Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4794
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , statutair gevestigd in [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vlissingen , de heffingsambtenaar,
en
[derde-belanghebbende] te [plaats 2] , derde-belanghebbende,
(gemachtigde [naam 1] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 september 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 10 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 3] (hierna: het object) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 496.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (gebruiker) van de gemeente Vlissingen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
Anders dan belanghebbende in zijn beroepschrift schrijft, heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard, de waarde van het object verlaagd naar € 393.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verlaagd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 januari 2024 op zitting behandeld (aanvang 10:50 uur). Hieraan hebben deelgenomen als heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur] . Namens de derde-belanghebbende en ook namens belanghebbende is niemand verschenen. Ten aanzien van dit laatste merkt de rechtbank het volgende op.
1.5.
Op 14 augustus 2023 heeft de griffier de gemachtigde gevraagd naar zijn mogelijkheden om een cluster zaken in [plaats 4] te behandelen en daarbij data genoemd in november of december 2023, dan wel 3 januari 2024. In een bericht van 23 augustus 2023 heeft de gemachtigde verklaard dat hij fysiek beschikbaar was op 3 januari 2024 (de gehele dag) en de griffier heeft hem op 8 november 2023 uitgenodigd voor een zitting op die datum (vanaf 10:00 uur). Op 9 november 2023 heeft de gemachtigde gewezen op het eminente belang van een fysieke zitting maar niettemin verzocht om digitaal deel te nemen in verband met verblijf in het verre buitenland. Daarbij heeft hij gewezen op de overschrijding van de redelijke termijn. Op 15 november heeft de gemachtigde uitstel verzocht en verklaard op 3 januari 2024 absoluut verhinderd te zijn in verband met een afgesproken zitting bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op die datum. De rechtbank heeft de verzoeken afgewezen met verwijzing naar de eerdere afstemming en het belang van doorgaan van de fysieke zitting. Op 2 januari 2024 heeft de gemachtigde om 12:50 uur bericht dat hij ziek was en heeft hij verzocht om uitstel van de gehele zitting op 3 januari. Om 16:10 uur heeft hij bij een nader bericht een digitale behandeling voorgesteld. De rechtbank heeft dit voorstel gehonoreerd en de griffier heeft om 17:35 uur een link gestuurd voor een digitale zitting. De gemachtigde heeft deze link op 3 januari om 13:00 uur geactiveerd bij de aanvang van de behandeling van een andere zaak en daarbij heeft hij verklaard dat hij die ochtend het bed had gehouden.
1.6.
Later die dag heeft de gemachtigde bedankt voor de alsnog geboden mogelijkheid voor een digitale zitting maar dat het geen pas gaf de ochtendzitting door te laten gaan zonder zijn deelname in verband met de late ontvangst van de link: de rechtbank wist dat de gemachtigde wegens ziekte zijn flat niet mocht verlaten en de rechtbank heeft verzuimd hem in de ochtend van 3 januari 2024 wakker te bellen. Hij heeft verzocht het onderzoek te heropenen. De rechtbank acht de aangevoerde omstandigheden van onvoldoende gewicht om het onderzoek te heropenen.
Feiten
2. Belanghebbende is gebruiker van het object. Het betreft een winkelruimte met een oppervlakte van 1.410 m². In het object drijft belanghebbende een winkel onder de naam [bedrijfsnaam] .
2.1.
De eigenaar van het object, [derde-belanghebbende] , wordt aangemerkt als derde-belanghebbende. De derde-belanghebbende heeft verklaard in te stemmen met de uitkomst van haar bezwaarprocedure, te weten een waarde van € 393.000, en aangegeven op de hoogte te willen blijven van de procedure.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
4.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
5. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 393.000 (na aftrek van 4% als tegemoetkoming voor COVID). Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar gerekend met een huurwaarde van € 42.300, die lager ligt dan de door belanghebbende betaalde jaarlijkse huur van € 46.100. Verder heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing verwezen naar de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] en [adres 5] te [plaats 4] . Daarbij heeft hij een kapitalisatiefactor gehanteerd van 9,7.
5.1.
Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat een waarde van € 393.000 niet te hoog is.
De beroepsgrond
6. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling met name onvoldoende rekening gehouden met de gevolgen van de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen.
Oordeel rechtbank
7. De heffingsambtenaar heeft in de berekening een vergelijking gemaakt met vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van die objecten niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen dan dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn.
7.1.
De rechtbank stelt voorop dat het eigen huurcijfer in beginsel boven een huurwaarde gaat die is gebaseerd op huurtransacties van vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer. In dit geval heeft de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat de gemachtigde van belanghebbende in een mailbericht heeft doorgegeven dat de jaarlijkse huur voor het object € 46.100 bedraagt. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de berekening is uitgegaan van een lagere huurwaarde dan de door belanghebbende betaalde huur.
Voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar een berekening gemaakt met de vergelijkingstransacties. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar voor het object uitgegaan is van de laagste kapitalisatiefactor van de vergelijkingsobjecten. Deze kapitalisatiefactor is niet te hoog, nu uit de bij de uitspraak op bezwaar overgelegde “bottom-up-berekening” een kapitalisatiefactor volgt van 11,16. Vervolgens is op de totaalwaarde een correctie toegepast van 4% in verband met de coronapandemie. Met de berekening heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt hoe hij tot de berekende waarde van € 393.000 is gekomen.
7.2.
De rechtbank overweegt verder als volgt. Op de waardepeildatum 1 januari 2020 was de coronapandemie nog niet (of nauwelijks) begonnen en was dus ook geen sprake van de gevolgen daarvan. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Waardering naar toestandsdatum kan enkel plaatsvinden indien in de periode tussen waardepeildatum en toestandsdatum de uiterlijke of fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd, of de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. Daarvan is in dit geval geen sprake. Er bestond dan ook geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum 1 januari 2021. Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 [2] leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Niet in geschil is dat het arrest gewezen is door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak niettemin een zogenoemde ‘coronakorting’ heeft toegepast is geen reden om over te gaan tot een vermindering van de na bezwaar vastgestelde waarde.
7.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is naar het oordeel van de rechtbank de waarde van het object voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en de rechtbank constateert dat de periode tussen het indienen van het bezwaarschrift voor het belastingjaar 2021 (22 februari 2021) en deze uitspraak (27 maart 2024) afgerond 38 maanden heeft belopen waarmee de redelijke termijn met 14 maanden is overschreden.
8.1.
Uit de machtiging van de gemachtigde blijkt dat de gevraagde vergoeding uiteindelijk toe zal komen aan de gemachtigde en niet aan belanghebbende. In deze bijzondere omstandigheid ziet de rechtbank reden niet over te gaan tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade bij belanghebbende. [3] Daarnaast heeft de gemachtigde weliswaar gesteld dat zijn bezwaar ongegrond is verklaard en dat de waarde apert onjuist is vastgesteld maar hij heeft kennelijk over het hoofd gezien dat de waarde in de uitspraak wel degelijk is verminderd tot, aldus de eigenaar, de juiste waarde. Als bijzondere omstandigheid acht de rechtbank overigens ook van belang dat het handelen van de gemachtigde heeft geleid tot vertraging van de procedure. De gemachtigde heeft een beroep op betalingsonmacht (betalingsonmacht van hem als gemachtigde) gedaan met het oog op vrijstelling van griffierecht [4] en geeft van zijn kant veel beperkingen aan in verband met het grote aantal zaken bij meerdere gerechten. De omstandigheid dat zijn organisatie niet aansluit bij het aantal zaken dat hij in behandeling neemt komt voor rekening van de gemachtigde.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de vastgestelde waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
9.1.
Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 27 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.