Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5627
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V., uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] B.V.),
en
de heffingsambtenaar van SBWSD Zeeland, de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (het object) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 942.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] , verbonden aan [bedrijf] B.V., en namens de heffingsambtenaar [naam 2] .
1.5.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van het object (bouwjaar 1941). Het betreft een restaurant met een hotel. Het object heeft een totale oppervlakte van 478 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 620.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehanteerde waarde van
€ 942.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een onroerende zaak kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
5.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.4.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar komt tot een waarde van € 942.000 voor het object. Bij de vaststelling van de huurwaarde verwijst de heffingsambtenaar naar een drietal vergelijkingsobjecten: [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 3] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 11,2.
6.1.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op € 942.000.
Beroepsgronden
7. Belanghebbende betwist de gehanteerde huurwaarde van het object. Volgens belanghebbende is de huurwaarde van € 86.657,50 die de heffingsambtenaar hanteert veel te hoog. Belanghebbende stelt dat er gerekend moet worden met de werkelijk betaalde marktconforme huur van € 64.446,24. De heffingsambtenaar stelt dat het eigen huurcijfer niet bruikbaar is, omdat er sprake is van huurdersinvesteringen. Volgens de heffingsambtenaar zijn enkele hotelkamers en de vergaderzaal gerealiseerd op kosten van de exploitant. Daarnaast wordt ook het onderhoud door de exploitant betaald en dat komt neer op € 2.842,42 per jaar. Ook rust er een brouwerijverplichting op het pand. Zonder een dergelijke verplichting zou een hogere huur zijn overeengekomen, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende heeft toegelicht waarom er is afgeweken van het eigen huurcijfer. Ook is door de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe de huurwaarde tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar heeft afzonderlijke huurwaardes toegekend aan het restaurant, de kelder, de hotelkamers (1e en 2e verdieping) en de opslag. Daarnaast overweegt de rechtbank dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (het buurpand) en [adres 3] in [plaats 2] aantonen dat de uiteindelijke waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
7.1.
Belanghebbende bepleit verder dat de heffingsambtenaar onterecht geen rekening heeft gehouden met het leegstandsrisico. De heffingsambtenaar stelt dat van een leegstandsrisico geen sprake is, omdat het object gelegen is op een A-locatie, namelijk op [locatie] in [plaats 2] . De rechtbank overweegt dat het leegstandsrisico zijn weerslag vindt in de kapitalisatiefactor. De rechtbank is van oordeel dat een kapitalisatiefactor van 11,2 voor het object niet te hoog is. Vergelijkingsobjecten [adres 1] en [adres 3] zijn gezien de ligging de beste vergelijkingen en deze objecten hebben allebei een kapitalisatiefactor van ruim boven de 11,2. Belanghebbende heeft de hoogte van de kapitalisatiefactor niet gemotiveerd betwist. Deze beroepsgrond slaagt dus niet.
7.2.
Anders dan belanghebbende acht de rechtbank niet aannemelijk dat de heffingsambtenaar een coronacorrectie had moeten toepassen van meer dan 4 %. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020. Toen was van een pandemie in Nederland nog geen sprake.
7.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 21 juli 2021. De rechtbank doet uitspraak op 28 maart 2024, waarmee de redelijke termijn in overschreden met afgerond 9 maanden.
8.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
8.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 10 november 2021. De bezwaarfase heeft afgerond vier maanden geduurd. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de minister.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
9.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75, te betalen door de minister.
9.2.
Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht niet te vergoeden. Belanghebbende heeft ter zitting van de rechtbank een verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ingediend. Op dit verzoek is de op 1 juli 2013 ingevoerde titel 8.4 van de Awb van toepassing. Op grond van het bepaalde in artikel 8:94, tweede lid, van de Awb is bij indiening van een verzoek als bedoeld in artikel 8:91, eerste lid, van de Awb, zoals hier aan de orde, geen griffierecht verschuldigd.” (CRvB 12 januari 2017, ECLI:NL:CRVB:2017:102).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 100;
- veroordeelt de minister tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 28 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.