dat als huurders in de woning blijven wonen er voor Woongoed geen zekerheid is dat huurders in ieder geval de lopende huur betalen. De door huurders aangevoerde persoonlijke/financiële omstandigheden komen, hoe vervelend ook voor hen, voor hun rekening en risico. De kantonrechter oordeelt dat de vorderingen van Woongoed om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De aangedragen omstandigheden zijn geen reden om een langere ontruimingstermijn te bepalen.
5.5.
De kantonrechter oordeelt niet over het door Woongoed gestelde dat huurders geen hoofdverblijf in de woning hebben en dat zij zonder toestemming van Woongoed de woning onderverhuren. Dit is niet nodig omdat alleen al het zo lang niet betalen van de huur voldoende reden is om de huurovereenkomst te ontbinden en te bepalen dat huurders de woning moeten verlaten.
5.6.
De door Woongoed gevorderde veroordeling van huurders in de ontruimingskosten wordt afgewezen. De reden hiervoor is dat op dit moment niet vaststaat of Woongoed ontruimingskosten moet maken en wat de omvang van die kosten gaat zijn. De kosten in verband met ontruiming ontstaan pas na het vonnis en in het geval huurders niet zelf de woning tijdig verlaten.
5.7.
De vordering tot betaling van € 575,95 per maand aan huur, dan wel gebruiksvergoeding na ontbinding van de huurovereenkomst, wordt toegewezen vanaf 1 oktober 2023 tot aan de ontruiming en het ter beschikking stellen van de woning aan Woongoed.
5.8.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. In de dagvaarding heeft Woongoed niet gesteld op welke datum de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW door de huurders is ontvangen, dan wel op welke datum Woongoed deze aanmaning aan huurders heeft verzonden. Dit had Woongoed wel moeten doen. In dit verband verwijst de kantonrechter naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
5.9.
De gevorderde rente wordt toegewezen op de wijze zoals hierna in de beslissing is vermeld. Huurders hebben daartegen geen verweer gevoerd.
Huurders moeten de proceskosten van Woongoed betalen
5.10.
Huurders zijn de partij die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld. In de kosten van de dagvaarding is een bedrag van
€ 2,71 voor een uittreksel van de Kamer van Koophandel gerekend. Dit bedrag wordt afgewezen. Er is geen reden om een dergelijk uittreksel op te vragen. Huurders zijn natuurlijke personen en zijn in die hoedanigheid de huurovereenkomst aangegaan.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Woongoed als volgt vastgesteld:
€ 2,71 voor een uittreksel van de Kamer van Koophandel gerekend. Dit bedrag wordt afgewezen. Er is geen reden om een dergelijk uittreksel op te vragen. Huurders zijn natuurlijke personen en zijn in die hoedanigheid de huurovereenkomst aangegaan.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Woongoed als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
130,57
- griffierecht
€
487,00
- salaris gemachtigde
€
528,00
(2,00 punten × € 264,00)
Totaal
€
1.145,57
5.11.
De kantonrechter begroot de na dit vonnis te maken kosten op € 132,00 aan salaris gemachtigde als huurders niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving van Woongoed aan de veroordeling in het vonnis hebben voldaan. Als het vonnis moet worden betekend, komen ook de kosten daarvan voor rekening van huurders.
Hoofdelijke veroordeling
5.12.
De veroordelingen tot betaling worden hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Omdat [gedaagde 2] gehuwd is met [gedaagde 1] is hij op grond van de wet medehuurder en is hij ook hoofdelijk aansprakelijk om de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen.
Woongoed mag het vonnis direct uitvoeren
5.13.
Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit betekent dat Woongoed de mogelijkheid krijgt om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. Het bezwaar van huurders tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring, wordt afgewezen. Dat er een restitutierisico bestaat is niet onderbouwd en ligt niet voor de hand. Woongoed is een grote woningcorporatie. Ook is de omstandigheid dat uitvoering van het vonnis feitelijk onomkeerbare gevolgen heeft voor huurders niet doorslaggevend. Gelet op de aanzienlijke huurachterstand die ook na dagvaarding verder is toegenomen en op de omstandigheid dat er geen zicht is op betaling van de huur, prevaleert het belang van Woongoed om het vonnis uit te kunnen voeren en het verder oplopen van de huurachterstand te voorkomen. Het voorkomen van het oplopen van de huurachterstand is ook in het belang van huurders.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [adres] te [postcode] [plaats] ,
6.2.
veroordeelt huurders om vorengenoemde woning met al hetgeen van huurders is en ieder die bij huurders verblijven, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woongoed te stellen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
6.3.
veroordeelt huurders hoofdelijk om aan Woongoed te betalen een bedrag van
€ 4.535,15 aan huurachterstand tot en met september 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata van de te onderscheiden huurtermijnen tot de dag van volledige betaling,
€ 4.535,15 aan huurachterstand tot en met september 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata van de te onderscheiden huurtermijnen tot de dag van volledige betaling,
6.4.
veroordeelt huurders hoofdelijk om vanaf 1 oktober 2023 tot aan de dag waarop huurders de woning hebben ontruimd en aan Woongoed ter beschikking hebben gesteld, telkens vóór of uiterlijk op de eerste dag van iedere maand een bedrag van € 575,95 per maand aan Woongoed te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag van opeisbaarheid van iedere termijn afzonderlijk tot de dag van volledige betaling,
6.5.
veroordeelt huurders hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Woongoed tot dit vonnis vastgesteld op € 1.145,57, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.6.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de hiervoor genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Burgt en in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2023.