Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4223
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar, verbonden aan Het nieuwe WOZ bureau B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veere, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 juli 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 16 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 367.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaresse van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1959) met een oppervlakte van 119 m2, en een vrijstaande berging/ schuur, op een perceel van 208 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 315.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 367.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 367.927 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 (de rechtbank leest verbeterd: 2021). Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
Belanghebbende stelt dat de referentiewoning [adres 3] zo goed vergelijkbaar is dat deze referentiewoning als enig referentieobject voor de woning moet worden gebruikt.
4.5.
De rechtbank acht alle gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwstijl, bouwjaar, gebruikersoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarna, verkocht. De [adres 5] heeft weliswaar een transactiedatum die gelegen is op 14 januari 2022, maar ondanks de onbekendheid met de verkoopdatum zou die volgens de heffingsambtenaar binnen een jaar na de waardepeildatum gelegen moeten zijn. De rechtbank acht dit aannemelijk. Naar het oordeel van de rechtbank is er daarom geen aanleiding om referentiewoningen buiten beschouwing te laten.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Aan de aangebouwde of vrijstaande berging/ schuur is een afzonderlijke waarde toegekend. Op de m2-prijs van de referentiewoningen is een correctie toegepast voor afwijkende factoren voor kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van alle referentiewoningen. Op de m2-prijs van de woning is een correctie toegepast voor de factor 4 bij onderhoud en op de grondwaarde een correctie vanwege de factor 4 voor ligging.
4.7.
Belanghebbende voert aan dat de m2-prijs van de woning in vergelijking tot de m2prijs van [adres 3] te hoog is vastgesteld. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de waarde is bepaald aan de hand van vier vergelijkbare referentiewoningen en dat de m2-prijs van de woning in vergelijking tot deze vier referentiewoningen niet te hoog is vastgesteld. Voor zover belanghebbende zich beroept op het gelijkheidsbeginsel, geldt het volgende. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn als a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. [2] In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging en evenmin van de meerderheidsregel, nu belanghebbende de woning slechts vergelijkt met één referentiewoning in dezelfde straat. De grond van belanghebbende slaagt daarom niet.
4.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 3 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.