Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 21/620 en 21/4502
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2024 in de zaken tussen
[belanghebbende] B.V. te [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 december 2020 en 9 september 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van [adres 1] te [plaats 2] (hierna: onroerende zaak) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op de hieronder genoemde bedragen (de beschikkingen). Tegelijk met deze waardevaststelling heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (gebruiker) van de gemeente Schouwen-Duiveland voor de jaren 2020 en 2021 opgelegd (de aanslagen OZB) en daarbij heeft hij de waarde van de woning niet in aanmerking genomen.
Zaaknummer
Jaar
Dagtekening
Waardepeildatum
WOZ-waarde
BRE 21/620
2020
26-02-2020
01-01-2019
€ 2.593.000
BRE 21/4502
2021
24-02-2021
01-01-2020
€ 2.657.000
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 3 januari 2024 op zitting behandeld (aanvang 13:00 uur). Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende middels een beeldverbinding deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een hotel, een kasteel, een koetshuis en een woonhuis. Het hotel beschikt naast 44 hotelkamers over onder meer een restaurant, zalen en kantoren. Het kasteel heeft twee verdiepingen.
2.1.
De rechtbank heeft de eigenaar in de gelegenheid gesteld te laten weten of hij aan het geding wenst deel te nemen. De rechtbank heeft geen reactie ontvangen.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak in de beschikkingen voor de jaren 2020 en 2021 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft algemeen geformuleerde beroepschriften en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de onroerende zaak voor de jaren 2020 en 2021 niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
4.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
WOZ-waarde 2020
Onderbouwing van de WOZ-waarde
5. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 2.593.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het verkoopcijfer van de vergelijkingsobjecten [adres 2] te [plaats 3] , [adres 3] te [plaats 4] , [adres 4] te [plaats 5] en [adres 5] te [plaats 6] . Uit deze verkooptransacties is de huurwaarde afgeleid. De heffingsambtenaar heeft een kapitalisatiefactor gehanteerd van 8,6. De berekening is overeenkomstig het met belanghebbende voor de jaren 2016 tot en met 2019 overeengekomen compromis, waarbij een waarde voor de onroerende zaak voor die jaren van € 2.606.000 overeengekomen is. De heffingsambtenaar heeft naast deze berekening aangevoerd dat de eigenaar de onroerende zaak op 18 februari 2016 heeft verkregen voor een koopsom van € 3.750.000.
5.1.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 2.593.000 niet te hoog is. Daarbij merkt de heffingsambtenaar op dat de waarde voor 2020 onder de overeengekomen waarde voor de jaren 2016 tot en met 2019 ligt.
Beroepsgronden
6. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening gehouden met de gevolgen van de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen. Belanghebbende verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021. [2]
6.1.
Verder voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor onvoldoende heeft onderbouwd.
Oordeel van de rechtbank
7. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar genoemde onroerende zaken als zodanig niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen. De vergelijkingsobjecten zijn hotels die rond de waardepeildatum zijn verkocht.
7.1.
Voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar een berekening gemaakt aan de hand van de genoemde verkooptransacties. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak uitgegaan is van een lagere kapitalisatiefactor dan naar voren komt bij de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de kapitalisatiefactor van 8,6 niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor voldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank merkt daarbij op dat het taxeren van een onroerende zaak geen mathematische exercitie is, [3] maar dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat de waarde niet te hoog is.
7.2.
De rechtbank overweegt verder als volgt. Op de waardepeildatum 1 januari 2020 was de coronapandemie nog niet (of nauwelijks) begonnen en was dus ook geen sprake van de gevolgen daarvan. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestand aan het begin van het kalenderjaar in aanmerking genomen als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Dit is enkel aan de orde indien in de periode tussen waardepeildatum en toestandsdatum de uiterlijke of fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd, of de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. Belanghebbende heeft niet gesteld dat daarvan in dit geval sprake was. Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Niet in geschil is dat het arrest gewezen is door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak.
7.3.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
WOZ-waarde 2021
Onderbouwing van de WOZ-waarde
8. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 2.657.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het verkoopcijfer van de vergelijkingsobjecten [adres 6] te [plaats 7] , [adres 5] te [plaats 6] , [adres 7] en [adres 8] te [plaats 5] . Uit deze verkooptransacties is de huurwaarde afgeleid. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor gehanteerd van 8,8. De onroerende zaak is in de bezwaarfase op 4 augustus 2021 inpandig opgenomen.
8.1.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 2.657.000 niet te hoog is.
Beroepsgronden
9. Belanghebbende heeft tegen de voor het belastingjaar 2021 vastgestelde waarde wederom aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de coronapandemie en dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor onvoldoende heeft onderbouwd.
Oordeel van de rechtbank
10. De rechtbank ziet geen aanleiding om ten aanzien van dit belastingjaar op de door belanghebbende aangevoerde gronden anders te oordelen dan is weergegeven in overwegingen 7 tot en met 7.2, te minder nu de invloed van corona zich rond de waardepeildatum evenzeer deed gelden voor de vergelijkingsobjecten. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2021 niet te hoog heeft vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
11. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en de rechtbank constateert dat de periode tussen de ontvangst van het bezwaarschrift voor het belastingjaar 2020 (3 maart 2020) en deze uitspraak (28 februari 2024) afgerond 48 maanden heeft belopen waarmee de redelijke termijn in beginsel met 24 maanden is overschreden.
11.1.
Uit de machtiging van de gemachtigde blijkt dat de gevraagde vergoeding uiteindelijk toe zal komen aan de gemachtigde en niet aan belanghebbende. In deze bijzondere omstandigheid ziet de rechtbank reden niet over te gaan tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade bij belanghebbende. [4] Als bijzondere omstandigheid om enige verlenging van de redelijke termijn aan te nemen acht de rechtbank overigens ook van belang dat het handelen van de gemachtigde heeft geleid tot vertraging van de procedure. De gemachtigde heeft een beroep op betalingsonmacht (betalingsonmacht van hem als gemachtigde) gedaan met het oog op vrijstelling van griffierecht [5] en geeft van zijn kant veel beperkingen aan in verband met het grote aantal zaken bij meerdere gerechten. De omstandigheid dat zijn organisatie niet aansluit bij het aantal zaken dat hij in behandeling neemt komt voor rekening van de gemachtigde.
Conclusie en gevolgen
12. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven.
12.1.
Omdat de beroepen ongegrond zijn en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 28 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.