Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5581
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. M.M. de Jong),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 oktober 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 303.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 7 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door haar gemachtigde mr. M.M. de Jong (verbonden aan Westpoint advocaten | mediators te Tilburg). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaresse van de woning. Het betreft een eindwoning (bouwjaar 1951) met een woonoppervlakte van 103 m², exclusief de aanbouw (15 m²), berging (7 m²) en dakkapel op een perceel van 104 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 250.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 303.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
De aankoopsom
6. Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [2]
De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom
6.1.
De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning uitgegaan moet worden van de door belanghebbende op 18 maart 2021 betaalde aankoopprijs van € 320.000, geïndexeerd naar waardepeildatum € 310.000.
6.2.
Volgens belanghebbende betreft de aankoopprijs geen reële en marktconforme transactie, omdat zij door persoonlijke omstandigheden bereid was om meer te betalen dan de woning waard was. Zij was namelijk vanwege een relatiebreuk dringend op zoek naar een nieuwe woning voor haar en haar minderjarige kinderen, in een volstrekt overspannen markt.
6.3.
De rechtbank overweegt dat nu het belanghebbende is die wenst af te wijken van de voor de woning op 18 maart 2021 betaalde koopsom, ook op haar de bewijslast rust van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt belanghebbende hierin niet, omdat uit haar persoonlijke omstandigheden niet de conclusie kan worden getrokken dat de tot stand gekomen koopsom niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport kan een aanwijzing opleveren dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft en aanleiding zijn om nader onderzoek te verrichten naar de feiten en omstandigheden waaronder die koopsom tot stand is gekomen. Dit taxatierapport vormt echter als zodanig geen feit of omstandigheid waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft, omdat deze taxatie is opgemaakt naar waardepeildatum 18 maart 2021 en is opgesteld ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire financiering. Daarmee heeft het taxatierapport geen betrekking op de feiten en omstandigheden waaronder de koop tot stand is gekomen. Zoals uit het in overweging 6. vermelde arrest volgt komt een koopprijs die tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen in de regel overeen met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Een tegenover zo’n koopsom gestelde taxatie dient te wijken voor deze in het maatschappelijk verkeer tot stand gekomen koopsom.
6.4.
De overige gronden van belanghebbende (over de buitenproportionele stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het eerdere jaar, het gebruik van niet vergelijkbare referentiewoningen, de staat van de woning en de overlast in de straat door een bushalte en een oliebollenkraam) brengen geen wijziging in het aankoopbedrag en behoeven daarom geen bespreking meer.
Conclusie en gevolgen
7.1.
De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning terecht heeft vastgesteld op basis van de aankoopprijs en aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
7.2.
Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 18 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.