Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5158
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 997.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing gebouwd van het waterschap Brabantse Delta voor het jaar 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 949.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft hierop nog tweemaal een schriftelijke reactie ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 7 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende (via beeldbellen). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 2008) met een oppervlakte van 251 m2, met een garage, vijf dakkapellen, een zwembad en een overkapping, op een perceel van 5.000 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 816.410 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 949.000.
3.3.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing gebouwd geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formele gronden
5.1.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar geen gehoor heeft gegeven aan het black-box-arrest (ECLI:NL:HR:2018:1316) en de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:7952). Het geautomatiseerde proces is onbetrouwbaar volgens belanghebbende en zou onafhankelijk gevalideerd en op juistheid beoordeeld moeten worden.
5.2.
De rechtbank overweegt dat sprake is van schending van artikel 40 Wet WOZ als belanghebbende in de bezwaarfase consequent heeft gevraagd om toezending van concreet benoemde stukken die ten grondslag liggen aan de opgelegde WOZ-beschikking en de heffingsambtenaar heeft deze stukken niet uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar verstrekt. In dit geval stelt de rechtbank vast dat belanghebbende tijdens de bezwaarprocedure niet heeft gevraagd om (specifieke) gegevens of informatie over de waardebeschikking. Er is dus geen sprake van schending van artikel 40 van de Wet WOZ.
5.3.
Belanghebbende stelt vervolgens, onder verwijzing naar artikel 7:12, eerste lid, van de Awb, dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd (onjuiste objectgegevens en vergelijkingsobjecten in het taxatieverslag, onredelijke verhoging van de waarde, onrechtmatig gebruik van een deel van zijn perceel door de gemeente), geen paginering en een toekomstige datum heeft en niet op de inhoud ingaat. Hierom dient volgens belanghebbende het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar te worden vernietigd.
5.4.
Anders dan belanghebbende heeft gesteld, bevat de uitspraak op bezwaar een afdoende motivering die inzichtelijk maakt dat de heffingsambtenaar op grondslag van de bezwaargronden van belanghebbende een heroverweging heeft gemaakt en het bezwaar gegrond heeft verklaard. De heffingsambtenaar is daarbij niet gehouden om alle bezwaargronden expliciet te benoemen. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet gezegd worden dat de uitspraak op bezwaar onvolledig is. Daarnaast is de toekomstige dagtekening van de uitspraak op bezwaar niet nadelig voor belanghebbende, omdat de beroepstermijn pas ingaat vanaf de dagtekening van de uitspraak op bezwaar. De grond van belanghebbende slaagt daarom niet.
De waarde van de woning
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die in november 2023 door [taxateur 2] is opgemaakt.
6.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 970.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
De objectkenmerken
6.5.
De stelling van belanghebbende, dat in het taxatieverslag onjuiste objectgegevens zijn vermeld, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. De heffingsambtenaar is bij de vaststelling van de waarde van de woning uitgegaan van de bouwtekeningen van de woning en van de gegevens zoals deze in de BAG (registratie gegevens gebouwen) zijn geregistreerd. Bij de waardevaststelling is voor de woning in 2019 uitgegaan van de inhoud (920 m3) van de woning en in 2020 en 2021 van de oppervlakte (251 m2). Daarnaast zijn de bijgebouwen genoemd. De enkele stelling van belanghebbende dat uitgegaan zou moeten worden van een totale woonoppervlakte van 307 m2, zoals is weergegeven bij het WOZ-waardeloket, is onvoldoende om aan te nemen dat de heffingsambtenaar van een onjuiste oppervlakte voor de woning is uitgegaan.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.6.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen aan de [adres 5] niet vergelijkbaar zijn, omdat deze te ver van de woning afliggen.
6.7.
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de woning moet vergelijken met rond de waardepeildatum verkochte woningen. Nu in de straat van belanghebbende slechts één woning is verkocht, heeft de heffingsambtenaar de woning, naast het verkochte buurpand, ook vergeleken met twee referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 4] , die op 1,3 km afstand van de woning liggen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn. Alle referentiewoningen zijn - net als de woning - vrijstaande woningen van vergelijkbare bouwtypen, met een vergelijkbaar bouwjaar en oppervlakte, die binnen een jaar voor de waardepeildatum zijn verkocht. Wel dient de heffingsambtenaar rekening te houden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel, waarbij de grondwaarde van de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] zijn gecorrigeerd vanwege de betere ligging. Aan de garage, dakkapel, zwembad, overkapping, hobbyruimte/kantoor, berging/schuur, blokhut en/of tuinhuis zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m2-prijs van de referentiewoningen is een correctie toegepast voor afwijkende factoren voor voorzieningen, kwaliteit en onderhoud. Voor de oppervlakte van de woning is gebruik gemaakt van de m2-prijs van de naastgelegen (best vergelijkbare) referentiewoning.
6.9.
Volgens belanghebbende is bij de referentiewoning [adres 2] uitgegaan van een onjuiste oppervlakte van de woning, omdat deze woning is uitgebouwd.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de matrix voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat niet alleen aan de oppervlakte van de woning een waarde per m2 is toegekend, maar tevens aan de oppervlakte van bij- en uitbouwen. De enkele stelling van belanghebbende, zonder onderbouwing, dat uitgegaan is van een onjuiste oppervlakte kan daarom niet worden gevolgd.
6.10.
Vervolgens stelt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de gemeente, zonder zijn toestemming, gebruik maakt van een deel van zijn perceel voor een pomp en een put(deksel), waardoor zijn eigendom is bezwaard. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende een proces-verbaal van bevindingen overgelegd, dat is opgemaakt op 18 oktober 2021 door inspecteur Toezicht en Handhaving [naam 2] .
De rechtbank overweegt dat van bezwaring van het perceel niet al sprake is door de enkele aanwezigheid van de pomp en put(deksel). De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarom in zijn standpunt dat het perceel niet is bezwaard. Belanghebbende heeft namelijk niet met stukken onderbouwd dat hier wel sprake van is. Ook heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat het niet mogelijk is geweest om dat kleine deel van zijn perceel te gebruiken. De enkele aanwezigheid van de pomp en put(deksel) heeft daarom geen waardedrukkend effect.
6.11.
Tevens voert belanghebbende aan dat de WOZ-waarde van de woning veel te hoog gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde waarde van het voorgaande jaar, namelijk 30,7% (na bezwaar 24,4%).
Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2]
6.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 18 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.