ECLI:NL:RBZWB:2024:20

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaak/rolnr.: 10233399 CV EXPL 22-4531

vonnis d.d. 3 januari 2024

inzake

[eiser],

wonende te [plaats] ,

eiseres,

gedeeltelijk kosteloos procederend middels een toevoeging onder [nummer] ,

gemachtigde: mr. T.M. ten Velde, advocaat te Tilburg,

tegen

de stichting Stichting TBV,

gevestigd en kantoorhoudende te (5038 CG) Tilburg aan het adres Spoorlaan 430,

gedaagde,

gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens, advocaat te Tilburg.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” en “TBV”.

1.Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. de dagvaarding van 6 december 2022 met producties;

b. de conclusie van antwoord van 8 februari 2023 met producties;

c. de conclusie van repliek van 5 april 2023 met producties;

d. de conclusie van dupliek van 31 mei 2023.

2.Het geschil

2.1

[eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, TBV:

- primair te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.505,00 aan verhuiskostenvergoeding;

- subsidiair te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.505,00 of een ander in goede justitie te bepalen bedrag aan ongemakkenvergoeding en/of derving van het woongenot;

- primair en subsidiair te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis:

 de achterwand en voorzetwand van de keuken af te dichten;

 scheuren en tochtgaten in de muren af te dichten;

 de deuren naar de gang en de slaapkamers te vervangen;

 het sluitwerk op de kozijnen aan te passen, zodat deze voldoen aan het politiekeurmerk;

 de oude gasleiding en oude mantelbuis van de standleiding af te werken;

 de defecte radiatorknoppen te vervangen;

- primair en subsidiair te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.480,50, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, aan schadevergoeding;

- primair en subsidiair te veroordelen in de proceskosten.

2.2

TBV voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de rente daarover.

3.De beoordeling

3.1

Tussen partijen staat het volgende vast:

- TBV is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet;

- [eiser] huurt sinds 27 oktober 2016 de woning, staande en gelegen aan [adres] te [plaats] (verder; het gehuurde), van TBV. Op de overeenkomst tussen partijen zijn de algemene voorwaarden van TBV van toepassing;

- het gehuurde is gelegen in een complex met 144 woningen, verdeeld over twaalf verdiepingen;

- op 23 oktober 2020 is het Sociaal Plan [locatie] afgerond, waarin werkzaamheden zijn opgenomen die in en rondom het gehuurde zouden gaan plaatsvinden. Dit plan is ter accordering aan de bewoners van het complex voorgelegd;

- op 30 november 2020 heeft TBV aan onder andere [eiser] bericht dat 84% van de bewoners van het complex akkoord is met het voorstel voor groot onderhoud, zodat TBV de geplande werkzaamheden zal gaan uitvoeren bij alle woningen in het complex;

- eind 2021 hebben er werkzaamheden plaatsgevonden in en rondom het gehuurde;

- in een brochure aan de bewoners over de werkzaamheden is opgenomen:

“(…)Rustvoorziening in de vorm van een tiny house

We hebben te maken met de 1,5 meter samenleving vanwege het coronavirus. We verwachten dat we hier nog mee te maken hebben terwijl we het groot onderhoud aan flat [locatie] uitvoeren. Hier passen we het plan op aan. Bij de flat plaatsen we tiny houses (wooncontainers). Werken we in uw woning? Dan verblijft u tijdens werktijden van 7.00 tot 16.30 uur in een tiny house. Deze is ingericht met meubels, tv, wifi, mini koelkast, borden bestek, etc. Ook heeft u hier uw eigen douche en toilet. Natuurlijk bent u ook vrij om bij vrienden of familie te verblijven. Denkt u dat een tiny house voor u geen geschikte oplossing is vanwege uw persoonlijke situatie? Neem dan contact met ons op.

Bovenstaande oplossing is ontstaan met de wijsheid van nu. We houden ons aan de regels van het RIVM (…)”;

- op 6 december 2021 is aan [eiser] bericht dat de werkzaamheden zijn afgerond en er een bedrag van € 13,00 per maand aan huurverhoging wordt doorgevoerd.

3.2

De kantonrechter zal de diverse geschilpunten afzonderlijk behandelen, waarbij op dat moment wordt ingegaan op de standpunten van partijen.

Verhuiskosten- en ongemakkenvergoeding:

3.3

[eiser] stelt dat zij wegens renovatiewerkzaamheden, uitgevoerd door TBV, een periode heeft moeten verhuizen. Er zijn veel energiebesparende werkzaamheden uitgevoerd die ingrijpend waren, waardoor het noodzakelijk was dat [eiser] tijdelijk verhuisde. Er was door TBV ook beoogd dat de huurders tijdens de werkzaamheden in een wisselwoning, dan wel bij vrienden of familie zouden verblijven. Dit volgt uit de bewonersbrochure. De aan [eiser] ter beschikking gestelde wisselwoning was niet (volledig) gestoffeerd, zodat zij meer goederen mee moest nemen dat zij had verwacht. Zij dient dan ook in aanmerking te komen voor de verhuisvergoeding. Voor zover de verhuisvergoeding niet toewijsbaar is, is de aangeboden ongemakkenvergoeding niet toereikend. Deze moet gelijk worden gesteld aan de verhuiskostenvergoeding.

3.4

TBV voert aan dat het noodzakelijk was om (groot) onderhoud uit te voeren aan het wooncomplex, waarin het gehuurde is gelegen. Daarnaast zijn een beperkt aantal renovatiewerkzaamheden uitgevoerd. Dit zag met name op de energiezuinigheid. TBV heeft zich met name gericht op het isoleren en ventileren van de woningen en er daarnaast voor gezorgd dat gasloos kan worden gekookt. Tijdens de werkzaamheden is altijd stroom en koud water aanwezig geweest in het gehuurde. Ook zijn in opdracht van TBV diverse noodvoorzieningen aangebracht, nu er niet altijd de mogelijkheid was om te koken en gebruik te maken van de riolering. Een verhuizing was met al die voorzieningen niet noodzakelijk. Bovendien waren de meest ingrijpende werkzaamheden gelegen in dringende werkzaamheden of (groot) onderhoud. Het aanbieden van een wisselwoning, zo volgt uit de bewonersbrochure, vloeide niet voort uit de omvang van de werkzaamheden, maar uit het feit dat de maatregelen omtrent Covid-19 op dat moment nog golden. Voor zover een verhuizing noodzakelijk was, betrof dit niet een volledige verhuizing, waarvoor een verhuiskostenvergoeding zou moeten worden toegekend. Enkel zijn er wat persoonlijke spullen meegenomen naar de wisselwoning. De onkostenvergoeding is voldoende ruim om het gederfd woongenot op te vangen. Daarbovenop is nog een klusbon ter beschikking gesteld aan alle huurders.

3.5

Tussen partijen is in geschil in welke mate sprake was van renovatiewerkzaamheden, of het bij de uitvoering van die werkzaamheden noodzakelijk was om te verhuizen en of sprake was van een verhuizing.

3.6

Naar het oordeel van de kantonrechter kan de kwalificatie van de werkzaamheden, als renovatiewerkzaamheden of (dringend) onderhoud, achterwege blijven, gelet op het navolgende.

3.7

Als sprake zou zijn van renovatiewerkzaamheden is immers vervolgens van belang of sprake was van een noodzakelijke verhuizing. In de parlementaire toelichting is over dit begrip het volgende opgemerkt:
“(…) met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizen, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat. Wanneer de werkzaamheden strikt genomen wel kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder er desalniettemin voor kiest om van het aanbod van de verhuurder om in een wisselwoning te verblijven gebruik te maken, dan is de verhuiskostenregeling niet van toepassing. (…)”. Onweersproken heeft TBV gesteld dat zij allerlei voorzieningen ter beschikking heeft gesteld aan de bewoners van het complex, waarin het gehuurde is gevestigd, zoals een rustwoning, een chemisch toilet, een noodkeuken en een waspunt. Onvoldoende is door [eiser] dan ook onderbouwd dat een verhuizing naar objectieve maatstaven noodzakelijk was. Voorts is niet gebleken van persoonlijke omstandigheden die ertoe zouden leiden dat in het geval van [eiser] een verhuizing noodzakelijk was.

3.8

Daar komt overigens bij dat [eiser] ervoor heeft gekozen een wisselwoning te betrekken, zodat in beginsel geen recht is op een verhuiskostenvergoeding (zie Hoge Raad 1 april 2022, te vinden onder ECLI:NL:HR:2022:493). Dit zou mogelijk anders zijn als door [eiser] wordt onderbouwd dat zij, behoudens kleding, beddengoed en aankleding, diverse goederen heeft moeten verhuizen, zodat feitelijk sprake was van een volledige verhuizing van het gehuurde naar de wisselwoning. Zij stelt dat hiervan sprake was, maar heeft dit niet onderbouwd. Zij heeft enkel een factuur van een bed overgelegd, maar die staat, zoals door TBV is opgemerkt, niet op haar naam.

3.9

De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat [eiser] geen recht heeft op de gevorderde verhuiskostenvergoeding. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.

3.1

[eiser] stelt vervolgens dat de ongemakkenvergoeding te laag is vastgesteld, maar heeft deze stelling niet onderbouwd. Voor zover zij de verhuizing aan die vordering ten grondslag legt, is hiervoor al overwogen dat onvoldoende is onderbouwd dat kosten zijn gemaakt, dan wel dat deze terecht zijn gemaakt. Zij stelt daarnaast nog dat de wisselwoning vies zou zijn geweest. Deze stelling wordt echter betwist door TBV en niet door haar onderbouwd. Daarbij geldt de ongemakkenvergoeding als compensatie voor het gemist woongenot. Voor zover de wisselwoning al vies was, is onvoldoende onderbouwd dat de woning dermate vies was dat het woongenot werd aangetast. Ook de gevorderde verhoging van de ongemakkenvergoeding wordt afgewezen.

Gestelde gebreken:

3.11

[eiser] stelt dat de werkzaamheden in het gehuurde gebrekkig zijn opgeleverd. TBV dient de gebreken te verhelpen, aldus [eiser] . Zij voert de volgende gebreken aan:

- achter het keukenblok is een voorzetwand geplaatst die flink doortocht;

- buitendeuren tochten door;

- deuren naar de gang en de slaapkamers zijn kromgetrokken;

- de vloer is vochtig en trekt krom;

- er zijn scheuren in muren ontstaan, zodat het tocht;

- sluitwerk is niet goed aangepast op het bestaande kozijn;

- de oude gasleiding is achtergebleven en niet afgewerkt;

- de oude mantelbuis van de standleidingen is niet afgewerkt;

- een aantal radiatorknoppen zijn defect.

3.12

TBV betwist dat sprake is van gebreken aan het gehuurde. Voor zover sprake is van gebreken voert TBV aan dat een deel van de gestelde gebreken niet eerder kenbaar is gemaakt aan TBV dan bij dagvaarding, zodat [eiser] daarvoor nog een reparatieverzoek kan indienen. De overige gestelde gebreken zijn al onderzocht door (de aannemer van) TBV. Toen is vastgesteld dat er geen sprake is van een gebrek.

3.13

De kantonrechter overweegt dat als hoofdregel dient te gelden dat er sprake is van een gebrek als aan de in artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gegeven definitie van een gebrek is voldaan:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”.

3.14

Voorts is voor de gestelde gebreken van belang dat in artikel 7:206 BW is opgenomen dat een verhuurder gebreken enkel op verlangen van de huurder dient te verhelpen. In dat kader is daarnaast in artikel 7:222 BW opgenomen dat het de verplichting van de huurder is gebreken onverwijld aan de verhuurder te melden.

3.15

Tussen partijen staat vast dat [eiser] na de uitvoering van de werkzaamheden heeft geklaagd over tocht. Ook staat tussen partijen vast dat TBV met haar aannemer de klachten heeft onderzocht en tot de conclusie is gekomen dat met betrekking tot de deuren geen sprake is van een gebrek. De kantonrechter overweegt dat het aan [eiser] is om het gestelde gebrek voldoende te onderbouwen, nu dit gemotiveerd wordt betwist door TBV. De overgelegde videobestanden zijn daarvoor onvoldoende, nu niet uit de bestanden is op te maken onder welke omstandigheden deze zijn gemaakt, of het vlammetje wordt gehouden bij deuren en welke deuren dat zijn en of de tocht het woongenot aantast. De kantonrechter gaat aan dit gesteld gebrek dan ook voorbij.

3.16

Met betrekking tot de tocht, veroorzaakt door de scheur in de muur, en de tocht in de keuken heeft TBV, volgens haar e-mailbericht van 18 januari 2022, aangeboden herstelwerkzaamheden uit te voeren. Zij geeft in dat e-mailbericht immers aan dat [eiser] de reparatielijn voor die werkzaamheden kan bellen. Niet is echter gebleken dat [eiser] de reparatielijn heeft gebeld en TBV vervolgens heeft geweigerd de werkzaamheden uit te voeren. [eiser] heeft, nu TBV bereid is die werkzaamheden uit te voeren, geen belang bij deze vordering.

3.17

Met betrekking tot de gestelde kromgetrokken deuren en vloer, de aanpassingen in het sluitwerk, de oude buizen en de radiatorknoppen voert TBV aan dat [eiser] deze nimmer bij TBV heeft gemeld. Als zij dit doet, is TBV bereid daarnaar te kijken. Dat zij de gestelde gebreken heeft gemeld bij TBV is door [eiser] onvoldoende onderbouwd. Het e-mailbericht van 15 december 2021 verwijst immers naar de vergoeding van schade en ziet niet op een verzoek om gebreken te verhelpen. Daarbij is TBV nadien langs geweest en niet is gebleken dat er toen is gesproken over gebreken aan de vloer (ten gevolge van een lekkage). Eerst moet TBV in de gelegenheid worden gesteld de gestelde gebreken te onderzoeken en, voor zover daadwerkelijk sprake is van gebreken, in de gelegenheid worden gesteld deze te verhelpen. Niet is gebleken dat [eiser] TBV daartoe in de gelegenheid heeft gesteld.

3.18

Ook dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.

Gevorderde schadevergoeding:

3.19

[eiser] voert daarnaast aan dat door de werkzaamheden schade is toegebracht aan het gehuurde. [eiser] schat de schade op een bedrag van € 3.480,50, welke schade door TBV dient te worden vergoed. [eiser] noemt de volgende schadeposten:

- de vloer in de huiskamer en in de kleinste slaapkamer is beschadigd geraakt door de uitgevoerde werkzaamheden en een daaropvolgende lekkage;

- meubels zijn beschadigd geraakt door een lekkage in de berging;

- de vloeren van diverse ruimtes zijn beschadigd door werkzaamheden;

- de vensterbank is beschadigd door onjuist gebruik;

- een lade van het fornuis is defect geraakt.

3.2

TBV betwist dat de gestelde schade door de in opdracht van haar uitgevoerde werkzaamheden is ontstaan. Zij voert aan dat voor een groot deel van de schadeposten niet is onderbouwd dat er sprake is van schade. Daarnaast is het causaal verband door [eiser] niet aangetoond en bovendien heeft [eiser] over een groot deel van de gestelde schade pas geklaagd, nadat de werkzaamheden al geruime tijd (al meer dan één jaar) waren afgerond. De schade aan het fornuis is wel door [eiser] gemeld, maar TBV betwist dat deze door de werkzaamheden is veroorzaakt.

3.21

De kantonrechter overweegt dat [eiser] geen stukken of foto’s heeft overgelegd met betrekking tot de door haar gestelde schades. Daarnaast heeft zij niet (met stukken) onderbouwd op welke wijze de gestelde schade is terug te herleiden tot de in opdracht van TBV verrichte werkzaamheden, te meer nu niet is gebleken dat zij hier eerder over heeft geklaagd richting TBV (behalve de lade van het fornuis). Tot slot is het geschatte schadebedrag niet aannemelijk gemaakt. Met die stand van zaken is onvoldoende onderbouwd dat [eiser] schade heeft geleden, die door TBV moet worden vergoed.

3.22

Ook dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.

Proceskosten:

3.23

[eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Aan de zijde van TBV worden die begroot op € 660,00 aan gemachtigdensalaris en € 132,00 aan nakosten. De wettelijke rente over de proces- en nakosten wordt toegewezen als in het dictum vermeld.

4.De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, aan de zijde van TBV tot op heden begroot op € 792,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [eiser] ook de kosten van betekening betalen;

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de kosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2024.