Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 22/379 en 22/5185
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 maart 2024 in de zaken tussen
[belanghebbende] , statutair gevestigd in [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 december 2021 en 1 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object [adres 1] te [plaats 2] (hierna: het object) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op de hieronder genoemde bedragen (de beschikkingen). Tegelijk met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (gebruiker) van de gemeente Goes voor de jaren 2021 en 2022 opgelegd (de aanslagen OZB).
Zaaknummer
Jaar
Dagtekening
Waardepeildatum
WOZ-waarde
BRE 22/379
2021
26-02-2021
01-01-2020
€ 559.000
BRE 22/5185
2022
25-02-2022
01-01-2021
€ 550.000
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften.
1.4.
Bij uitspraak buiten zitting van 9 september 2022 [1] heeft de rechtbank het beroep voor het belastingjaar 2021 niet-ontvankelijk verklaard wegens onvolledige betaling van het griffierecht.
1.5.
Bij uitspraak van 21 februari 2023 [2] heeft de rechtbank het verzet van belanghebbende tegen deze uitspraak gegrond verklaard omdat er mogelijk verwarring kon zijn ontstaan over het (na de deelbetaling) nog te betalen bedrag aan griffierecht.
1.6.
De rechtbank heeft de beroepen op 3 januari 2024 op zitting behandeld (aanvang 10:05 uur). Hieraan hebben deelgenomen als heffingsambtenaar [naam 1] en [taxateur 1] (de laatste door middel van een beeldverbinding). Namens belanghebbende is niemand verschenen. Daarbij merkt de rechtbank het volgende op.
1.7.
Op 14 augustus 2023 heeft de griffier de gemachtigde gevraagd naar zijn mogelijkheden om een cluster zaken in Middelburg te behandelen en daarbij data genoemd in november of december 2023, dan wel 3 januari 2024. In een bericht van 23 augustus 2023 heeft de gemachtigde verklaard dat hij fysiek beschikbaar was op 3 januari 2024 (de gehele dag) en de griffier heeft hem op 8 november 2023 uitgenodigd voor een zitting op 3 januari 2024 (vanaf 10:00 uur). Op 9 november 2023 heeft de gemachtigde gewezen op het eminente belang van een fysieke zitting maar niettemin verzocht om digitaal deel te nemen in verband met verblijf in het verre buitenland. Daarbij heeft hij gewezen op de overschrijding van de redelijke termijn. Op 15 november heeft de gemachtigde uitstel verzocht en verklaard op 3 januari 2024 absoluut verhinderd te zijn in verband met een afgesproken zitting bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op die datum. De rechtbank heeft de verzoeken afgewezen met verwijzing naar de eerdere afstemming en het belang van doorgaan van de fysieke zitting. Op 2 januari 2024 heeft de gemachtigde om 12:50 uur bericht dat hij ziek was en heeft hij verzocht om uitstel van de gehele zitting op 3 januari. Om 16:10 uur heeft hij bij een nader bericht een digitale behandeling voorgesteld. De rechtbank heeft dit voorstel gehonoreerd en de griffier heeft om 17:35 uur een link gestuurd voor een digitale zitting. De gemachtigde heeft deze link op 3 januari om 13:00 uur geactiveerd bij de aanvang van de behandeling van een andere zaak en daarbij heeft hij verklaard dat hij die ochtend het bed had gehouden.
1.8.
Later die dag heeft de gemachtigde bedankt voor de alsnog geboden mogelijkheid voor een digitale zitting maar dat het geen pas gaf de ochtendzitting door te laten gaan zonder zijn deelname in verband met de late ontvangst van de link: de rechtbank wist dat de gemachtigde wegens ziekte zijn flat niet mocht verlaten en de rechtbank heeft verzuimd hem in de ochtend van 3 januari 2024 wakker te bellen. Hij heeft verzocht het onderzoek te heropenen. De rechtbank acht de aangevoerde omstandigheden van onvoldoende gewicht om het onderzoek te heropenen.
Feiten
2. Belanghebbende is gebruiker van het object. Het betreft een winkelruimte (bouwjaar 1998) met een verhuurbaar vloeroppervlak van 925 m², onderdeel van een winkelstrip. In het object drijft belanghebbende een winkel onder de naam [bedrijfsnaam] .
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object in de beschikkingen voor de jaren 2020 en 2021 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft algemeen geformuleerde beroepschriften en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend en met name gewezen op verslechterende omstandigheden, waaronder corona, op de markt voor bedrijfsmatig geëxploiteerde onroerende zaken.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
4.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
4.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
WOZ-waarde 2021
Onderbouwing van de WOZ-waarde
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 3 oktober 2023 door [taxateur 1] is opgemaakt.
5.1.
Deze taxateur heeft de waarde van het object berekend op € 641.000. De taxateur heeft de markthuur van het object afgeleid van de huurprijzen van de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] . Daarbij heeft hij een kapitalisatiefactor gehanteerd van 9,6. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten [adres 5] , [adres 2] en [adres 6] te [plaats 2] .
5.2.
Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat een waarde van € 559.000 niet te hoog is.
De beroepsgrond
6. Belanghebbende heeft concreet aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de volgens hem desastreuze gevolgen van de coronapandemie.
Oordeel rechtbank
7. De heffingsambtenaar heeft in de berekening een vergelijking gemaakt met vergelijkingsobjecten en op grond daarvan de huurwaarde voor het object bepaald. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van die objecten niet betwist. De vergelijkingsobjecten betreffen ook winkels in [plaats 2] . De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen dan dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn.
7.1.
Voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar naast de verkooptransacties een zogeheten “bottom-up-berekening” overgelegd waaruit een kapitalisatiefactor volgt van 9,6. Het pand heeft geen leegstand gekend. Ondanks het feit dat het pand geen leegstand heeft gekend, is in de berekening van de kapitalisatiefactor rekening gehouden met een leegstandsrisico van 4,7%. Met deze kapitalisatiefactor en de onderbouwde huurwaarde heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de berekende waarde van € 641.000 is gekomen.
7.2.
De rechtbank overweegt verder als volgt. Op de waardepeildatum 1 januari 2020 was de coronapandemie nog niet (of nauwelijks) begonnen en was dus ook geen sprake van de gevolgen daarvan. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestand aan het begin van het kalenderjaar in aanmerking genomen als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Dit is enkel aan de orde indien in de periode tussen waardepeildatum en toestandsdatum de uiterlijke of fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd of de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. Daarvan is in dit geval geen sprake. Er bestond dan ook geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum 1 januari 2021. Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 [4] leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Niet in geschil is dat het arrest gewezen is door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak.
Tussenconclusie
8. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object voor het jaar 2021 zeker niet te hoog is vastgesteld. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de getaxeerde waarde boven de vastgestelde waarde ligt.
WOZ-waarde 2022
Onderbouwing van de WOZ-waarde
9. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 14 november 2023 door [taxateur 1] is opgemaakt.
9.1.
Deze taxateur heeft de waarde van het object berekend op € 668.000. De taxateur heeft de markthuur van het object afgeleid van de huurprijzen van de objecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 7] te [plaats 2] . Daarnaast heeft hij een kapitalisatiefactor gehanteerd van 9,3. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 8] te [plaats 2] .
9.2.
Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat een waarde van € 550.000 niet te hoog is.
De beroepsgrond
10. Belanghebbende heeft concreet aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de volgens hem desastreuze gevolgen van de coronapandemie.
Oordeel rechtbank
11. De heffingsambtenaar heeft in de berekening een vergelijking gemaakt met vergelijkingsobjecten en op grond daarvan de huurwaarde voor het object bepaald. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van die objecten niet betwist. De vergelijkingsobjecten betreffen ook winkels in [plaats 2] . De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen dan dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn.
11.1.
Voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar naast de verkooptransacties een zogeheten “bottom-up-berekening” overgelegd waaruit een kapitalisatiefactor volgt van 9,3. Het pand heeft geen leegstand gekend. Ondanks het feit dat het pand geen leegstand heeft gekend, is in de berekening van de kapitalisatiefactor rekening gehouden met een leegstandsrisico van 5%. Met deze kapitalisatiefactor en de onderbouwde huurwaarde heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de berekende waarde van € 668.000 is gekomen.
11.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur door te vergelijken met de verkooptransacties uit de corona-periode voldoende rekening gehouden met de effecten van de coronapandemie.
Tussenconclusie
12. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object voor het jaar 2022 zeker niet te hoog is vastgesteld. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de getaxeerde waarde boven de vastgestelde waarde ligt.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
13. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en de rechtbank constateert dat de periode tussen het indienen van het bezwaarschrift voor het belastingjaar 2021 (12 maart 2021) en deze uitspraak (27 maart 2024) afgerond 37 maanden heeft belopen waarmee de redelijke termijn met 13 maanden is overschreden.
13.1.
Uit de machtiging van de gemachtigde blijkt dat de gevraagde vergoeding uiteindelijk toe zal komen aan de gemachtigde en niet aan belanghebbende. In deze bijzondere omstandigheid ziet de rechtbank reden niet over te gaan tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade bij belanghebbende. [5] Als bijzondere omstandigheid acht de rechtbank overigens ook van belang dat het handelen van de gemachtigde heeft geleid tot vertraging van de procedure. De gemachtigde heeft een beroep op betalingsonmacht (betalingsonmacht van hem als gemachtigde) gedaan met het oog op vrijstelling van griffierecht [6] , hij heeft uiteindelijk op de nota van € 365 in eerste instantie slechts € 3,65 en nadien nog € 360 betaald [7] en geeft van zijn kant veel beperkingen aan in verband met het grote aantal zaken bij meerdere gerechten. De omstandigheid dat zijn organisatie niet aansluit bij het aantal zaken dat hij in behandeling neemt komt voor zijn rekening.
Conclusie en gevolgen
14. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de vastgestelde waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Bij de huidige stand van het geding heeft de rechtbank geen aanleiding gezien om de eigenaar van het object in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen.
14.1.
Omdat de beroepen ongegrond zijn krijgt belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 363,50 niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A Boersma, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 27 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.