ECLI:NL:RBZWB:2024:1689

• Datum uitspraak: 13 maart 2024
• Publicatiedatum: 14 maart 2024
• Zaaknummer: 10719894 OV VERZ 23-5007 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: mr. . van Dam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

VvE-recht: verzoek om vervangende machtiging tot wijziging van de splitsingsakte afgewezen na belangenafweging

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 13 maart 2024 uitspraak gedaan in een verzoek tot vervangende machtiging voor de wijziging van de splitsingsakte van een appartementencomplex. De verzoekers, bestaande uit meerdere eigenaren van appartementen op de begane grond, wilden de terrassen uitbreiden ten koste van een gemeenschappelijke groenstrook en trottoir. De verzoekers stelden dat de belangen van de eigenaars op de begane grond zwaarder wogen dan die van de eigenaren op de eerste verdieping, die tegen de plannen waren. De verweerders, eigenaren van een appartement op de eerste verdieping, voerden aan dat de voorgestelde wijzigingen hun privacy en uitzicht zouden aantasten en dat de gemeenschappelijke grond een algemeen belang diende. De kantonrechter heeft de belangen van beide partijen afgewogen en geconcludeerd dat de verweerders hun medewerking aan de wijziging van de splitsingsakte op redelijke gronden hebben geweigerd. De verzoeken zijn afgewezen, en de verzoekers zijn veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak is gebaseerd op de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW, die vereist dat voor een wijziging van de splitsingsakte medewerking van alle appartementseigenaars nodig is. De kantonrechter heeft ook gewezen op de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2023, die relevant is voor deze zaak.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Bergen op Zoom

Zaaknummer: 10719894 \ OV VERZ 23-5007

Beschikking van 13 maart 2024

in de zaak van

1. [verzoekers 1] ,

hierna samen te noemen: [verzoekers 1] ,

2.
[verzoekers 2] ,

hierna samen te noemen: [verzoekers 2] ,

3.
[verzoekers 3] ,

hierna samen te noemen: [verzoekers 3] ,

4.
[verzoekers 4] ,

hierna samen te noemen: [verzoekers 4] ,

5.
[verzoekers 5] ,

hierna te noemen: [verzoekers 5] ,

6.
[verzoekers 6] ,

hierna te noemen: [verzoekers 6] ,

7.
[verzoekers 7] ,

hierna te noemen: [verzoekers 7] ,

8.
[verzoekers 8] ,

hierna samen te noemen: [verzoekers 8] ,

allen wonende te [woonplaats] ,

verzoekende partijen,

hierna allen samen te noemen: verzoekers,

gemachtigde: mr. J.J.E. Hovener,

tegen

[verweerders] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

verwerende partijen,

hierna samen te noemen: [verweerders] ,

gemachtigde: mr. G.V.M. van den Hoven.

Belanghebbende is
[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna te noemen: [belanghebbende] .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift, met producties 1 tot en met 25,
- het verweerschrift, met productie 1,
- de brief van de griffier van 22 november 2023, waarin een gerechtelijke plaatsopneming en aansluitend een mondelinge behandeling is bepaald,

- de gerechtelijke plaatsopneming en de mondelinge behandeling van 21 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is een datum bepaald voor het geven van een beschikking.

2. De feiten

2.1.

Partijen zijn de eigenaars van het gebouw aan de [adres] te [plaats] . [verzoekers 1] , [verzoekers 2] , [verzoekers 3] en [verzoekers 4] zijn de eigenaars van de appartementen op de begane grond (hierna samen te noemen: de Eigenaars Begane Grond). [verweerders] zijn de eigenaars van een appartement op de 1e verdieping.

2.2.

Aan de achterzijde van het gebouw bevindt zich een weg, die geen eigendom van de gezamenlijke eigenaars is. Tussen deze weg en het gebouw bevindt zich een groenstrook en een trottoir. Omdat de begane grond van het gebouw zich hoger dan bedoelde weg bevindt, loopt het trottoir met een lichte helling omhoog. Het trottoir en de groenstrook zijn wel eigendom van de gezamenlijke eigenaars.

2.3.

[verzoekers 1] hebben medio 2018 in een vergadering van de Vereniging van Eigenaars (hierna: de VvE) het idee geopperd om de terrassen van de Eigenaars Begane Grond uit te breiden. Begin 2022 hebben de Eigenaars Begane Grond opnieuw aangegeven de terrassen te willen uitbreiden, ten koste van een deel van de groenstrook en met opschuiving van het trottoir.

2.4.

De plannen van de Eigenaars Begane Grond zijn op de VvE-vergadering van 13 december 2022 in stemming gebracht. [verweerders] hebben tegen de plannen gestemd. De overige eigenaars hebben voor de plannen gestemd.

2.5.

Partijen hebben vervolgens over en weer gecommuniceerd om tot een oplossing te komen. Dit overleg heeft er niet toe geleid dat [verweerders] (alsnog) instemmen met de uitbreidingsplannen.

2.6.

Op 31 juli 2023 heeft opnieuw een VvE-vergadering plaatsgevonden, waarbij alle eigenaars aanwezig waren. In deze vergadering zijn de uitbreiding van de terrassen en de daarvoor vereiste wijziging van de splitsingsakte formeel in stemming gebracht. In de vergadering hebben de Eigenaars Begane Grond toegezegd het stuk grond waarmee de terrassen zullen worden uitgebreid, niet te zullen bebouwen. [verweerders] hebben opnieuw tegen het voorstel gestemd.

3. Het geschil

3.1.

Verzoekers verzoeken – samengevat – een vervangende machtiging in de zin van artikel 5:140 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW):

a. tot het wijzigen van de bestemming van een strook grond die tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, danwel deze strook grond over te dragen aan de eigenaars van de appartementen op de begane grond,

b. tot (wijziging van de splitsingsakte tot) het uitbreiden van de terrassen van appartementsrechten met appartementsindex [nummers] ,

c. tot het uitvoeren van alle handelingen die noodzakelijk zijn om het onder a en/of b verzochte uit te voeren,

dit alles op straffe van een dwangsom, danwel dat de beschikking in de plaats treedt van de medewerking en/of alle andere (rechts)handelingen van [verweerders] die nodig zijn voor het sub a, b en c verzochte, met veroordeling van [verweerders] in de proceskosten.

3.2.

Verzoekers leggen het volgende aan hun verzoek ten grondslag. Voor het wijzigen van de splitsingsakte is unanimiteit vereist, nu het gaat om het vervreemden van grond die tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. [verweerders] hebben niet met de wijziging ingestemd. De belangen van de Eigenaars Begane Grond wegen zwaarder dan de belangen van [verweerders] bij hun weigering.

3.3.

[verweerders] voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van verzoekers, dan wel tot afwijzing van de verzoeken van verzoekers, met veroordeling van verzoekers in de kosten van deze procedure. Hiervoor voeren zij het volgende aan. Bij aankoop van het appartement hebben zij bewust gekozen voor een niet-verspringend (terras van een) appartement. De gemeenschappelijke grond dient een algemeen belang, waarover de VvE de zeggenschap verliest zodat deze in de toekomst niet meer voor andere doeleinden kan worden gebruikt. Het is vergunningsvrije grond, waardoor [verweerders] vrezen voor bebouwing daarvan na toedeling aan de Eigenaars Begane Grond. De voorgestelde hellingbaan wordt korter en steiler. Daarnaast zal na uitbreiding van de terrassen sprake zijn van zichtlijnen over en weer. Hierdoor worden de privacy en het uitzicht aangetast. Ook vrezen [verweerders] voor meer overlast van de onderliggende terrassen als deze worden uitgebreid.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Verzoekers willen met hun plannen een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, in dit geval een deel van het trottoir en van groen aan de achterzijde van het gebouw, toedelen aan de Eigenaars Begane Grond. Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2023 is sprake van een daad van beschikking en kan dit slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, worden geëffectueerd. ^[1] Nu [verweerders] geen medewerking hebben verleend aan het wijzigen van de splitsingsakte, dient te worden beoordeeld of [verweerders] dit met redelijke grond hebben geweigerd. ^[2] Hiervoor zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

4.2.

In de stukken en tijdens de gerechtelijke plaatsopneming hebben verzoekers gedetailleerd aangegeven wat hun plannen zijn en hoe de terrassen, het trottoir en de hellingbaan er uit zouden komen te zien. [verweerders] hebben uiteengezet welke bezwaren zij tegen de plannen hebben. Na afweging van de omstandigheden komt de kantonrechter tot de conclusie dat [verweerders] hun medewerking op redelijke grond hebben geweigerd. De verzoeken zullen worden afgewezen. De kantonrechter licht dit oordeel als volgt toe.

4.3.

Door de voorgestelde aanpassingen zou een behoorlijk deel van de gemeenschappelijke strook grond bij de terrassen van de Eigenaars Begane Grond worden getrokken. Dit zorgt ervoor dat de uitstraling van de achterzijde van het gebouw wezenlijk verandert. Op het uitgebreide deel van het terras zou bijvoorbeeld een berging kunnen worden gebouwd door de eigenaar van dat terras. De andere eigenaren en de VvE kunnen dat niet eenvoudig verhinderen. Dat de huidige Eigenaars Begane Grond bij een VvE-vergadering hebben toegezegd dat zij het uit te breiden deel van hun terrassen niet zullen bebouwen, biedt geen garantie voor de toekomst. Ook zal de hoeveelheid groen afnemen. Verzoekers hebben hiertegen weliswaar ingebracht dat de Eigenaars Begane Grond op hun terras een haag zullen planten, maar de aanwezigheid van die haag biedt geen zekerheid voor de groenvoorziening in de toekomst. De haag staat immers op de privéruimte van de Eigenaars Begane Grond en zij kunnen wat dat betreft zelf beslissen over de inrichting van dat deel van hun terras. In de toekomst kan dit groen dus verdwijnen. En hoewel bij de plaatsopneming is gebleken dat met de vergroting van de terrassen op de begane grond [verweerders] geen direct zicht zullen hebben op de terrassen van hun onderburen, verandert hun uitzicht wel door de veranderingen aan het trottoir en de groenstrook. [verweerders] hebben bovendien terecht bezwaar tegen de wijziging van het trottoir. Partijen zijn het erover eens dat de hellingbaan korter en daardoor steiler wordt. Volgens verzoekers is dat geen probleem en is de achterkant dan nog steeds voldoende toegankelijk. Die stelling is echter niet onderbouwd, terwijl dat wel op de weg van verzoekers had gelegen. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de toegankelijkheid van het gebouw door de aanpassingen aan het trottoir afneemt. Daarbij is niet relevant dat op dit moment door de constructie van de achterdeur deze deur momenteel minder gemakkelijk opengaat. [verweerders] hebben onweersproken gesteld dat deze deur kan worden aangepast, waardoor dit probleem kan worden verholpen. Gelet op dit alles mochten [verweerders] hun medewerking aan het wijzigen van de splitsingsakte dus weigeren.

4.4.

Verzoekers zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld, inclusief de nakosten. De proceskosten aan de zijde van [verweerders] worden tot deze beschikking vastgesteld op € 542,00 aan salaris gemachtigde (2 punten van € 271,00). De nakosten worden begroot op € 135,00.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de verzoeken van verzoekers af,

5.2.

veroordeelt verzoekers in de proceskosten, aan de zijde van [verweerders] tot deze beschikking vastgesteld en begroot op € 677,00.

Deze beschikking is gegeven door mr. . van Dam, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2024.

Voetnoten

1. HR 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286, r.o. 3.4.3).

2. Artikel 5:140 lid 1 BW.