Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/5744
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder,
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 427.000. In hetzelfde document heeft verweerder ook de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2022 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 16 september 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft stukken en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2024 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [naam 1] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is twee-onder-één-kapwoning uit 1921. De woning heeft een woonoppervlak van 79 m², een aanbouw van 24 m², een aanbouw van 1 m², een dakopbouw van 23 m², een dakkapel en een berging van 23 m². De kaveloppervlakte bedraagt ongeveer 315 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 241.000 en stelt daartoe het volgende.
Verweerder heeft niet voldaan aan zijn bewijslast. Ook heeft verweerder gehandeld in strijd met het materiele rechtszekerheidsbeginsel omdat verweerder bij de bepaling van de waarde van de dijkwoning de waarde van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning buiten aanmerkingmoeten laten. Verweerder heeft in zijn uitspraak op bezwaar niet de vraag beantwoord of de verschillende beschermingszones deel uitmaken van of behoren tot het waterstaatswerk. De woning is een dijkwoning. Er is een vrijstelling van toepassing. Verweerder gaat uit van 0 m², eiser stelt dat vermoedelijk het gehele perceel, behalve het oppervlakte van de woning, wel eens onder de vrijstelling zou kunnen vallen. Verder heeft verweerder gehandeld in strijd met het zorgvuldigheids-en motiveringsbeginsel nu de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, eventuele verschillen tussen de woning en de referentieobjecten niet inzichtelijk zijn gemaakt. Eiser betwist dat uit het taxatieverslag zou kunnen worden afgeleid of voldoende rekening zou zijn gehouden met de verschillen. Verweerder had een volledige matrix moeten overleggen.
Eiser bestrijdt dat de inhoud/oppervlakte van de referentie-objecten juist is. Eiser stelt dat de bouwtekeningen en iWoz-kaarten door verweerder overgelegd moeten worden. Ten slotte heeft verweerder in strijdt gehandeld met artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) nu bij het verweerschrift geen kaart is gevoegd van het deel van het perceel dat volgens verweerder onder de vrijstelling valt.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase (daaronder inbegrepen de kosten van het taxatieverslag). Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser zich beklaagd dat hij het verweerschrift niet eerder dan op 15 januari 2024 heeft ontvangen terwijl het verweerschrift in december is gedateerd.
4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle gelegen in de [gemeente] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Schending artikelen 6:17 van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ
met inachtneming van de wetsgeschiedenis is er voor eiser slechts een inzagerecht in de stukken voorafgaand aan het hoorgesprek. Indien hiervan gebruik is gemaakt kan tegen vergoeding een afschrift van deze stukken verkregen worden. In deze zaak is niet in geschil dat de stukken voorafgaand aan het hoorgesprek in bezwaar ter inzage hebben gelegen en dat eiser geen gebruik van zijn inzagerecht heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat in zo’n geval van eiser mag worden verwacht dat hij voorafgaande aan of tijdens de hoorzitting bij de heffingsambtenaar aangeeft dat er nog informatie ontbreekt. Als eiser dat niet doet, dan mag in beginsel worden aangenomen dat de toegestuurde stukken hem kennelijk voldoende inzicht heeft geboden. Het vervolgens in de beroepsfase wijzen op een schending van artikel 7:4 Awb Pro en/of artikel 40 Wet Pro WOZ beschouwt de rechtbank als een schending van een goede procesorde. Het laten passeren van de mogelijkheid om in de bezwaarfase informatie te vergaren, die nodig is om de bezwaarfase optimaal te laten verlopen, wordt dan kennelijk ondergeschikt gemaakt aan de veronderstelde mogelijkheid dat in de beroepsfase kan worden gewezen op een door de heffingsambtenaar gemaakte procedurele fout, die leidt tot een kostenvergoeding voor de bezwaarfase of een proceskostenvergoeding in de beroepsfase (vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 8 februari 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:482).
De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2 Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.
7. Uit de stukken van het geding (de uitspraak op bezwaar) leidt de rechtbank af dat in het te beslechten geschil het taxatieverslag, de matrix met KULO factoren en de grondstaffel op verzoek van eiser zijn verstrekt. De voormalig gemachtigde van eiser heeft tijdens de hoorzitting niet geklaagd over een gebrekkige informatievoorziening.
Uit deze gegevens is naar het oordeel van de rechtbank dat de verschillen in de KOUDV-factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn af te leiden. Ook de toegepaste indexering is op eenvoudige wijze daaruit af te leiden. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek heeft voldaan. De verdergaande eisen van eiser dat ook de onderbouwing van de KOUV-factoren, de IWOZ-kaarten en bouwtekeningen dienen te worden verstrekt vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest.
Schending zorgvuldigheids-en motiveringsbeginsel
8. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder heeft in strijd heeft gehandeld met artikel 3.2 Awb omdat verweerder bij de uitspraak op bezwaar geen kaart heeft bijgevoegd waaruit blijkt welk deel van het perceel onder de vrijstelling valt en verweerder in de uitspraak op bezwaar niet is ingegaan op en het door eiser genoemde bedrag niet heeft ontkracht overweegt de rechtbank dat niet is gebleken dat eiser tijdens de bezwaarfase om die kaart heeft verzocht. Het niet verstrekken van deze kaart kan daarom niet aan verweerder worden tegengeworpen. Hierbij merkt de rechtbank op dat verweerder in zijn verweerschrift in bijlage 2 een kaartje heeft opgenomen waarop te zien is dat de gehele kavel in de kernzone is gelegen. Anders dan eiser stelt oordeelt de rechtbank dat de uitspraak op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd. Het primaire besluit is volledig heroverwogen en in de uitspraak op bezwaar is verweerder voldoende ingegaan op de door eiser in bezwaar aangevoerde gronden. Deze grief slaagt niet,
De waarde van de woning
9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
11. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn twee-onder-één kapwoningen (dijkwoningen) en wat type, inhoud en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
12. Vervolgens is de vraag aan de orde of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op de door hem overgelegde matrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft de ligging, de kwaliteit en het onderhoud van de woning gekwalificeerd als ‘voldoende’, en aan de woning in verband hiermee een gemiddelde waarde per vierkante meter toegekend van € 3.290. Deze waarde is lager dan de waarde per vierkante meter aan de vergelijkingsobjecten is toegekend is, namelijk € 3.536. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat een lagere waarde per vierkante meter voor de woning gerechtvaardigd is.
13. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat eiser de juistheid van inhoud/oppervlakte van de referentie-objecten bestrijdt, zonder dat hij de door zijn voorgestane opstal onderbouwd, kan niet tot een ander oordeel leiden.
14. Tenslotte oordeelt de rechtbank over het verzoek van eiser de vrijstelling voor waterverdedigingswerken toe te passen als volgt. De rechtbank stelt vast dat de woning een dijkwoning is. [adres 1] heeft een perceel met een totale oppervlakte van 315 m² [#] . Deze kavel ligt geheel in de kernzone. Bij de waardering is slechts 108 m² van de kavel betrokken en 207 m² is vrijgesteld. Verder wordt opgemerkt dat om de waarde van de woning te bepalen verweerder de woning heeft vergeleken met andere dijkwoningen die in dezelfde gemeente zijn gelegen en waarvan de verkoopcijfers bekend zijn die zijn gerealiseerd rond de waardepeildatum. Alle dijkwoningen in de Haarlemmermeer zijn gelegen op erfpachtgrond. De verkoopcijfers van deze woningen hebben geen betrekking op de volle eigendom van de grond. Doordat bij de waardebepaling gebruik is gemaakt van dergelijke verkoopcijfers die betrekking hebben op woningen die op erfpachtgrond zijn gelegen en de verkoopcijfers niet de waarde van de grond omvatten en bij de waardebepaling geen correctie vanwege de ligging op erfpachtgrond heeft plaatsgevonden is eiser niet benadeeld. Bij de waardebepaling dient op grond van de Wet WOZ te worden uitgegaan van de fictie dat de erfpachtgrond in volle eigendom is. Verweerder heeft de waarde bepaald met inachtneming van de voorschriften die zijn gesteld voor de waardering van waterverdedigingswerken als bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten wet waardering onroerende zaken, alsmede met inachtneming van de overwegingen van de Hoge Raad in de arresten van 4 maart 2016 (15/00518, ECLI:NL:HR:2016:364) en 10 november 2017 (17/01579, ECLI:NL:HR:2017:2828). Een en ander geldt zowel voor de taxatie die naar aanleiding van het bezwaarschrift heeft plaatsgevonden als voor de taxatie die in het kader van de onderhavige beroepsprocedure is verricht. In de matrix, zoals verweerder heeft opgenomen in bijlage 1, wordt inzicht geboden op welke wijze de grond is getaxeerd en de manier waarop voornoemde bepaling uit de Uitvoeringsregeling toepassing heeft gevonden.
Niet in geschil is dat de woning is gelegen aan of op een waterverdedigingswerk, een dijk.
De waarderingsuitzondering dient beperkt te blijven tot het dijklichaam zelf, zo is door de Hoge Raad bevestigd, een en ander met uitzondering van de daartoe behorende delen
die dienen tot woning. De omstandigheid dat een waterschap ter bescherming en beheer van dat dijklichaam voorschriften vaststelt en beheersmaatregelen neemt die gelden voor naastgelegen zones, brengt volgens de Hoge Raad niet mee dat die zones gerekend moeten worden tot de in voormelde bepaling bedoelde werken die bij de waardering buiten aanmerking moeten blijven. Een en ander is nogmaals bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 25 mei 2018, 17/03950, ECLI:NL:HR:2018:625
De rechtbank stelt vast dat verweerder de ondergrond van de woning op grond van het voorgaande niet in de waardering heeft betrokken voor zover deze deel uitmaakt van het dijklichaam (de kernzone), en met uitzondering van de delen die dienen tot woning. Verweerder heeft dit inzichtelijk gemaakt op het kaartje in bijlage 2 van het verweerschrift waarop het dijklichaam is aangegeven, en waarop de tot de onroerende zaak behorende kavel en de delen die dienen tot woning zijn ingetekend.
15. Nu bij de bepaling van de waarde van de woning onvoldoende aandacht voor de erfpacht is geweest is door verweerder de waarde van de woning eerder te laag dan te hoog vastgesteld.
Juistheid oppervlakte
16. Verder heeft eiser zijn stelling dat verweerder bij de woning en de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een onjuiste inhoud/oppervlakte en dit niet inzichtelijk heeft gemaakt, op geen enkele wijze onderbouwd. Dit brengt de rechtbank dan ook niet tot een ander oordeel.
Indexeringspercentages
17. De stelling van eiser dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft in de bezwaarfase aan de (voorgaande) gemachtigde een taxatieverslag verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en valt uit dit verslag tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiser heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). De klacht faalt.
De rechtbank volgt verweerder dan ook in de door hem gegeven onderbouwing.
Waardering objectonderdelen
18. Eiser voert aan dat verweerder in de waardematrix en uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de waarden van de objectonderdelen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank bieden de in de waardematrix en uitspraak op bezwaar vermelde gegevens van de vergelijkingsobjecten voldoende inzicht om de proceskansen te kunnen bepalen. Het staat verweerder daarbij vrij om de waarde te onderbouwen op de door hem meest geschikt geachte wijze en hij is dan ook niet verplicht om de waarden van alle objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten in aanmerking te nemen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zowel in de bezwaar- als de beroepsfase voldoende inzicht heeft geboden in de (wijze van de) waardebepaling van de woning. Volledigheidshalve merkt de rechtbank op dat verweerder in de in beroep overgelegde waardematrix wel aan elk objectonderdeel een waarde heeft toegekend. De beroepsgrond slaagt niet.
19. Ten slotte merkt de rechtbank op dat uit de in het dossier bevindende stukken blijkt dat het verweerschrift, met bijlagen, op 21 en 22 december 2023 in het digitale dossier zijn geplaatst en dat partijen met een brief/melding zijn geattendeerd op deze digitale toevoeging. Vervolgens is het verweerschrift, met bijlagen, op 27 december 2023 ook nog per post aan de gemachtigde toegestuurd. De grief van eiser dat hij het verweerschrift niet eerder dan op 15 januari 2024 heeft ontvangen wordt daarom niet gevolgd.
Slotsom
20. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Ook is de rechtbank niet gebleken van schending van het motiveringsbeginsel, zorgvuldigheidsbeginsel of enig ander rechtsbeginsel.
21. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
22. Gezien het feit dat het beroep ongegrond is komt de rechtbank niet aan de vraag toe of gemachtigde recht heeft op een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen , rechter, in aanwezigheid van
N.E. Joacim, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2024.
N.E. Joacim, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep