Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5678
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V., uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de winkel) op 1 januari 2022 (de toestandsdatum) vastgesteld op € 522.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1]
Feiten
2.1.
Belanghebbende is gebruiker (huurder) van de winkel. Het is een winkelruimte op de begane grond van het pand (bouwjaar 1900) met een oppervlakte van 179 m2. In het object drijft belanghebbende een winkel onder de naam [b.v.] .
2.2.
De rechtbank heeft de eigenaar van de winkel in de gelegenheid gesteld te laten weten of hij aan het geding wenst deel te nemen. De rechtbank heeft geen reactie ontvangen.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de winkel te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.2.
De heffingsambtenaar verdedigt de bij de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 522.000. Belanghebbende vindt dat de waarde van de winkel 25% moet worden verlaagd.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de winkel niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.2.
De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. [2]
4.3.
Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). [3]
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de winkel kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
4.5.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 8 maart 2023 door [taxateur 2] over de winkel is opgemaakt.
In het taxatierapport is een waarde voor de winkel van € 522.000 vermeld. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op het eigen huurcijfer van belanghebbende en de huurprijzen van de objecten [adres 2] en [adres 3] te [plaats 1] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 11,1. Tevens heeft de taxateur de kapitalisatiefactor berekend aan de hand van verkooptransacties van de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 1] en op basis van deze gegevens getaxeerd op 10,3. De winkel is uitpandig opgenomen.
De beroepsgronden
6. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
Oordeel rechtbank
7.1.
De rechtbank stelt voorop dat een eigen huurcijfer in beginsel boven een huurwaarde gaat die is gebaseerd op huurtransacties van vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer. De gemachtigde van belanghebbende heeft eerst ter zitting aangevoerd dat het eigen huurcijfer van de winkel niet verifieerbaar is, omdat de heffingsambtenaar geen huurwaardeformulier van de verhuurder en evenmin de allonge (met essentialia van de huurovereenkomst) heeft overgelegd. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar ter onderbouwing van het eigen huurcijfer heeft verwezen naar het taxatierapport. Daaruit volgt dat de winkel per 1 januari 2019 is verhuurd voor € 55.000 per jaar en dat sprake is van een bruikbare transactie. Deze huurwaarde is vervolgens gecorrigeerd naar € 53.048 vanwege een huurvrije periode van twee maanden ten bate van verbouwingswerkzaamheden. De rechtbank ziet in hetgeen belanghebbende eerst ter zitting en zonder enige onderbouwing heeft aangevoerd onvoldoende aanleiding om aan de juistheid hiervan te twijfelen. Bovendien is niet betwist dat belanghebbende zelf dit eigen huurcijfer heeft opgegeven op het huurwaardeformulier. Nu belanghebbende evenmin heeft betwist dat sprake is van een marktconform huurcijfer, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht (mede) is uitgegaan van het eigen huurcijfer.
7.2.
Uit het taxatierapport volgt verder dat de voor de winkel gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,3 is herleid uit de drie rond de waardepeildatum verkochte vergelijkingsobjecten. Twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn in verhuurde staat verkocht. De verkoopcijfers van deze objecten zijn gecorrigeerd, in die zin dat tweemaal de huurwaarde op het verkoopcijfer in mindering is gebracht. De kapitalisatiefactor is vervolgens berekend door de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten te delen door de huurwaarden van deze objecten rond die waardepeildatum (de top-down methode). De taxateur is voor de winkel vervolgens uitgegaan van een lagere kapitalisatiefactor dan die van de vergelijkingsobjecten (tussen 11,1 en 12,5). Daarnaast is in het taxatierapport ter extra onderbouwing een berekening gemaakt van de bruto kapitalisatiefactor voor de winkel. In het taxatierapport is vermeld dat binnen de betreffende waardelocatie sprake is van een winkelleegstand van 13%. In de berekening is echter uitgegaan van een leegstandspercentage van 15% en een, op basis van de taxatiewijzer bepaald, opslagrisico van 6,5%. Daaruit volgt een kapitalisatiefactor van 11,1. Belanghebbende beroept zich op de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2021:6734, en stelt dat de kapitalisatiefactoren bij de vergelijkingsobjecten niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de winkel, omdat die berusten op een inschatting van de huurwaarde. Tevens ontbreekt volgens belanghebbende een onderbouwing van de kooptransacties. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen deze gronden belanghebbende echter niet baten. De heffingsambtenaar heeft met de bottom-up berekening en zijn toelichting daarop de kapitalisatiefactor wel (voldoende) onderbouwd. De enkele ter zitting ingenomen stelling van de gemachtigde, dat het leegstandspercentage niet juist zou zijn, kan zonder nadere onderbouwing door de gemachtigde naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Met de door de heffingsambtenaar overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft hij dan ook aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld.
7.3.
Vervolgens stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling. Als er al sprake is van een waarderelevante invloed van de coronapandemie, zal dit tot uitdrukking komen in de huurtransacties of verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De gevolgen van de coronapandemie zijn dus verdisconteerd in de huurtransacties of verkoopprijzen. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de winkel en dat niet gebleken is van een (bouwkundige) verandering van de winkel. De wijze waarop belanghebbende, als gebruiker van de winkel, zijn onderneming ter plaatse uitoefent, is daarbij (in de regel) niet van belang. Ook de verwijzing van belanghebbende naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het arrest is gewezen door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane korting van 25% niet aannemelijk gemaakt.
7.4.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de winkel niet te hoog heeft vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8.1.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.2.
De rechtbank overweegt dat de redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 30 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 4 januari 2024. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
Conclusie en gevolgen
9.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
9.2.
Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van haar proceskosten.
9.3.
De rechtbank ziet ook geen aanleiding om belanghebbende te veroordelen in de proceskosten van de heffingsambtenaar, omdat niet gebleken is van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. Daartoe overweegt de rechtbank dat in dit geval niet kan worden geoordeeld dat ten tijde van het instellen van beroep door belanghebbende evident was dat van het beroep geen positief resultaat te verwachten was.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.G.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 4 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.