Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5784
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [B.V.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 317.000,00 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 10 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1900). Het betreft een vrijstaande semi-bungalow met een perceeloppervlakte van 456 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 280.000,00 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 317.000,00.
€ 317.000,00.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.3.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft een taxateur ingeschakeld die de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald. De gegevens die de taxateur voor de waardebepaling heeft gebruikt zijn in een waardematrix opgenomen. De waardematrix betreffende de waardeopbouw van de gehanteerde vergelijkingsobjecten is in beroep ten grondslag gelegd.
6.1.
Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] te [plaats 1] , [adres 3] te [plaats 1] en [adres 4] te [plaats 2] . In de waardematrix zijn voornoemde vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op € 317.000,00.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.3.
De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten wat betreft ligging, bouwjaar, uitstraling en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
6.4.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft onderbouwd hoe de afwijking van de prijs per vierkante meter van de waterverdedigingswerken bij de woning tot stand is gekomen. Uit de matrix volgt dat de prijs per vierkante meter van de waterverdedigingswerken € 219,00 is en de prijs per vierkante meter van de kavel € 274,00 is. De heffingsambtenaar heeft ter zitting de prijs per vierkante meter van de waterverdedigingswerken gecorrigeerd naar € 274,00. Deze berekening is niet betwist door belanghebbende. Naar het oordeel van de rechtbank is het verschil in prijs nu voldoende onderbouwd.
6.5.
Verder heeft belanghebbende gesteld dat vergelijkingsobject [adres 2] moet worden gewaardeerd met een factor 4 in plaats van een factor 3 voor het onderdeel kwaliteit. Als gevolg daarvan heeft de heffingsambtenaar ter zitting het onderdeel kwaliteit van vergelijkingsobject [adres 2] gecorrigeerd naar een factor 4.
6.6.
Volgens belanghebbende moet de woning voor het onderdeel ligging worden gewaardeerd met een factor 2 in plaats van een factor 3. De rechtbank is van oordeel dat dit betoog van belanghebbende een kale stelling betreft en niet met stukken is onderbouwd. Deze stelling is daarom van onvoldoende gewicht om de door de heffingsambtenaar gehanteerde factor 3 voor de ligging te weerleggen.
6.7.
De rechtbank constateert dat uit de waardematrix volgt dat de getaxeerde waarde van de woning € 338.000,00 is. Naar aanleiding van de ter zitting gedane correctie op de prijs per vierkante van de waterverdedigingswerken van de woning van belanghebbende en de correctie op het onderdeel kwaliteit van vergelijkingsobject [adres 2] is de getaxeerde waarde van de woning bijgesteld op (afgerond) € 329.000,00. De getaxeerde waarde van de woning op de beschikking is daar nog steeds hoger dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 317.000,00.
6.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
7.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 21 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.