Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1726
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 februari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 508.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waardebeschikking en de aanslag OZB bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 24 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde deelgenomen.
1.4.
Namens de heffingsambtenaar is zonder kennisgeving aan de rechtbank niemand verschenen. De uitnodiging voor de zitting is op 20 december 2023 aangetekend verzonden aan de heffingsambtenaar op het [postadres] . Uit informatie van PostNL blijkt dat de uitnodiging op 21 december 2023 op het voornoemde adres is bezorgd. De rechtbank concludeert dat de uitnodiging voor de zitting tijdig en op het juiste adres is aangeboden en dat de heffingsambtenaar op juiste wijze is opgeroepen voor de zitting. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder de aanwezigheid van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning uit 2019 met een woonoppervlakte van 238 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 471.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 508.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep niet. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt, op welke waarde de beschikking moet worden vastgesteld en welke gevolgen het oordeel van de rechtbank verder heeft.
Motivering
Vooraf; gegevensverstrekking bezwaarfase
4. Belanghebbende voert aan dat hij in de bezwaarfase de door hem opgevraagde matrix met KOUDV- en liggingsfactoren niet heeft ontvangen.
4.1.
De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar als uitgangspunt alleen gegevens hoeft te verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. [2] In de bezwaarfase heeft belanghebbende op grond van artikel 40 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) het taxatieverslag, de matrix en de grondstaffels opgevraagd. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift verklaard dat hij in de bezwaarfase nog niet beschikte over deze gegevens. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze verklaring van de heffingsambtenaar te twijfelen. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de gevraagde gegevens niet heeft kunnen verstrekken en dus ook niet – op grond van enige wettelijke bepaling – heeft moeten verstrekken.
Vooraf; ontbreken van een hoorverslag
5. Belanghebbende voert aan dat in de uitspraak op bezwaar niet (volledig) is weergegeven wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Volgens belanghebbende is daarom sprake van een schending van het motiveringsbeginsel.
5.1.
Het motiveringsbeginsel houdt in dat een besluit moet berusten op een deugdelijke motivering. De uitspraak op bezwaar in dit dossier bevat een aan het wettelijke criterium beantwoordende – zij het summiere – motivering van de beslissing van de heffingsambtenaar. Van een schending van het motiveringsbeginsel is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval dan ook geen sprake.
5.2.
Het voorgaande oordeel neemt niet weg dat de heffingsambtenaar als uitgangspunt ook gehouden is om een verslag te maken van hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken [3] en dat verslag aan de rechtbank te overleggen [4] . De heffingsambtenaar kan – zo blijkt uit de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:7 van Pro de Awb – ook volstaan met het in de uitspraak op bezwaar opnemen van een weergave van hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken. Het procesdossier bevat echter geen verslag van de hoorzitting en in de uitspraak op bezwaar is ook geen weergave opgenomen van hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken. De rechtbank beschikt niet over aanwijzingen dat er wel een hoorverslag is opgemaakt dat niet is overgelegd. Dat betekent dat in dit geval sprake is van een schending van artikel 7:7 van Pro de Awb.
5.3.
De rechtbank ziet hier geen aanleiding om aan de schending van artikel 7:7 van Pro de Awb gevolgen te verbinden met betrekking tot de beschikking. De gemachtigde is ter zitting namelijk in de gelegenheid gesteld om alles naar voren te brengen wat hij namens belanghebbende naar voren heeft willen brengen. Belanghebbende is naar het oordeel van de rechtbank in zoverre dus niet in zijn procespositie geschaad. De rechtbank zal de schending van artikel 7:7 van Pro de Awb daarom passeren met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. De rechtbank ziet in de schending van artikel 7:7 van Pro de Awb wel aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende voor de beroepsfase en tot vergoeding van het griffierecht.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [5]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd.
7.1.
In de waardematrix is een waarde voor het object aan de [adres 2] vermeld van € 559.832. Uit de onderwerpregel van de waardematrix, de genoemde objectkenmerken bij [adres 2] en de context van de waardematrix leidt de rechtbank af dat de heffingsambtenaar hier een schrijffout heeft gemaakt en dat de vermeldde waarde van € 559.832 betrekking heeft op de woning in plaats van op het object aan de [adres 2] . De waardematrix is daarom voor verbeterde lezing vatbaar. De stelling van belanghebbende dat hij een waardematrix voor een verkeerd object heeft ontvangen wordt om die reden gepasseerd.
7.2.
Als referentieobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar de objecten aan de [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] gebruikt. In de waardematrix zijn de referentieobjecten vergeleken met de woning.
7.3.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8. De referentieobjecten betreffen twee-onder-één-kapwoningen en hebben een bouwjaar tussen 2013 en 2016. De woonoppervlakte van de referentieobjecten bedraagt 150 m² ( [adres 3] en [adres 4] ) respectievelijk 162 m² ( [adres 5] ). De perceeloppervlakte van de referentieobjecten bedraagt 240 m² ( [adres 3] ), 217 m² ( [adres 4] ) respectievelijk 241 m² ( [adres 5] ).
8.1.
De rechtbank overweegt verder dat belanghebbende de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten als zodanig niet heeft bestreden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank gebruik mogen maken van deze referentiewoningen om de waarde van de woning te onderbouwen omdat de referentiewoningen – gelet op de objectkenmerken – voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende.
De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning
9. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning, althans dat niet inzichtelijk heeft gemaakt.
9.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in de waardematrix zichtbaar en voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met het afnemend grensnut van de oppervlakte van het perceel. De referentieobjecten met de kleinste oppervlakte hebben immers de hoogste prijs per vierkante meter en de referentieobjecten met de hoogste oppervlakte de laagste prijs per vierkante meter. Verder is aan de bijgebouwen een afzonderlijke waarde toegekend. Ook heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder de verschillen in kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging, rekening is gehouden.
Tussenconclusie
10. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en daarmee de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld.
Verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel
11. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar zich niet op de hoogte heeft gesteld van alle relevante feiten, zodat sprake is van schending van het verbod van willekeur. Verder stelt belanghebbende dat de waarde niet is bepaald aan de hand van modelmatige waardebepaling, terwijl hij aan het taxatieverslag wel het vertrouwen mocht ontlenen dat de heffingsambtenaar de waarde modelmatig zou vaststellen. Dat is volgens belanghebbende ook in strijd met het verbod van willekeur.
11.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende onvoldoende gemotiveerd gesteld dat in dit geval sprake is van schending van het verbod van willekeur. De rechtbank gaat daarom aan deze stellingen voorbij. Ook is in dit geval geen sprake van schending van het vertrouwensbeginsel, reeds omdat de heffingsambtenaar geen taxatieverslag heeft opgemaakt waaraan belanghebbende stelt het vertrouwen te ontlenen dat de waarde modelmatig zou worden bepaald.
Gelijkheidsbeginsel
12. Belanghebbende doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Belanghebbende stelt dat de objecten aan de [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] identiek zijn aan zijn woning, terwijl de waarde voor deze objecten lager is vastgesteld dan de waarde voor zijn woning.
12.1.
De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. [6] Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval niet gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom alleen toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel.
12.2.
Voor het gebruik van een object als referentieobject voor de waardering van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ, is het voldoende dat het object vergelijkbaar is met de woning. Het is vaste jurisprudentie [7] dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn. De rechtbank beoordeelt hierna dan ook of daarvan sprake is.
12.3.
De kenmerken en vastgestelde waarde van de objecten die belanghebbende aanhaalt ten opzichte van de woning van belanghebbende kunnen als volgt worden weergegeven:
Object
Type
Bouwjaar
Gebruiksopp.
Grondopp.
WOZ
[adres 6]
Vrijstaand
2018
189 m²
337 m²
€ 490.000
[adres 7]
Twee-onder-een-kap
2018
185 m²
286 m²
€ 433.000
[adres 8]
Twee-onder-een-kap
2018
179 m²
354 m²
€ 441.000
[adres 9]
Vrijstaand
2018
189 m²
300 m²
€ 479.000
[adres 10]
Twee-onder-een-kap
2018
198 m²
277 m²
€ 436.000
[adres 11]
Twee-onder-een-kap
2018
198 m²
273 m²
€ 436.000
De woning
Twee-onder-een-kap
2019
238 m²
327 m²
€ 508.000
12.4.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende, gelet op de hiervoor weergegeven kenmerken, niet aannemelijk gemaakt dat de aangehaalde objecten identiek zijn aan zijn woning. Evenmin heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, aannemelijk gemaakt dat de onderlinge verschillen tussen zijn woning en de aangehaalde objecten verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen. Van strijd met het gelijkheidsbeginsel, in de verschijningsvorm van de meerderheidsregel, is dan ook geen sprake.
Tussenconclusie
12.5.
De tussenconclusie is dat het gelijk met betrekking tot de waarde aan de zijde van de heffingsambtenaar is.
Vergoeding van immateriële schade
13. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als uitgangspunt een periode van twee jaar. [8] Deze termijn is begonnen op 12 mei 2021, zijnde de datum waarop het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar is ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 6 maart 2024. De behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase heeft dus (afgerond) vierendertig maanden geduurd, zodat de redelijke termijn met (afgerond) tien maanden is overschreden.
13.1.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van in totaal € 100. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [9]
13.2.
Omdat de bezwaarfase afgerond negen maanden heeft geduurd en daarmee drie maanden te lang, komt 3/10e deel van € 100 (€ 8,33) voor rekening van de heffingsambtenaar en de rest (€ 91,67) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de minister daarom in zoverre mede aan als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB in stand blijven. Verder krijgt belanghebbende een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn en vergoeding van het griffierecht.
14.1.
De rechtbank heeft aanleiding gezien om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende voor de beroepsfase. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door zijn gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.750. Voor een vergoeding van de proceskosten in de bezwaarfase ziet de rechtbank geen aanleiding.
14.2.
Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [10]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade toe;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 8,33;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 91,67;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 6 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.