Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5813
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 703.000 Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen als gemachtigde van belanghebbende [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1933) met een oppervlakte van 143 m² exclusief de garage (21 m²) en dakkapel op een perceel van 372 m². Op een deel van het perceel (80 m²) rust een recht van overpad.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 669.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 703.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel: artikel 40 Wet WOZ
5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de door hem gevraagde informatie in bezwaar niet (volledig) is verstrekt, waardoor de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ heeft gehandeld. In dit geval gaat het om de grondstaffel, indexeringscijfers en inzichtelijkheid KOUDV-factoren.
5.1.
De heffingsambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat belanghebbende bij de ontvangstbevestiging van het bezwaar een uitgebreid taxatieverslag heeft ontvangen. In het taxatieverslag wordt voor de grondstaffel en de inzichtelijkheid in de KOUDV-factoren verwezen naar de website van de heffingsambtenaar. Ter zitting is niet meer in geschil dat deze informatie te raadplegen is via de website van de heffingsambtenaar en deze onderdelen in bezwaar volledig zijn verstrekt. Verder wordt in het taxatieverslag de WOZ-waarde van de referentiewoningen uitgesplitst naar de objectonderdelen. Tevens stelt de heffingsambtenaar dat indien belanghebbende tijdens de hoorzitting niet aanvoert dat hij gegevens mist, mag worden aangenomen dat belanghebbende de gegevens kennelijk niet (meer) nodig acht.
5.2.
Anders dan de heffingsambtenaar stelt, hoeft belanghebbende het verzoek voor het verstrekken van de gegevens niet te herhalen tijdens de hoorzitting. [1] Desondanks slaagt de beroepsgrond naar het oordeel van de rechtbank niet. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag verstrekt waarin voor de referentiewoningen zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit het verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en valt uit dit verslag tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee is de rechtbank van oordeel dat de indexeringspercentages inzichtelijk zijn. Belanghebbende heeft tegenover de wijze van indexeren door de heffingsambtenaar geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat de heffingsambtenaar van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentiewoningen naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor. [2]
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 12 juni 2023 door [taxateur 1] is opgemaakt.
7.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 710.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. De woning is door de taxateur inpandig opgenomen.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 703.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen met de woning niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar zichtbaar en voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald op basis van een grondstaffel. Verder zijn aan de dakkapel, garage en recht van overpad afzonderlijke waarden toegekend. Tevens is een correctie toegepast op afwijkende KOUDV-waarden, zoals onderhoud factor 2. Vervolgens is voor de oppervlakte van de woning uitgegaan van de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen.
9.1.
Belanghebbende heeft gesteld dat de woning geen eigen oprit heeft. Daarbij heeft belanghebbende ter zitting aangevoerd dat het recht van overpad buiten de waardering dient te blijven, omdat het recht van overpad moet worden gezien als apart WOZ-object.
9.2.
De rechtbank volgt belanghebbende hierin niet en overweegt als volgt. De heffingsambtenaar stelt dat het recht van overpad naar de garage van belanghebbende leidt en dat het daarom een meerwaarde heeft. Daarbij heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met het waardedrukkend effect door de grondprijs met 30% te corrigeren. De rechtbank is van oordeel dat de stelling van belanghebbende onvoldoende is om de onderbouwing van de heffingsambtenaar succesvol te weerleggen. De rechtbank merkt daarbij op dat belanghebbende wel beschikt over een garage en om die reden niet genoodzaakt is om een parkeervergunning te hebben.
9.3.
Verder stelt belanghebbende dat de factor voor voorzieningen dient te worden aangepast (van 3 naar 2), vanwege de gedateerde voorzieningen, scheurvorming en achterstallig schilderwerk. Ter zitting heeft de taxateur naar het oordeel van de rechtbank voldoende duidelijk gemotiveerd dat met het achterstallig onderhoud voldoende rekening is gehouden door verlaging van de factor onderhoud (van 3 naar 2), wat heeft geleid tot een correctie van 7%.
9.4.
Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen woningwaarderapport ingebracht, ondertekend door [taxateur 2] naar de waardepeildatum 1 januari 2021, waarin de waarde voor de woning is vastgesteld op € 667.000. Aan deze taxatie zijn de referentiewoningen [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] te [plaats] ten grondslag gelegd.
9.5.
De rechtbank stelt vast dat uit het rapport van belanghebbende niet blijkt wat de verschillen zijn tussen de referentiewoningen en de woning en ook niet hoe daarmee rekening is gehouden in de totstandkoming van de gestelde waarde. De rechtbank is daarom van oordeel dat het door belanghebbende ingediend taxatierapport een onvoldoende basis is voor het weerleggen van de gemiddelde m²-prijs die de heffingsambtenaar voor de woning heeft gebruikt.
9.6.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
10.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.G. Eijssen, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 6 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.